La détermination judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé : office du juge des loyers commerciaux et contentieux du déplafonnement
I. L’encadrement légal du loyer du bail renouvelé : entre principe du plafonnement et dérogations légales
A. Le mécanisme du plafonnement légal et ses conditions d’application
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage d’immeubles à usage autre que d’habitation. Au cœur de ce dispositif protecteur du preneur, la détermination du loyer du bail renouvelé obéit à un mécanisme de plafonnement qui constitue, selon une doctrine constante, l’une des pièces maîtresses de la propriété commerciale. L’article L. 145-34 du code de commerce pose en effet le principe selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Ce mécanisme, conçu pour garantir au preneur une prévisibilité de sa charge locative et le protéger contre les hausses spéculatives, trouve toutefois ses limites lorsque surviennent certaines circonstances que le législateur a expressément prévues.
Le plafonnement cesse en effet de s’appliquer lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. La troisième chambre civile a rappelé ce principe avec une particulière netteté dans un arrêt du 9 juillet 2026, en précisant que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation n’implique pas que le bail prenne fin à la date de signification de la demande de renouvellement, et qu’en pareille hypothèse le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). La Cour en a déduit que le bail expiré, ayant débuté le 30 juin 2000 pour s’achever le 30 juin 2012, avait duré douze ans et un jour, de sorte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative. Cette solution, d’une rigueur mathématique, illustre l’importance cruciale de la computation des délais dans la mise en œuvre de la règle du plafonnement.
Par ailleurs, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit une seconde hypothèse de déplafonnement, tenant à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ces derniers, définis par l’article R. 145-6 du code de commerce, englobent des éléments aussi variés que l’importance de la ville ou du quartier, l’attrait commercial de la voie, les infrastructures de transport ou encore les conditions de circulation et de stationnement. L’appréciation de la modification notable de ces facteurs constitue l’un des contentieux les plus nourris du droit des baux commerciaux.
À cet égard, la détermination de la valeur locative obéit aux critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui retient une approche synthétique fondée sur les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette méthode d’évaluation, dite par comparaison, impose au juge des loyers commerciaux de se référer aux loyers pratiqués pour des locaux équivalents dans la même zone géographique, ce qui suppose une connaissance fine du marché locatif local et requiert le plus souvent le recours à une expertise judiciaire. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié ces critères substantiels de fixation, confirmant ainsi la stabilité du cadre légal de détermination de la valeur locative tout en réformant d’autres aspects du statut, tels que la clause résolutoire ou l’encadrement du dépôt de garantie.
B. La notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité : une exigence prétorienne exigeante
La caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité obéit à une double exigence, à la fois temporelle et qualitative. D’une part, l’évolution des facteurs de commercialité doit être appréciée au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, à l’exclusion de toute période antérieure. La troisième chambre civile a sanctionné sans ambiguïté les juges du fond qui avaient pris en considération une évolution constatée sur une période excédant celle du bail expiré. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour a en effet censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur des constatations couvrant les périodes 1988-2017 et 2006-2017, en énonçant que seuls les changements survenus au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail peuvent justifier un déplafonnement (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La Cour a précisé que la cour d’appel avait statué « par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires ».
D’autre part, et c’est là un apport jurisprudentiel majeur des dernières années, l’incidence de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur n’a pas à être effective et réelle. La troisième chambre civile a tranché ce débat doctrinal ancien dans un arrêt de section du 18 septembre 2025, aux termes duquel « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, qui retient un critère d’incidence potentielle plutôt que d’incidence constatée, allège sensiblement la charge probatoire pesant sur le bailleur qui entend se prévaloir du déplafonnement. Dès lors, il n’est pas nécessaire pour le bailleur de démontrer que son locataire a effectivement bénéficié, en termes de chiffre d’affaires ou de résultat, de l’évolution favorable de son environnement commercial.
En conséquence, le bailleur désireux d’obtenir un loyer déplafonné devra établir, d’une part, que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable, d’autre part, que cette modification est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité qu’exerce effectivement le preneur dans les lieux loués, sans avoir à rapporter la preuve d’une amélioration concrète et mesurable de l’exploitation. Cette orientation prétorienne, tout en préservant la philosophie protectrice du statut, introduit un tempérament pragmatique qui évite au bailleur d’avoir à rapporter une preuve dont les éléments sont, par hypothèse, détenus par le locataire. Or, cette distribution des rôles probatoires n’épuise pas la question de l’office du juge des loyers commerciaux, dont l’étendue a été précisée par plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation.
II. L’office du juge des loyers commerciaux : une compétence étendue sous le contrôle de la Cour de cassation
A. L’étendue de la saisine du juge des loyers : compétence exclusive et limites contractuelles
L’article R. 145-23 du code de commerce attribue au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer. Cette compétence d’attribution, dérogatoire au droit commun, a pour corollaire que les parties ne peuvent conventionnellement y déroger qu’avec une particulière précision. À cet égard, la question des loyers dits binaires, comprenant une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires, a donné lieu à une évolution jurisprudentielle remarquable, dont l’arrêt rendu le 30 mai 2024 par la troisième chambre civile constitue le point d’aboutissement provisoire.
Dans cette affaire opposant la société civile immobilière Nice Cimiez à la société Monoprix exploitation, la Cour de cassation a opéré un revirement de sa jurisprudence antérieure en jugeant que l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le moyen tiré de l’absence de clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La Cour a énoncé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». La Haute juridiction a ainsi consacré un office renforcé du juge des loyers, qui ne saurait décliner sa compétence au seul motif que les parties auraient stipulé un loyer à composante variable sans avoir expressément prévu le recours au juge pour fixer la part fixe à la valeur locative.
Par ailleurs, la détermination du loyer du bail renouvelé s’inscrit dans un cadre procédural rigoureux, rythmé par la délivrance d’un mémoire préalable conforme aux prescriptions de l’article R. 145-20 du code de commerce, la notification d’un mémoire en réponse, et la saisine du juge des loyers commerciaux à défaut d’accord. Or, ce formalisme procédural n’est pas dépourvu d’incidences substantielles, comme en témoigne l’arrêt du 16 octobre 2025 relatif à l’étalement de la hausse du loyer déplafonné. La troisième chambre civile y a jugé que le dispositif prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, aux termes duquel la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). En revanche, le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze années ne peut bénéficier de ce mécanisme d’étalement, ce qui illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation interprète les dispositions protectrices du statut en fonction de leur ratio legis.
B. Le contrôle par la Cour de cassation de l’appréciation des facteurs de déplafonnement : une motivation renforcée
Le contrôle exercé par la troisième chambre civile sur l’appréciation des juges du fond en matière de déplafonnement se caractérise par une exigence croissante de motivation concrète. La Cour de cassation ne se borne pas à vérifier l’existence d’une motivation formelle, mais exerce un contrôle approfondi sur la pertinence et la suffisance des motifs retenus par les juridictions de jugement. L’arrêt du 25 janvier 2024 en fournit une illustration topique : en censurant la cour d’appel de Nîmes pour n’avoir pas suffisamment caractérisé la modification des facteurs locaux de commercialité sur la seule période du bail à renouveler, la Cour de cassation impose aux juges du fond de procéder à une analyse circonstanciée et temporellement circonscrite des facteurs invoqués (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
De surcroît, l’arrêt rendu le 18 septembre 2025 a précisé que le juge doit rechercher si la modification alléguée est « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B), ce qui impose au juge de caractériser un lien d’adéquation entre la nature du changement survenu et l’activité spécifique du preneur. Une amélioration de la desserte en transports en commun, par exemple, ne saurait avoir la même incidence selon que le preneur exploite un commerce de proximité à clientèle de quartier ou une activité nécessitant une large zone de chalandise.
À cet égard, l’articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux se manifeste avec une acuité particulière dans le contentieux de la détermination du loyer. L’arrêt du 27 février 2025, rendu en formation de section, a rappelé que lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement après avoir d’abord accepté le principe, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû à compter de la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, qui confère un effet rétroactif à l’exercice du droit d’option par le bailleur, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas faire supporter au bailleur les inconvénients financiers d’une procédure de fixation judiciaire du loyer dont il n’est pas nécessairement responsable. Le bailleur qui, après avoir accepté le principe du renouvellement, se voit opposé un désaccord sur le montant du nouveau loyer et doit en conséquence saisir le juge, ne saurait être pénalisé par le temps nécessaire à l’obtention d’une décision définitive.
Enfin, la question des clauses résolutoires et de leur articulation avec l’exception d’inexécution, bien que relevant d’un contentieux distinct, interfère avec la problématique du loyer dans la mesure où le défaut de paiement constitue le manquement le plus fréquemment invoqué au soutien de l’acquisition de la clause résolutoire. L’arrêt de section du 5 mars 2026 a consacré une solution d’une portée considérable en jugeant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette décision, qui consacre la primauté de l’exception d’inexécution sur la rigueur procédurale de l’article L. 145-41 du code de commerce, renforce la protection du preneur, y compris dans l’hypothèse où le montant du loyer réclamé procéderait d’une fixation judiciaire.
Par ailleurs, l’office du juge des loyers commerciaux ne se limite pas à la fixation arithmétique d’une valeur locative. Il lui incombe également de tirer les conséquences procédurales de ses constatations quant à l’application des règles de prescription. L’arrêt du 12 février 2026, rendu en formation de section, a rappelé avec force que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Cette solution, d’une particulière sévérité à l’égard du preneur, rappelle que le droit au maintien dans les lieux, fondé sur l’article L. 145-28 du code de commerce, est subordonné à l’exercice diligent par le locataire de son action en fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans. Or, la combinaison de ce délai avec les incidents de la procédure de fixation du loyer peut placer le preneur dans une situation d’une grande fragilité juridique.
En conséquence, le contentieux du loyer du bail commercial renouvelé se trouve au confluent de plusieurs logiques : celle du statut protecteur des baux commerciaux, qui tend à garantir au preneur une stabilité de sa charge locative ; celle du droit commun des contrats, qui irrigue l’office du juge d’une exigence de motivation concrète et d’appréciation in concreto ; celle de la procédure civile, enfin, dont les règles de compétence et de prescription conditionnent l’effectivité des droits substantiels. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, loin de constituer un simple ajustement technique, dessine une évolution cohérente vers un rééquilibrage pondéré des droits et obligations des parties au bail commercial, dans le respect de l’économie générale du statut instauré par le décret du 30 septembre 1953. Le juge des loyers commerciaux se trouve ainsi investi d’une mission de régulation économique qui dépasse la simple résolution d’un litige contractuel entre un bailleur et un preneur. À cet égard, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en modifiant plusieurs dispositions du statut relatives notamment à l’encadrement des clauses d’indexation et à la mensualisation du loyer, s’inscrit dans ce mouvement plus large de modernisation du droit des baux commerciaux, sans toutefois remettre en cause les fondements du mécanisme de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Conclusion
La détermination judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé illustre la permanence et l’adaptabilité du statut des baux commerciaux face aux évolutions économiques et jurisprudentielles. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un jeu subtil d’interprétation et de contrôle, assure une régulation prétorienne qui préserve l’équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la juste rémunération de l’investissement immobilier du bailleur. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026, qu’il s’agisse de la computation de la durée du bail expiré, de l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, de l’office du juge des loyers commerciaux ou de l’articulation des règles de prescription, dessinent un corps de jurisprudence d’une remarquable cohérence technique. Or, cette jurisprudence, dans un contexte de réforme législative du statut par la loi du 26 mai 2026, est appelée à connaître de nouveaux développements, notamment sur la question de l’articulation entre les clauses d’indexation conventionnelles et les règles de fixation judiciaire du loyer renouvelé, ainsi que sur l’incidence des nouvelles dispositions relatives à la mensualisation du loyer et à l’encadrement des clauses tunnel sur l’office du juge des loyers commerciaux. Ces questions, qui se situent au carrefour du droit des contrats et du droit des affaires, demeurent l’un des enjeux majeurs de la pratique du droit des baux commerciaux pour les années à venir.
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