L’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur commercial : une obligation de résultat à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
L’article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat, trois obligations essentielles : délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et en garantir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Ces obligations, dont le caractère d’ordre public a été consacré de longue date en matière de bail commercial, trouvent une résonance particulière dans ce domaine où la jouissance effective des locaux conditionne l’exploitation du fonds de commerce et, partant, la survie économique du preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu plusieurs arrêts de principe qui précisent avec une force renouvelée l’étendue de cette obligation de garantie et les conséquences indemnitaires qu’emporte sa méconnaissance par le bailleur. Or, la question de la qualification de cette obligation, qui relève de la catégorie des obligations de résultat, et celle de l’évaluation du préjudice en résultant continuent d’alimenter un contentieux nourri devant les juridictions du fond, au croisement du droit commun du louage de choses et du statut impératif des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953. En conséquence, il convient d’examiner successivement l’étendue de l’obligation de jouissance paisible telle que la Cour de cassation la définit dans ses décisions récentes (I), avant d’appréhender les modalités de réparation du préjudice de jouissance subi par le preneur à bail commercial (II).
I. L’étendue de l’obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur commercial
A. Une obligation légale continue et de résultat
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 19 juin 2025 rendu par sa troisième chambre civile, que « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » et que cette obligation ne connaît d’autre limite que la force majeure (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin). La troisième chambre civile a, par ailleurs, consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance en jugeant que la conformité du local à sa destination contractuelle ne s’apprécie pas uniquement à la date de conclusion du bail mais tout au long de son exécution (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Cour a rappelé que le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, cette obligation ne s’épuisant pas à la date de prise d’effet du contrat.
L’article 1720 du même code, dans son second alinéa, renforce cette obligation en précisant que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La Cour de cassation en déduit que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité). Il en résulte une conséquence pratique de première importance en matière de droit immobilier : une fois informé des désordres affectant les locaux loués, le bailleur doit remédier à ceux-ci et, à défaut d’exécuter lui-même les travaux de reprise, est tenu d’avancer au preneur les sommes nécessaires à leur exécution. La Cour a expressément exclu que le bailleur puisse se retrancher derrière la circonstance que les désordres ne seraient pas liés à un retard fautif de sa part, pour échapper à son obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires dans les parties privatives.
En outre, la jurisprudence a précisé que les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Cette solution, qui tempère la rigueur de l’obligation de résultat, tempérament justifié par des considérations pratiques élémentaires, ne dispense toutefois pas le bailleur d’agir avec diligence une fois l’information reçue. Dès lors, si l’obligation de jouissance paisible est bien une obligation de résultat quant à son intensité et à son étendue, son déclenchement effectif suppose néanmoins que le bailleur ait été informé du trouble affectant les locaux loués et qu’il ait disposé d’un délai raisonnable pour y mettre un terme. Cette solution concilie la protection du preneur avec les contraintes pratiques auxquelles le bailleur peut être confronté.
L’obligation de résultat pesant sur le bailleur se manifeste également par l’impossibilité, pour ce dernier, de s’exonérer en invoquant l’intervention d’un tiers ou la carence d’un intervenant extérieur. Dans l’un des arrêts rendus le 19 juin 2025, la Cour a rappelé que l’obligation résultant de l’article 1719 du code civil ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité), citant un arrêt de principe du 9 octobre 1974 (3e Civ., 9 octobre 1974, n° 73-11.721, Bulletin n° 345). La Cour de cassation a également rappelé que « les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité, citant Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.278, publié au Bulletin).
B. Le périmètre de l’obligation : parties privatives, parties communes et tiers
Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la question de l’étendue de l’obligation du bailleur se pose avec une acuité particulière. En effet, le bailleur n’est pas le maître exclusif de l’immeuble et doit composer avec le syndicat des copropriétaires pour obtenir la réalisation des travaux affectant les parties communes. La Cour de cassation a tranché cette difficulté centrale dans l’arrêt du 19 juin 2025 en jugeant, dans un attendu de principe, que « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité). Il s’ensuit que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’inertie du syndicat des copropriétaires pour échapper à son obligation personnelle de garantie envers le preneur. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais établie (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin), renforce considérablement la protection du preneur à bail commercial en empêchant le bailleur de reporter la charge du trouble sur le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser l’articulation entre la compétence judiciaire et la compétence administrative lorsque le bailleur est une personne publique. Dans un arrêt du 14 mars 2024, la Cour de cassation a jugé que « si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, publié au Bulletin). La Cour en a déduit qu’il appartient au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes indemnitaires qui lui sont soumises tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics.
La question du trouble de jouissance causé par des travaux réalisés dans des locaux voisins ou dans des parties communes de l’immeuble a également été abordée par la jurisprudence récente. Le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, notamment en cas d’infiltrations d’eau rendant les locaux impropres à leur destination contractuelle (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.923, publié au Bulletin). En conséquence, l’obligation de jouissance paisible ne se limite pas aux seules parties privatives des locaux donnés à bail mais englobe également les troubles provenant des parties communes de l’immeuble et, plus largement, tous les faits imputables au bailleur qui entravent la jouissance paisible du preneur, quelle qu’en soit l’origine matérielle.
Enfin, la jurisprudence a eu l’occasion de rappeler que l’effet d’une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local donné à bail, n’est pas de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La troisième chambre civile a ainsi jugé que les restrictions administratives liées à la crise sanitaire ne constituaient pas une inexécution par le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, dès lors que ces restrictions étaient étrangères à la destination contractuelle des locaux (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889). Cette précision, qui distingue le trouble inhérent à la chose louée du trouble extérieur, circonscrit utilement le périmètre de l’obligation de garantie.
II. La réparation du préjudice de jouissance du preneur à bail commercial
A. La réparation intégrale sans perte ni profit
Le principe de la réparation intégrale du préjudice, qui gouverne le droit de la responsabilité civile, impose que les dommages-intérêts alloués à la victime réparent l’intégralité du préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. La troisième chambre civile a fait une application rigoureuse de ce principe dans l’arrêt du 19 juin 2025, en censurant la cour d’appel de Riom qui avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à une perte de chance. La Cour de cassation a jugé que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité). Cette décision écarte ainsi le raisonnement en termes de perte de chance qui avait été retenu par les juges du fond, au profit d’une réparation intégrale du préjudice effectivement subi pendant toute la durée du trouble. La Cour a, au visa de l’article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1719 du code civil, rappelé que « les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit ».
Cette solution est conforme au texte de l’article 1719 du code civil qui, selon la Cour, oblige le bailleur à assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant toute la durée du bail, et dont l’inexécution ouvre droit à des dommages-intérêts correspondant à la perte subie et au gain manqué. Par ailleurs, la Cour a validé, dans un arrêt du 3 juillet 2025, le principe d’une condamnation du bailleur à hauteur de 162 500 euros de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-19.274). Dans cette affaire, un bail commercial portait sur des locaux destinés à une activité de salle de sport, gymnastique, fitness center, piscine, bains bouillonnants et cafétéria, et la cour d’appel de Metz avait alloué cette somme en réparation du préjudice de jouissance consécutif à l’état d’insalubrité et de dangerosité des lieux imputable au bailleur. La Cour de cassation a confirmé le principe de cette condamnation tout en censurant l’arrêt sur d’autres points.
En outre, la Cour de cassation rappelle avec une constance remarquable que le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de garantie en invoquant le seul écoulement du temps. Le caractère continu de l’obligation de jouissance paisible implique que le bailleur demeure tenu tant que le trouble persiste, indépendamment de sa durée. Comme l’a jugé la troisième chambre civile le 26 janvier 2022, les clauses du bail ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation légale d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail, une telle clause étant contraire à l’essence même du contrat de bail (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, précité).
L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, complète ce dispositif en disposant que toute clause imposant au preneur, au titre de l’article 606 du code civil, des réparations qui incombent au bailleur est réputée non écrite. Cette disposition, qui participe de la protection du preneur contre les clauses abusives dans les baux commerciaux, vient renforcer l’obligation du bailleur d’entretenir la chose louée et d’en garantir la jouissance paisible. En conséquence, le preneur qui subit un trouble de jouissance du fait du défaut d’entretien des locaux par le bailleur peut cumuler l’action en réparation de son préjudice de jouissance avec l’action tendant à voir réputer non écrites les clauses mettant indûment à sa charge les grosses réparations relevant de l’article 1720 du code civil.
B. L’articulation avec les autres préjudices : perte du fonds et pertes d’exploitation
Le préjudice de jouissance ne constitue que l’un des postes de préjudice susceptibles d’être invoqués par le preneur à bail commercial. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre le préjudice de jouissance, la perte du fonds de commerce et les pertes d’exploitation, trois chefs de préjudice distincts mais souvent liés dans leur survenance factuelle. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, publié au Bulletin). Cet arrêt, rendu au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce et de l’article L. 145-28 du même code, consacre le droit du preneur évincé à obtenir réparation non seulement de la perte de son fonds de commerce, mais également des pertes d’exploitation subies jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction par le bailleur.
Le préjudice de perte d’exploitation se distingue toutefois du préjudice de jouissance. Ce dernier répare l’atteinte à la faculté de jouir paisiblement des locaux loués pendant l’exécution du bail, tandis que le premier indemnise la perte de revenus consécutive à l’impossibilité d’exploiter le fonds. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette distinction dans l’arrêt du 3 juillet 2025, en précisant que le preneur peut demander l’indemnisation du « préjudice résultant de la perte du fonds de commerce » ainsi que celle du « préjudice résultant de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-19.274, précité). En l’espèce, la cour d’appel de Metz avait rejeté la demande en réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce au motif que le liquidateur ne pouvait prétendre à une indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en rappelant que la locataire sollicitait non pas une indemnité d’éviction, mais la réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Ces deux postes de préjudice, la perte du fonds et les pertes d’exploitation, sont cumulables avec le préjudice de jouissance dès lors qu’ils sont caractérisés par des faits distincts. La réparation du préjudice de jouissance vise à indemniser la gêne subie dans l’exploitation normale du fonds pendant la durée du trouble, tandis que l’indemnisation de la perte du fonds répare la disparition définitive de l’outil de travail et que les pertes d’exploitation couvrent les gains manqués pendant la période où l’activité n’a pu être poursuivie. Par ailleurs, dans l’hypothèse où le trouble de jouissance est causé par l’inexécution, par le bailleur, de son obligation d’entretenir les locaux conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil, l’article L. 145-40-2 du code de commerce offre une protection supplémentaire au preneur en réputant non écrites les clauses qui transféreraient au preneur la charge de réparations incombant légalement au bailleur. Ces dispositions, combinées à la jurisprudence protectrice de la troisième chambre civile, confèrent au preneur à bail commercial un arsenal juridique substantiel pour obtenir la cessation du trouble et la réparation intégrale de son préjudice.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle un renforcement constant et cohérent de la protection du preneur à bail commercial en matière de garantie de jouissance paisible. Le bailleur est tenu d’une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure et qui couvre tant les troubles affectant les parties privatives des locaux loués que ceux provenant des parties communes de l’immeuble en copropriété, sans pouvoir utilement opposer au preneur l’inertie du syndicat des copropriétaires. La réparation du préjudice de jouissance obéit au principe de réparation intégrale sans perte ni profit, la Cour de cassation ayant écarté le raisonnement en termes de perte de chance au profit d’une indemnisation pleine et entière du préjudice subi pendant toute la durée du trouble depuis l’information du bailleur jusqu’à sa cessation effective. Enfin, le préjudice de jouissance se cumule avec les autres chefs de préjudice, notamment la perte du fonds de commerce et les pertes d’exploitation, dont l’évaluation relève souverainement de l’office du juge du fond. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le cadre plus général du droit immobilier et du statut impératif des baux commerciaux, offrent au preneur des garanties substantielles dont la pleine effectivité suppose une information diligente du bailleur, une réaction rapide face aux désordres signalés et, le cas échéant, une action judiciaire promptement engagée.
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