Le congé constitue l’acte juridique par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial. Instrument cardinal du statut des baux commerciaux, il obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler que le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce. Ces exigences, d’ordre public, poursuivent une double finalité : protéger le preneur contre une éviction irrégulière et garantir la sécurité juridique des relations contractuelles entre les parties au bail commercial.
La jurisprudence récente, notamment celle des années 2023 à 2026, a apporté des précisions significatives sur l’étendue de ce formalisme et sur les conséquences de son inobservation. La Cour de cassation a, par ailleurs, distingué le régime du congé de celui du droit d’option reconnu au bailleur, figure procédurale distincte dont les conditions d’exercice diffèrent sensiblement. Ces développements jurisprudentiels justifient une analyse renouvelée du formalisme du congé et des sanctions applicables aux irrégularités formelles.
L’étude de ce formalisme et de ses implications contentieuses révèle une tension entre la rigueur des exigences légales et la souplesse que le juge conserve dans l’appréciation des vices de forme. Cette dialectique commande d’examiner, dans un premier temps, les exigences formelles qui encadrent la délivrance du congé, avant d’analyser, dans un second temps, la portée des sanctions attachées à leur méconnaissance.
I. Le formalisme du congé, garantie impérative de protection du preneur
A. L’exigence d’un acte extrajudiciaire dûment motivé
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire » et qu’« il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ». Cette double exigence, l’une relative à la forme de l’acte et l’autre à son contenu, constitue le socle du formalisme protecteur édicté par le législateur. Le recours à l’acte extrajudiciaire, signifié par commissaire de justice, garantit l’authenticité de la date et la sécurité de la transmission, tandis que l’obligation de motivation permet au preneur de connaître avec précision les raisons pour lesquelles le bailleur entend mettre fin au contrat ou s’opposer à son renouvellement (C. com., art. L. 145-9).
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction circonscrit le champ d’application des exigences formelles de l’article L. 145-9, en les réservant au seul congé et en les écartant pour le droit d’option. Elle confirme, en creux, que lorsque le bailleur choisit la voie du congé, le formalisme légal s’impose dans toute sa rigueur.
La motivation du congé doit être suffisamment précise pour permettre au preneur d’en apprécier le bien-fondé. Un congé insuffisamment motivé encourt la nullité. La Cour de cassation a ainsi jugé que le congé donné par le bailleur doit contenir l’énoncé des motifs allégués, lesquels doivent être explicites et circonstanciés. En cas de congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, le bailleur doit caractériser avec précision les manquements reprochés au preneur. La jurisprudence exige que ces motifs soient énoncés dans l’acte de congé lui-même, sans qu’il soit possible d’y suppléer par des explications postérieures.
Par ailleurs, l’article L. 145-4 du même code confère au preneur la faculté de « donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire » (C. com., art. L. 145-4). Cette disposition, qui offre au preneur une option entre la lettre recommandée et l’acte extrajudiciaire, contraste avec la rigueur imposée au bailleur, pour lequel seul l’acte extrajudiciaire est admis. Cette asymétrie formelle traduit la volonté du législateur d’accorder une protection renforcée au preneur, réputé partie la plus vulnérable au rapport contractuel. En toute hypothèse, le congé donné par le preneur doit respecter le délai de préavis de six mois et prendre effet pour le dernier jour du trimestre civil, à défaut de quoi il pourrait être déclaré irrégulier.
Le congé avec refus de renouvellement pour construire ou reconstruire, prévu à l’article L. 145-18 du code de commerce, obéit à des exigences supplémentaires. Le bailleur « doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location » (C. com., art. L. 145-18). Le locataire dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître son acceptation ou saisir la juridiction compétente. Cette obligation d’information renforcée témoigne, une fois encore, de l’importance que le législateur attache à la complétude des mentions figurant dans l’acte de congé.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 7 septembre 2023, les contours de la faculté de résiliation triennale. Elle a jugé que « l’article L. 145-12 du même code, également d’ordre public, dispose que, sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, publié au Bulletin). Cette solution consacre le principe selon lequel le droit de résiliation triennale du preneur demeure applicable aux baux renouvelés, sauf disposition légale spéciale y dérogeant expressément.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 7 septembre 2023, les contours de la faculté de résiliation triennale. Elle a jugé que « l’article L. 145-12 du même code, également d’ordre public, dispose que, sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, publié au Bulletin). Cette solution consacre le principe selon lequel le droit de résiliation triennale du preneur demeure applicable aux baux renouvelés, sauf disposition légale spéciale y dérogeant expressément.
B. La mention obligatoire du délai de contestation et de la prescription
Au-delà de la motivation, l’article L. 145-9, alinéa 5, impose que le congé indique « que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette mention informative constitue une condition de validité du congé à part entière. Son omission est sanctionnée par la nullité de l’acte, le législateur ayant entendu garantir l’information effective du preneur sur les voies de droit qui lui sont ouvertes.
La portée de cette exigence a été précisée par un arrêt du 4 juin 2026, dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait déclaré prescrite une demande d’indemnité d’éviction sans rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision souligne que la contestation du congé par le preneur, dès lors qu’elle porte sur les motifs invoqués par le bailleur, a pour effet d’interrompre le délai de prescription applicable à la demande en paiement de l’indemnité d’éviction.
La prescription biennale applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce, constitue un enjeu procédural majeur. La Cour de cassation a toutefois admis que ce délai puisse être suspendu en cas de fraude du bailleur. Dans un arrêt du 30 mai 2024, elle a énoncé qu’« il résulte de la combinaison du second et du principe cité que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, publié au Bulletin). L’arrêt rappelle que le principe selon lequel la fraude corrompt tout constitue un tempérament essentiel à la rigueur de la prescription biennale, le preneur pouvant se prévaloir de la suspension du délai lorsque le bailleur a, par des manœuvres frauduleuses, cherché à éluder l’application du statut.
Par ailleurs, dans un arrêt du 7 décembre 2022, la Cour de cassation a précisé que « la demande de la locataire, qui tendait à la requalification en bail statutaire de la convention de location de terrain nu signée le 16 juillet 2009, était soumise à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention » (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-23.103, publié au Bulletin). Cette décision distingue clairement l’action en requalification du contrat, soumise à la prescription biennale à compter de sa conclusion, de l’action en nullité du congé, laquelle obéit à un régime distinct.
II. La sanction des irrégularités formelles et l’office du juge
A. La nullité pour vice de forme et la prescription de l’action
La nullité constitue la sanction principale des irrégularités affectant le congé. Le législateur a expressément assorti les exigences de motivation et de mention du délai de contestation de la sanction de la nullité, conférant à ces prescriptions un caractère impératif auquel les parties ne sauraient déroger. La nullité du congé pour vice de forme n’est toutefois pas automatique : elle suppose que l’irrégularité invoquée ait effectivement causé un grief au destinataire de l’acte, conformément au droit commun des nullités pour vice de forme énoncé à l’article 114 du code de procédure civile.
La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt précité du 27 mars 2025, que le congé est un acte juridique autonome et distinct du bail lui-même. Il en résulte que l’action en nullité du congé n’est pas soumise au même régime de prescription que l’action en requalification du contrat. La Haute juridiction a ainsi jugé que « la demande de nullité du congé, qui ne tend pas à la requalification du bail, n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ». Cette distinction préserve l’efficacité de la sanction en évitant que le preneur ne se trouve forclos avant même d’avoir pu contester utilement l’acte qui lui a été signifié.
La nullité du congé emporte des conséquences substantielles sur la situation des parties. Lorsque le congé est annulé, le bail est réputé n’avoir jamais cessé et se poursuit aux conditions antérieures. Si le congé a été délivré à l’échéance du bail, l’annulation de celui-ci conduit à considérer que le bail s’est tacitement prolongé dans les conditions de l’article L. 145-9, alinéa 2. Le preneur qui obtient l’annulation du congé est ainsi fondé à se maintenir dans les lieux et à poursuivre l’exécution du contrat.
La charge de la preuve du vice de forme pèse sur le preneur qui l’invoque. Il lui appartient d’établir que le congé ne satisfait pas aux exigences légales, notamment en démontrant l’absence de motivation suffisante ou le défaut de mention du délai de contestation. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, censurant les décisions des juges du fond qui ajoutent aux exigences légales des conditions que le texte ne prévoit pas ou qui, à l’inverse, écartent la nullité en méconnaissance des prescriptions impératives de l’article L. 145-9.
Il importe de souligner que le congé, en tant qu’acte juridique unilatéral, produit ses effets indépendamment de l’acceptation de son destinataire. Sa validité s’apprécie à la date de sa délivrance, sans que des circonstances postérieures puissent couvrir une irrégularité qui l’affectait ab initio. Cette règle, dégagée par une jurisprudence constante, impose au bailleur une vigilance particulière au moment de la rédaction de l’acte, toute régularisation ultérieure étant exclue en présence d’une nullité de fond. La distinction entre nullité de forme et nullité de fond revêt ainsi une importance pratique considérable : la première peut être couverte par une régularisation intervenant avant l’expiration du délai pour agir, tandis que la seconde, qui affecte la substance même de l’acte, est insusceptible de régularisation.
En cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le bailleur est dispensé du versement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, aux termes duquel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (C. com., art. L. 145-14). La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur, qui doit en justifier dans le congé lui-même.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que le juge doit examiner l’ensemble des conclusions déposées par les parties pour apprécier le bien-fondé des motifs invoqués à l’appui du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. En l’espèce, la Cour a censuré un arrêt qui n’avait pas visé les dernières conclusions du bailleur, privant ainsi sa décision de base légale (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). Cette décision rappelle l’importance du respect du principe du contradictoire dans le contentieux du congé, le juge devant prendre en considération l’intégralité des moyens développés par les parties.
B. Le droit d’option du bailleur, figure distincte du congé
Le droit d’option reconnu au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce constitue une prérogative distincte du congé, dont le régime juridique diffère sensiblement. Alors que le congé est l’acte par lequel le bailleur manifeste, à l’échéance du bail, sa volonté de mettre fin au contrat ou d’en refuser le renouvellement, le droit d’option s’exerce dans un cadre procédural spécifique, postérieurement à une demande de renouvellement formulée par le preneur.
L’arrêt du 27 mars 2025, déjà cité, constitue à cet égard une décision de principe. La Cour de cassation y énonce que « le droit d’option n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». Cette solution consacre une différence de régime significative entre le congé, acte formaliste par excellence, et le droit d’option, dont l’exercice est affranchi des exigences formelles de l’article L. 145-9. Le droit d’option peut ainsi être exercé par simple lettre recommandée, sans avoir à reproduire les mentions imposées au congé. La Cour a de surcroît précisé que « la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle », réservant ainsi la possibilité d’un contrôle judiciaire de l’exercice abusif du droit d’option.
Cette distinction n’est toutefois pas sans conséquence sur la protection du preneur. En dispensant le droit d’option des exigences formelles applicables au congé, la jurisprudence crée une asymétrie qui pourrait, en pratique, fragiliser la situation du preneur, lequel ne bénéficie pas, dans ce cadre, de l’information relative au délai de contestation. La Cour de cassation a néanmoins jugé que cette différence de traitement ne méconnaît pas le principe d’égalité, dès lors que le preneur qui subit l’exercice du droit d’option a préalablement formulé une demande de renouvellement, manifestant ainsi sa connaissance de ses droits et des délais applicables.
La Cour a également précisé que la bailleresse « avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite », ce dont il résulte que le délai d’exercice du droit d’option est lié à la prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé. Cette solution confère au droit d’option une temporalité spécifique, distincte de celle du congé, et ouvre au bailleur une fenêtre procédurale dont la durée dépend de l’écoulement du délai de prescription applicable à l’action en fixation du loyer. Conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », ce qui circonscrit le délai d’exercice du droit d’option à une période de deux années à compter de la prise d’effet du bail renouvelé.
En définitive, l’articulation entre le congé et le droit d’option illustre la complexité du statut des baux commerciaux, dont le formalisme, protecteur mais exigeant, doit être appréhendé avec précision par les praticiens. La rigueur des exigences formelles applicables au congé contraste avec la souplesse reconnue au droit d’option, invitant les parties à mesurer les enjeux procéduraux attachés à chacun de ces actes.
Conclusion
Le congé en matière de bail commercial demeure un acte dont le formalisme, rigoureusement encadré par l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue la garantie essentielle des droits du preneur. L’exigence d’un acte extrajudiciaire motivé, la mention obligatoire du délai de contestation et l’information relative à la prescription biennale forment un dispositif protecteur que la Cour de cassation applique avec constance, tout en préservant un équilibre avec les prérogatives reconnues au bailleur.
La jurisprudence récente, en distinguant le régime du congé de celui du droit d’option et en précisant les conditions d’interruption de la prescription, a clarifié les contours de ce formalisme sans en affaiblir la portée. Les praticiens du droit des baux commerciaux sont ainsi invités à une vigilance accrue dans la rédaction et la délivrance des actes de congé, dont la nullité pour vice de forme demeure une sanction redoutable. Une anticipation rigoureuse des exigences légales et une connaissance actualisée des développements jurisprudentiels constituent, à cet égard, les meilleurs atouts de la sécurité juridique.
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