La mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie dans le bail commercial : les nouveaux équilibres issus de la loi du 26 mai 2026
I. La mensualisation du loyer, une réforme structurelle en faveur du preneur à bail commercial
A. L’émergence d’un droit au paiement mensuel des loyers
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (JORF du 27 mai 2026) introduit une modification substantielle du statut des baux commerciaux en consacrant, au bénéfice du preneur, un droit à la mensualisation du loyer. L’article L. 145-32-1 nouveau du code de commerce (Legifrance) dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande ». Cette disposition, d’application immédiate aux baux en cours, renverse une pratique séculaire qui privilégiait le paiement trimestriel du loyer, lequel imposait au commerçant d’acquitter d’avance, chaque trimestre, une somme équivalente à trois mois de loyer.
Or, l’usage du paiement trimestriel, bien que solidement ancré dans la pratique notariale et les usages locatifs, pesait lourdement sur la trésorerie des preneurs, singulièrement ceux dont l’activité est marquée par une forte saisonnalité. La mensualisation, en lissant la charge locative sur une période plus courte, permet une meilleure adéquation entre les flux de trésorerie mensuels du commerçant et ses obligations locatives. En cela, le nouveau dispositif participe d’un rééquilibrage des rapports bailleur-preneur que la jurisprudence de la troisième chambre civile avait déjà amorcé, notamment par la consécration de l’obligation de délivrance continue pesant sur le bailleur (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).
Par ailleurs, le champ d’application de ce droit nouveau est circonscrit par le texte lui-même : il bénéficie aux seuls preneurs dont le bail porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Sont ainsi exclus les locataires de locaux à usage exclusif de bureaux, d’entrepôts ou de locaux industriels. Cette délimitation reproduit, pour l’essentiel, la partition désormais classique entre les activités de commerce de détail et de gros, d’une part, bénéficiaires de protections renforcées, et les activités tertiaires ou industrielles, d’autre part, pour lesquelles le législateur conserve une approche plus libérale de la liberté contractuelle.
B. Les conditions d’exercice du droit à la mensualisation et ses effets sur la relation contractuelle
Le bénéfice de la mensualisation est subordonné à une condition unique mais rigoureuse : l’absence d’arriérés non contestés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. La formule retenue par le législateur, qui précise que le locataire doit être à jour des loyers et charges « qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable », revêt une portée pratique considérable. En effet, elle ouvre au preneur la faculté de contester le montant des sommes réclamées par le bailleur pour se prévaloir du droit à la mensualisation, sans que l’existence même de la contestation ne constitue un obstacle dirimant à l’exercice de ce droit.
En conséquence, la mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Le texte est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause du bail qui y dérogerait serait réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dont la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 6 novembre 2025, la rigueur en sanctionnant l’insertion d’une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur au délai légal d’un mois (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B). La Cour de cassation y a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce ». Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du même code, réputée non écrite en son entier. Ce raisonnement, transposable au nouveau droit à la mensualisation, souligne l’impérativité du dispositif.
A cet égard, l’articulation de la mensualisation avec les clauses d’indexation du loyer mérite une attention particulière. La loi du 26 mai 2026 a également introduit un article L. 145-38-1 dans le code de commerce (Legifrance) légalisant les clauses dites « tunnels », qui encadrent à la hausse comme à la baisse, et dans les mêmes proportions, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette disposition met un terme à l’insécurité juridique qui entourait ces clauses depuis l’arrêt fondateur du 12 janvier 2022 par lequel la troisième chambre civile avait jugé réputée non écrite toute clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B). La Cour y énonçait que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation ». En légalisant les clauses tunnels, le législateur sécurise une pratique contractuelle répandue tout en préservant le principe de réciprocité inhérent au mécanisme d’indexation.
Par ailleurs, la mensualisation s’inscrit dans une logique de simplification des flux financiers qui favorise une gestion prévisionnelle plus fine de la trésorerie du preneur. Elle réduit également le risque d’impayés en fractionnant la charge locative, ce qui profite indirectement au bailleur en diminuant le risque de défaillance du locataire. Dès lors, le dispositif ne constitue pas une mesure unilatéralement favorable au preneur, mais bien un mécanisme d’équilibre économique qui sert les intérêts des deux parties au contrat de bail.
La portée de cette mensualisation ne saurait toutefois être pleinement appréciée sans considérer son interaction avec les dispositions relatives à la révision du loyer. L’article L. 145-38 du code de commerce prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Par dérogation, l’article L. 145-39 du même code (Legifrance) autorise la révision chaque fois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. La mensualisation, en modifiant la périodicité du paiement, n’affecte pas le mécanisme de révision lui-même, mais elle en facilite l’appréhension pratique : le lissage mensuel des flux permet au preneur de détecter plus rapidement une variation anormale du loyer et, le cas échéant, de solliciter une révision judiciaire. En cela, la mensualisation renforce indirectement les droits du preneur en matière de contrôle du montant du loyer.
En outre, le nouveau dispositif de mensualisation doit être articulé avec les obligations déclaratives pesant sur le bailleur en matière de charges. L’article R. 145-36 du code de commerce impose la communication au locataire, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, d’un état récapitulatif annuel des charges incluant leur liquidation et leur régularisation. Le paiement mensuel du loyer, en fractionnant la charge locative, rend d’autant plus nécessaire une information régulière et transparente du preneur sur la décomposition des sommes qui lui sont réclamées, sous peine de voir les contestations se multiplier à chaque échéance mensuelle.
II. L’encadrement légal du dépôt de garantie, une innovation protectrice pour le preneur
A. Le plafonnement du dépôt de garantie et des sûretés locatives
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans l’encadrement du dépôt de garantie pratiqué dans les baux commerciaux. Jusqu’à la réforme, le montant du dépôt de garantie relevait exclusivement de la liberté contractuelle, le seul tempérament tenant à l’obligation, pour le bailleur, de servir des intérêts au profit du locataire sur les sommes excédant deux termes de loyer, en vertu de l’ancien article L. 145-40 du code de commerce. Cette liberté contractuelle conduisait fréquemment à la stipulation de dépôts de garantie représentant trois, quatre, voire six mois de loyer, immobilisant des sommes considérables au détriment de la trésorerie du preneur.
Désormais, pour les baux entrant dans le champ d’application de l’article L. 145-32-1 du code de commerce, le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer. La loi nouvelle étend ce plafond à l’ensemble des sûretés constituées par le preneur : « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » ne peut excéder ce plafond. Cette disposition englobe ainsi les cautionnements bancaires, les garanties à première demande, les délégations de créances et tout autre mécanisme de sûreté que le bailleur serait tenté d’exiger au-delà du quantum légal. Pour les baux non visés par l’article L. 145-32-1, le régime antérieur est maintenu : le montant demeure libre, mais les sommes excédant deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
En conséquence, cette réforme opère une distinction fondamentale entre deux catégories de baux commerciaux, reproduisant ainsi une dualité qui traverse l’ensemble du statut. Le législateur a entendu réserver le dispositif de plafonnement aux activités de commerce de détail, de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, considérées comme plus vulnérables aux fluctuations économiques et à la pression immobilière. A cet égard, la notion de « local à usage commercial » fait l’objet d’une définition désormais plus restrictive dans le code de commerce, comme en témoigne l’évolution de l’article L. 145-46-1, dont la troisième chambre civile a précisé les contours dans un arrêt du 29 juin 2023, excluant du droit de préemption les locaux à usage industriel (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B).
Par ailleurs, la loi nouvelle précise que les sommes ainsi encadrées ne portent pas intérêt au profit du locataire, ce qui constitue une dérogation au principe antérieur et traduit la volonté du législateur de considérer que le plafonnement lui-même constitue une protection suffisante contre l’immobilisation excessive de capitaux.
Cette réforme du dépôt de garantie revêt une portée pratique immédiate pour les preneurs commerçants et artisans. Avant la loi du 26 mai 2026, il n’était pas rare que des bailleurs exigent des dépôts de garantie représentant six mois, voire une année de loyer, en particulier lorsque le preneur était une société nouvellement constituée ou lorsque le local était situé dans une zone commerciale à forte attractivité. Ces exigences, bien que conformes à la liberté contractuelle alors en vigueur, grevaient lourdement la capacité d’investissement du preneur au moment même où celui-ci devait engager des dépenses significatives pour l’aménagement et le lancement de son activité. Le plafonnement légal désormais applicable aux baux visés par l’article L. 145-32-1 élimine cette distorsion et permet au preneur de consacrer ses capitaux à l’exploitation effective du fonds plutôt qu’à la constitution de garanties disproportionnées.
En conséquence, l’encadrement du dépôt de garantie doit être envisagé comme le pendant naturel de la mensualisation du loyer. Le paiement mensuel, en réduisant l’exposition du bailleur au risque d’impayé, justifie corrélativement une limitation du montant des sûretés que ce dernier peut exiger du preneur. Cette symétrie, voulue par le législateur, traduit une conception renouvelée de l’équilibre contractuel dans le bail commercial, où la protection du preneur ne se réalise plus seulement par le truchement du statut légal, mais également par une régulation économique des conditions financières du contrat.
B. Le sort du dépôt de garantie face aux mutations du bail et à son extinction
La réforme aborde également la question, jusqu’alors largement abandonnée à la jurisprudence, du sort du dépôt de garantie en cas de mutation du local commercial loué. En cas de vente, de donation ou d’apport en société du bien loué, la loi nouvelle prévoit désormais des règles expresses de transmission du dépôt de garantie à l’acquéreur, mettant fin aux incertitudes qui entouraient la restitution du dépôt en pareille hypothèse. Cette clarification est d’autant plus opportune que le contentieux relatif à la restitution du dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble loué a nourri une jurisprudence abondante et parfois contradictoire des juges du fond.
Dès lors, la question de la prescription de l’action en restitution du dépôt de garantie se pose avec une acuité renouvelée. Si la loi nouvelle n’a pas modifié l’article L. 145-60 du code de commerce qui soumet à la prescription biennale « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », la troisième chambre civile a récemment rappelé la portée de cette prescription dans un arrêt du 18 décembre 2025 relatif à l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence du locataire (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). La Cour y a jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Par analogie, l’action en restitution du dépôt de garantie, exercée en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, se prescrit également par deux ans à compter de la date à laquelle le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit.
Or, cette prescription biennale n’est pas sans lien avec l’obligation d’information pesant sur le bailleur en matière de charges locatives. L’article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur la communication au locataire, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Le bailleur est également tenu de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Cette obligation de transparence s’articule avec la mensualisation nouvelle du loyer : le paiement mensuel du loyer rend nécessaire une régularisation plus fréquente et plus précise des charges, dont l’assiette doit être justifiée avec rigueur.
En conséquence, l’encadrement du dépôt de garantie ne saurait être dissocié de la réglementation des charges locatives. L’article R. 145-35 du code de commerce (Legifrance) dresse la liste des dépenses qui ne peuvent être imputées au locataire : les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les travaux de mise en conformité relevant de ces grosses réparations, les impôts dont le redevable légal est le bailleur, les honoraires de gestion des loyers, et, dans un ensemble immobilier, les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Le plafonnement du dépôt de garantie conjugué à la limitation des charges imputables au preneur crée un cadre protecteur global qui limite l’exposition financière du locataire tout en préservant les droits du bailleur.
Par ailleurs, la question de la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais, désormais expressément conditionnée par l’article L. 145-41 modifié du code de commerce à la démonstration par le preneur de sa capacité à régler sa dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, conforte cet équilibre. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 6 février 2025, que la suspension des effets de la clause résolutoire « peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Le législateur a entendu restreindre cette faculté juridictionnelle en l’assortissant de conditions objectives qui garantissent la sécurité juridique du bailleur tout en offrant au preneur une voie de régularisation effective.
A cet égard, la détermination de la valeur locative, qui sert de référence au loyer renouvelé, demeure régie par les critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce (Legifrance) : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les charges locatives, lorsqu’elles sont conventionnellement mises à la charge du preneur, influent nécessairement sur la valeur locative, et partant, sur le montant du loyer renouvelé. L’encadrement du dépôt de garantie, en limitant les capitaux immobilisés, permet au preneur de consacrer davantage de ressources à l’exploitation effective de son fonds, ce qui constitue un facteur indirect mais tangible de revalorisation de la situation locative dans son ensemble.
A cet égard, la loi nouvelle ne saurait être analysée indépendamment du mouvement jurisprudentiel qui l’a précédée. La troisième chambre civile, par un arrêt du 5 mars 2026, a rappelé que le droit de préférence du locataire prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne s’efface pas devant une cession consentie à une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, dès lors que celle-ci a une personnalité distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). La Cour y a jugé que la cession entre deux SCI familiales « n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d’un droit de préférence ». Cette solution, protectrice du preneur, anticipe l’esprit de la réforme du 26 mai 2026 en refusant de laisser le bailleur contourner les droits du locataire par le recours à des montages sociétaires.
Dès lors, la réforme du 26 mai 2026 ne constitue pas une simple modification technique du statut des baux commerciaux, mais bien une refonte d’ampleur qui redessine les équilibres entre bailleurs et preneurs. La mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie, en allégeant la pression de trésorerie pesant sur le commerçant, créent les conditions d’une relation locative plus apaisée, où le preneur dispose des moyens financiers nécessaires à la pérennité de son exploitation. Ces dispositions nouvelles, d’ordre public pour la plupart, s’imposeront aux baux en cours comme aux baux à venir, et les praticiens du droit des baux commerciaux devront en mesurer toutes les implications, tant dans la rédaction des actes que dans le traitement des contentieux locatifs à venir. A cet égard, la loi du 26 mai 2026, en dépit de son intitulé de simplification, introduit une complexité nouvelle dans l’ordonnancement des rapports locatifs, dont l’appropriation par les professionnels du droit constituera un enjeu majeur dans les mois et années à venir.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une mutation significative du statut des baux commerciaux en introduisant deux mécanismes protecteurs inédits : la mensualisation de droit du loyer pour les preneurs commerçants et artisans, et l’encadrement légal du dépôt de garantie désormais plafonné à trois mois de loyer. Ces dispositions, conjuguées à la légalisation des clauses tunnels d’indexation, dessinent un nouveau visage du droit des baux commerciaux, plus favorable au preneur sans pour autant méconnaître les intérêts légitimes du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts récents posent les jalons d’une interprétation rigoureuse et cohérente du statut, continuera d’éclairer la mise en oeuvre de ces innovations législatives.
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