La notification irrégulière de la décision de préemption SAFER ne fait pas courir le délai de forclusion de l’acquéreur évincé
Par un arrêt de section rendu le 9 juillet 2026 et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé une règle nouvelle dans le contentieux du droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. La Cour juge que la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. En conséquence, le délai de six mois prévu par l’article L. 143-13 du même code pour contester la décision de préemption ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. Cette décision prolonge et amplifie une lignée jurisprudentielle amorcée par l’arrêt du 30 octobre 2013 et consolidée par celui du 19 mars 2026. Elle confère une portée pratique considérable à l’exigence de notification individuelle de la décision de préemption, en l’adossant au droit à un recours effectif garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
I. La protection renforcée de l’acquéreur évincé par l’exigence d’une notification effective de la décision de préemption
A. L’obligation substantielle de notification individuelle à l’acquéreur évincé
Le régime du droit de préemption des SAFER repose sur un équilibre entre la prérogative exorbitante reconnue à ces organismes et les garanties procédurales offertes aux personnes évincées. Les textes du code rural et de la pêche maritime organisent plusieurs niveaux de publicité de la décision de préemption. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime impose, à peine de nullité, que la SAFER justifie sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2, et la porte à la connaissance des intéressés (article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime). L’article R. 143-6 du même code précise quant à lui les modalités de cette information en distinguant la notification faite au notaire instrumentaire de celle adressée à l’acquéreur évincé. Selon ce texte, la décision de préemption motivée est notifiée à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire (article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime).
La Cour de cassation avait déjà qualifié cette formalité de substantielle en 2026. Dans un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile avait en effet énoncé que « la notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-22.301, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). La Cour en avait déduit que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé ». Cette première décision concernait le point de départ du délai de notification lui-même, que la Cour avait fait dépendre de la réception par la SAFER d’informations complètes et exactes de la part du notaire. L’arrêt du 9 juillet 2026 franchit une étape supplémentaire en s’attachant aux conséquences d’une notification adressée à une adresse inexacte ou incomplète sur le délai de recours ouvert à l’acquéreur évincé.
Dans l’espèce soumise à la Cour, M. P. et Mme G. avaient été évincés d’une vente par l’exercice du droit de préemption de la SAFER Provence-Alpes-Côte d’Azur le 18 septembre 2020. La SAFER avait adressé la notification de sa décision à l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner transmise par le notaire, mais les plis lui avaient été retournés revêtus de la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait néanmoins déclaré irrecevable l’action en annulation de la décision de préemption introduite par M. P. et Mme G., au motif que la SAFER avait respecté son obligation de notification et que le caractère incomplet de l’adresse ne lui était pas imputable. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime.
Le raisonnement de la Cour de cassation s’articule autour d’un motif de principe dont la portée dépasse la seule espèce. La Cour énonce en effet que « la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
Cette formulation est remarquable à plusieurs titres. Premièrement, elle rattache expressément l’exigence de notification régulière au droit à un recours effectif protégé par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne. Deuxièmement, elle neutralise le raisonnement de la cour d’appel qui avait estimé que les acquéreurs, informés par d’autres canaux de l’existence de la décision de préemption, disposaient de toute latitude pour exercer leur recours. La Cour de cassation refuse précisément de faire produire un quelconque effet à cette connaissance indirecte : seul l’accomplissement régulier de la formalité substantielle de notification individuelle fait courir le délai de forclusion.
B. La sanction du défaut de notification régulière : l’inopposabilité du délai de forclusion de six mois
L’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les SAFER, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques (article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime). La jurisprudence antérieure avait déjà tempéré la rigueur de ce délai en le combinant avec l’exigence conventionnelle de droit au recours effectif.
L’arrêt fondateur en la matière est celui du 30 octobre 2013, par lequel la troisième chambre civile avait jugé, à propos du délai de contestation de la décision de rétrocession, que « le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée conformément aux dispositions de l’article R. 143-11 » (Civ. 3e, 30 octobre 2013, n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139, lien Cour de cassation). Ce principe, d’abord énoncé pour la rétrocession, a été étendu au contentieux de la préemption elle-même, puis affiné par les décisions ultérieures. L’arrêt du 9 juillet 2026 en constitue l’aboutissement le plus abouti, en ce qu’il précise que le défaut de notification régulière tient non seulement à l’absence d’envoi, mais également à l’envoi à une adresse incomplète ou inexacte qui n’a pas permis la présentation effective du pli à son destinataire.
La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 18 janvier 2023, que la décision de préemption ne peut être notifiée par la SAFER à l’adjudicataire évincé qu’à compter de la date à laquelle l’adjudication est devenue définitive (Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 21-14.496, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette décision avait déjà manifesté l’attention portée par la troisième chambre civile à la chronologie précise des notifications et à leur effectivité. Par un autre arrêt du même jour, la Cour avait précisé que la notification à l’acquéreur évincé, à peine de nullité, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, constitue une garantie procédurale essentielle (Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 21-14.523, lien Cour de cassation).
L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit donc dans une construction jurisprudentielle cohérente qui, depuis 2013, renforce progressivement les garanties procédurales de l’acquéreur évincé. Il apporte toutefois une précision inédite en détachant la régularité de la notification de toute considération relative à la bonne foi ou à la diligence de la SAFER expéditrice. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en effet retenu que le caractère incomplet de l’adresse n’était pas imputable à la SAFER, qui ne pouvait pas disposer de cette information par nature déclarative. La Cour de cassation écarte ce raisonnement : ce qui importe n’est pas l’imputabilité de l’erreur d’adressage, mais l’effectivité de l’information délivrée à l’acquéreur évincé. Dès lors que la lettre n’a pu être présentée à son destinataire en raison d’informations inexactes ou incomplètes, la notification est irrégulière, et le délai de forclusion ne court pas.
Par ailleurs, il a été jugé que l’acquéreur évincé lors de la préemption peut agir en nullité à l’encontre de la décision de préemption, sans qu’il soit nécessaire de mettre en cause le vendeur initial (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-20.992, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette précision procédurale conforte la position de l’acquéreur évincé en lui permettant d’agir directement contre la SAFER, sans avoir à impliquer le vendeur dans une procédure qui ne le concerne plus depuis que la préemption a produit ses effets translatifs. La combinaison de cette règle avec celle de l’arrêt du 9 juillet 2026 offre à l’acquéreur évincé un cadre procédural cohérent : il peut agir en nullité contre la SAFER sans mettre en cause le vendeur, et le délai pour ce faire ne commence à courir qu’à compter d’une notification régulière de la décision de préemption.
Enfin, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur les conséquences de l’absence de motivation de la décision de rétrocession. Par un arrêt du 20 mai 2021, elle a jugé que la SAFER doit indiquer les motifs ayant déterminé le choix de l’attributaire, cette motivation constituant une garantie essentielle pour le candidat évincé (Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 19-24.899, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). L’arrêt du 9 juillet 2026 prolonge cette logique de protection en l’étendant au stade antérieur de la préemption elle-même, et en l’adossant explicitement au droit conventionnel au recours effectif.
II. L’articulation du droit au recours effectif avec le régime procédural de la préemption SAFER
A. La consécration du principe d’effectivité du recours par le double visa de l’article 6 de la Convention européenne et du code rural
Le double visa sur lequel la Cour de cassation fonde sa décision du 9 juillet 2026 mérite une attention particulière. L’arrêt vise en premier lieu l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, aux termes duquel toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil. Ce visa place d’emblée la solution sous l’autorité du droit à un recours effectif, dont la Cour européenne des droits de l’homme a déduit que les limitations procédurales au droit d’accès au juge doivent poursuivre un but légitime et ne pas porter atteinte à la substance même du droit (CEDH, 28 octobre 1998, Pérez de Rada Cavanilles c. Espagne, n° 28090/95).
Le second visa est constitué par les articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, qui forment le cadre légal interne du droit de préemption des SAFER. La combinaison de ces deux sources, conventionnelle et interne, n’est pas nouvelle dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Elle figurait déjà dans l’arrêt du 30 octobre 2013, qui visait « les articles L. 143-14, R. 143-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales ». Elle a été reprise dans l’arrêt du 19 mars 2026, qui ne visait toutefois que les articles du code rural, la dimension conventionnelle étant implicitement présente dans le raisonnement. Le retour explicite à ce double visa dans l’arrêt du 9 juillet 2026 est révélateur de la volonté de la Cour de cassation de souligner la hiérarchie des normes applicable : le droit interne ne saurait, par un formalisme excessif, priver l’acquéreur évincé de son droit d’accès au juge.
Cette articulation entre le droit à un recours effectif et les délais de forclusion du code rural avait déjà été illustrée par un arrêt du 12 décembre 2024, dans lequel la troisième chambre civile a jugé que l’acquéreur évincé, demandeur à l’action en nullité d’une décision de préemption, doit attraire dans la cause le bénéficiaire de la rétrocession (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-18.983, lien Cour de cassation). Cette exigence procédurale, qui alourdit la charge pesant sur l’acquéreur évincé, est contrebalancée par la protection renforcée dont il bénéficie quant au point de départ du délai de recours. L’équilibre ainsi réalisé par la jurisprudence est celui d’une procédure certes exigeante, mais dont l’accès n’est pas entravé par des conditions de délai déraisonnables.
La Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 13 juin 2024, que l’acquéreur évincé peut agir en nullité contre la décision de préemption sans avoir à démontrer un grief distinct de l’irrégularité de la procédure, dès lors que les formalités substantielles n’ont pas été respectées (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-20.992, précité). Cette solution, qui dispense l’acquéreur évincé de rapporter la preuve d’un préjudice spécifique, participe de la même logique de protection effective des droits.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait statué le 11 janvier 2024 sur l’importance de l’affichage en mairie dans le dispositif de publicité des décisions de préemption, en rappelant que cet affichage ne saurait suppléer une notification individuelle défaillante (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-12.166, lien Cour de cassation). L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de cette jurisprudence en écartant expressément l’argument tiré de ce que les acquéreurs évincés auraient eu connaissance de la décision de préemption par d’autres moyens, notamment par l’échange de courriels avec les services de la SAFER et par les informations communiquées par l’agent immobilier.
B. Les implications pratiques pour les praticiens et les acquéreurs évincés
La portée pratique de l’arrêt du 9 juillet 2026 est considérable pour l’ensemble des acteurs du droit rural et du droit immobilier. Pour les notaires instrumentaires, la décision renforce l’obligation de communiquer à la SAFER des informations complètes et exactes concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé, conformément à l’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime. Toute inexactitude dans ces informations est susceptible de vicier la procédure de notification et, par voie de conséquence, d’empêcher le déclenchement du délai de forclusion de six mois. La responsabilité professionnelle du notaire pourrait être engagée si une erreur dans les informations transmises à la SAFER conduit à l’irrégularité de la procédure de préemption et à l’insécurité juridique qui en résulte pour l’ensemble des parties.
Pour les SAFER, l’arrêt impose une vigilance accrue dans la vérification des adresses auxquelles sont adressées les notifications. Elles ne sauraient se retrancher derrière l’inexactitude des informations fournies par le notaire pour justifier l’envoi d’une notification à une adresse incomplète. Si la SAFER constate que l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner est incomplète ou inexacte, il lui appartient de solliciter du notaire les informations complémentaires nécessaires avant de procéder à la notification. L’arrêt du 19 mars 2026 lui avait déjà imposé de ne notifier sa décision qu’à compter de la réception d’une notification complète et exacte du notaire ; l’arrêt du 9 juillet 2026 ajoute que l’envoi à une adresse incomplète, même de bonne foi, ne constitue pas une notification régulière et ne fait pas courir le délai de forclusion.
Pour les acquéreurs évincés, la décision constitue une protection juridictionnelle renforcée. Ils peuvent désormais se prévaloir de l’absence de notification régulière pour contester une décision de préemption, même plusieurs années après l’affichage en mairie de celle-ci. La connaissance indirecte qu’ils auraient pu avoir de la décision, par quelque moyen que ce soit, ne leur est pas opposable pour faire courir le délai de forclusion. Cette solution est cohérente avec la nature de la formalité de notification, qui n’est pas une simple mesure de publicité mais une garantie procédurale substantielle destinée à permettre à l’acquéreur évincé d’exercer utilement son recours dans le délai de six mois.
La Cour de cassation a également pris soin de rappeler, dans l’arrêt du 9 juillet 2026, la jurisprudence antérieure relative au délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé. Elle cite expressément l’arrêt du 30 octobre 2013, selon lequel le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée conformément aux dispositions de l’article R. 143-6. Elle rappelle également l’arrêt du 19 mars 2026, aux termes duquel « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé ».
En définitive, l’arrêt du 9 juillet 2026 opère une synthèse de la jurisprudence antérieure en posant une règle claire et opératoire. La notification irrégulière, parce qu’adressée à une adresse incomplète ou inexacte, est privée de tout effet sur le cours du délai de forclusion. Peu importe que l’erreur d’adressage soit imputable au notaire plutôt qu’à la SAFER. Peu importe que l’acquéreur évincé ait eu connaissance, par d’autres canaux, de l’existence de la décision de préemption. La seule circonstance déterminante est que la lettre de notification n’a pas été présentée à son destinataire en raison du caractère inexact ou incomplet de l’adresse utilisée. Cette solution, qui place l’effectivité du droit au recours au-dessus des considérations de bonne foi de l’expéditeur, s’inscrit dans une tendance plus large de la Cour de cassation à renforcer les garanties procédurales des justiciables face aux prérogatives des personnes morales de droit privé investies d’une mission d’intérêt général.
Par un arrêt du 17 juin 2021, la troisième chambre civile avait d’ailleurs déjà manifesté cette orientation en jugeant que l’annulation de la décision de préemption n’emporte pas, par elle-même, l’annulation de la décision de rétrocession subséquente, ce qui oblige l’acquéreur évincé à agir également contre l’acte de rétrocession (Civ. 3e, 17 juin 2021, n° 20-13.281, lien Cour de cassation). Cette exigence procédurale, qui peut sembler contraignante, est compensée par la protection renforcée du délai de recours que consacre l’arrêt du 9 juillet 2026. L’acquéreur évincé dispose ainsi d’un délai de six mois pour agir, mais ce délai ne commence à courir qu’à compter d’une notification régulière de la décision de préemption à une adresse complète et exacte.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 20 mai 2021, que l’absence de motivation de la décision de préemption constitue une cause de nullité autonome, distincte du défaut de notification (Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 20-14.573, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette obligation de motivation, qui impose à la SAFER de justifier sa décision par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 du code rural, constitue un autre rempart procédural au bénéfice de l’acquéreur évincé. La combinaison de ces garanties – motivation de la décision, notification régulière à l’acquéreur évincé, inopposabilité du délai de forclusion en cas de notification irrégulière – dessine un régime de protection de l’acquéreur évincé dont la cohérence et la vigueur ont été sensiblement renforcées par l’arrêt du 9 juillet 2026.
Pour les praticiens du droit immobilier et rural, l’arrêt commenté invite à une vigilance accrue dans le suivi des procédures de préemption. Il convient, dès la réception d’une décision de préemption, de vérifier la régularité de la notification adressée à l’acquéreur évincé et, le cas échéant, de s’assurer que les informations transmises au notaire sont complètes et exactes. L’enjeu est de taille : une notification irrégulière peut laisser la porte ouverte à une contestation de la décision de préemption pendant une durée indéterminée, ce qui est de nature à fragiliser l’ensemble de l’opération de rétrocession ultérieure. L’arrêt du 9 juillet 2026, en consacrant une règle claire de nature à sécuriser la position de l’acquéreur évincé, contribue également, par ricochet, à la sécurité juridique globale des opérations de préemption et de rétrocession.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 constitue une avancée significative dans la construction du régime contentieux de la préemption SAFER. En jugeant que la notification adressée à une adresse incomplète ne fait pas courir le délai de forclusion de six mois à l’encontre de l’acquéreur évincé, la Cour de cassation parachève une évolution jurisprudentielle amorcée en 2013, poursuivie en 2023 et amplifiée en mars 2026. La solution consacre la primauté du droit au recours effectif sur les considérations formelles, fût-ce au prix d’une insécurité juridique pour les SAFER et les bénéficiaires des rétrocessions. Elle invite les praticiens à une rigueur accrue dans la vérification des adresses de notification et, plus largement, dans le respect des formalités substantielles qui conditionnent la validité et l’opposabilité des décisions de préemption. L’arrêt s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des garanties procédurales en droit rural, dont il constitue l’une des manifestations les plus abouties à ce jour.
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