La résiliation du bail commercial : panorama des causes, des effets et des interférences procédurales à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
La résiliation du bail commercial constitue l’une des questions les plus contentieuses du droit des affaires immobilières, par les enjeux économiques qu’elle engage pour le bailleur comme pour le preneur et par la technicité des règles qui en gouvernent la mise en œuvre. L’article L. 145-41 du code de commerce organise un mécanisme de résiliation de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire, tandis que les articles 1719 et 1728 du code civil fondent la résiliation judiciaire pour manquement aux obligations contractuelles. Or ces deux voies de dissolution du contrat obéissent à des régimes distincts, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à clarifier par une jurisprudence abondante et renouvelée, dont les arrêts les plus récents (2023-2026) constituent le cœur de la présente analyse. Par ailleurs, l’interférence des procédures collectives avec le mécanisme résolutoire, régie par les articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, introduit une complexité procédurale supplémentaire qui impose au praticien une vigilance accrue dans la conduite du contentieux locatif commercial.
I. Les causes de résiliation du bail commercial, entre mécanisme conventionnel et sanction judiciaire
A. La résiliation par acquisition de la clause résolutoire, un régime légal d’ordre public renforcé par les dernières décisions de la Cour de cassation
La clause résolutoire constitue le principal instrument de résiliation contractuelle du bail commercial. Insérée dans la quasi-totalité des conventions locatives à usage commercial, elle permet au bailleur de provoquer la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations, moyennant le respect d’une procédure strictement encadrée par les articles du code de commerce. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose en effet que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Or la jurisprudence récente de la troisième chambre civile est venue apporter d’importantes précisions quant à la validité même de ces clauses et aux conditions de leur mise en œuvre.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B) marque une étape significative dans le contentieux de la clause résolutoire. En l’espèce, un commandement avait été délivré le 5 juillet 2013 sur le fondement d’une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours, soit une durée inférieure au mois légalement exigé. La Cour de cassation a jugé qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite ». Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité pour les clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Par ailleurs, la Cour affirme que cette sanction s’applique aux baux en cours dès lors que l’instance n’a pas été définitivement jugée, consacrant une application immédiate de la loi nouvelle aux situations juridiques non définitivement réalisées.
La Cour de cassation a également considérablement renforcé la protection du preneur confronté à la mise en œuvre d’une clause résolutoire par l’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Dans cette affaire, la locataire, à qui un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 17 octobre 2019, invoquait une exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les locaux étant impropres à leur destination en raison de nombreux désordres imputables à la bailleresse. La cour d’appel avait écarté cette exception en retenant que la locataire n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement. La troisième chambre civile a censuré cette analyse en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette décision s’articule avec l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié) qui avait reconnu la faculté pour le preneur de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable dès lors que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. En conséquence, l’exception d’inexécution constitue désormais un moyen de défense au fond opposable à l’action en acquisition de la clause résolutoire, dont le juge est tenu d’examiner le mérite, indépendamment de toute demande de délais de paiement.
À cet égard, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles dispositions applicables au régime de la clause résolutoire, en modifiant notamment l’article L. 145-41 du code de commerce pour encadrer plus strictement les conditions de forme du commandement et les modalités de suspension des effets de la clause par le juge. Cette réforme, la plus importante depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, impose désormais au bailleur de justifier dans le commandement du décompte précis des sommes réclamées, à peine de nullité de l’acte, et confère au juge de nouveaux pouvoirs de régulation des effets de la clause résolutoire.
B. La résiliation judiciaire pour inexécution des obligations contractuelles et le contrôle de l’office du juge
La résiliation judiciaire constitue, à côté de la clause résolutoire, un mode de dissolution du contrat de bail commercial fondé sur l’inexécution par l’une des parties de ses obligations essentielles. Les articles 1719 et 1728 du code civil définissent les obligations cardinales respectives du bailleur et du preneur. Le premier est tenu de délivrer la chose louée, d’en assurer la jouissance paisible et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le second doit user de la chose en bon père de famille, payer le prix du bail aux termes convenus et restituer les lieux en bon état. Or le manquement à l’une quelconque de ces obligations peut justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la partie défaillante, sur le fondement de l’article 1219 du code civil.
Un arrêt du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-17.922) illustre les rapports qu’entretiennent la résiliation judiciaire et la clause résolutoire. La Cour de cassation y rappelle un principe processuel fondamental en énonçant qu’« un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié », la demande de résiliation judiciaire formée postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait prospérer. Cette impossibilité procède de la chronologie des événements procéduraux : la résiliation par l’effet de la clause résolutoire ayant éteint le contrat avant la date à laquelle le juge aurait pu prononcer la résiliation judiciaire, cette dernière demande devient sans objet.
La troisième chambre civile a également précisé, par une série d’arrêts rendus en 2024 et 2025, les limites de l’office du juge dans le contentieux de la résiliation. L’arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 24-11.690) censure une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail alors qu’aucune des parties n’avait formulé une telle demande dans le dispositif de ses conclusions. La Cour se fonde sur l’article 4 du code de procédure civile, aux termes duquel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et sanctionne la violation de ce principe par la cour d’appel. Dans le même sens, l’arrêt du 24 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-12.847) avait déjà jugé que la cour d’appel ne pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet d’un second commandement de payer, dès lors que la bailleresse n’invoquait dans ses conclusions que le premier commandement et que l’autre partie contestait la validité du second. Ces décisions rappellent aux juges du fond qu’ils ne peuvent substituer d’office un fondement juridique à celui invoqué par les parties.
Des lors, le formalisme procédural applicable au contentieux de la résiliation, tant par voie de clause résolutoire que par voie judiciaire, exige des justiciables une rigueur particulière dans la formulation de leurs prétentions et des juges une adhésion stricte aux limites du litige fixées par les conclusions des parties. Cette exigence rejoint la préoccupation contemporaine du législateur, telle qu’elle s’exprime dans la loi de simplification du 26 mai 2026, de rationaliser et de sécuriser les procédures contentieuses, tout en préservant les droits substantiels des parties au contrat de bail commercial.
II. Les effets de la résiliation du bail commercial et les perturbations liées aux procédures collectives
A. Les conséquences juridiques de la résiliation : indemnité d’occupation, expulsion et extinction du contrat
La résiliation du bail commercial, qu’elle résulte de l’acquisition d’une clause résolutoire ou du prononcé judiciaire, emporte des conséquences immédiates sur la relation contractuelle. L’article 1719 du code civil cesse de produire ses effets et le preneur, désormais occupant sans droit ni titre, est tenu de restituer les lieux. À défaut de libération volontaire, le bailleur peut solliciter l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, cette expulsion étant ordonnée par le juge dans la même décision qui constate ou prononce la résiliation du bail.
Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la date de résiliation donne lieu au versement d’une indemnité d’occupation, dont la nature juridique diffère de celle du loyer puisqu’elle ne trouve plus sa source dans le contrat mais dans la loi, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation prolongée de son bien. L’arrêt du 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-19.274) éclaire la question de la fixation de cette indemnité dans un contexte procédural complexe où la résiliation du bail était intervenue de plein droit et où la locataire, placée en liquidation judiciaire, sollicitait l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte du fonds de commerce imputable aux manquements du bailleur à ses obligations. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait requalifié la demande d’indemnisation du préjudice du preneur en demande d’indemnité d’éviction, alors que le liquidateur ne poursuivait pas une telle indemnité, mais sollicitait la réparation du préjudice consécutif à l’impossibilité d’exploiter les locaux en raison de leur état d’insalubrité. La haute juridiction rappelle ainsi que le juge ne peut dénaturer l’objet du litige en substituant à la demande indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur une indemnité régie par les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux.
La résiliation produit également des effets sur le dépôt de garantie et les sûretés constituées par le preneur. En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable à compter de la libération effective des lieux, sous réserve des sommes dues au titre des loyers, charges et réparations locatives restés impayés. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation ne saurait excéder le montant du loyer contractuel augmenté des charges, sauf stipulation contraire expressément prévue au bail, et le preneur demeure redevable des loyers échus antérieurement à la date de résiliation ainsi que des indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la libération complète des lieux loués.
Un autre effet notable de la résiliation concerne l’impossibilité de prononcer une seconde résiliation du même contrat. En effet, l’arrêt précité du 6 février 2025 consacre le principe selon lequel un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié, ce qui interdit toute action en résiliation judiciaire postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette règle procède de la logique de l’extinction du contrat : une fois que le bail a cessé de produire ses effets, il n’existe plus d’obligations contractuelles à sanctionner par une nouvelle résiliation, et les prétentions indemnitaires des parties doivent alors être fondées sur d’autres mécanismes juridiques, notamment la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.
B. L’incidence des procédures collectives sur la dynamique résolutoire du bail commercial
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial perturbe profondément la mécanique de la résiliation, en particulier lorsque celle-ci est fondée sur une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Les articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce aménagent un régime protecteur qui interdit la poursuite des actions en justice engagées avant le jugement d’ouverture dès lors qu’elles n’ont pas abouti à une décision passée en force de chose jugée.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, FS-D) illustre avec netteté ce principe. En l’espèce, une bailleresse avait délivré à sa locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 2 juin 2020, et le juge des référés avait constaté la résiliation des baux par ordonnance du 9 décembre 2020. La locataire fut placée en liquidation judiciaire le 12 janvier 2021, en cours d’instance d’appel. La Cour de cassation a jugé que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ». Cette règle, d’interprétation stricte, protège l’égalité des créanciers en paralysant l’action individuelle du bailleur qui tendrait à obtenir un avantage particulier au détriment de la collectivité des créanciers.
En conséquence, dès lors que le bailleur n’a pas obtenu une décision définitive constatant l’acquisition de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective, il ne peut plus poursuivre cette action et doit déclarer sa créance au passif de la procédure. Cette paralysie de l’action résolutoire est toutefois circonscrite aux créances antérieures au jugement d’ouverture. Le bailleur conserve la faculté de se prévaloir de la clause résolutoire pour des manquements postérieurs, mais se heurte alors aux règles de la période d’observation qui imposent au preneur, sous le contrôle de l’administrateur judiciaire, de poursuivre l’exécution des contrats en cours. Par ailleurs, le principe d’interdiction des poursuites ne fait pas obstacle à ce que le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire après le jugement d’ouverture pour des loyers échus postérieurement à cette date, la créance correspondante bénéficiant du privilège de l’article L. 641-3 du code de commerce.
L’articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives a également été abordée sous l’angle de la résiliation par le liquidateur dans l’arrêt du 3 juillet 2025 précité. Dans cette affaire, le liquidateur avait notifié à la bailleresse la résiliation du bail en raison de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce par suite des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La troisième chambre civile a sanctionné la dénaturation par la cour d’appel de la demande du liquidateur, qui ne sollicitait pas une indemnité d’éviction au sens du statut des baux commerciaux mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. Cette décision rappelle que la résiliation du bail dans le cadre d’une procédure collective n’efface pas la responsabilité contractuelle du bailleur pour les manquements antérieurs, et que l’indemnisation du préjudice du preneur doit être examinée distinctement de la question de la résiliation elle-même.
Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.166) contribue à la compréhension des causes d’extinction du contrat en amont de toute procédure de résiliation, en rappelant que la nullité du bail ne peut être prononcée sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles que si cette erreur existait au moment de la formation du contrat, la Cour censurant l’arrêt d’appel qui s’était fondé sur des régularisations de charges postérieures de plusieurs années pour caractériser le vice du consentement. Cette décision, bien qu’elle ne porte pas directement sur la résiliation, éclaire la distinction entre nullité et résiliation, deux modes d’extinction du contrat qui obéissent à des régimes juridiques distincts et produisent des effets rétroactifs pour la première, prospectifs pour la seconde.
Des lors, la combinaison des règles issues du droit commun des contrats, du statut des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté dessine un régime complexe de la résiliation du bail commercial, dans lequel chaque cause de dissolution produit des effets spécifiques et où l’intervention d’une procédure collective modifie substantiellement l’équilibre procédural entre les parties. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, en modernisant certains aspects de ce régime, confirme la volonté du législateur d’adapter le statut des baux commerciaux aux réalités économiques contemporaines, sans toutefois remettre en cause les grands équilibres jurisprudentiels dégagés par la troisième chambre civile au cours de ces dernières années.
Conclusion
La résiliation du bail commercial se présente aujourd’hui comme une matière en pleine recomposition, où la jurisprudence de la troisième chambre civile et l’intervention du législateur convergent vers un renforcement des garanties procédurales offertes au preneur et un encadrement plus strict du formalisme de la clause résolutoire. L’exception d’inexécution érigée en rempart effectif contre l’acquisition de la clause résolutoire, la sanction du réputé non écrit pour les clauses contraires à l’article L. 145-41, l’interdiction pour le juge de statuer au-delà des prétentions des parties et la paralysie de l’action résolutoire en cas de procédure collective constituent autant de mécanismes qui assurent une protection effective du preneur, tout en préservant les droits légitimes du bailleur lorsque ce dernier agit dans le respect des prescriptions légales. La pratique du cabinet Kohen Avocats, en droit immobilier, intègre ces évolutions jurisprudentielles et législatives pour offrir aux justiciables une stratégie contentieuse adaptée à la complexité de la matière.
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