La clause résolutoire dans le bail commercial : l’exigence de clarté au cœur du renouveau prétorien

I. La validité substantielle de la clause résolutoire : de l’énumération formelle à l’exigence de clarté

A. L’abandon de l’exigence d’énumération exhaustive des obligations sanctionnées

La clause résolutoire, mécanisme contractuel permettant aux parties de stipuler la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement à ses obligations, constitue l’une des stipulations essentielles des baux commerciaux. Sa validité a longtemps été subordonnée, dans l’interprétation qu’en donnaient certaines juridictions du fond, à l’énumération précise des obligations dont elle sanctionnait la méconnaissance. Or, par un arrêt rendu le 3 juin 2026, promis à une large publication, la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue clarifier, de manière décisive, les conditions de validité de cette clause en affirmant qu’« une clause résolutoire qui n’énumère pas les obligations dont elle sanctionne la violation est valable dès lors que ces obligations peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque » (Cass. Com., 3 juin 2026, n° 24-19.612). Cette décision censure l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait déclaré nulle la clause résolutoire insérée dans un contrat de sous-licence au motif que celle-ci n’énumérait pas de façon précise les obligations dont la violation entraînerait la résolution du contrat, comme l’exigerait, selon elle, l’article 1225 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. La Cour de cassation rappelle, à cette occasion, le principe constant selon lequel la clause résolutoire doit être expressément prévue au contrat et exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, sans qu’il soit exigé qu’elle dresse une liste exhaustive des obligations dont le non-respect est sanctionné.

En conséquence, cette solution marque un infléchissement notable de la jurisprudence quant au degré de précision requis dans la rédaction des clauses résolutoires. Elle consacre une approche pragmatique selon laquelle il suffit que les parties puissent clairement identifier les obligations substantielles dont la violation est de nature à entraîner la résiliation du bail. Par ailleurs, cette évolution s’inscrit dans un contexte plus large de modernisation du droit des baux commerciaux, marqué notamment par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a réformé plusieurs aspects du régime de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux, en imposant désormais que le commandement délivré au preneur reproduise, à peine de nullité, les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce (article L. 145-41 du code de commerce). A cet égard, la consécration prétorienne de l’exigence de clarté plutôt que d’énumération exhaustive participe d’un mouvement plus général de rationalisation du formalisme contractuel en matière de baux commerciaux.

B. Le maintien de la sanction du réputé non écrit face aux clauses méconnaissant le délai légal d’un mois

Si l’arrêt du 3 juin 2026 consacre une approche plus souple de la validité formelle de la clause résolutoire, la Cour de cassation maintient en revanche une position d’une grande rigueur s’agissant des clauses qui méconnaissent le délai impératif d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Dès lors, dans deux arrêts rendus le 6 novembre 2025, publiés au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé avec force la sanction encourue par les clauses résolutoires stipulant un délai inférieur à un mois après commandement demeuré infructueux. Dans la première espèce, la Cour énonce qu’une « clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). En l’espèce, le bail stipulait une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours après commandement, et le bailleur sollicitait le constat de son acquisition. La Cour casse l’arrêt d’appel qui avait écarté l’application de la loi du 18 juin 2014, en jugeant que les effets du commandement n’étaient pas définitivement réalisés dès lors que l’instance était en cours, et que la validité de la clause devait s’apprécier au regard de la loi nouvelle.

Dans la seconde espèce, la Cour précise l’étendue de la sanction en jugeant que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et que la clause est « réputée non écrite en son entier » par application de l’article L. 145-15 du code de commerce (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B). En l’espèce, le bailleur, qui avait délivré une sommation visant une clause résolutoire mentionnant un délai de quinze jours, soutenait que la stipulation d’un délai inférieur à un mois n’avait pas pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, dès lors que ce texte prévoit lui-même que la clause ne produit effet qu’un mois après le commandement, indépendamment du délai stipulé par les parties. La Cour rejette cette argumentation et confirme le caractère réputé non écrit de l’intégralité de la clause. Par ce double arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation consacre une application extensive du mécanisme du réputé non écrit, qui prive rétroactivement le bailleur de toute possibilité de se prévaloir d’une clause résolutoire contraire au délai d’ordre public, sans que la substitution conventionnelle du délai légal à celui stipulé ne puisse être admise. Cette solution se fonde sur l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel), qui a substitué à la nullité la sanction du réputé non écrit pour les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions impératives du statut (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014). L’articulation entre l’assouplissement consacré par l’arrêt du 3 juin 2026 et la rigueur maintenue par les arrêts du 6 novembre 2025 illustre un équilibre subtil entre liberté contractuelle et ordre public protecteur du preneur.

II. Les prérogatives du juge dans le contrôle de la mise en œuvre de la clause résolutoire

A. L’office du juge face à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur

La question de l’articulation entre la clause résolutoire et l’exception d’inexécution a donné lieu à un important arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, publié au Bulletin, qui renforce substantiellement l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis l’avait assignée en constatation de la résiliation de plein droit. La locataire, qui avait quitté les lieux après une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire, faisait valoir que le défaut de paiement des loyers procédait d’une exception d’inexécution justifiée par l’absence de réalisation par la bailleresse de travaux de mise aux normes convenus, rendant les locaux impropres à leur destination. La cour d’appel avait retenu que l’exception d’inexécution était inefficace une fois la clause résolutoire acquise et que la locataire, n’ayant pas saisi le juge dans le mois du commandement, ne pouvait invoquer cette exception.

La Cour de cassation censure cette analyse en posant en principe que, « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette décision, qui consacre expressément l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce, s’inscrit dans la lignée d’un arrêt du 18 septembre 2025 par lequel la troisième chambre civile avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005). Par ces décisions successives, la Cour de cassation opère un rééquilibrage significatif des prérogatives procédurales du preneur, qui n’est plus tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour pouvoir utilement opposer au bailleur le manquement de ce dernier à ses propres obligations.

L’arrêt du 5 mars 2026 se fonde sur une combinaison des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce (article 1719 du code civil, article 1728 du code civil). Il rappelle que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et que l’inexécution de cette obligation est de nature à paralyser la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dès lors, l’office du juge ne saurait se limiter à constater le défaut de saisine dans le mois du commandement mais doit, au contraire, examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur, à peine de priver sa décision de base légale.

B. Le pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire étendu à tout manquement du preneur

Le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, a également fait l’objet d’une clarification majeure par un arrêt de la troisième chambre civile du 6 février 2025. Dans cette affaire, le bail stipulait que les lieux loués devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés. Après avoir fait constater la fermeture du restaurant, la bailleresse avait délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds visant la clause résolutoire, puis l’avait assigné en constatation de la résiliation du bail. Le locataire avait formé une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, que la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejetée au motif que « l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges ».

La Cour de cassation censure cette interprétation restrictive en énonçant clairement qu’« il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Cette décision, publiée au Bulletin, revêt une importance pratique considérable en ce qu’elle étend le bénéfice du mécanisme suspensif de l’article L. 145-41 à l’ensemble des obligations du preneur, qu’il s’agisse d’obligations pécuniaires telles que le paiement des loyers et des charges, ou d’obligations de faire telles que l’obligation d’exploitation effective du fonds, l’entretien des locaux ou le respect de la destination contractuelle. Par cette solution, la Cour de cassation écarte la thèse selon laquelle le pouvoir de suspension serait cantonné au seul défaut de paiement, et ouvre au juge la faculté d’apprécier souverainement l’opportunité d’accorder au preneur un délai pour régulariser sa situation, quelle que soit la nature du manquement reproché.

Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans une tendance plus large à la protection du droit au renouvellement du preneur, dont la troisième chambre civile rappelle régulièrement le caractère fondamental. Ainsi, dans un autre arrêt récent, la Cour a rappelé que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux », pour en déduire que le preneur bénéficiait du statut protecteur pour l’ensemble des locaux contigus composant une unité d’exploitation unique et indivisible (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Cette approche extensive des conditions d’application du statut, conjuguée au renforcement des prérogatives du juge dans le contrôle de la mise en œuvre de la clause résolutoire, participe d’une conception résolument protectrice du fonds de commerce, qui innerve l’ensemble de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux.

A cet égard, la combinaison des solutions dégagées par les arrêts des 6 février 2025 et 5 mars 2026 dessine les contours d’un office du juge considérablement renforcé : d’une part, il doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de toute demande de délais de paiement dans le mois du commandement, et, d’autre part, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pour tout manquement du preneur, sans distinction selon la nature pécuniaire ou non de l’obligation méconnue. Cette double prérogative confère au juge un pouvoir d’appréciation élargi, au service d’un équilibre contractuel renouvelé entre les droits du bailleur et la protection du preneur à bail commercial, telle que l’a également consacrée la législation sur le droit de préférence du locataire, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente, prescrite par deux ans en application de l’article L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B et article L. 145-60 du code de commerce).

Conclusion

Le renouveau prétorien de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux se caractérise par un double mouvement apparemment contradictoire mais en réalité cohérent : l’assouplissement des conditions formelles de validité de la clause, dont il n’est plus exigé qu’elle énumère de manière exhaustive les obligations sanctionnées, dès lors que celles-ci peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, et le renforcement concomitant de l’office du juge dans le contrôle de sa mise en œuvre, tant au stade de l’examen de l’exception d’inexécution qu’à celui de la suspension de ses effets. Cet équilibre subtil, cristallisé par les arrêts de la chambre commerciale du 3 juin 2026 et de la troisième chambre civile des 6 février, 5 mars, 18 septembre et 6 novembre 2025, traduit une conception rénovée du droit des baux commerciaux, où la liberté contractuelle est encadrée par le respect des dispositions d’ordre public du statut et où la protection du preneur est assurée par un contrôle juridictionnel renforcé.