La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction : la troisième chambre civile consacre une lecture rigoureuse du délai de forclusion
I. Le congé avec refus de renouvellement, acte constitutif du délai de forclusion
A. La délivrance du congé et son effet extinctif sur le bail
Le congé délivré par le bailleur commercial constitue l’acte juridique unilatéral par lequel il manifeste sa volonté de mettre fin au contrat de bail. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et respecter un préavis de six mois avant l’expiration du bail en cours. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle régulièrement que le non-respect de ces prescriptions formelles entraîne la nullité du congé et, consécutivement, la poursuite du bail aux conditions antérieures. Or, lorsque le congé est régulièrement délivré, il produit un effet extinctif immédiat sur le contrat de bail, lequel prend fin à la date pour laquelle le congé a été donné. Cette extinction du bail emporte des conséquences procédurales majeures pour le locataire, qui doit alors agir dans les délais impartis pour préserver ses droits.
Il convient de rappeler que le congé est régi par des dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne sauraient déroger par convention. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose en effet que les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le statut des baux commerciaux sont réputés non écrits. Cette protection d’ordre public confère au formalisme du congé une importance capitale : la moindre irrégularité dans la délivrance du congé expose le bailleur à voir celui-ci annulé, avec pour conséquence la poursuite du bail aux conditions antérieures et l’impossibilité de délivrer un nouveau congé avant l’expiration de la période triennale suivante.
Le congé peut être assorti d’une offre de renouvellement du bail, auquel cas il ouvre la voie à la fixation du loyer du bail renouvelé selon les modalités prévues aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce. Il peut également être délivré avec refus de renouvellement, ce qui contraint le bailleur à verser au locataire évincé une indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce, aux termes duquel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui constitue la contrepartie de la perte du droit au renouvellement, représente un enjeu financier considérable dans la vie des affaires. Enfin, le congé peut être délivré avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, lorsque le bailleur invoque un motif grave et légitime imputable au locataire, conformément aux articles L. 145-17 et L. 145-18 du code de commerce, hypothèse dans laquelle le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation. La charge de la preuve du motif grave et légitime pèse alors sur le bailleur, et la jurisprudence se montre particulièrement exigeante dans l’appréciation de ces motifs.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a récemment eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), l’importance des formalités procédurales entourant le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. La Cour y a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions du bailleur, au mépris des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Si cette décision revêt une portée essentiellement procédurale, elle illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction encadre le contentieux du refus de renouvellement. La Cour rappelle que le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées et doit les viser avec l’indication de leur date, sous peine de cassation. Cette exigence formelle garantit le respect du principe du contradictoire et de l’effectivité du droit au procès équitable dans le contentieux spécifique des baux commerciaux.
B. Le point de départ de la prescription biennale fixé à la date d’effet du congé
La prescription biennale constitue l’une des spécificités les plus remarquables du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription abrégée de deux ans, dérogeant ainsi au délai de droit commun de cinq ans institué par l’article 2224 du code civil. La brièveté de ce délai, justifiée par la nécessité d’assurer la sécurité juridique des relations locatives commerciales, impose aux parties une vigilance extrême dans la conduite de leurs actions contentieuses.
À cet égard, la troisième chambre civile a très clairement fixé le point de départ de la prescription biennale dans son arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin). La Cour y énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette formulation, d’une grande netteté, confirme que le point de départ du délai est objectif et indépendant du comportement ultérieur des parties. Le terme fixé par le congé constitue le dies a quo de la prescription, sans que la circonstance que le bailleur ait offert le versement d’une indemnité d’éviction, ni qu’il ait ultérieurement adopté une attitude dilatoire, ne puisse avoir pour effet de différer ce point de départ.
Cette position avait déjà été esquissée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-19.847), dans lequel elle avait rejeté le pourvoi d’un locataire qui soutenait que ses demandes reconventionnelles formées dans le délai de deux ans avaient interrompu la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour avait alors déclaré ce moyen irrecevable comme nouveau et mélangé de fait et de droit, confirmant par là même la rigueur avec laquelle elle apprécie les conditions d’interruption de la prescription biennale. Dès lors, le locataire qui entend contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal dans les deux ans de la date d’effet du congé, faute de quoi son action sera déclarée irrecevable.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée récemment, a introduit de nouvelles dispositions intéressant les baux commerciaux, notamment en matière de mensualisation des loyers et de plafonnement des dépôts de garantie. Ces dispositions, d’ordre public, sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, ce qui témoigne de la volonté du législateur de faire prévaloir l’intérêt général sur la liberté contractuelle dans le domaine des baux commerciaux. Cependant, la loi nouvelle ne modifie pas le régime de la prescription biennale, dont la rigueur demeure entière.
En conséquence, la délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne dispense nullement le locataire d’agir en justice pour faire fixer le montant de cette indemnité. La Cour de cassation rappelle que l’offre du bailleur ne vaut pas reconnaissance interruptive de prescription, et que l’inaction du preneur pendant le délai de deux ans emporte des conséquences radicales sur son droit au maintien dans les lieux. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, participe d’une volonté législative et jurisprudentielle de ne pas laisser perdurer l’incertitude sur le sort du bail commercial au-delà du délai de deux ans.
II. Les conséquences de l’inaction du preneur et l’interprétation restrictive des causes d’interruption
A. L’absence d’effet interruptif de la mauvaise foi du bailleur
La solution consacrée par l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin) marque une étape significative dans l’interprétation de l’article L. 145-60 du code de commerce. Dans cette affaire, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis avait mis en demeure le locataire de produire des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. Après avoir laissé s’écouler le délai de deux ans sans que le locataire n’ait saisi le tribunal, la bailleresse avait assigné ce dernier en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction et en expulsion.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à ces demandes, estimant que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi, dans la mesure où celle-ci avait reconnu le droit à indemnité du preneur lors de la délivrance du congé, lui avait rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et avait précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire en cas d’absence de transmission des documents sollicités. Or, la troisième chambre civile censure cette analyse en énonçant de manière péremptoire que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ».
Cette solution, reproduite à l’identique dans un arrêt du même jour opposant la même commune à un autre locataire (pourvoi n° 24-10.579), témoigne de la constance de la position de la Cour. La troisième chambre civile rappelle ainsi que les causes d’interruption et de suspension de la prescription sont limitativement énumérées par les articles 2239 et suivants du code civil, et que ni la mauvaise foi, ni l’attitude dilatoire d’une partie ne figurent parmi ces causes. La demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil suppose une saisine effective du juge, à l’initiative du titulaire de l’action, ce que n’est pas une simple correspondance entre les parties.
Par ailleurs, la Cour tire de cette analyse des conséquences pratiques d’une particulière sévérité pour le locataire. Elle énonce en effet que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette qualification emporte une conséquence radicale : le bailleur peut, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, obtenir en référé l’expulsion de l’ancien locataire, le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre. La Cour ouvre ainsi la voie à une procédure d’expulsion rapide et efficace, sans que le locataire puisse opposer au bailleur l’absence d’exécution de bonne foi des négociations relatives au montant de l’indemnité.
Il résulte de cette jurisprudence que la reconnaissance par le bailleur du principe de l’indemnité d’éviction, même assortie de pourparlers en vue de sa liquidation amiable, ne constitue pas un événement interruptif de prescription au sens des articles 2241 et suivants du code civil. Seule une saisine du juge du fond, ou du juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, est de nature à interrompre ou à suspendre le délai biennal. Cette solution, pour sévère qu’elle soit, présente le mérite de la clarté et garantit la prévisibilité des situations juridiques, conformément aux objectifs poursuivis par la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008.
L’article L. 145-28 du code de commerce, qui prévoit que le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction, ne trouve plus à s’appliquer lorsque l’action en paiement de cette indemnité est prescrite. En d’autres termes, le droit au maintien dans les lieux, qui constitue une prérogative essentielle du locataire commercial, est subordonné à la diligence du preneur à agir en justice dans le délai de deux ans. Passé ce délai, le locataire ne peut plus se prévaloir d’aucun titre pour justifier son occupation des lieux.
B. Les limites de l’effet suspensif de l’expertise judiciaire au profit du locataire défendeur
Une autre question épineuse résolue par la troisième chambre civile le 12 février 2026 concerne les effets de la mesure d’expertise judiciaire sur le cours de la prescription biennale. Dans l’arrêt du même jour (pourvoi n° 24-10.427), la Cour était saisie du cas d’un locataire qui, après avoir été assigné en référé par le bailleur aux fins d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, avait laissé s’écouler le délai de prescription sans agir au fond.
La Cour rappelle d’abord la règle procédurale de principe, dégagée par la deuxième chambre civile (31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié) et reprise par la troisième chambre civile (19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié) : « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ».
La troisième chambre civile en tire une conséquence décisive pour le contentieux des baux commerciaux : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution, d’une grande portée pratique, signifie que le locataire qui se contente d’une attitude passive lors des opérations d’expertise diligentées à la demande du bailleur ne peut se prévaloir de l’effet suspensif de la prescription attaché à cette mesure. En d’autres termes, la suspension de la prescription ne bénéficie qu’au demandeur à la mesure d’instruction, et le défendeur doit impérativement manifester son intérêt à la mesure par une demande expresse pour pouvoir s’en prévaloir. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est confirmé sur ce point, avait constaté que la locataire s’était bornée à faire valoir des protestations et réserves lors de l’audience de référé, sans former de demande de mesure d’instruction relative à la validité du congé ou au montant des indemnités éventuellement dues.
Dès lors, la prescription biennale ayant commencé à courir le 30 juin 2017, date d’effet du congé, et le délai expirant le 30 juin 2019, la locataire qui avait introduit son action en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction par assignation du 23 juillet 2021 était forclose. La Cour de cassation approuve ainsi la cour d’appel d’avoir déclaré ces actions irrecevables, tirant les conséquences de l’absence de diligence du locataire pendant le délai de prescription.
À cet égard, il convient de souligner que cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante visant à ne pas étendre artificiellement le bénéfice des causes d’interruption ou de suspension de la prescription au-delà des prévisions légales. L’article 2239 du code civil, qui prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, est interprété restrictivement par la Cour de cassation, qui en limite le bénéfice au seul demandeur à la mesure. Cette lecture stricte, conforme à la lettre du texte, a pour effet de contraindre les praticiens à une vigilance accrue dans la gestion procédurale des dossiers de baux commerciaux.
En pratique, le locataire assigné en référé-expertise par son bailleur ne saurait se reposer sur l’existence de cette mesure pour différer l’introduction de son action au fond. Il lui appartient, au contraire, de saisir le tribunal à titre conservatoire dans le délai de deux ans, ou, à tout le moins, de s’associer expressément à la demande d’expertise ou de présenter une demande reconventionnelle de complément de mission. Cette exigence, dictée par la nécessité de préserver l’effectivité du droit à indemnité d’éviction, impose une stratégie procédurale proactive de la part du conseil du locataire.
La situation est différente lorsque l’expertise est sollicitée par le locataire lui-même, auquel cas l’assignation en référé interrompt la prescription au profit du demandeur, conformément à l’article 2241 du code civil, et l’ordonnance faisant droit à la mesure suspend la prescription jusqu’à l’exécution de la mesure, conformément à l’article 2239. Mais cette suspension ne joue qu’au profit de la partie qui a pris l’initiative de la mesure, et non au profit de son adversaire. Cette asymétrie procédurale, qui peut paraître déséquilibrée, est la conséquence directe du principe dispositif qui gouverne le procès civil et de la nécessité de ne pas étendre les causes d’interruption ou de suspension de la prescription au-delà des prévisions légales.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 témoignent d’une volonté de préserver la rigueur du régime de la prescription biennale dans le contentieux des baux commerciaux. En refusant d’admettre que la mauvaise foi du bailleur puisse interrompre ou suspendre le délai de prescription, en confirmant que celui-ci court à compter de la date d’effet du congé même avec offre d’indemnité d’éviction, et en limitant le bénéfice de l’effet suspensif de l’expertise au seul demandeur à la mesure, la haute juridiction rappelle que la protection du statut ne saurait dispenser le preneur d’une diligence procédurale élémentaire. La sécurité juridique commande que les situations locatives soient stabilisées dans un délai raisonnable, et le législateur a entendu, par l’institution de la prescription biennale, imposer une résolution rapide des litiges entre bailleurs et preneurs commerciaux.
Cette rigueur procédurale s’inscrit dans un contexte législatif renouvelé par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui, tout en apportant des aménagements substantiels au régime des baux commerciaux — mensualisation des loyers pour les commerces de détail et de gros, plafonnement des dépôts de garantie, légalisation encadrée des clauses tunnel, limitation du déplafonnement à dix pour cent par an —, n’a pas modifié le délai de prescription biennale ni ses modalités d’application. La coexistence de ces nouvelles protections, d’ordre public, avec le maintien d’une prescription abrégée dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée, impose aux praticiens une vigilance renforcée dans l’accompagnement de leurs clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs. La connaissance précise des mécanismes procéduraux de la prescription, de ses causes d’interruption et de suspension, constitue désormais un impératif catégorique de la pratique du droit des baux commerciaux.
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