Congé avec refus de renouvellement du bail commercial : le contentieux de l’indemnité d’éviction à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La dualité du congé dans le statut des baux commerciaux : entre renouvellement et refus
A. Le congé avec offre de renouvellement et la fixation du loyer
Le congé constitue l’acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur met fin au bail commercial à son échéance contractuelle ou à celle de sa tacite prolongation. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette exigence formelle a été rappelée avec constance par la troisième chambre civile, qui sanctionne toute irrégularité susceptible d’affecter la validité de cet acte.
La durée minimale du bail commercial est fixée à neuf années par l’article L. 145-4 du Code de commerce, le preneur disposant toutefois de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette dissociation entre la durée contractuelle de neuf ans et la faculté de résiliation triennale du preneur constitue l’un des mécanismes fondamentaux du statut, en ce qu’elle offre au commerçant une souplesse dans la gestion de son exploitation tout en garantissant au bailleur une stabilité locative minimale.
Le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-10 prévoit quant à lui que le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de cette notification, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Lorsque le bailleur ne s’oppose pas au principe du renouvellement mais souhaite obtenir une modification du prix, l’article L. 145-11 du Code de commerce lui impose, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, de faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande ultérieure. Par ailleurs, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, conformément à l’article L. 145-12. Le loyer du bail renouvelé est fixé selon les critères énoncés à l’article L. 145-33, qui prend en considération les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces critères, précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code, permettent au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative de manière objective.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, publié au Bulletin), jugé que la variation du loyer du bail renouvelé, dans toutes les hypothèses de déplafonnement, ne peut conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette solution, qui limite l’impact immédiat du déplafonnement sur le preneur, illustre l’équilibre recherché par la jurisprudence entre la liberté contractuelle des parties et la protection du fonds de commerce. Dès lors, le congé avec offre de renouvellement s’inscrit dans un cadre procédural rigoureux dont le respect conditionne la régularité de la fixation du nouveau loyer.
B. Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes
L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sous réserve de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Le bailleur peut toutefois s’exonérer du paiement de cette indemnité dans les hypothèses limitativement énumérées aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, notamment lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La notion de motif grave et légitime recouvre l’inexécution par le preneur d’une obligation substantielle du bail, telle que le défaut de paiement des loyers, l’absence d’exploitation effective du fonds, la violation de la destination contractuelle des lieux ou encore les dégradations imputables au locataire. La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur, qui doit établir la réalité et la gravité des manquements reprochés au preneur.
Par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui, sans avoir visé les dernières conclusions des parties, avait jugé que le congé délivré à la locataire n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction. En l’espèce, deux sociétés civiles immobilières, copropriétaires d’un immeuble, avaient délivré à leur locataire commercial, la société Celio France, des congés avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, en raison de désordres structurels causés par la surcharge des planchers. La cour d’appel de Montpellier avait écarté les motifs graves et légitimes, mais la Cour de cassation lui reproche de n’avoir pas pris en considération les dernières conclusions comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé, accompagnées de nouvelles pièces. Cet arrêt rappelle, sur le terrain procédural, l’exigence de visa des dernières conclusions par le juge d’appel, et, sur le fond, la nécessité d’un examen rigoureux des manquements imputés au preneur pour caractériser le motif grave et légitime.
L’article L. 145-8 du même code précise que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, ce fonds devant, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Cette exigence d’exploitation effective, qui conditionne le bénéfice du statut, a donné lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile a précisé les contours, notamment en matière de congé partiel et de pluralité d’activités au sein des locaux loués.
En outre, l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions d’ordre public du statut. Cette disposition, qui sanctionne les tentatives de contournement du statut protecteur des baux commerciaux, consacre le caractère impératif du droit au renouvellement. L’articulation entre la liberté de refuser le renouvellement pour motifs graves et légitimes et le droit à indemnité d’éviction constitue, par conséquent, le coeur de l’équilibre économique du statut des baux commerciaux.
II. Le contentieux de l’indemnité d’éviction et les précisions jurisprudentielles de la Cour de cassation
A. Le principe du droit à indemnité et la computation de la prescription biennale
Le droit à indemnité d’éviction est la contrepartie du refus de renouvellement opposé par le bailleur. L’article L. 145-14 du Code de commerce en fixe le principe et les composantes, tandis que l’article L. 145-60 soumet toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce à une prescription de deux ans. La brièveté de ce délai, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale, impose aux parties une vigilance particulière dans la conduite de leurs actions contentieuses.
Par un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a apporté des précisions déterminantes sur le point de départ et les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. En l’espèce, une bailleresse avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2017, puis assigné la locataire en référé-expertise le 6 octobre 2017 pour déterminer le montant de l’indemnité. L’expert ayant déposé son rapport le 10 juillet 2020, la locataire avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité le 6 mars 2020. La bailleresse soulevait la prescription de cette action.
La Cour de cassation énonce, aux termes de cet arrêt, que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Elle rappelle ensuite les causes d’interruption ou de suspension susceptibles de s’appliquer, à savoir la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, en vertu de l’article 2240 du Code civil, la demande en justice, même en référé, qui interrompt le délai de prescription conformément à l’article 2241, et la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction présentée avant tout procès, prévue à l’article 2239, dans ce cas le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée.
L’apport principal de cet arrêt réside dans la précision selon laquelle « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». En conséquence, le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves sans s’associer expressément à la demande d’expertise ne peut se prévaloir de la suspension de la prescription, quand bien même la mesure d’expertise a pour objet d’évaluer le montant de sa propre créance indemnitaire.
La Cour de cassation confirme également que le dire adressé à l’expert judiciaire par le bailleur ne constitue pas, à lui seul, une reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction interruptive de prescription, dès lors que ce dire se borne à contester la méthode d’évaluation sans manifester une volonté claire de reconnaître l’obligation de payer. Cet arrêt, par sa publication au Bulletin, constitue un jalon majeur dans l’encadrement de la computation des délais de prescription en matière d’indemnité d’éviction et invite les praticiens à une rigueur procédurale renforcée dans la défense des droits du locataire évincé.
B. La contestation du congé et l’interruption de la prescription de l’action en indemnité
L’articulation entre la contestation du congé et le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction a fait l’objet d’une clarification importante par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573). En l’espèce, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2020, pour motifs graves et légitimes. La société locataire, placée en liquidation judiciaire, avait contesté ce congé. Toutefois, la cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par le cessionnaire du fonds de commerce, au motif que celle-ci avait été présentée plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cette solution consacre le principe selon lequel la contestation par le locataire des motifs du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction interrompt la prescription biennale, et lui permet de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
Par un autre arrêt du même jour (pourvoi n° 24-19.120), la troisième chambre civile a également censuré une cour d’appel qui, pour déclarer irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce, avait statué au visa de conclusions qui n’étaient pas les dernières. La Cour de cassation rappelle avec fermeté que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette exigence procédurale, qui s’inscrit dans le droit commun du procès civil, prend une acuité particulière dans le contentieux des baux commerciaux où les délais de prescription sont brefs et où les moyens de contestation se construisent progressivement au fil de la procédure.
L’arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.715) apporte une illustration complémentaire des écueils procéduraux qui menacent les demandes d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui, après avoir constaté dans ses motifs que le congé avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, avait néanmoins rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros. La Cour rappelle, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ».
Par ailleurs, l’article L. 145-9 impose que le congé reproduise, à peine de nullité, l’indication du délai de deux ans dont dispose le locataire pour saisir le tribunal. Cette obligation d’information, qui pèse exclusivement sur le bailleur, constitue une garantie procédurale essentielle destinée à protéger le preneur contre les risques de forclusion. La troisième chambre civile veille avec une particulière rigueur au respect de ce formalisme informatif, dont la méconnaissance expose le congé à la nullité et prive le refus de renouvellement de tout effet juridique à l’égard du locataire.
À cet égard, la cohérence des motifs et du dispositif constitue une exigence fondamentale du procès équitable, particulièrement dans le contentieux de l’indemnité d’éviction où les enjeux financiers sont considérables et où la contradiction entre les énonciations du juge peut priver le locataire évincé de la protection substantielle que le statut des baux commerciaux lui confère. L’ensemble de ces décisions témoigne d’un contrôle accru de la Cour de cassation sur la motivation des décisions des juges du fond en matière de baux commerciaux, tant sur le terrain de la prescription que sur celui de la cohérence du raisonnement judiciaire.
Or, l’enseignement transversal de cette jurisprudence récente réside dans l’affirmation d’une exigence procédurale renforcée au bénéfice du locataire commercial, dont le droit à indemnité d’éviction, consacré par l’article L. 145-14 du Code de commerce, ne saurait être écarté par une application mécanique des règles de prescription sans que le juge ait préalablement examiné les causes d’interruption ou de suspension susceptibles d’affecter le cours du délai. Par ailleurs, la Cour de cassation impose aux juges du fond de prendre en considération l’ensemble des écritures des parties et de motiver leurs décisions sans contradiction entre les motifs et le dispositif. En conséquence, le praticien appelé à défendre les intérêts du locataire évincé doit veiller à contester expressément les motifs du congé dans le délai de deux ans et à s’associer à toute demande d’expertise diligentée par le bailleur pour préserver l’effet suspensif de la prescription.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en évidence une double tendance dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement. D’une part, la Cour de cassation veille au respect rigoureux des conditions de forme et de fond du congé, en rappelant que la validité de cet acte unilatéral conditionne l’ouverture du droit à indemnité d’éviction. D’autre part, elle exerce un contrôle accru sur la motivation des juges du fond lorsqu’ils statuent sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription biennale, en imposant de rechercher systématiquement si des causes d’interruption ou de suspension n’ont pas affecté le cours du délai. Cette exigence de rigueur procédurale, conjuguée à une interprétation protectrice du droit à indemnité d’éviction, conforte la portée du statut des baux commerciaux en tant que législation d’ordre public destinée à garantir la pérennité du fonds de commerce du locataire. Les arrêts rendus entre février et juillet 2026, dont certains publiés au Bulletin, constituent des jalons essentiels de cette construction jurisprudentielle qui, sans bouleverser les équilibres du droit positif, en précise les modalités d’application contentieuse et contribue ainsi à la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs commerciaux.
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