Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial : la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction à l’épreuve des derniers arrêts de la troisième chambre civile
I. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction : un régime à la rigueur tempérée
A. Le point de départ et la computation du délai de prescription
Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial constitue l’une des prérogatives les plus redoutables du bailleur, dont l’exercice est étroitement encadré par les dispositions du code de commerce. L’article L. 145-9 du code de commerce impose au bailleur de délivrer un congé par acte extrajudiciaire, lequel doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette double exigence, à la fois formelle et informative, vise à garantir la protection du preneur en lui permettant de mesurer l’étendue de ses droits dans le délai qui lui est imparti pour agir. L’article L. 145-60 du même code dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans, ce qui inclut naturellement l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Le point de départ de ce délai biennal est fixé par l’article L. 145-9 lui-même, qui le fait courir à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette règle, dont la simplicité apparente masque des difficultés pratiques considérables, a fait l’objet de précisions jurisprudentielles récentes qui en éclairent la portée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026 ( Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573), a censuré une cour d’appel qui avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction sans rechercher si la contestation des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avait pas interrompu le délai de prescription. En l’espèce, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020, et la demande de paiement de l’indemnité n’avait été formalisée qu’en appel, par conclusions du 22 juillet 2022, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Versailles en avait déduit la prescription de l’action. La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale, aux motifs que les juges du fond auraient dû rechercher, « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Par cette décision, la haute juridiction rappelle que le délai biennal n’est pas un délai préfix intangible, mais un délai de prescription susceptible d’interruption par tout acte manifestant la volonté du preneur de contester le bien-fondé du congé. La portée pratique de cet arrêt est considérable : il invite les cours d’appel à examiner avec attention l’ensemble des actes de procédure antérieurs à la formalisation de la demande indemnitaire afin de déterminer si le locataire a, dans le délai de deux ans, manifesté sa volonté de contester le congé, interrompant ainsi le cours de la prescription.
Or, cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante selon laquelle la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce doit recevoir une interprétation conforme à la finalité protectrice du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans un arrêt du 12 février 2026 ( Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427), que la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, et que l’assignation aux fins de voir constater le renouvellement du bail commercial n’interrompt pas ce délai. La distinction entre la contestation des motifs du congé, interruptive de prescription, et la simple demande de constat du renouvellement, qui ne l’est pas, apparaît ainsi comme une ligne de partage essentielle dont le praticien doit avoir une conscience aiguë.
B. L’interruption du délai par la contestation des motifs du congé
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.573) précité consacre, de manière implicite mais certaine, le principe selon lequel la contestation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur dans le congé constitue un acte interruptif de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Cette solution, dont la justification théorique réside dans la nature même de la contestation — qui tend à faire juger que le congé est dépourvu de cause légitime et que le bailleur est, en conséquence, redevable de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce — présente un intérêt pratique majeur pour le preneur qui, dans l’urgence de la procédure, aurait omis de formaliser expressément sa demande indemnitaire dans le délai de deux ans.
En conséquence, la seule contestation des motifs du congé, même formulée de manière incidente ou implicite dans des conclusions antérieures, suffit à interrompre le délai de prescription, pour autant que cette contestation manifeste sans équivoque la volonté du preneur de remettre en cause le bien-fondé du refus de renouvellement. La charge de la preuve de l’interruption incombe au locataire, qui doit établir que ses écritures ou ses actes de procédure, dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, contenaient une contestation des motifs graves et légitimes. Le juge du fond, saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, est tenu de rechercher d’office si les actes antérieurs à la demande indemnitaire n’ont pas valablement interrompu le cours de la prescription, et ne peut se contenter de constater que la demande en paiement de l’indemnité a été formée postérieurement à l’expiration du délai biennal.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile ( Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) illustre, dans un contentieux cumulant acquisition de la clause résolutoire, demande de résiliation judiciaire et refus de renouvellement, la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des règles de procédure par les juges du fond. La cour d’appel de Poitiers, qui avait statué au visa de conclusions déposées le 4 octobre 2023, sans prendre en considération les conclusions du 25 avril 2024 comportant pourtant des développements relatifs à l’interruption de la prescription biennale par la contestation antérieure des motifs du congé, est censurée pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. La Cour de cassation énonce que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette exigence procédurale, loin d’être une simple règle de forme, conditionne la légalité de la décision et garantit le respect du contradictoire dans un contentieux où les enjeux financiers sont considérables.
A cet égard, l’article L. 145-9 impose au bailleur de faire figurer dans le congé l’indication du délai de deux ans dont dispose le locataire pour agir. Cette mention constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité du congé. La Cour de cassation a rappelé ce principe à de nombreuses reprises, notamment dans un arrêt du 16 novembre 2023 ( Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin), dans lequel elle juge que la clause de renonciation du locataire à son droit à une indemnité d’éviction, faisant échec au droit de renouvellement et d’indemnité d’éviction, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Dès lors, le formalisme du congé et la prescription biennale constituent les deux piliers de la protection du preneur face à l’exercice par le bailleur de son droit de refuser le renouvellement.
II. Les exigences formelles et substantielles gouvernant le congé avec refus de renouvellement
A. La motivation du congé et la charge de la preuve des motifs graves et légitimes
Lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer l’indemnité d’éviction, il doit justifier de motifs graves et légitimes à l’encontre du preneur, conformément à l’article L. 145-17 du code de commerce. Ce texte énumère limitativement lesdits motifs, parmi lesquels figurent notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, la cessation de l’exploitation du fonds ou encore la démolition de l’immeuble. La charge de la preuve de ces motifs incombe au bailleur, et l’appréciation de leur caractère grave et légitime relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la qualification juridique des faits.
L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 dans l’affaire opposant la SCI Biker à la société Celio France ( Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340) offre une illustration significative des exigences procédurales qui gouvernent l’examen par le juge des motifs graves et légitimes. En l’espèce, la SCI Biker, bailleresse, avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres structurels causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire. La cour d’appel de Montpellier avait jugé que ce congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes, en statuant au visa des conclusions du 7 août 2024. Or, la bailleresse avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces.
La troisième chambre civile censure l’arrêt au motif que la cour d’appel, « qui n’a pas visé les dernières conclusions et qui s’est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les textes susvisés ». Cette cassation, bien que fondée sur les règles du code de procédure civile, rappelle indirectement l’importance de l’examen exhaustif des moyens développés par le bailleur lorsqu’il entend justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La Cour de cassation impose aux juges du fond de prendre en considération l’intégralité des écritures des parties, y compris lorsqu’elles comportent des moyens nouveaux relatifs aux conditions de délivrance du congé et aux mises en demeure préalables.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de motifs graves et légitimes doit non seulement caractériser des manquements d’une particulière gravité, mais aussi établir qu’il a régulièrement mis en demeure le preneur de s’exécuter, préalablement à la délivrance du congé, lorsque les manquements invoqués sont susceptibles d’être régularisés. La mise en demeure préalable, bien que n’étant pas une condition légale expresse dans tous les cas de motifs graves et légitimes, constitue néanmoins un élément de fait que le juge doit prendre en considération pour apprécier la gravité des manquements et la légitimité du refus de renouvellement. L’arrêt Celio France du 2 juillet 2026 en témoigne avec éclat.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre le refus de renouvellement et la prescription biennale a donné lieu à un arrêt important du 15 juin 2023 ( Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076), dans lequel la Cour de cassation rappelle que « l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail », ce qui implique que le locataire, pour obtenir le paiement de cette indemnité, doit avoir contesté le refus de renouvellement dans le délai de deux ans et avoir établi l’absence de motifs graves et légitimes. L’indemnité d’éviction, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, constitue la contrepartie du droit du bailleur de refuser le renouvellement, et son montant peut être considérable, justifiant l’attention particulière que la jurisprudence porte aux conditions de sa mise en œuvre.
B. L’office du juge dans le contrôle du congé et la sanction des vices de procédure
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 4 juin et 2 juillet 2026 révèlent une politique jurisprudentielle cohérente, attachée à garantir la régularité procédurale des décisions statuant sur le congé avec refus de renouvellement. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-19.120), la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions des parties et pour avoir dénaturé les conclusions par lesquelles la locataire contestait le refus de renouvellement. Le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis, rappelé avec force dans cette décision, revêt une importance particulière dans le contentieux du congé, où la qualification des actes de procédure et l’appréciation de leur portée conditionnent directement le sort de l’action en indemnité d’éviction.
La dénaturation, définie comme la méconnaissance du sens clair et précis d’un écrit, est sanctionnée par la Cour de cassation avec une rigueur d’autant plus grande que les enjeux patrimoniaux sont élevés. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, alors que celles-ci se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, sans remettre en cause le bien-fondé du congé. La Cour de cassation censure cette appréciation pour dénaturation, rappelant que l’obligation de ne pas dénaturer les écrits soumis au juge s’impose avec une rigueur particulière lorsque l’interruption de la prescription biennale est en jeu.
Dès lors, l’office du juge, saisi d’une contestation du congé ou d’une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, s’articule autour de deux axes principaux. En premier lieu, il doit vérifier la régularité formelle du congé au regard des exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce, en s’assurant que le congé a été délivré par acte extrajudiciaire, qu’il précise les motifs pour lesquels il est donné et qu’il contient la mention du délai de deux ans imparti au locataire pour agir. En second lieu, il doit examiner le bien-fondé des motifs invoqués par le bailleur au soutien du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, en vérifiant que ces motifs entrent dans les prévisions limitatives de l’article L. 145-17 et qu’ils présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la privation du droit au renouvellement.
L’arrêt du 18 septembre 2025 ( Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin), bien que rendu en matière de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, énonce un principe de méthode qui éclaire l’office du juge dans l’ensemble du contentieux des baux commerciaux : « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formule, qui privilégie l’appréciation in abstracto de l’incidence des modifications des facteurs de commercialité sur l’activité du preneur, illustre la méthode d’interprétation adoptée par la troisième chambre civile : le juge doit se placer au niveau de l’adéquation objective entre le fait générateur et ses conséquences prévisibles, sans s’arrêter aux résultats effectifs constatés a posteriori.
Cette approche méthodologique est transposable au contentieux du congé : le juge doit apprécier in abstracto si les manquements reprochés au preneur sont de nature à caractériser des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17, indépendamment du préjudice effectif subi par le bailleur. La Cour de cassation, par l’arrêt du 9 juillet 2026 ( Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167), a par ailleurs rappelé un principe fondamental du droit des baux commerciaux : « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ».
Bien que rendue en matière de fixation du prix du bail renouvelé, cette décision a des implications indirectes mais réelles sur le contentieux du congé : elle confirme que la date d’effet du congé, telle qu’elle est stipulée dans l’acte, détermine le point de départ du délai biennal de prescription, et que les règles de computation du délai doivent être appliquées avec rigueur, sans que le preneur puisse se prévaloir d’une date antérieure à celle pour laquelle le congé a été donné. Cette rigueur dans l’application des règles de computation, combinée à la souplesse introduite par l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.573) en matière d’interruption de la prescription, dessine un équilibre jurisprudentiel qui concilie la sécurité juridique et la protection du fonds de commerce.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre 2026, et tout particulièrement ceux du 4 juin et du 2 juillet 2026, apportent des précisions déterminantes sur le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction et sur les exigences procédurales qui gouvernent le contentieux du congé avec refus de renouvellement. La Cour de cassation consacre une conception extensive de l’interruption de la prescription, en imposant aux juges du fond de rechercher si la contestation des motifs graves et légitimes, même formulée antérieurement à la demande indemnitaire, n’a pas valablement interrompu le délai de deux ans. Symétriquement, elle rappelle avec fermeté les exigences formelles qui pèsent sur les juges du fond, tenus de viser les dernières conclusions des parties et de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis. Le praticien du droit immobilier trouvera dans ces décisions récentes des outils d’analyse précieux pour sécuriser la situation de ses clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs, face à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, et pour anticiper l’issue des contentieux dans une matière où la rigueur procédurale est le corollaire indispensable de la protection du fonds de commerce.
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