Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé à la lumière de la jurisprudence récente et de la loi du 26 mai 2026
I. Le mécanisme du plafonnement légal et sa computation temporelle
A. Le principe du plafonnement et ses fondements légaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur et la liberté contractuelle des parties. Au cœur de cet équilibre figure le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement, énoncé à l’article L. 145-34 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui dispose que « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Le même texte précise que ces dispositions « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans », ce qui ouvre la voie au déplafonnement intégral et à la fixation du loyer à la valeur locative.
Ce plafonnement constitue une dérogation au principe général de fixation du loyer à la valeur locative édicté par l’article L. 145-33 du même code (legifrance.gouv.fr), lequel énonce que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par cette dérogation, le législateur a entendu protéger le preneur contre les augmentations spéculatives du loyer à l’échéance du bail, en limitant la variation du loyer à la seule évolution de l’indice de référence lorsque la durée du bail expiré n’excède pas neuf années. Ce mécanisme trouve sa justification dans la volonté de préserver le fonds de commerce exploité par le preneur, lequel a contribué, par son activité et ses investissements, à la valorisation du local commercial.
En conséquence, le bailleur ne saurait tirer profit, lors du renouvellement, de l’augmentation de la valeur locative résultant des éléments incorporels du fonds de commerce développés par le preneur lui-même au cours de l’exécution du bail. L’article L. 145-34 prévoit également, en son dernier alinéa, un mécanisme d’étalement de la hausse en énonçant qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». A cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que le plafonnement constitue la règle et le déplafonnement l’exception, de sorte que les conditions du déplafonnement doivent être interprétées strictement, la charge de la preuve des circonstances le justifiant incombant au bailleur qui l’invoque.
Par ailleurs, les causes principales de déplafonnement sont, d’une part, la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, qui suppose une appréciation concrète et comparative par le juge des loyers commerciaux, et, d’autre part, la durée du bail expiré supérieure à neuf ans, subordonnée à l’absence de tacite prolongation ayant porté la durée totale du bail au-delà de douze années. Or, la détermination précise de la durée du bail expiré constitue une opération technique dont la complexité nourrit un contentieux abondant, comme en témoigne l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, qui apporte des clarifications essentielles sur l’articulation des règles de computation en cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement. Les enjeux financiers de cette question sont considérables, la différence entre un loyer plafonné et un loyer fixé à la valeur locative pouvant représenter, dans certains secteurs, un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.
B. La détermination de la durée du bail expiré : l’arrêt du 9 juillet 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-11.167 (courdecassation.fr), se prononce sur une question technique mais aux conséquences financières déterminantes : le calcul de la durée du bail expiré aux fins de déterminer si le loyer du bail renouvelé doit être plafonné ou fixé à la valeur locative. En l’espèce, une société locataire exploitait une pharmacie dans un local commercial appartenant à un bailleur privé, selon un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, et avait sollicité son renouvellement le 14 mai 2012. Le bailleur avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant que la durée du bail expiré excédait neuf années.
La cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 décembre 2024, avait considéré que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et en avait déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative. La locataire contestait cette analyse en soutenant que la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncée à l’article L. 145-34 du Code de commerce demeurait applicable lorsque le preneur avait notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. Elle invoquait, à l’appui de son pourvoi, une violation des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du Code de commerce.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve intégralement le raisonnement de la cour d’appel par une motivation dont il résulte, d’abord, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». La Haute juridiction précise ensuite, de manière décisive et générale, qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ».
En l’espèce, la Cour constate que le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative. Cette solution est conforme à l’article L. 145-12 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».
Cette décision illustre avec une particulière netteté la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de computation du délai de douze ans. Elle confirme que la date pertinente pour apprécier la durée du bail expiré n’est pas celle de la demande de renouvellement, mais celle de la prise d’effet du nouveau bail, déterminée conformément à l’article L. 145-12. La solution est également conforme à l’article L. 145-10 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui permet au locataire de demander le renouvellement « à tout moment au cours de sa prolongation », sans que cette faculté n’ait pour effet d’abréger la durée du bail expiré. Dès lors, pour les praticiens, la durée du bail expiré se calcule de la date de prise d’effet initiale du bail jusqu’à la veille de la date de prise d’effet du bail renouvelé, et non jusqu’à la date de la demande de renouvellement. Le preneur doit donc anticiper ce risque en formulant sa demande suffisamment tôt pour que le bail expiré n’excède pas douze années à la date de prise d’effet du bail renouvelé.
II. Les réformes de 2026 et leur incidence sur l’équilibre du bail renouvelé
A. La mensualisation du loyer comme droit nouveau d’ordre public
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un nouvel article L. 145-32-1 dans le Code de commerce (legifrance.gouv.fr), dont la rédaction impérative dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans que le bailleur ne puisse légalement s’y opposer, pour autant que les conditions légales soient réunies.
Cette disposition rompt avec une pratique séculaire qui imposait traditionnellement un paiement trimestriel d’avance, source de tensions de trésorerie pour les petites et moyennes entreprises locataires, contraintes d’avancer trois mois de loyer en une seule échéance. Le législateur a entendu alléger les contraintes financières pesant sur les commerçants et artisans en leur permettant d’étaler le paiement de leur loyer sur douze mensualités, améliorant ainsi significativement leur fonds de roulement. Le champ d’application de ce droit est limité aux locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts, qui demeurent soumis au régime antérieur.
Par ailleurs, et cet aspect revêt une importance décisive pour la sécurité juridique des baux en cours, la loi du 26 mai 2026 a intégré la référence au nouvel article L. 145-32-1 dans l’énumération de l’article L. 145-15 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». En conséquence, toute clause qui écarterait ou limiterait le droit à la mensualisation est réputée non écrite, ce qui signifie que le bailleur ne peut plus opposer au preneur une clause contractuelle prévoyant un paiement trimestriel, même librement négociée lors de la signature du bail.
Le caractère d’ordre public de ce nouveau droit emporte également son application immédiate aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026, ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement. Dès lors, les preneurs éligibles peuvent, depuis le 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur du texte, adresser une demande de mensualisation à leur bailleur, sous la seule réserve cumulative de l’absence d’arriérés de loyers et de charges non contestés et de l’exercice d’une activité entrant dans le champ d’application du dispositif. Cette évolution législative modifie substantiellement l’économie des baux commerciaux en cours, en offrant au preneur un instrument d’optimisation de sa trésorerie qui s’impose au bailleur indépendamment de la volonté contractuelle initiale.
Il convient de relever que la mensualisation du loyer, si elle constitue un progrès notable pour la gestion de la trésorerie du preneur, n’affecte pas le mécanisme de l’indexation annuelle du loyer ni le montant total du loyer dû sur une année civile. Elle ne modifie que la périodicité du paiement, non le calendrier de révision annuelle fondé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, tels que mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Toutefois, pour les bailleurs institutionnels, cette réforme soulève des enjeux immédiats de gestion de trésorerie et d’adaptation des systèmes de facturation et de financement des actifs immobiliers, dont la portée ne doit pas être sous-estimée.
B. L’encadrement du dépôt de garantie et ses conséquences pratiques
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-40 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) pour plafonner le montant des sommes pouvant être exigées du locataire à titre de garantie. Le texte limite désormais à trois mois de loyer le montant cumulé des garanties, qu’il s’agisse d’un dépôt de garantie, d’une caution bancaire, d’une garantie à première demande ou de tout autre engagement destiné à assurer la bonne exécution du bail. Les sommes versées dans ce cadre ne produisent pas d’intérêts au profit du preneur, tandis que les loyers payés d’avance à titre de garantie excédant deux termes de loyer continuent de produire des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Le législateur a également encadré la restitution en imposant au bailleur de restituer au locataire les sommes versées à titre de garantie dans un délai raisonnable n’excédant pas trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et des désordres locatifs justifiés par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Lorsque les garanties ne sont pas de nature monétaire, le délai maximal de restitution est porté à six mois, le bailleur étant tenu de procéder aux mainlevées nécessaires et de restituer au locataire l’ensemble des documents afférents à ces garanties. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux de l’immeuble loué, l’obligation de restituer les sommes versées en garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur, tandis que les garanties non monétaires deviennent caduques de plein droit.
Ces modifications législatives, qui s’inscrivent dans la continuité de la loi Pinel du 18 juin 2014 ayant déjà renforcé l’encadrement de la répartition des charges et des travaux, témoignent d’une volonté constante du législateur de rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs en faveur de ces derniers. Elles interviennent dans un contexte économique où la trésorerie des petites et moyennes entreprises est mise à l’épreuve et où l’accès au financement bancaire demeure contraint. En limitant le montant des garanties exigibles et en encadrant leur restitution, le texte facilite la mobilité des entreprises et réduit les barrières à l’entrée pour les créateurs d’entreprise, tout en fluidifiant le marché de l’immobilier commercial.
Pour les praticiens du droit immobilier, ces réformes imposent une vigilance renforcée lors de la négociation et de la rédaction des baux commerciaux, ainsi qu’à l’occasion de leur renouvellement. Le bailleur doit désormais composer avec un régime de garanties plafonné, une obligation de restitution strictement encadrée dans ses modalités et ses délais, et un droit à la mensualisation du loyer que le preneur peut actionner unilatéralement. Ces nouveaux droits, intégrés au socle d’ordre public du statut des baux commerciaux, s’ajoutent à ceux déjà consacrés par la loi Pinel, renforçant la protection légale du preneur dans toutes les phases de la relation contractuelle.
L’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle, dans ce contexte de réforme législative, que les règles de computation de la durée du bail demeurent d’une application rigoureuse et que la recherche d’un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur continue de structurer l’office du juge comme l’intervention du législateur. Le preneur avisé devra désormais combiner la maîtrise de ces règles techniques, qui conditionnent l’application du plafonnement ou du déplafonnement du loyer, avec l’exercice des nouveaux droits que la loi du 26 mai 2026 met à sa disposition. La période contemporaine est marquée par une double dynamique, jurisprudentielle et législative, qui redessine les contours du statut des baux commerciaux dans le sens d’une protection accrue du preneur, sans remettre en cause les prérogatives essentielles du bailleur. Il appartient aux professionnels du droit immobilier d’accompagner leurs clients dans l’appréhension de ces évolutions en procédant à un audit des baux en cours, en anticipant les difficultés d’exécution et en sécurisant les relations contractuelles par la voie d’avenants ou de négociations amiables.
Conclusion
L’analyse croisée de la jurisprudence la plus récente et des réformes législatives de 2026 permet de mesurer l’ampleur des transformations qui affectent le régime du renouvellement du bail commercial. D’un côté, la Cour de cassation, par son arrêt du 9 juillet 2026, rappelle avec fermeté les règles de computation de la durée du bail expiré pour l’application du mécanisme du plafonnement, en précisant que la date de la demande de renouvellement ne saurait se substituer à la date de prise d’effet du bail renouvelé pour le calcul du délai de douze ans mentionné à l’article L. 145-34 du Code de commerce. De l’autre, le législateur, par la loi du 26 mai 2026, consacre de nouveaux droits au bénéfice du preneur — mensualisation du loyer et encadrement du dépôt de garantie — et leur confère une force d’ordre public qui s’impose à tous les baux en cours. Ces deux mouvements, l’un jurisprudentiel et l’autre législatif, participent d’une même logique de protection du fonds de commerce et d’adaptation du droit immobilier aux réalités économiques contemporaines, tout en préservant l’architecture générale du statut des baux commerciaux héritée du décret du 30 septembre 1953.
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