L’exception d’inexécution face à la clause résolutoire du bail commercial : la troisième chambre civile consacre l’autonomie d’un mécanisme étranger au délai de l’article L.145-41 du code de commerce
I. L’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire
A. La dispense de mise en demeure préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025, posé un principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail commercial pour irriguer l’ensemble du droit des obligations. Elle a en effet jugé que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage des articles 1219 et 1220 du code civil, écarte toute exigence formelle préalable à l’invocation de l’exception d’inexécution par le preneur confronté à un local impropre à sa destination contractuelle. Or, la cour d’appel de Fort-de-France avait subordonné le jeu de l’exception d’inexécution à l’envoi d’une mise en demeure préalable, ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. La Haute juridiction censure ce raisonnement en rappelant, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, tandis que le preneur est tenu de payer le prix. Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance rend les locaux impropres à l’usage convenu, le preneur peut suspendre le paiement des loyers sans avoir à adresser au préalable une mise en demeure. En conséquence, la cour d’appel qui exige une telle formalité commet une erreur de droit que la Cour de cassation sanctionne sans ambiguïté.
Cette position de la troisième chambre civile s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante relative à l’obligation de délivrance du bailleur. L’article 1719 du code civil impose à ce dernier, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 28 mars 2024, que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704). À cet égard, la défaillance du bailleur dans l’entretien des parties communes peut constituer un manquement suffisamment grave pour justifier l’exception d’inexécution, dès lors que ces parties communes sont nécessaires à l’exploitation normale du fonds de commerce. La cour d’appel de Nîmes ayant écarté la responsabilité de la bailleresse au motif que le défaut de climatisation et de chauffage des parties communes ne privait pas la locataire des avantages qu’elle tenait de son bail, la Cour de cassation a censuré cette analyse, considérant que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
B. L’indifférence du délai de l’article L.145-41 du code de commerce à l’exercice de l’exception d’inexécution
L’apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la résolution d’une tension qui divisait les juridictions du fond entre le mécanisme de l’exception d’inexécution et celui de la clause résolutoire régi par l’article L.145-41 du code de commerce. Ce texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». La pratique avait fait naître une interrogation : le preneur qui n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement de payer pour solliciter des délais de paiement peut-il encore opposer une exception d’inexécution au bailleur qui poursuit la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ? La troisième chambre civile répond par l’affirmative dans des termes qui méritent d’être cités intégralement.
La Cour de cassation énonce en effet que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement ». Cette solution procède d’une distinction fondamentale entre deux mécanismes autonomes : d’une part, la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, qui suppose une saisine du juge dans le mois du commandement en application de l’article L.145-41 du code de commerce ; d’autre part, l’exception d’inexécution, qui paralyse l’obligation de payer le loyer indépendamment de toute saisine du juge et de tout délai.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, dont il reprend le visa combiné des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ainsi que l’article L.145-41 du code de commerce. Il en résulte une construction prétorienne cohérente : le preneur confronté à un local impropre à sa destination peut suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable ; lorsque le bailleur lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans avoir à saisir le juge dans le mois du commandement ; et, lorsqu’il est ultérieurement assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le juge du fond est tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, peu important que le preneur n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette trilogie de principes confère à l’exception d’inexécution une autonomie remarquable dans le contentieux du bail commercial.
II. L’office du juge dans la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire
A. Le contrôle de la gravité de l’inexécution du bailleur, condition de l’exception d’inexécution
Si l’exception d’inexécution est désormais clairement autonome par rapport au mécanisme de l’article L.145-41 du code de commerce, elle n’en demeure pas moins subordonnée à une condition de fond que le juge doit contrôler : la gravité suffisante de l’inexécution imputable au bailleur. L’article 1219 du code civil dispose en effet qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». La troisième chambre civile a rappelé cette exigence dans un arrêt du 27 juin 2024, censurant une cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution au profit d’un preneur sans rechercher « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). Cette décision, rendue au visa de l’article 1219 du code civil, éclaire la méthodologie que le juge du fond doit mettre en œuvre. Il ne lui suffit pas de constater l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; il lui incombe de caractériser l’impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés, seule de nature à justifier la suspension du paiement des loyers.
La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle exigeant, qui témoigne de sa volonté d’encadrer le jeu de l’exception d’inexécution sans pour autant en entraver la portée. La notion d’impropriété à l’usage constitue le critère cardinal de la gravité de l’inexécution. Elle ne se confond pas avec la simple gêne ou l’inconfort passager : il faut que le local soit, du fait du manquement du bailleur, devenu inapte à recevoir l’activité pour laquelle il a été loué. Cette exigence protège le bailleur contre les suspensions abusives de paiement tout en préservant le droit du preneur de ne pas exécuter une obligation dont la contrepartie fait défaut. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, l’importance de l’interprétation des clauses du bail dans l’appréciation de l’étendue des obligations respectives des parties. En l’espèce, une cour d’appel avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne visait pas expressément le non-paiement de la clause pénale et des frais du commandement, alors que le contrat de bail prévoyait que « la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). La Cour de cassation a censuré cette décision pour dénaturation des termes clairs et précis du contrat, rappelant que l’office du juge dans l’interprétation des clauses résolutoires est borné par le sens que leur ont donné les parties.
À cet égard, l’arrêt rendu par la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation le 3 juin 2026 apporte un éclairage complémentaire sur l’interprétation de l’article 1225 du code civil, dont l’alinéa 1er dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La Haute juridiction y énonce que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat » et que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause » (Cass. com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, Publié au Bulletin). Cette solution, bien que rendue en matière de sous-licence de droits de diffusion audiovisuelle, déploie ses effets en droit du bail commercial dès lors qu’elle interprète l’article 1225 du code civil, texte de droit commun applicable à toute clause résolutoire. Les clauses dites « balai », qui se bornent à viser l’inexécution de l’un quelconque des engagements du preneur, sont ainsi validées pour autant que les obligations concernées puissent être identifiées de manière claire et non équivoque.
B. La portée de la construction prétorienne sur l’équilibre du contentieux du bail commercial
La double série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile en 2025 et 2026 produit des effets pratiques considérables sur l’office du juge et l’équilibre du contentieux du bail commercial. En premier lieu, elle impose au juge du fond une obligation renforcée de motivation : il ne peut se borner à constater que le preneur n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement pour en déduire l’acquisition de la clause résolutoire ; il doit examiner, pour chaque loyer dont le paiement est réclamé dans le commandement, si le preneur était fondé à opposer une exception d’inexécution au regard de l’état des locaux. En second lieu, cette construction prétorienne modifie substantiellement la stratégie contentieuse des parties. Le bailleur qui entend se prévaloir d’une clause résolutoire doit désormais anticiper la possibilité pour le preneur d’opposer une exception d’inexécution, y compris en l’absence de toute réaction de ce dernier dans le mois du commandement de payer. Le preneur, quant à lui, dispose d’un bouclier procédural qui ne le dispense pas de rapporter la preuve de l’impropriété des locaux à l’usage convenu, condition de fond de l’exception d’inexécution.
Cette évolution jurisprudentielle s’articule avec un arrêt du 29 janvier 2026 qui, sans porter directement sur la clause résolutoire, illustre le renforcement contemporain de l’office du juge dans le contentieux du bail commercial. La troisième chambre civile y a jugé, au visa des articles 1134 ancien, 1353 du code civil et L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et qu’il « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin). Le parallèle avec le contentieux de la clause résolutoire est éclairant : dans les deux hypothèses, la Cour de cassation impose au juge du fond un office actif de vérification des obligations respectives des parties, refusant les automatismes qui dispenseraient le juge d’un examen approfondi des prétentions soumises à son appréciation.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Légifrance), si elle ne modifie pas directement l’article L.145-41 du code de commerce sur la question de l’articulation avec l’exception d’inexécution, s’inscrit néanmoins dans ce mouvement de renforcement du contrôle judiciaire sur la mise en œuvre de la clause résolutoire. Les dispositions relatives à l’encadrement des clauses résolutoires et au droit de préférence du preneur témoignent d’une volonté législative de rééquilibrer les rapports locatifs au bénéfice du preneur, volonté que la jurisprudence de la troisième chambre civile a anticipée et amplifiée. Le nouvel équilibre législatif se superpose ainsi à l’édifice prétorien sans le contredire, les deux mouvements convergeant vers un standard de protection du preneur qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux.
L’interaction entre l’article 1225 du code civil, qui régit la clause résolutoire en droit commun, et l’article L.145-41 du code de commerce, qui en constitue le prolongement spécial en matière de bail commercial, se trouve désormais éclairée par une double approche : l’exigence de précision des engagements visés par la clause, telle qu’interprétée par l’arrêt du 3 juin 2026 de la chambre commerciale, et l’autonomie de l’exception d’inexécution, consacrée par la troisième chambre civile. La coordination de ces deux corpus, l’un de droit commun, l’autre de droit spécial, relève d’un exercice de qualification auquel le juge du fond est désormais tenu, sous le contrôle de la Cour de cassation. En conséquence, le praticien confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire doit, avant toute action en constatation de l’acquisition de cette clause, procéder à un audit rigoureux de l’état des locaux et de l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance, afin d’évaluer le risque d’une exception d’inexécution susceptible de paralyser la procédure, même tardivement invoquée.
Des lors, la position du juge des référés, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, s’en trouve substantiellement affectée. Si l’article 835 du code de procédure civile lui confère le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable, l’exception d’inexécution opposée par le preneur constitue, lorsqu’elle est assortie d’éléments probants, une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés. La troisième chambre civile a implicitement consacré cette analyse dans un arrêt du 28 mars 2024 (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704), en censurant une cour d’appel qui, statuant en référé, avait écarté l’exception d’inexécution sans caractériser la gravité du manquement du bailleur. Cette solution s’articule avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu d’entretenir les parties communes, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-23.541, Bull. n° 190). Le juge des référés ne saurait donc constater l’acquisition de la clause résolutoire sans avoir préalablement examiné, au moins prima facie, le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
L’équilibre ainsi dessiné par la troisième chambre civile se caractérise par une double exigence à l’égard du juge : d’une part, il ne peut éluder l’examen de l’exception d’inexécution en se réfugiant derrière le formalisme du délai de l’article L.145-41 du code de commerce ; d’autre part, il ne peut admettre l’exception d’inexécution sans caractériser la gravité du manquement du bailleur, appréciée à l’aune de l’impropriété des locaux à leur destination contractuelle. Cette dialectique entre autonomie procédurale de l’exception d’inexécution et contrôle substantiel de son bien-fondé confère à l’office du juge des loyers commerciaux une technicité accrue, qui devrait inciter les parties à privilégier les modes amiables de résolution des différends, tels que la transaction ou la médiation, plutôt que l’affrontement judiciaire dont l’issue est devenue plus incertaine. Par ailleurs, la combinaison de l’arrêt du 5 mars 2026 avec celui du 3 juin 2026 de la chambre commerciale suggère un mouvement d’harmonisation du droit des clauses résolutoires, transcendant les distinctions entre les matières civile et commerciale, sous l’égide de l’article 1225 du code civil et du principe de proportionnalité.
Conclusion
La construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire régi par l’article L.145-41 du code de commerce. En jugeant que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable et que le juge doit en vérifier le bien-fondé indépendamment de toute saisine dans le mois du commandement de payer, la Haute juridiction édifie un régime protecteur du preneur confronté à un local impropre à sa destination. Cette protection n’est toutefois pas inconditionnelle : le preneur doit rapporter la preuve d’une inexécution suffisamment grave, caractérisée par l’impropriété des locaux à l’usage convenu. L’office du juge s’en trouve substantiellement renforcé, tenu qu’il est de procéder à un examen concret de l’état des locaux et de l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance, sans pouvoir se retrancher derrière un formalisme procédural désormais privé d’effet dirimant.
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