La promesse unilatérale de vente en droit des affaires : l’harmonisation de la jurisprudence de la chambre commerciale et la consécration de l’exécution forcée (2021-2026)
I. La mutation du régime de la rétractation du promettant
A. L’abandon de la conception dualiste traditionnelle
La promesse unilatérale de vente constitue l’un des avant-contrats les plus usités de la pratique des affaires, qu’il s’agisse de cessions de droits sociaux, de fonds de commerce ou d’actifs immobiliers à usage professionnel. Sa nature juridique a longtemps divisé la doctrine et la jurisprudence, entre une conception dite dualiste, qui y voyait un simple contrat préparatoire générant une obligation de faire à la charge du promettant, et une conception moniste, qui lui reconnaissait un effet translatif immédiat dès la levée de l’option par le bénéficiaire. La première conception, dominant la jurisprudence jusqu’en 2021, privait le bénéficiaire de toute possibilité d’exécution forcée en nature et le cantonnait à une action en dommages et intérêts, solution qui apparaissait de plus en plus difficilement compatible avec le principe de force obligatoire des conventions posé par l’article 1103 du Code civil.
La jurisprudence contemporaine de la chambre commerciale de la Cour de cassation, éclairée par l’intervention du législateur et le revirement opéré par la troisième chambre civile, a profondément renouvelé le régime de la promesse unilatérale de vente. Ce mouvement d’harmonisation, dont l’arrêt du 15 mars 2023 constitue le point d’orgue, intéresse au premier chef la pratique des fusions-acquisitions et des cessions de contrôle, dans lesquelles la promesse unilatérale constitue l’instrument privilégié de sécurisation des opérations de rapprochement entre sociétés commerciales.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt remarqué du 15 mars 2023, a opéré un rapprochement décisif avec la troisième chambre civile, mettant un terme à une divergence qui perdurait depuis plus d’une décennie au sein même de la Cour de cassation. Par cette décision publiée au Bulletin, la formation de section de la chambre commerciale a jugé que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin). L’espèce concernait un protocole d’accord cadre conclu le 21 juin 2012 entre deux sociétés, aux termes duquel l’une consentait à l’autre une promesse unilatérale de cession de 13 pour cent des actions d’une filiale commune, le bénéficiaire devant lever l’option dans les six mois de la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes clos au 31 décembre 2015.
La Cour de cassation rappelait elle-même dans cette décision le principe qu’elle appliquait depuis de nombreuses années, selon lequel la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, §6). Elle visait expressément sa jurisprudence antérieure, notamment les arrêts de la troisième chambre civile du 15 décembre 2009 et du 11 mai 2011, ainsi que ceux de la chambre commerciale des 13 septembre 2011 et 14 janvier 2014. Cette solution classique, héritée d’une conception volontariste du contrat définitif, subordonnait la perfection de la vente à la coexistence des consentements du promettant et du bénéficiaire au jour de la levée d’option. La rétractation du promettant, même fautive, constituait alors un obstacle dirimant à la formation du contrat promis, ne laissant au bénéficiaire qu’une action en dommages et intérêts.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait amorcé un revirement de jurisprudence dès le 23 juin 2021 en jugeant que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’obligeait définitivement à vendre dès cette promesse, rendant sa rétractation inefficace même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire (Cass. com., 15 mars 2023, §8, citant Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554). Cette position avait été confirmée par un second arrêt du 20 octobre 2021, créant une divergence entre les chambres de la Cour de cassation que la pratique des affaires ne pouvait durablement tolérer, tant les promesses unilatérales de cession de droits sociaux sont fréquemment soumises à l’examen de la chambre commerciale. La doctrine, dans sa très grande majorité, appelait de ses vœux ce rapprochement bien avant la conclusion du protocole litigieux du 21 juin 2012, ce que la Cour de cassation n’a pas manqué de relever pour justifier le caractère prévisible du revirement.
B. L’intervention du législateur et la consécration de l’article 1124 du Code civil
À cet égard, l’intervention du législateur par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, non amendée sur ce point par la loi de ratification du 20 avril 2018, a constitué un tournant décisif dans la résolution de cette controverse doctrinale et jurisprudentielle. L’article 1124 du Code civil, dans sa rédaction issue de la réforme, dispose désormais que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Son alinéa 2 ajoute, dans une disposition de portée considérable, que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
Ce texte opère un bris de jurisprudence explicite pour les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance. La chambre commerciale a expressément pris acte de cette évolution législative dans son arrêt du 15 mars 2023, en relevant que le législateur est intervenu pour modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, §8). Si, conformément à l’article 9 de l’ordonnance, les dispositions nouvelles ne sont applicables qu’aux contrats souscrits postérieurement au 1er octobre 2016, la Cour de cassation a estimé qu’il était nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier sa jurisprudence pour les contrats antérieurs également.
La solution nouvelle trouve son fondement théorique dans la nature même de la promesse unilatérale, qui constitue, à la différence de la simple offre de vente, un contrat préalable au contrat définitif, contenant outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire. Cette qualification permet de rattacher l’engagement du promettant à l’article 1103 du Code civil, dont il résulte que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et non plus seulement au régime de la responsabilité civile délictuelle.
En conséquence, la chambre commerciale a consacré le principe selon lequel la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, dès lors que le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. Cette solution est désormais applicable quelle que soit la date de conclusion du contrat, la Cour ayant refusé de moduler les effets de son revirement dans le temps, nonobstant les arguments tirés de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime invoqués par le promettant. La Cour de cassation a ainsi rappelé, au visa de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, que les exigences de la sécurité juridique ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, §10).
II. Les prolongements pratiques de l’harmonisation jurisprudentielle
A. La qualification du contrat et le sort de l’indemnité d’immobilisation
Par ailleurs, l’harmonisation jurisprudentielle opérée par la chambre commerciale produit des conséquences pratiques considérables sur la qualification des avant-contrats et le régime des indemnités contractuelles qui les accompagnent. La frontière entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente demeure une question centrale du contentieux des affaires, dont les enjeux se cristallisent notamment autour de l’indemnité d’immobilisation stipulée au profit du promettant. L’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, cette disposition ne régissant toutefois que la promesse synallagmatique dans laquelle l’acquéreur s’engage réciproquement à acquérir.
La cour d’appel de Grenoble a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 27 mars 2025, l’importance de la qualification exacte de l’avant-contrat, en requalifiant en promesse unilatérale de vente un acte authentique intitulé promesse synallagmatique de cession partielle d’actif, après avoir constaté que le bénéficiaire s’était réservé la faculté de demander ou non la réalisation de la vente (CA Grenoble, 27 mars 2025, n° 23/02925). Cette décision illustre le principe selon lequel la qualification du contrat ne saurait dépendre de la dénomination que les parties lui ont donnée, mais des droits et obligations qu’il confère à chacune d’elles, le juge disposant du pouvoir de restituer au contrat sa véritable nature juridique.
Dans le prolongement de cette analyse, la cour d’appel de Reims a jugé, le 3 juin 2025, que l’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme le contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse, ce qui exclut que le promettant puisse se délier unilatéralement de son engagement (CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538). La cour a par ailleurs rappelé que l’indemnité d’immobilisation, stipulée dans la promesse, constitue la contrepartie de l’engagement définitif du promettant et non une clause pénale susceptible de modération par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.
Dès lors, la distinction entre indemnité d’immobilisation et clause pénale revêt une importance pratique décisive pour la rédaction des avant-contrats. L’indemnité d’immobilisation, due en cas de non-réalisation de la vente du fait du bénéficiaire, rémunère l’exclusivité consentie par le promettant pendant le délai d’option et ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation. Elle n’est pas en lien avec une faute du bénéficiaire ou le défaut de réalisation d’une condition suspensive, de sorte que la caducité ou la résiliation de la promesse unilatérale est sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation (CA Reims, 21 janvier 2025, n° 23/01870). La cour de Reims a ainsi jugé que la caducité de la promesse unilatérale aurait dans tous les cas été sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation d’immobilisation, même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant l’expiration du terme.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 5 décembre 2024, a également eu à connaître du sort de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce, en rappelant que la caducité de la promesse ne prive pas d’effet la clause d’indemnité d’immobilisation lorsque la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire (CA Versailles, 5 décembre 2024, n° 23/01606). La cour d’appel de Rouen a également apporté une contribution significative à la compréhension du régime des conditions suspensives dans les promesses de cession de fonds de commerce, en rappelant le 13 février 2025 que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt imputable à la carence du bénéficiaire ne saurait exonérer ce dernier de ses obligations contractuelles (CA Rouen, 13 février 2025, n° 23/02065). Cette décision s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante qui impose au bénéficiaire d’une promesse de justifier des diligences accomplies pour la réalisation des conditions suspensives stipulées à son profit.
B. L’office du juge face aux revirements de jurisprudence
Par ailleurs, la question de la modulation des effets du revirement de jurisprudence dans le temps constitue l’un des apports les plus novateurs de l’arrêt de la chambre commerciale du 15 mars 2023. Le promettant soutenait en effet qu’un tel revirement ne devrait pas pouvoir être appliqué de façon immédiate au présent litige sans porter une atteinte injustifiée et disproportionnée au principe de sécurité juridique ainsi qu’au droit à un procès équitable et au droit au respect des biens, tels que garantis par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et par l’article 1er du Protocole n° 1 à cette Convention (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, §9).
La Cour de cassation a écarté cette argumentation en mobilisant la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, selon laquelle une évolution de jurisprudence n’est pas en soi contraire à une bonne administration de la justice, dans la mesure où l’absence d’une approche dynamique et évolutive serait susceptible d’entraver tout changement ou amélioration. En l’espèce, le promettant ne pouvait se prévaloir d’un droit définitivement acquis, dès lors que l’arrêt de la cour d’appel ayant rejeté la demande d’exécution forcée en nature de la vente était, en tout état de cause, susceptible d’un pourvoi en cassation selon les formes et délais prévus par le code de procédure civile. Le nouvel état du droit, issu du revirement de la troisième chambre civile, n’était pas imprévisible au jour où le bénéficiaire avait formé son pourvoi.
En conséquence, les conséquences du revirement pour le promettant n’apparaissent pas disproportionnées, dès lors qu’en l’état de la jurisprudence antérieure, celui-ci aurait dû, en tout état de cause, payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par sa faute, d’un montant destiné à replacer, autant que possible, le bénéficiaire dans la situation qui aurait été la sienne si le promettant ne s’était pas rétracté de façon illicite (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, §13). La Cour a en outre relevé que si le promettant percevait comme une injustice le fait qu’il soit donné gain de cause au bénéficiaire, cette situation était inhérente à tout changement de solution juridique, et que l’application du revirement avait pour seule conséquence de faire subir au promettant, plutôt qu’au bénéficiaire, les conséquences de sa propre rétractation illicite, en lui imposant de céder ses titres pour respecter ses engagements.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 28 janvier 2026, a fait application de ces principes en matière de conditions suspensives stipulées dans une promesse unilatérale de vente immobilière consentie par acte authentique du 25 mars 2022 (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 23/05814). La cour a rappelé, au visa des articles 1304 et 1187 du Code civil, que les conditions suspensives de droit commun stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur, comprenant notamment la condition de l’absence de charges ou vices de nature à diminuer sensiblement la valeur du bien ou à le rendre impropre à la destination prévue, doivent recevoir une interprétation conforme à l’économie générale du contrat, sans que le bénéficiaire puisse s’en prévaloir pour échapper à ses obligations de façon dilatoire.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre le dol et l’exécution forcée de la promesse unilatérale a été illustrée par un arrêt de la cour d’appel de Reims du 12 mai 2026, qui a rappelé la définition du dol donnée par l’article 1137 du Code civil, aux termes duquel le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (CA Reims, 12 mai 2026, n° 25/00641). La cour a confirmé le jugement entrepris et déclaré recevables les prétentions des parties fondées sur la clause pénale, démontrant la porosité persistante entre la question de la validité du consentement et celle de l’exécution forcée des promesses.
Enfin, la cour d’appel de Reims a eu l’occasion, dans un arrêt du 27 janvier 2026, de rappeler la portée de l’article 1589 du Code civil aux termes duquel la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (CA Reims, 27 janvier 2026, n° 24/01405). Cette décision rappelle utilement que la promesse synallagmatique de vente réalise la vente elle-même, à la différence de la promesse unilatérale qui n’opère translation de propriété qu’à compter de la levée d’option par le bénéficiaire, le promettant étant néanmoins irrévocablement engagé dès la signature de la promesse. Cette distinction, dont les implications tant civiles que fiscales sont considérables, commande une attention particulière lors de la rédaction des actes préparatoires aux cessions de droits sociaux ou de fonds de commerce.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 juin 2025, a également rappelé que la caducité de la promesse conclue entre les parties ne saurait dispenser le juge d’examiner les demandes indemnitaires fondées sur l’inexécution des obligations précontractuelles, notamment lorsque la non-réalisation de la vente résulte de la propre carence du bénéficiaire (CA Versailles, 4 juin 2025, n° 24/03464). Ces décisions illustrent la volonté des juridictions du fond de tirer toutes les conséquences de l’harmonisation opérée par la Cour de cassation, en renforçant la sécurité juridique des transactions et en sanctionnant les comportements dilatoires ou de mauvaise foi, quelle que soit la qualification retenue pour l’avant-contrat litigieux.
Conclusion
L’harmonisation de la jurisprudence de la chambre commerciale avec celle de la troisième chambre civile, consacrée par l’arrêt du 15 mars 2023, constitue une avancée majeure pour la sécurité juridique des transactions d’affaires. En refusant de moduler les effets de son revirement et en affirmant que le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la promesse, la Cour de cassation renforce la force obligatoire des avant-contrats et la protection des bénéficiaires de promesses unilatérales. L’intervention du législateur par l’article 1124 du Code civil, conjuguée à l’évolution prétorienne, offre désormais un cadre juridique cohérent et prévisible aux praticiens du droit des affaires, que la promesse relève du droit antérieur ou postérieur à la réforme de 2016. La distinction entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique, le sort de l’indemnité d’immobilisation et la question de la modulation des revirements de jurisprudence dans le temps constituent, à cet égard, les trois piliers d’un contentieux qui continue de se renouveler à la faveur des décisions des juridictions du fond.
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