La clause résolutoire dans les baux commerciaux à l’épreuve de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 : l’articulation renouvelée entre l’exception d’inexécution et l’office du juge dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. L’affirmation prétorienne de l’efficacité de l’exception d’inexécution du preneur face à l’acquisition de la clause résolutoire
A. La reconnaissance du contrôle juridictionnel de l’exception d’inexécution par l’arrêt du 5 mars 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de cassation partielle publié au Bulletin dont la portée dépasse très largement les circonstances de l’espèce qui l’a vu naître (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette décision, rendue au visa des articles 1184 alinéa 1er du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, et L.145-41 du code de commerce, affirme avec une netteté remarquable que le juge saisi d’une demande en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire doit, lorsque le preneur invoque une exception d’inexécution, en vérifier le bien-fondé. La Cour précise que cette obligation s’impose au juge « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution marque, en réalité, un infléchissement significatif de l’office du juge en matière de bail commercial.
En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti un bail commercial à usage mixte, commercial et d’habitation, à une société locataire. Après avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019, la bailleresse avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019. Cette ordonnance avait été ultérieurement infirmée par un arrêt de la cour d’appel du 29 septembre 2021 qui avait dit n’y avoir lieu à référé. La bailleresse avait alors assigné la locataire au fond en constatation de la résiliation de plein droit et en paiement des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, et qu’en conséquence, la clause résolutoire pour non-paiement des loyers était acquise dès le 17 novembre 2019.
La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Or, cette exigence de contrôle juridictionnel du bien-fondé de l’exception d’inexécution se fonde sur un principe clairement énoncé par la Cour elle-même, selon lequel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable », ainsi que l’avait déjà jugé la troisième chambre civile quelques mois auparavant (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié).
La solution retenue par l’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans le droit fil des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. L’article 1219 dispose en effet qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 précise quant à lui qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. À cet égard, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 26 octobre 2023, que l’exception d’inexécution ne pouvait être mise en œuvre que si l’inexécution imputable au bailleur était d’une gravité suffisante (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-16.216, Publié au Bulletin). Dès lors, l’arrêt du 5 mars 2026 procède à une articulation inédite et décisive entre le mécanisme de l’exception d’inexécution, fondé sur les articles 1219 et 1220 du code civil, et le formalisme protecteur de la clause résolutoire régi par l’article L.145-41 du code de commerce.
B. La portée de la solution sur l’équilibre des droits du bailleur et du preneur dans le contentieux de la résiliation
L’arrêt du 5 mars 2026 consacre une protection substantielle du preneur qui se trouve confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors même que le bailleur manque à ses propres obligations, notamment à son obligation de délivrance consacrée par l’article 1719 du code civil, lequel dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En imposant au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, indépendamment du respect par celui-ci du délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement, la Cour de cassation confère à l’exception d’inexécution une autonomie procédurale qui n’était pas pleinement acquise en jurisprudence jusqu’alors. Cette solution rompt avec une lecture purement formaliste de l’article L.145-41 du code de commerce qui subordonnait l’efficacité des moyens de défense du preneur à l’introduction d’une demande en justice dans le mois du commandement.
Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur dans le contentieux de la clause résolutoire. Dans un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile avait déjà jugé que le juge peut accorder des délais au preneur à un bail commercial et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). De même, la Cour avait précisé le 25 janvier 2023 que, même dans le cadre d’une procédure collective, le liquidateur du preneur pouvait solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la finalité de la procédure collective n’excluant pas par principe le bénéfice de ces dispositions (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-21.957). L’arrêt du 5 mars 2026 parachève cette construction prétorienne en ajoutant une couche de protection supplémentaire : le preneur n’a même pas à solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour opposer utilement l’exception d’inexécution, dès lors que cette exception est fondée sur des manquements graves du bailleur à ses obligations.
La portée pratique de cette décision doit être mesurée à l’aune de ses implications pour les praticiens du droit immobilier. D’une part, le bailleur qui entend actionner la clause résolutoire doit désormais anticiper la possibilité pour le preneur de soulever une exception d’inexécution, ce qui suppose de s’assurer du respect scrupuleux de ses propres obligations contractuelles et légales, notamment son obligation d’entretien et de délivrance conforme, avant de délivrer un commandement de payer. D’autre part, le preneur confronté à un commandement doit être en mesure de caractériser avec précision les manquements du bailleur à ses obligations, en établissant tant leur réalité objective que leur gravité suffisante, conformément aux exigences cumulées des articles 1219 et 1220 du code civil. La charge de la preuve de l’inexécution du bailleur pèse sur le preneur qui l’invoque, et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si cette inexécution présente un caractère de gravité suffisante pour justifier la suspension du paiement des loyers. En conséquence, si l’arrêt du 5 mars 2026 ouvre une voie de défense substantielle au preneur, il ne saurait être interprété comme un blanc-seing dispensant celui-ci de toute diligence probatoire.
Enfin, il importe de relever que l’arrêt du 5 mars 2026 ne remet nullement en cause le principe selon lequel la clause résolutoire est acquise de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, principe qui constitue la pierre angulaire du dispositif de l’article L.145-41. La Cour de cassation se borne à imposer au juge, lorsque le preneur invoque une exception d’inexécution, de vérifier le bien-fondé de ce moyen de défense avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il ne s’agit donc pas d’un renversement de la charge de la preuve ni d’une remise en cause du caractère automatique de la clause résolutoire, mais d’une exigence de motivation renforcée imposée au juge du fond, destinée à garantir que l’acquisition de la clause résolutoire ne soit pas constatée en présence d’une inexécution grave du bailleur qui justifierait que le preneur suspende légitimement le paiement des loyers.
II. Le resserrement législatif des conditions de suspension de la clause résolutoire par la loi du 26 mai 2026
A. Le durcissement des conditions de l’office du juge par la réforme de l’article L.145-41
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit des modifications substantielles du statut des baux commerciaux qui intéressent directement la matière de la clause résolutoire et, plus largement, l’équilibre des droits et obligations des parties au bail commercial. L’article 63 de cette loi modifie l’article L.145-41 du code de commerce en y insérant une double condition cumulative pour que le juge puisse suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Désormais, il résulte du nouveau texte que le juge ne peut accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire que si le locataire, d’une part, s’est acquitté des sommes admises par le débiteur ou fixées par le juge, et d’autre part, justifie de démarches concrètes entreprises pour résoudre le litige. Cette disposition, applicable aux demandes introduites après le 28 mai 2026, constitue un infléchissement notable du régime antérieur et un resserrement significatif de l’office du juge.
Sous l’empire du texte antérieur, l’article L.145-41 du code de commerce se bornait à énoncer que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée », et que « la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». La rédaction antérieure laissait au juge un large pouvoir d’appréciation souveraine pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, sans conditionner cette faculté à un quelconque paiement préalable, même partiel, ni à la démonstration de démarches entreprises par le locataire en vue du règlement du litige. La nouvelle rédaction introduit ainsi deux conditions cumulatives, l’une pécuniaire et l’autre comportementale, qui restreignent significativement la marge de manœuvre du juge et renforcent corrélativement la position procédurale du bailleur.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a également modifié le régime du dépôt de garantie à l’article L.145-40 du code de commerce, en plafonnant son montant à un trimestre de loyer hors taxes pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 26 mai 2026. Cette disposition, combinée à l’institution d’un délai de restitution du dépôt de garantie de trois mois à compter de la remise des clés, porté à six mois pour les locaux à usage de bureaux ou d’entrepôts, témoigne d’une volonté législative de rééquilibrer les rapports contractuels dans le sens d’une plus grande sécurité juridique pour les deux parties. La loi a également validé la pratique des clauses d’indexation dites « à tunnel », en introduisant à l’article L.145-38-1 du code de commerce la faculté pour les parties de stipuler une clause d’échelle mobile à la hausse comme à la baisse sur la base de l’indice des loyers commerciaux. En conséquence, le législateur a entendu encadrer plus strictement les prérogatives du bailleur tout en imposant au preneur des obligations procédurales renforcées pour bénéficier des mesures de faveur que constituent les délais de grâce et la suspension de la clause résolutoire.
B. L’articulation délicate entre la jurisprudence protectrice du 5 mars 2026 et l’encadrement législatif du 26 mai 2026
La question centrale que soulève la réforme du 26 mai 2026 est celle de l’articulation entre la jurisprudence protectrice du preneur, consacrée avec éclat par l’arrêt du 5 mars 2026, et le nouveau cadre législatif qui durcit les conditions de suspension de la clause résolutoire. En effet, l’arrêt du 5 mars 2026 affirme l’autonomie complète de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement prévu à l’article 1343-5 du code civil, tandis que la loi nouvelle subordonne précisément l’octroi de ces délais à des conditions bien plus strictes que par le passé. Cette tension entre la voie prétorienne, qui élargit les droits de la défense du preneur, et la voie législative, qui encadre plus rigoureusement l’office du juge, crée une situation juridique complexe dont les praticiens du droit immobilier doivent mesurer toutes les implications stratégiques.
D’une part, l’exception d’inexécution, telle que consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026, opère sur un plan juridique et procédural distinct de celui des délais de paiement accordés par le juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’exception d’inexécution constitue en effet un moyen de défense au fond qui, s’il est accueilli par le juge, fait obstacle à la résiliation du bail indépendamment de toute demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026, en modifiant l’article L.145-41 du code de commerce, ne remet nullement en cause le mécanisme de l’exception d’inexécution lui-même, lequel trouve son fondement dans les articles 1219 et 1220 du code civil, règles de droit commun des contrats, et non dans l’article L.145-41 du code de commerce, disposition spéciale du statut des baux commerciaux. Dès lors, le preneur qui invoque une exception d’inexécution pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire ne se trouve pas, par hypothèse, dans le champ d’application du nouveau texte de l’article L.145-41, qui ne régit que l’hypothèse distincte de la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
En revanche, le preneur qui, après l’entrée en vigueur du nouveau dispositif législatif, solliciterait des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sans pouvoir invoquer une exception d’inexécution suffisamment caractérisée, se trouverait pleinement soumis à la double condition cumulative posée par l’article L.145-41 modifié. Il lui appartiendrait alors de démontrer, d’une part, qu’il s’est acquitté des sommes admises par le débiteur ou fixées par le juge, et d’autre part, qu’il justifie de démarches concrètes entreprises pour résoudre le litige. Cette distinction fondamentale a pour conséquence pratique de conférer à l’exception d’inexécution une importance stratégique renouvelée dans le contentieux des baux commerciaux, puisque seule cette voie permet au preneur de contester efficacement l’acquisition de la clause résolutoire sans avoir à satisfaire aux conditions restrictives et cumulatives de la loi nouvelle.
À cet égard, il convient de souligner que la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L.145-40 du code de commerce en plafonnant le montant du dépôt de garantie et en instituant un délai de restitution, ce qui témoigne d’une volonté générale de rééquilibrer le rapport de forces contractuel au sein du bail commercial. Or, cette recherche d’équilibre se heurte inévitablement à la réalité contentieuse dans laquelle le bailleur demeure souvent en position de force procédurale, notamment par l’effet quasi-automatique de la clause résolutoire qui lui permet, en principe, d’obtenir la résiliation du bail sans avoir à démontrer la gravité de l’inexécution du preneur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en consolidant l’exception d’inexécution comme un rempart procédural autonome et efficace, compense ainsi partiellement ce déséquilibre structurel en offrant au preneur un moyen de défense substantiel qui échappe au formalisme contraignant de l’article L.145-41, y compris dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026.
La coexistence de ces deux corpus normatifs, l’un d’origine prétorienne et forgé par la pratique contentieuse des cours et tribunaux, l’autre d’origine législative et issu de la volonté du Parlement, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des contentieux relatifs aux baux commerciaux. Le choix de la stratégie procédurale, entre l’invocation d’une exception d’inexécution fondée sur les articles 1219 et 1220 du code civil et la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L.145-41 modifié, emporte désormais des conséquences substantielles et irréversibles quant aux conditions à remplir pour faire échec à la résiliation du bail. En tout état de cause, la démonstration rigoureuse de manquements graves du bailleur à ses obligations contractuelles et légales, en particulier à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible énoncée à l’article 1719 du code civil, demeure le préalable indispensable et incontournable à toute contestation efficace de l’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 et la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique illustrent, chacun à sa manière et dans des registres normatifs distincts, la vitalité persistante du droit des baux commerciaux et la permanence des tensions qui traversent cette matière au croisement du droit des contrats, du droit des biens et du droit des affaires. La jurisprudence du 5 mars 2026 consacre avec force l’autonomie de l’exception d’inexécution, offrant au preneur un moyen de défense substantiel qui transcende le formalisme strict de l’article L.145-41 du code de commerce, tandis que le législateur, par la loi du 26 mai 2026, encadre plus strictement l’office du juge dans l’octroi des délais de grâce en subordonnant celui-ci à une double condition cumulative, pécuniaire et comportementale. Cette dialectique entre la protection prétorienne du preneur et l’encadrement législatif des pouvoirs du juge dessine un équilibre nouveau dont les contours exacts seront nécessairement précisés et affinés par la pratique contentieuse à venir, au gré des espèces soumises aux juridictions du fond et à la censure de la Cour de cassation. Les professionnels du droit immobilier, qu’ils conseillent et assistent le bailleur ou le preneur dans la négociation ou le contentieux du bail commercial, devront intégrer avec rigueur cette dualité des voies de droit dans l’élaboration de leur stratégie contentieuse, en mesurant avec la plus grande précision les avantages respectifs et les contraintes spécifiques de l’exception d’inexécution, d’une part, et de la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, d’autre part.
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