L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur : fondements, étendue et sanctions dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
La question du logement décent occupe une place centrale dans le contentieux locatif contemporain, à la croisée des enjeux de santé publique, de performance énergétique et de protection des droits fondamentaux des occupants. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises pour renforcer les exigences de décence, impose au bailleur une obligation de délivrance dont le régime juridique a été substantiellement précisé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années. Les arrêts rendus en 2024, 2025 et 2026, dont plusieurs publiés au Bulletin, dessinent une architecture jurisprudentielle cohérente qui mérite une analyse approfondie, tant pour les praticiens du droit immobilier que pour les justiciables confrontés à la défaillance de leur bailleur.
I. Les fondements renouvelés de l’obligation de délivrance d’un logement décent
A. Le caractère d’ordre public de l’obligation et ses conséquences sur les prérogatives du bailleur
L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à délivrer au preneur un logement décent. Ce texte, dont la rédaction issue de la loi du 25 mars 2009 a substantiellement renforcé la protection du locataire, dispose expressément que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-18.664) que cette obligation est d’ordre public, de sorte qu’aucune clause du contrat de bail ne saurait y déroger ni en limiter la portée. Cette qualification, qui emporte la nullité de toute stipulation contraire, confère au dispositif légal une impérativité qui transcende l’autonomie de la volonté des parties.
L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin) constitue une application remarquable de ce principe. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, rendant le local impropre à l’habitation au regard des prescriptions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui impose une surface habitable minimale de 9 mètres carrés pour une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. Après qu’un jugement définitif du 7 janvier 2019 eut constaté cette indécence, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à cette situation et sur l’existence d’impayés de loyers. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé en retenant que sa délivrance pour l’échéance du contrat ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire au sens de l’article 1719 du Code civil.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1719, 1° du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La Haute juridiction a posé une règle de principe dont la formulation mérite d’être citée : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette solution consacre une hiérarchie normative qui place l’obligation de délivrance au-dessus des prérogatives unilatérales du bailleur et interdit à ce dernier d’instrumentaliser le congé pour s’exonérer rétrospectivement de son obligation première. Par ailleurs, l’arrêt rappelle que le mécanisme protecteur de l’article 20-1 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, le juge pouvant alors déterminer la nature des travaux à réaliser, réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux, et transmettre au représentant de l’État l’ordonnance constatant l’indécence.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité d’un arrêt du 26 octobre 2023 (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 21-24.454) dans lequel la Cour de cassation avait déjà jugé que le constat du manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a ainsi construit, par sédimentation jurisprudentielle, un bouclier protecteur du locataire qui interdit au bailleur de tirer profit de sa propre turpitude en provoquant l’éviction de l’occupant pour échapper à ses obligations légales.
B. L’exception d’inexécution comme instrument de contrainte du locataire face au bailleur défaillant
Le droit commun des contrats offre au locataire confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance un outil procédural puissant : l’exception d’inexécution, régie par les articles 1219 et 1220 du Code civil. La troisième chambre civile en a précisé les contours avec une rigueur croissante. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin), la Cour a énoncé que « par l’effet du manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, l’exception d’inexécution invoquée par le preneur paralyse l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette solution consacre la primauté de l’obligation de délivrance sur les mécanismes contractuels de résiliation et conforte la position du locataire qui, confronté à l’indécence du logement, oppose légitimement la suspension de son obligation de paiement sans que le bailleur puisse se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir son expulsion.
La Cour de cassation avait déjà posé les prémisses de cette solution par un arrêt du 29 février 2024 (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 20-17.542) aux termes duquel le locataire, invoquant l’indécence du logement, est fondé à opposer l’exception d’inexécution pour obtenir la suspension de son obligation de paiement et l’indemnisation de son préjudice. Cette jurisprudence a été prolongée par un arrêt du 16 mai 2024 (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 23-12.438) qui a rappelé que pendant toute la durée du bail d’habitation, le bailleur est obligé de délivrer un logement répondant aux critères de décence, de sorte que le manquement à cette obligation justifie la suspension du paiement des loyers par le locataire.
En outre, un arrêt du 13 mars 2025 (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406) a précisé que la suspension du paiement des loyers peut revêtir un caractère rétroactif lorsque le logement était indécent et que les manquements du bailleur étaient établis durant la période considérée. Cette solution confère à l’exception d’inexécution une efficacité temporelle étendue, le locataire pouvant obtenir la restitution des sommes indûment versées pour la période antérieure à sa décision de suspension. Enfin, un arrêt du 4 juin 2026 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069) a confirmé que la carence prolongée du bailleur dans l’exécution de son obligation de délivrance justifie la suspension du paiement des loyers pendant toute la durée de cette carence. Ces décisions successives témoignent d’une volonté constante de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du droit à un logement décent en dotant le locataire d’instruments juridiques adaptés à la résistance du bailleur défaillant.
II. L’étendue de la réparation et les limites institutionnelles du pouvoir juridictionnel
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et la computation de la prescription triennale
L’obligation de délivrance d’un logement décent présente une caractéristique essentielle que la troisième chambre civile a précisée dans un second arrêt du 4 juin 2026 : elle est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Dans cette décision (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin), la Cour était saisie du pourvoi d’une locataire entrée dans les lieux en 2005 et qui avait assigné son bailleur en 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, soit les trois années précédant l’assignation, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. La locataire soutenait que le dommage résultant de l’état d’indécence du logement constituait un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail et que la prescription triennale était inapplicable à ce calcul.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant une formule de principe dont la portée doctrinale est considérable. La Haute juridiction a jugé, au visa des articles 1709 du Code civil, 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette solution opère une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée, qui demeure ouverte aussi longtemps que le manquement persiste, et l’action en réparation du préjudice de jouissance, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1. Le locataire confronté à un logement indécent dispose ainsi d’une double protection : la faculté d’obtenir, sans limitation temporelle, la mise en conformité du logement par l’exécution forcée en nature, et le droit d’être indemnisé du trouble de jouissance subi dans la limite des trois années précédant sa demande en justice. Cette articulation, rappelée avec netteté par l’arrêt du 4 juin 2026, consolide l’équilibre entre la sanction de l’obligation continue de délivrance, qui ne saurait être paralysée par l’écoulement du temps, et la sécurité juridique que la prescription triennale garantit au bailleur pour les demandes indemnitaires, tout en empêchant ce dernier d’invoquer la prescription pour échapper à l’exécution forcée de son obligation principale.
Dès lors, la combinaison de l’obligation continue de délivrance et de la prescription triennale des actions indemnitaires produit un effet incitatif à l’égard du bailleur, qui ne peut espérer voir sa responsabilité s’éteindre par le seul écoulement du temps, l’action en exécution forcée demeurant perpétuellement ouverte tant que le logement reste indécent. Cette construction jurisprudentielle assure une effectivité maximale au droit au logement décent, conformément à l’objectif de valeur constitutionnelle que le Conseil constitutionnel a déduit des dixième et onzième alinéas du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946. La distinction opérée par la Cour de cassation entre les deux branches de l’action du locataire revêt une importance pratique considérable pour le conseil juridique : elle commande au praticien d’agir sans délai pour préserver les droits indemnitaires de son client tout en le rassurant sur la pérennité de l’action en exécution forcée, qui n’est soumise à aucune prescription extinctive tant que le manquement perdure.
B. L’impossibilité pour le juge d’ordonner directement le relogement et les contours de son office
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-14.207), apporté une précision importante aux limites de l’office du juge en matière de relogement. En l’espèce, un office public de l’habitat de Bordeaux Métropole avait donné à bail un appartement à un couple de locataires, puis les avait assignés devant le juge des contentieux de la protection en résiliation du bail à leurs torts, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Les locataires avaient formé une demande reconventionnelle tendant à voir condamner le bailleur à les reloger dans un logement adapté à leur situation familiale. Le juge de première instance avait prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Pendant l’instance d’appel, le bailleur avait fait procéder à l’expulsion des locataires, lesquels avaient maintenu devant la cour d’appel leur demande de relogement. La cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 27 janvier 2025, avait infirmé le jugement de première instance et ordonné au bailleur de reloger les locataires dans un logement adapté à leur situation familiale, dans un délai de cinq mois.
La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation. La Haute juridiction a rappelé que le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui qui fait l’objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative. À peine de sanctions pécuniaires, aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d’attribution si la demande n’a pas fait l’objet d’un enregistrement assorti de la délivrance d’un numéro unique. Le juge ne peut donc, sous couvert de rétablir le preneur dans ses droits, imposer un relogement inconditionnel au bailleur social, dont la commission doit se placer à la date de sa décision pour vérifier les mérites respectifs des candidatures au regard des critères d’ordre public définis par le code de la construction et de l’habitation.
Cette solution rappelle que l’effectivité du droit au logement ne peut être assurée au prix du contournement des procédures légales de droit commun, et que l’office du juge, s’il est armé de pouvoirs substantiels pour sanctionner le manquement à l’obligation de délivrance, demeure cantonné dans les limites que la loi lui assigne. Le locataire évincé d’un logement social indécent conserve néanmoins la faculté de saisir la commission d’attribution par les voies de droit commun, le cas échéant sous astreinte prononcée à l’encontre du bailleur pour qu’il accomplisse les diligences nécessaires à l’examen de sa candidature. En conséquence, si le juge ne peut se substituer à l’autorité administrative dans l’exercice de sa compétence d’attribution, il dispose en revanche du pouvoir de contraindre le bailleur à engager la procédure idoine, ce qui constitue une forme de réparation indirecte du préjudice subi par le locataire en raison de la perte de son logement.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec les pouvoirs que le juge tient de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel l’autorise à déterminer la nature des travaux à réaliser, à réduire le montant du loyer ou à en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Le juge est également tenu, en vertu du quatrième alinéa de ce texte, de transmettre au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la même loi. Cette obligation de transmission, qui participe de la coordination entre l’office du juge civil et l’action de l’administration, permet au préfet d’exercer les pouvoirs de police administrative qu’il tient du code de la construction et de l’habitation en matière de lutte contre l’habitat indigne, et notamment de prononcer une interdiction d’habiter ou une obligation de réaliser des travaux sous astreinte administrative. Cette articulation entre la sanction civile et la police administrative spéciale constitue un levier complémentaire pour assurer l’effectivité du droit au logement décent, au-delà des seules prérogatives du juge judiciaire.
Ces prérogatives, conjuguées à la prohibition du congé fondé sur des travaux remédiant à une indécence préexistante et à la reconnaissance de l’exception d’inexécution comme instrument paralysant la clause résolutoire, dessinent un régime juridique cohérent dans lequel le juge dispose d’un arsenal de sanctions civiles sans pouvoir empiéter sur les compétences administratives d’attribution des logements sociaux. La cohérence de cet édifice jurisprudentiel, construit par touches successives entre 2023 et 2026, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de concilier la protection du droit au logement, qui a valeur constitutionnelle, avec le respect des compétences propres de chaque acteur institutionnel du secteur du logement social.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 dessinent les contours d’un régime juridique de l’obligation de délivrance d’un logement décent qui se caractérise par une protection renforcée du locataire, sans pour autant méconnaître les limites institutionnelles inhérentes au fonctionnement des organismes de logement social. La prohibition du congé fondé sur des travaux destinés à remédier à une indécence préexistante, la reconnaissance du caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance, la consolidation de l’exception d’inexécution comme instrument de contrainte du bailleur défaillant, la clarification du régime de la prescription triennale dans ses rapports avec l’obligation continue de délivrance, et l’encadrement du pouvoir de relogement du juge constituent cinq apports jurisprudentiels majeurs qui éclairent les praticiens du droit immobilier sur l’état du droit positif. Ces solutions, rendues à une période où la question du logement décent revêt une acuité particulière en raison des exigences nouvelles de performance énergétique fixées par le calendrier de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des épisodes caniculaires qui interrogent les standards de l’habitabilité, témoignent de la volonté constante de la Cour de cassation de concilier la protection des droits fondamentaux des occupants avec les prérogatives légitimes des propriétaires. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cet édifice jurisprudentiel des ressources précieuses pour conseiller utilement le locataire confronté à l’indécence de son logement, qu’il s’agisse d’orienter son action vers l’exécution forcée, la réparation du préjudice de jouissance ou la mise en œuvre de l’exception d’inexécution face à un bailleur défaillant. La cohérence d’ensemble de ces décisions, qui se renforcent mutuellement pour former un corpus protecteur complet, constitue un outil d’analyse à la disposition du plaideur comme du magistrat, et participe à la sécurité juridique des relations entre bailleurs et locataires.
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