La garantie décennale des constructeurs : conditions d’engagement, étendue de la réparation et causes d’exonération dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les conditions d’engagement de la garantie décennale
A. La nature des désordres : entre compromission de la solidité et impropriété à destination
L’article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité, d’ordre public ainsi que le rappelle l’article 1792-5 du Code civil, ne peut être écartée ni limitée par une clause contractuelle. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, précisé avec une rigueur croissante les contours de cette double condition — compromission de la solidité, impropriété à destination — qui constitue le seuil d’entrée dans le champ de la garantie décennale.
Par un arrêt du 5 juin 2025, la troisième chambre civile a rappelé que le délai décennal prévu par l’article 1792-4-1 du Code civil constitue un délai d’épreuve, de sorte que la responsabilité pesant de plein droit sur les constructeurs n’a lieu que pour les dommages dont il est établi qu’ils ont atteint, avant son expiration, le degré de gravité exigé par l’article 1792. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui s’était bornée à relever que des microfissures du carrelage risquaient de s’accentuer pour rendre l’ouvrage impropre à sa destination, sans rechercher si les désordres avaient effectivement rendu l’ouvrage impropre à sa destination avant l’expiration du délai d’épreuve, intervenu six ans avant qu’elle ne statue (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-20.379). Or, il ne peut être dérogé à ce principe au motif que la cause des désordres aurait été identifiée à l’intérieur du délai décennal. En conséquence, l’expertise judiciaire qui constate un risque de dégradation future ne saurait suffire à caractériser un désordre de nature décennale, dès lors que ce risque ne s’est pas matérialisé en un dommage actuel avant le terme du délai d’épreuve.
Dans le prolongement de cette exigence, l’arrêt rendu le 26 juin 2025 confirme que le risque d’inondation mentionné au rapport d’expertise judiciaire ne constitue pas un dommage relevant de la garantie décennale, dès lors que l’inondation ne s’était pas produite avant l’expiration du délai d’épreuve et qu’aucune injonction administrative de démolition ou de mise en conformité n’avait été notifiée (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-18.306, Publié au Bulletin). La Cour de cassation valide ainsi la distinction entre le risque potentiel — fût-il avéré par l’expert — et le dommage réalisé, seul susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs.
Par ailleurs, l’impropriété à destination doit s’apprécier par référence à la destination découlant de l’affectation de l’ouvrage, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 16 janvier 2025, censuré une cour d’appel qui avait écarté le caractère décennal de désordres de condensation affectant la toiture d’un bâtiment agricole, sans rechercher si cette condensation ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination contractuelle, à savoir le stockage de grains, activité pour laquelle toute humidité constitue un risque de pourrissement (Civ. 3e, 16 janv. 2025, n° 23-17.265, Publié au Bulletin). Cette décision rappelle utilement que l’impropriété à destination ne se mesure pas à l’aune d’un standard abstrait, mais bien par référence à l’usage convenu entre les parties, fût-il spécifique à une activité professionnelle particulière.
La Cour de cassation a, en revanche, exclu du champ de la garantie décennale les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers. Par un arrêt du 6 juin 2024, elle a jugé que les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités (Civ. 3e, 6 juin 2024, n° 23-11.336, Publié au Bulletin). Dès lors, la circonstance qu’un ouvrage nécessite d’être intégralement démoli puis reconstruit ne constitue pas, en elle-même, la preuve d’un désordre de nature décennale si cette nécessité procède exclusivement d’un défaut de conformité contractuelle sans atteinte à la solidité ou à la destination du bien.
B. L’imputabilité des désordres et la charge de la preuve
La présomption de responsabilité édictée par l’article 1792 du Code civil repose sur un mécanisme probatoire que la troisième chambre civile a précisément délimité dans un arrêt du 11 septembre 2025. Selon cette décision, la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause. Il en résulte, d’une part, que s’agissant du lien d’imputabilité, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché. D’autre part, lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 24-10.139, Publié au Bulletin).
Cette construction jurisprudentielle opère un partage de la charge probatoire favorable au maître de l’ouvrage. À cet égard, il n’est pas exigé de celui-ci qu’il démontre avec certitude le lien causal entre les travaux du constructeur et le dommage, une simple probabilité fondée sur la nature ou le siège des désordres étant suffisante pour faire jouer la présomption. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui, après avoir constaté qu’un incendie avait pris naissance dans le tableau électrique installé par l’entrepreneur, avait écarté la responsabilité décennale au motif que la cause exacte du sinistre demeurait incertaine, l’expert n’ayant pu réaliser de constatations techniques suffisantes en raison de l’état de dégradation de l’élément. La Haute Juridiction rappelle, par cette décision, que l’incertitude quant à la cause précise du dommage ne fait pas obstacle à l’engagement de la responsabilité décennale, dès lors que l’imputabilité aux travaux du constructeur ne peut être exclue.
En revanche, la présomption de responsabilité décennale doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur, la charge de cette présomption ne pouvant être étendue à des constructeurs dont il est exclu, de manière certaine, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec leur sphère d’intervention. Par ailleurs, la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et 1792-1 du Code civil suppose l’existence d’un contrat de louage d’ouvrage. La troisième chambre civile a ainsi retenu, dans un arrêt du 23 octobre 2025, qu’un fournisseur ayant conçu et fabriqué la structure d’un pavillon, ce dont il résultait l’existence d’un travail spécifique destiné à répondre à des besoins particuliers, était lié aux maîtres de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et pouvait, de ce fait, être assimilé à un constructeur tenu de la garantie décennale (Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-20.266).
La question de l’imputabilité revêt également une dimension assurantielle qu’illustre l’arrêt rendu le 3 avril 2025. La Cour de cassation y rappelle que l’assureur dommages-ouvrage dispose d’un délai de soixante jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision quant au principe de la garantie. Lorsqu’il l’accepte dans ce délai, il ne peut plus ultérieurement contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres et se trouve tenu de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire au financement des travaux propres à remédier aux dommages déclarés (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-16.055, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence, fondée sur les articles L. 242-1 et A. 243-1 du Code des assurances, confère à l’acceptation de la garantie par l’assureur dommages-ouvrage une portée définitive, protectrice des intérêts du maître de l’ouvrage.
II. L’étendue de la réparation due au titre de la garantie décennale
A. Le principe de réparation intégrale : dommages matériels et immatériels
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 23 octobre 2025, consacré avec une netteté particulière l’application du principe de réparation intégrale du préjudice dans le contentieux de la garantie décennale. Selon cette décision, les dommages-intérêts alloués en réparation des dommages dont sont responsables de plein droit les constructeurs doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour le maître de l’ouvrage ni perte ni profit. Il s’ensuit que tous les dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du Code civil. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui avait exclu les frais de coordination des travaux de l’indemnisation allouée au titre de la garantie décennale, au motif qu’aucun des travaux ne serait jamais réalisé par les maîtres de l’ouvrage, alors même que ces derniers s’étaient réservé, par une clause particulière de l’acte de vente, les actions dont le maître de l’ouvrage est titulaire (Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-20.266).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le maître de l’ouvrage ayant vendu l’immeuble, dès lors qu’il demeure recevable à agir en vertu de la clause de réserve d’actions insérée à l’acte de vente, conserve un droit à indemnisation au titre de l’ensemble des conséquences des désordres engageant la responsabilité du constructeur. Si l’indemnité est fixée en considération du coût des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres, aucun des frais s’y rapportant — tels les frais de coordination, de maîtrise d’oeuvre ou de bureau d’études — ne peut être exclu au motif que les travaux concernés ne seront jamais matériellement exécutés par le maître de l’ouvrage. En conséquence, la réparation intégrale impose d’indemniser la victime de l’ensemble des chefs de préjudice consécutifs aux désordres décennaux, sans que la circonstance de la revente du bien puisse justifier une quelconque minoration.
Dans une formulation tout aussi explicite, l’arrêt du 3 avril 2025 énonce que tous les dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du Code civil. La Cour a, de la sorte, censuré une cour d’appel qui avait condamné un constructeur à réaliser la réfection du carrelage au titre de la garantie décennale mais avait refusé de mettre à la charge d’un coobligé les frais de relogement, de garde-meuble et de déménagement consécutifs à ces mêmes travaux, au motif que ces désordres avaient pour seule cause un défaut d’exécution imputable à un autre intervenant. Or, dès lors que le maître d’oeuvre avait été condamné in solidum avec l’entrepreneur sur le fondement de la responsabilité décennale, il devait également répondre des dommages immatériels consécutifs aux désordres, peu important le partage interne de responsabilité entre coobligés (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-16.055, Publié au Bulletin).
La troisième chambre civile a, par l’arrêt du 23 octobre 2025, également précisé les règles gouvernant l’office du juge en matière de qualification des désordres. La Cour a censuré une cour d’appel qui avait, d’office, requalifié des désordres en dommages de nature décennale sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office, en violation du principe du contradictoire énoncé à l’article 16 du Code de procédure civile. Dès lors, le juge ne saurait substituer d’office le fondement de la responsabilité décennale à celui de la responsabilité contractuelle de droit commun invoqué par le demandeur sans rouvrir les débats sur ce point.
La combinaison de ces arrêts dessine un régime indemnitaire particulièrement protecteur de la victime des désordres décennaux. D’une part, la solidarité entre les constructeurs tenus à garantie permet au maître de l’ouvrage de réclamer à chacun l’intégralité des conséquences dommageables, sans avoir à établir la part respective de chaque intervenant dans la réalisation du sinistre. D’autre part, le principe de réparation intégrale interdit au juge de segmenter les chefs de préjudice indemnisables en fonction de l’identité de l’auteur direct du désordre, dès lors que la responsabilité décennale est engagée à l’égard de plusieurs constructeurs tenus in solidum.
B. Les limites et causes d’exonération de la garantie décennale
Si la présomption de responsabilité décennale pèse lourdement sur les constructeurs, ceux-ci disposent de moyens de défense dont la troisième chambre civile a, au fil de sa jurisprudence récente, précisé la portée et les conditions d’admission. L’article 1792, in fine, prévoit que la responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. La force majeure, le fait du tiers ou la faute du maître de l’ouvrage constituent, à cet égard, les principales causes exonératoires dont l’invocation est soumise à un contrôle rigoureux.
Par un arrêt du 26 juin 2025, la Cour de cassation a rappelé que l’entrepreneur, tenu d’une obligation de résultat pour les dommages intervenus durant la période antérieure à la réception, ne peut s’exonérer qu’en démontrant une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure. La cour d’appel avait, en l’espèce, écarté l’exonération au motif que l’entrepreneur avait lui-même choisi la peinture à l’origine des désordres de teinte affectant les façades d’un immeuble en copropriété et qu’il se bornait à rappeler qu’il ne l’avait pas fabriquée. En approuvant ce raisonnement, la Haute Juridiction rappelle que le constructeur ne saurait invoquer le vice du matériau qu’il a lui-même sélectionné comme cause étrangère exonératoire, la liberté de choix du matériau emportant la charge corrélative du risque d’inaptitude (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-20.274, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la réparation en nature constitue une modalité d’exécution de l’obligation de garantie qui ne saurait être imposée unilatéralement au maître de l’ouvrage. La troisième chambre civile a réaffirmé, dans l’arrêt du 16 janvier 2025, la solution consacrée de longue date selon laquelle l’entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci. Dès lors, le juge du fond ne peut condamner un constructeur à procéder à la reprise en nature des désordres lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose, la réparation devant alors prendre la forme d’une indemnité pécuniaire correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés (Civ. 3e, 16 janv. 2025, n° 23-17.265, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’explique par la méfiance légitime du maître de l’ouvrage à l’égard du constructeur dont les travaux initiaux sont affectés de malfaçons, consacre un droit à l’équivalent monétaire qui préserve la liberté de choix du maître de l’ouvrage quant à l’identité du professionnel chargé des travaux réparatoires.
En matière de prescription, l’article 1792-4-1 du Code civil dispose que toute personne dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux. La troisième chambre civile veille toutefois à une application mesurée des règles de prescription. Dans un arrêt du 26 juin 2025, elle a retenu que l’assignation aux fins de voir déclarer opposable à une partie le jugement rendu à l’encontre d’une autre constitue une demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du Code civil. Une telle assignation a, en effet, pour objet de permettre au demandeur d’invoquer directement, à l’encontre de la partie appelée en déclaration de jugement commun, l’autorité de la chose jugée de la décision qui sera rendue, ce qui la rend interruptive du délai de prescription à l’égard de cette partie (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-20.274, Publié au Bulletin).
À cet égard, la computation du délai décennal impose une vigilance particulière quant au point de départ. La Cour de cassation rappelle que le délai prévu par l’article 1792-4-1 du Code civil, étant un délai d’épreuve et non un simple délai de prescription, s’apprécie à la date à laquelle les désordres ont atteint le degré de gravité requis, et non à la date d’introduction de l’action en justice. La circonstance que l’action soit engagée après l’expiration du délai de dix ans ne fait pas obstacle à l’indemnisation si les désordres ont atteint, avant ce terme, le degré de gravité décennal. En conséquence, l’articulation entre le délai d’épreuve, le délai de prescription et les causes d’interruption constitue l’un des enjeux majeurs du contentieux de la construction, que la jurisprudence de la troisième chambre civile contribue à clarifier au bénéfice des maîtres d’ouvrage. L’arrêt du 26 juin 2025 apporte, à cet égard, une contribution décisive en consacrant la portée interruptive de l’assignation en déclaration de jugement commun, ce qui permet au demandeur de préserver utilement ses droits à l’encontre de l’ensemble des intervenants à l’acte de construire sans avoir à les attraire immédiatement à la cause en qualité de défendeurs. Cette solution pragmatique facilite la conduite des procédures complexes — caractéristiques du contentieux de la construction — en évitant la multiplication prématurée des parties à l’instance tout en protégeant le maître de l’ouvrage contre les risques de forclusion.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 dessine un régime de la garantie décennale qui, tout en maintenant la rigueur des conditions d’engagement — exigence d’un dommage actuel constaté dans le délai d’épreuve, distinction entre défaut de conformité et désordre décennal — renforce substantiellement la protection du maître de l’ouvrage. La présomption d’imputabilité allégée, le verrouillage de la garantie de l’assureur dommages-ouvrage après acceptation dans le délai de soixante jours, l’extension de la réparation à l’intégralité des préjudices matériels et immatériels consécutifs aux désordres, et l’impossibilité pour le constructeur d’imposer une réparation en nature non consentie, constituent autant d’avancées jurisprudentielles qui consolident l’effectivité de la garantie décennale. Cette évolution témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’assurer un équilibre entre la responsabilité objective qui pèse sur les constructeurs et le droit à réparation intégrale reconnu au maître de l’ouvrage, dans le respect des principes directeurs du droit de la responsabilité civile.
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