I. Le renforcement du statut protecteur du preneur rural
A. La prohibition du dépôt de garantie dans le bail à ferme
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail rural ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition (Civ3, 2 juillet 2026, n°24-12.681, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue sur le fondement des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, consacre une interprétation particulièrement stricte du statut d’ordre public du fermage, dont les dispositions limitent de manière exhaustive les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur.
En l’espèce, un bail à ferme conclu le 1er novembre 2011 stipulait le versement d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, destiné à garantir les éventuelles dettes locatives et les réparations à la charge du preneur. La cour d’appel de Versailles avait, par un arrêt du 9 janvier 2024, rejeté la demande de restitution de cette somme au motif que le dépôt de garantie avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des textes précités, dont il ressort que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur ». Par ailleurs, l’arrêt rappelle que l’article L. 411-12 interdit toute redevance ou service en sus du prix du fermage, hors les cas limitativement énumérés de réalisation par le bailleur d’investissements dépassant ses obligations légales, d’investissements imposés par une personne morale de droit public ou encore de support définitif par le bailleur de l’indemnité due au preneur sortant.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui sanctionne toute perception indue de sommes par le bailleur à l’occasion de la conclusion ou de la transmission d’un bail rural. En conséquence, la somme perçue à titre de dépôt de garantie étant indue, elle est sujette à répétition sur le fondement du deuxième alinéa de l’article L. 411-74, majorée d’un intérêt calculé à compter de son versement au taux de l’intérêt légal majoré de trois points. La Cour de cassation en déduit également, par un effet d’indivisibilité et de dépendance nécessaire au sens de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif condamnant la preneuse à rembourser un trop-versé sur le préjudice d’exploitation et à payer les loyers retenus.
Cette prohibition du dépôt de garantie en matière de bail rural s’explique par la nature impérative du statut du fermage, dont l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime rappelle que toute disposition restrictive des droits conférés par ce statut est réputée non écrite. Or, le versement d’un dépôt de garantie, même restituable en fin de bail, constitue une restriction aux droits du preneur en ce qu’il l’oblige à immobiliser une somme d’argent au bénéfice du bailleur pendant toute la durée du contrat, sans que le législateur n’ait prévu une telle faculté. En conséquence, la Cour de cassation confirme que le caractère d’ordre public du statut du fermage interdit au bailleur de percevoir quelque somme que ce soit en dehors du prix du fermage tel que strictement défini par les articles L. 411-11 et suivants du code rural et de la pêche maritime. A cet égard, la solution dégagée le 2 juillet 2026 s’applique quelle que soit la qualification donnée par les parties à la somme perçue, le juge devant restituer aux conventions leur exacte qualification juridique sans s’arrêter à la dénomination retenue par les contractants, conformément à l’article 12 du code de procédure civile.
Le même arrêt du 2 juillet 2026 apporte une précision décisive sur l’exigence de ventilation du prix du fermage entre les bâtiments d’habitation, d’une part, et les bâtiments d’exploitation et les terres nues, d’autre part. La Cour de cassation juge que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer ces deux composantes est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite (Civ3, 2 juillet 2026, n°24-12.681, précité). La cour d’appel avait retenu que le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments ne rendait pas la clause relative au fermage illicite, et qu’il convenait simplement de comparer le loyer global avec la somme des prix au regard des arrêtés préfectoraux. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, dont il résulte, d’une part, que le prix du fermage doit nécessairement distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, et, d’autre part, que ces dispositions sont d’ordre public.
B. L’échange de jouissance exclu du champ du bail rural
Dans un second arrêt remarquable du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a précisé les conditions de la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime pour caractériser l’existence d’un bail rural (Civ3, 2 juillet 2026, n°25-15.803, Publié au Bulletin). La Cour y affirme que la contrepartie onéreuse ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires, et en déduit que, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre.
En l’espèce, deux propriétaires de parcelles agricoles avaient signé, le 12 mai 2011, deux « attestations de bail verbal » par lesquelles chacun, en qualité de bailleur, attestait avoir mis ses terres à bail à l’autre en qualité de preneur pour une durée de neuf ans. L’un d’eux ayant notifié à l’autre, le 30 mars 2021, sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance, le second avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural. La cour d’appel de Poitiers, par un arrêt du 8 avril 2025, avait retenu que, dès lors qu’il n’était pas prétendu que les parcelles fussent d’inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties constituait la contrepartie onéreuse du bail consenti par elles.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, en rappelant que cette disposition est d’ordre public. La solution se justifie par la définition même du contrat de bail, laquelle suppose que le preneur s’oblige à payer un prix au bailleur en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Or, en l’espèce, la prétendue contrepartie consistait non pas dans le paiement d’un prix, mais dans la concession réciproque de jouissance, laquelle relève d’une autre qualification juridique. Dès lors, la cour d’appel a violé le texte susvisé en retenant l’existence d’un bail rural là où seule une convention d’échange de jouissance pouvait être caractérisée.
Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle la qualification des conventions portant sur des immeubles à usage agricole, et la fermeté avec laquelle elle refuse d’étendre le statut protecteur du fermage à des situations qui n’en remplissent pas les conditions légales. A cet égard, la solution rappelle que le statut du fermage, s’il est d’ordre public et protecteur du preneur, ne saurait s’appliquer en dehors des hypothèses strictement définies par le législateur, la contrepartie onéreuse devant nécessairement consister en un prix et non en une prestation en nature de mise à disposition réciproque de fonds.
II. Les garanties procédurales du justiciable devant le juge immobilier
A. L’exigence de notification effective comme condition du droit au recours
Par un arrêt de cassation partielle du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a consacré une avancée significative en matière de notification des décisions de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-15.423, Publié au Bulletin). La Cour y juge, au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, que la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6, et qu’en conséquence le délai de six mois pour contester la décision de préemption ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence de la décision par un autre moyen.
L’affaire concernait des acquéreurs évincés auxquels la SAFER Provence-Alpes-Côte d’Azur avait adressé, le 18 septembre 2020, la notification de sa décision de préemption à l’adresse indiquée dans la déclaration d’intention d’aliéner transmise par le notaire. Les plis leur avaient été retournés revêtus de la mention « défaut d’adressage », l’adresse étant incomplète. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 14 novembre 2024, avait retenu que la SAFER avait respecté son obligation de notification, le caractère incomplet de l’adresse ne lui étant pas imputable, et que les acquéreurs, informés de la décision de préemption au plus tard en novembre 2020, disposaient de toute latitude pour exercer un recours. La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que la cour d’appel avait elle-même constaté que la lettre de notification avait été envoyée à une adresse incomplète n’ayant pas permis sa présentation aux destinataires.
La Cour étend ainsi aux décisions de préemption la solution déjà retenue pour les décisions de rétrocession par un arrêt du 30 octobre 2013, selon lequel le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie pour contester la décision de rétrocession d’une SAFER ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-15.423, précité, se référant à Civ3, 30 octobre 2013, n°12-19.870). Elle s’appuie également sur un arrêt plus récent du 19 mars 2026, qui juge que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-15.423, précité, se référant à Civ3, 19 mars 2026, n°24-22.301, publié).
Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec une autre décision du 9 juillet 2026 relative à l’office du juge judiciaire confronté à une question de délimitation du domaine public (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-13.874, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Cour juge au visa de la loi des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III et de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, que, lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit transmettre cette question à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle, sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse. La cour d’appel de Versailles, qui s’était déclarée incompétente au motif que la domanialité du bien était sérieusement discutée, a ainsi commis un excès de pouvoir négatif en ne sursoyant pas à statuer après avoir saisi la juridiction administrative d’une question préjudicielle.
A cet égard, la décision du 2 juillet 2026 sur le relogement du preneur par un bailleur social complète ce tableau des garanties procédurales en rappelant que le juge ne saurait ordonner au bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, une telle prérogative appartenant exclusivement à la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, en vertu des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-14.207).
B. L’encadrement renforcé de la condamnation pour procédure abusive
La troisième chambre civile a également, par un arrêt du 9 juillet 2026, précisé les conditions dans lesquelles l’exercice d’une voie de recours peut dégénérer en abus de droit justifiant l’allocation de dommages et intérêts (Civ3, 9 juillet 2026, n°25-12.875). La Cour juge au visa de l’article 1240 du code civil que, pour condamner un justiciable au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, les juges du fond doivent caractériser des circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice, ce qu’ils ne font pas lorsqu’ils se bornent à relever que la partie adverse a subi un préjudice du fait de la procédure engagée contre elle.
En l’espèce, un copropriétaire avait assigné une autre copropriétaire et le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la remise en état de parties communes à jouissance privative sur lesquelles des constructions avaient été édifiées. Le tribunal judiciaire de Grasse, par un jugement du 8 septembre 2021, avait partiellement fait droit à sa demande en ordonnant la démolition de certaines de ces constructions. En revanche, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 22 janvier 2025, avait condamné l’appelant à payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, au motif que la procédure avait été engagée abusivement contre la copropriétaire dont les droits avaient été reconnus. La Cour de cassation censure cette décision en relevant que la cour d’appel n’avait pas caractérisé les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par l’appelant de son droit d’agir en justice, alors qu’elle avait constaté que le bien-fondé de son action avait été partiellement reconnu en première instance.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante selon laquelle, sauf circonstances particulières qu’il incombe aux juges du fond de caractériser, le recours formé par un appelant ne peut constituer un abus de droit dès lors que la légitimité de son action a été reconnue par la juridiction du premier degré. En application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile, la Cour de cassation statue au fond et rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’intérêt d’une bonne administration de la justice justifiant qu’elle ne renvoie pas l’affaire devant une autre cour d’appel.
En conséquence, ces arrêts de juillet 2026 dessinent une jurisprudence cohérente qui, tout en protégeant le droit fondamental d’accès au juge et l’effectivité du recours, fixe avec précision les conditions du formalisme protecteur applicable aux actes de notification et rappelle aux juridictions du fond la nécessité de motiver avec une particulière rigueur les condamnations pour procédure abusive. Dès lors, la troisième chambre civile confirme son rôle de gardienne des équilibres entre la nécessaire efficacité procédurale et la protection des droits substantiels des justiciables en matière immobilière.
L’articulation de ces garanties procédurales avec les exigences du droit au procès équitable, tel que consacré par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, mérite une attention particulière. La Cour de cassation fait une application directe de ce texte fondamental dans l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la notification de la décision de préemption, en rappelant que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement et dans un délai raisonnable par un tribunal indépendant et impartial. Or, ce droit serait vidé de sa substance si les délais de forclusion pouvaient courir à l’encontre d’un justiciable auquel la décision contestée n’aurait pas été régulièrement notifiée. Par ailleurs, la solution retenue en matière de procédure abusive garantit que la crainte d’une condamnation à des dommages et intérêts ne dissuade pas les justiciables d’exercer leurs voies de recours, un tel effet dissuasif étant de nature à porter atteinte à la substance même du droit d’accès au juge.
Ces solutions s’inscrivent dans le prolongement des garanties consacrées par le Conseil constitutionnel sur le fondement de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789, qui implique le droit à un recours juridictionnel effectif, et par la Cour européenne des droits de l’homme dans son interprétation de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention. A cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 (n°25-15.423) rappelle opportunément que l’effectivité du recours suppose que le justiciable soit personnellement informé de la décision qu’il entend contester, une information par affichage en mairie ou par la connaissance indirecte de l’existence de la décision ne pouvant suppléer l’absence de notification régulière. En conséquence, cet arrêt consacre une garantie procédurale essentielle qui protège non seulement l’acquéreur évincé dans le cadre spécifique du droit de préemption des SAFER, mais plus généralement tout justiciable confronté à un délai de forclusion dont le point de départ est subordonné à l’accomplissement d’une formalité de notification.
Par ailleurs, l’ensemble de ces décisions rappelle que le droit immobilier, dans ses composantes rurale et procédurale, est régi par des dispositions d’ordre public dont le non-respect est rigoureusement sanctionné par la Cour de cassation, qu’il s’agisse des règles protectrices du preneur dans le statut du fermage ou des garanties procédurales fondamentales que constituent le droit à une notification effective et le droit d’agir en justice sans crainte d’une condamnation disproportionnée pour procédure abusive.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en juillet 2026 témoignent de la permanence et du renforcement des garanties offertes aux justiciables en droit immobilier. En matière de baux ruraux, la Haute juridiction réaffirme avec force les principes d’ordre public qui gouvernent le statut du fermage, qu’il s’agisse de l’interdiction de percevoir un dépôt de garantie, de l’exigence de ventilation du prix entre les différentes composantes du bail, ou encore de la définition stricte de la contrepartie onéreuse excluant le simple échange de jouissance. En matière procédurale, elle veille à ce que le droit au recours effectif ne soit pas entravé par des notifications irrégulières, et à ce que l’exercice des voies de droit ne soit pas découragé par des condamnations pour procédure abusive insuffisamment motivées. La cohérence de ces solutions illustre la fonction unificatrice de la Cour de cassation et la recherche d’un point d’équilibre entre la sécurité juridique et la protection effective des droits. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit immobilier, accompagne les propriétaires, exploitants agricoles et justiciables dans la mise en oeuvre de ces garanties devant les juridictions civiles, qu’il s’agisse de faire valoir leurs droits face aux irrégularités de notification, de contester une décision de préemption, ou de se défendre contre une qualification erronée de bail rural.
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