La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : l’autonomie de la volonté à l’épreuve des règles d’ordre public

I. La force obligatoire des clauses contractuelles relatives à la détermination du loyer renouvelé

A. Le loyer binaire, modalité de fixation échappant aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 juin 2026, apporté une précision déterminante quant au régime des loyers dits binaires dans les baux commerciaux, en confirmant que la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable calculée sur le chiffre d’affaires du preneur échappe au cadre légal de l’article L. 145-33 du code de commerce pour relever exclusivement de la convention des parties. Dans cette espèce, une société locataire de locaux à usage commercial avait demandé le renouvellement de son bail puis saisi le juge des loyers commerciaux afin que le loyer de base, correspondant à la partie fixe du loyer binaire, fût fixé à la valeur locative. La cour d’appel de Douai avait rejeté cette demande, considérant que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre la détermination du loyer renouvelé au juge des loyers. La locataire soutenait, au contraire, que le bail contenait des clauses renvoyant expressément à la valeur locative définie par l’article L. 145-33, ce dont elle déduisait la compétence du juge. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir, « à bon droit, retenu que la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et est régie par la convention des parties » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). La Haute juridiction précise que le juge des loyers « ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté », et valide l’appréciation souveraine des juges du fond quant à l’absence d’une telle volonté dans les clauses du contrat.

Cette solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante qui reconnaît le caractère supplétif des dispositions de l’article L. 145-33, dont le texte dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). Or, lorsque les parties ont aménagé contractuellement une structure de loyer dérogeant au modèle légal, en liant la rémunération du bailleur à la performance économique du preneur par le biais d’un pourcentage du chiffre d’affaires, elles ont entendu substituer leur propre mécanisme d’indexation aux critères légaux de la valeur locative. En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne saurait se substituer à leur appréciation sans méconnaître la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1103 du code civil. Par ailleurs, cette solution présente une portée pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, car elle les invite à rédiger avec une précision accrue les clauses relatives à la fixation du loyer renouvelé, en prévoyant expressément, s’ils le souhaitent, la compétence du juge des loyers pour évaluer la part fixe du loyer binaire à la valeur locative. Dès lors, le silence ou l’ambiguïté des stipulations contractuelles profite au maintien d’une régulation purement conventionnelle, hors de toute intervention judiciaire. La distinction opérée par la Cour de cassation rejoint, par une logique analogue, la solution qu’elle avait retenue le 21 mai 2026 à propos du bail commercial conclu sur le domaine public, par lequel elle énonçait que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483 FS-B). Dans les deux hypothèses, la Cour rappelle que la soumission au statut impératif des baux commerciaux ne peut procéder que d’une volonté clairement exprimée : volonté de l’autorité publique de conférer la domanialité privée au bien dans le premier cas, volonté des parties de soumettre le loyer binaire à l’article L. 145-33 dans le second. Ainsi, la liberté contractuelle ne saurait être présumée dans le silence du contrat, et il appartient aux rédacteurs d’actes de manifester sans ambiguïté la commune intention des parties lorsque celle-ci déroge au régime légal de détermination de la valeur locative.

B. Le recours conventionnel à l’expertise privée comme alternative à l’intervention du juge des loyers

La troisième chambre civile a également eu l’occasion, par un arrêt du 9 juillet 2026, de rappeler les règles applicables aux clauses par lesquelles les parties au bail commercial confient à un tiers expert, désigné selon une procédure conventionnelle, la mission de déterminer la valeur locative de marché servant d’assiette au loyer renouvelé. En l’espèce, un bail commercial stipulait que le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative de marché telle que définie contractuellement et que, à défaut d’accord entre les parties, cette valeur serait « fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe » du contrat, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour désigner l’expert en cas de désaccord sur son nom. La bailleresse avait saisi le président du tribunal de commerce, lequel avait désigné un expert, la locataire ayant interjeté appel de cette ordonnance. La bailleresse soutenait que l’ordonnance était insusceptible d’appel, dès lors que le président du tribunal de commerce était intervenu en qualité de tiers désignateur et non de juge des référés. La Cour de cassation rejette cette argumentation, énonçant qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).

Cette décision rappelle utilement que l’insertion dans le bail commercial d’une clause d’expertise conventionnelle ne prive pas les parties des voies de recours de droit commun attachées aux décisions juridictionnelles, dès lors que la désignation du tiers expert a été confiée à un juge statuant en la forme des référés. À cet égard, la solution se distingue du mécanisme du loyer binaire, où l’intervention d’un tiers n’est pas stipulée et où la volonté des parties s’impose sans échappatoire : dans le loyer binaire, le juge est exclu par principe, tandis que dans l’expertise conventionnelle, le juge est sollicité comme auxiliaire de la volonté contractuelle, et sa décision reste soumise aux voies de recours ordinaires. Or, cette distinction présente des conséquences procédurales significatives, car le preneur ou le bailleur insatisfait de la désignation de l’expert pourra exercer un appel, ce qui peut retarder de plusieurs mois, voire de plusieurs années, la fixation définitive du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, la Cour de cassation confirme implicitement la validité des clauses d’expertise conventionnelle dans les baux commerciaux, pourvu que la mission du tiers soit clairement définie et que la procédure de désignation soit précisément encadrée par le contrat, conformément au principe de la liberté contractuelle consacré par l’article 1102 du code civil. Cette jurisprudence s’articule harmonieusement avec l’arrêt du 18 juin 2026 relatif aux loyers binaires, en ce qu’elle illustre une conception cohérente du rôle de la volonté des parties dans la détermination du loyer renouvelé : tantôt cette volonté exclut toute intervention extérieure, fût-elle judiciaire, tantôt elle l’appelle comme auxiliaire de sa propre réalisation, sans pour autant la soustraire au contrôle des juridictions d’appel.

II. Le régime légal supplétif de la fixation judiciaire du loyer renouvelé

A. La détermination du point de départ du bail renouvelé et ses incidences sur le mécanisme du plafonnement

Lorsque les parties n’ont pas dérogé au régime légal de fixation du loyer par des stipulations particulières, l’application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce commande de déterminer avec précision la durée du bail expiré, car celle-ci conditionne le déclenchement du mécanisme du plafonnement. L’article L. 145-34 prévoit en effet que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder le loyer plafonné, correspondant à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires, que si la durée du bail expiré est inférieure à douze ans. Au-delà, la règle du plafonnement est écartée et le loyer peut être fixé à la valeur locative, ce qui conduit généralement à une augmentation substantielle de la charge locative pesant sur le preneur. La troisième chambre civile, par un arrêt du 9 juillet 2026, a précisé les modalités de calcul de cette durée en cas de tacite prolongation du bail suivie d’une demande de renouvellement. Elle énonce qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 » du code de commerce, et que « l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, le bail initial avait pris effet le 30 juin 2000, la demande de renouvellement avait été signifiée le 14 mai 2012, et le premier jour du trimestre civil suivant cette demande était le 1er juillet 2012. La cour d’appel en avait déduit que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, écartant ainsi le plafonnement pour fixer le loyer à la valeur locative.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi formé par la locataire, qui soutenait que la règle du plafonnement devait demeurer applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été formée avant l’expiration de la douzième année. La Haute juridiction rappelle que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Cette solution, rigoureuse dans son application de la lettre des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, commande aux praticiens une vigilance particulière dans le calcul des délais, car un dépassement même d’un seul jour de la durée de douze ans emporte l’éviction irréversible du mécanisme protecteur du plafonnement. En conséquence, le preneur qui entend conserver le bénéfice de ce plafonnement doit anticiper son calendrier procédural avec une précision rigoureuse, en tenant compte du fait que la date de prise d’effet du bail renouvelé n’est pas la date de la demande de renouvellement, mais le premier jour du trimestre civil suivant cette demande. Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec le régime des loyers binaires et des clauses d’expertise conventionnelle, en ce qu’elle dessine un paysage juridique où la fixation du loyer renouvelé obéit à une hiérarchie des sources : la convention des parties prime, et ce n’est qu’à défaut de stipulations particulières que le régime légal trouve à s’appliquer, avec ses règles de plafonnement et ses délais stricts. L’enjeu financier de cette hiérarchie est considérable, car l’écart entre un loyer plafonné, indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou sur l’indice trimestriel des activités tertiaires, et un loyer fixé à la valeur locative de marché peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros annuels pour un local commercial situé dans une zone à forte commercialité.

B. Les délais de prescription applicables aux actions en fixation et en paiement

Les règles de fixation du loyer du bail commercial renouvelé ne sauraient être dissociées du régime de la prescription applicable aux actions en découlant, dont la troisième chambre civile a récemment rappelé la rigueur par un arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que les actions exercées en application du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, relatif au bail commercial, se prescrivent par deux ans. Dans l’affaire soumise à la Cour, une bailleresse avait délivré à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2017. La bailleresse avait ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. Le rapport d’expertise ayant été déposé le 10 juillet 2020, la locataire avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La Cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire et confirme la prescription de son action, en énonçant qu’« en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382 FS-B).

La Haute juridiction précise que la prescription biennale peut être interrompue ou suspendue en application des articles 2240 et 2239 du code civil, mais que la suspension résultant d’une mesure d’expertise ordonnée en référé ne profite qu’à la partie qui l’a sollicitée ou qui s’y est expressément associée. La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Or, en l’espèce, la locataire s’était bornée à émettre des protestations et réserves sans solliciter d’extension de la mission, de sorte que la mesure d’expertise n’avait eu aucun effet suspensif à son égard. En conséquence, son action introduite plus de deux ans après la date d’effet du congé se trouvait prescrite. Cette décision, dont la portée doctrinale est considérable, invite tout locataire évincé à faire preuve d’une diligence procédurale sans faille, en formant une demande reconventionnelle, fût-ce à titre subsidiaire, dès l’instance de référé initiée par le bailleur, sous peine de voir son droit à indemnité d’éviction définitivement anéanti par l’écoulement du délai biennal. Dès lors, la technicité du droit des baux commerciaux ne réside pas seulement dans la maîtrise des règles de fond gouvernant la fixation du loyer ou de l’indemnité, mais également dans la parfaite appréhension des règles procédurales de prescription, dont la méconnaissance peut ruiner les droits les mieux établis. À cet égard, la vigilance doit être redoublée lorsque plusieurs procédures se superposent, comme en témoigne l’arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions d’une partie avant de statuer sur le bien-fondé d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Par ailleurs, l’articulation de ces règles de prescription avec les dispositions protectrices du preneur issues des articles L. 145-9 et L. 145-12 du code de commerce appelle une coordination minutieuse des actions en justice, car le locataire qui sollicite le renouvellement de son bail à l’approche de son terme doit simultanément veiller à ne pas laisser prescrire ses autres droits, notamment celui d’obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction. En définitive, la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les délais de procédure et de prescription invite l’ensemble des acteurs du droit des baux commerciaux à adopter une gestion procédurale anticipée et méthodique, sous peine de voir leurs prétentions anéanties par l’écoulement du temps.

Conclusion

Les développements jurisprudentiels récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qu’il s’agisse de l’arrêt du 18 juin 2026 relatif aux loyers binaires, des arrêts du 9 juillet 2026 concernant l’expertise conventionnelle et le calcul de la durée du bail expiré, ou de l’arrêt publié du 12 février 2026 sur la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, convergent vers une même exigence : celle d’une anticipation contractuelle et procédurale de la part des parties au bail commercial. La liberté contractuelle, par la stipulation d’un loyer binaire ou d’une clause d’expertise, permet certes d’échapper au régime légal de la valeur locative, mais elle doit être exercée avec une clarté rédactionnelle sans équivoque. De même, lorsque le régime légal s’applique, la computation des délais de procédure et de prescription doit être effectuée avec une rigueur arithmétique, tout écart fût-il d’un jour pouvant emporter des conséquences financières considérables. La technicité croissante de cette matière impose ainsi aux praticiens une veille jurisprudentielle constante et une vigilance procédurale de chaque instant, tant les enjeux patrimoniaux attachés à la fixation du loyer du bail commercial renouvelé commandent une approche à la fois prévoyante et méthodique du droit des baux commerciaux.