La clause résolutoire dans les baux commerciaux à l’épreuve de la loi du 26 mai 2026 et du contrôle jurisprudentiel renforcé
I. La réforme du 26 mai 2026 : une redistribution des équilibres contractuels
A. La mensualisation de droit et le plafonnement des garanties
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, modifie substantiellement le régime des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Le texte instaure, à compter du 28 mai 2026, un droit pour le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services d’obtenir le paiement mensuel de son loyer, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer ni stipuler de clause contraire. Cette mensualisation de droit s’applique aux baux en cours comme aux baux à venir, la demande du preneur prenant effet à la prochaine échéance prévue au contrat. Par ailleurs, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le montant total des garanties exigées du locataire, incluant le dépôt de garantie, les cautions et toute autre sûreté, ne peut excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. Enfin, la restitution du dépôt de garantie est désormais enfermée dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés pour les restitutions intervenant à partir du 26 août 2026, les autres garanties devant être levées dans un délai de six mois. Le législateur a entendu corriger ce qu’il percevait comme un déséquilibre structurel entre bailleur et preneur, en contraignant le bailleur à une plus grande diligence dans la gestion des flux financiers issus du bail. Par ailleurs, en cas de vente du local loué, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transférée au nouveau propriétaire, ce qui impose aux acquéreurs d’immeubles commerciaux une vigilance accrue lors de la due diligence préalable à l’acquisition.
La loi du 26 mai 2026, dont le texte intégral est consultable au Journal officiel de la République française du 27 mai 2026, s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de simplification de la vie économique. Ses dispositions relatives aux baux commerciaux visent à alléger la charge financière pesant sur les locataires tout en préservant les droits essentiels des bailleurs. Toutefois, la mensualisation du loyer, si elle constitue une avancée pour la trésorerie du preneur, peut également avoir pour effet d’accroître la fréquence des incidents de paiement, chaque échéance mensuelle constituant une occasion potentielle de défaillance susceptible de déclencher la mise en œuvre de la clause résolutoire. Ce paradoxe apparent invite à une lecture conjointe de la réforme et de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile en matière de résiliation du bail commercial.
Ces dispositions nouvelles s’inscrivent dans le cadre plus large du statut des baux commerciaux dont le champ d’application est défini par l’article L. 145-1 du Code de commerce. Ce texte soumet au statut les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce, industriel ou artisanal est exploité, que le preneur soit commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises. La loi du 26 mai 2026 ne modifie pas le périmètre du statut, mais elle en densifie le contenu impératif. En effet, les nouvelles règles relatives à la mensualisation et au plafonnement des garanties sont d’ordre public, toute clause contraire étant réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Cette nullité partielle n’affecte pas la validité du bail dans son ensemble, mais elle prive le bailleur de stipulations qu’il pouvait antérieurement imposer sans restriction législative.
La réforme s’articule également avec les règles de durée du bail commercial. L’article L. 145-4 du Code de commerce fixe à neuf ans la durée minimale du contrat de location, le preneur disposant de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale moyennant un préavis de six mois. Le droit au renouvellement du bail est quant à lui régi par l’article L. 145-8 du Code de commerce, qui le subordonne à l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Or, la mensualisation du loyer modifie indirectement l’économie de la relation locative : le bailleur, privé de la trésorerie trimestrielle que lui procurait le paiement d’avance, devra intégrer cette contrainte dans l’appréciation de la rentabilité de son investissement, notamment au moment du renouvellement.
B. Le rééquilibrage de la clause résolutoire pour défaut de paiement
L’article L. 145-41 du Code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, constitue la pierre angulaire du contentieux locatif commercial. Ce texte prévoit que toute clause insérée dans le bail stipulant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ledit commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La réforme de 2026 a renforcé cette disposition en imposant au locataire qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire de démontrer sa capacité à apurer sa dette locative et d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La formulation retenue par le législateur traduit une volonté de responsabilisation accrue du preneur, en contrepartie de la possibilité de solliciter des délais de paiement tant que la résiliation n’a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Ce rééquilibrage législatif doit être appréhendé à la lumière du régime du congé et de la tacite prolongation du bail commercial. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, le congé devant alors être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. La clause résolutoire constitue une voie alternative de résiliation du contrat, distincte du congé, qui sanctionne l’inexécution par le preneur de ses obligations, typiquement le défaut de paiement des loyers. La coexistence de ces deux régimes, le congé pour mettre fin au bail à son terme et la clause résolutoire pour sanctionner un manquement en cours de bail, impose une articulation délicate que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à clarifier.
La Cour de cassation a, par un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254), apporté une précision procédurale d’importance s’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé. En l’espèce, un contrat de bail commercial comportait une clause stipulant qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord par un expert choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce aux fins de désignation. La troisième chambre civile a jugé qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail (…) saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 22-24.254). Cette décision consacre la pleine compétence de la cour d’appel pour contrôler la désignation d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative conventionnelle, écartant ainsi la thèse d’une ordonnance insusceptible de recours.
II. Le contrôle jurisprudentiel renforcé de la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution opposable à la clause résolutoire : l’arrêt du 5 mars 2026
La troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt publié au Bulletin qui consolide le régime de l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur invoquant l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Dans cette affaire (pourvoi n° 24-15.820), une société civile immobilière bailleresse avait donné à bail commercial des locaux à usage mixte à une société locataire. Après avoir signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019, la bailleresse avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire, ultérieurement infirmée. Assignée au fond en constat de la résiliation de plein droit et en paiement des loyers, la locataire avait formé des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts, excipant de l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance en raison de nombreux désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.
La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette argumentation, retenant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que la clause résolutoire pour non-paiement était acquise dès le 17 novembre 2019. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, et L. 145-41 du Code de commerce. Elle formule le principe suivant : « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin).
La portée de cette décision réside dans l’articulation qu’elle opère entre le mécanisme de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution. La Cour précise que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, précité). Ainsi, le non-respect par le preneur du délai d’un mois suivant le commandement pour solliciter des délais de paiement ne fait pas obstacle à ce qu’il soulève une exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Le juge du fond est tenu de se prononcer sur le bien-fondé de cette exception, sa carence sur ce point privant sa décision de base légale.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), rappelée dans l’arrêt du 5 mars 2026, selon laquelle le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable du bailleur. Cette orientation jurisprudentielle consacre une protection substantielle du locataire face à la résiliation de plein droit, en ce qu’elle subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à l’absence de manquement du bailleur à ses obligations essentielles, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du Code civil. Le preneur qui cesse de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués ne peut ainsi se voir opposer une résiliation automatique, le juge étant tenu de vérifier le caractère proportionné de la sanction contractuelle au regard de la gravité respective des manquements allégués. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire doit désormais anticiper la possibilité pour le preneur d’invoquer, même tardivement, les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. La loi du 26 mai 2026, en renforçant les obligations du locataire quant à la démonstration de sa capacité d’apurement, ne remet pas en cause cet équilibre prétorien : le juge conserve l’office de vérifier si le défaut de paiement procède d’une inexécution imputable au bailleur.
B. La sanction de la clause résolutoire excessive et la computation du délai de douze ans
Le contrôle juridictionnel de la clause résolutoire ne se limite pas à l’articulation avec l’exception d’inexécution. La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), les modalités de computation de la durée du bail expiré aux fins de déterminer si le loyer du bail renouvelé est soumis au plafonnement. Le litige opposait une société locataire d’un local commercial à sa bailleresse, le bail ayant été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. La locataire avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, la bailleresse l’acceptant mais demandant la fixation du loyer à la valeur locative en raison d’une durée du bail expiré supérieure à douze ans. La cour d’appel de Paris avait fixé le loyer à la valeur locative, jugeant que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve le raisonnement des juges du fond. Elle retient que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-11.167). Le preneur qui sollicite le renouvellement moins de douze ans après la prise d’effet du bail initial ne peut donc considérer que sa demande fige la durée du bail expiré, celle-ci continuant à courir jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau bail, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande.
Cette décision revêt une importance pratique considérable à la lumière des nouvelles règles introduites par la loi du 26 mai 2026, et ce à plusieurs titres. En premier lieu, elle rappelle que la tacite prolongation du bail, régie par l’article L. 145-10 du Code de commerce, ne fige pas la durée du bail expiré, qui continue à courir jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau bail, conformément à l’article L. 145-12 du même code. En second lieu, elle incite les preneurs à anticiper le renouvellement du bail bien avant la date butoir des douze années, s’ils entendent bénéficier du plafonnement du loyer, en notifiant leur demande de renouvellement suffisamment tôt pour que la date de prise d’effet du nouveau bail intervienne avant l’expiration de ce délai. En effet, si le texte de 2026 a limité à 10 % par an l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement, il n’a pas modifié le mécanisme même du plafonnement régi par l’article L. 145-34 du Code de commerce. Le calcul précis de la durée du bail expiré demeure donc déterminant pour savoir si le plafonnement s’applique ou si le loyer doit être fixé à la valeur locative. La solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 illustre la rigueur mathématique avec laquelle la Cour de cassation traite la computation des délais, un jour supplémentaire pouvant suffire à écarter le plafonnement et à exposer le preneur à un loyer potentiellement bien supérieur au loyer plafonné. Par ailleurs, la réforme de 2026 ne modifie pas l’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix du bail renouvelé, ni la possibilité pour les parties de convenir contractuellement d’une valeur locative de marché, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public.
La combinaison de ces trois décisions rendues par la troisième chambre civile au cours de l’année 2026 dessine un paysage contentieux dans lequel le juge dispose de pouvoirs étendus pour contrôler la régularité et l’effectivité de la clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026, en renforçant les obligations procédurales du preneur, ne saurait être interprétée comme une restriction de l’office du juge, lequel doit vérifier, au besoin d’office, si le défaut de paiement procède d’une inexécution imputable au bailleur. En conséquence, la pratique contractuelle doit intégrer cette double exigence : celle, législative, qui impose au preneur de justifier sa capacité d’apurement, et celle, jurisprudentielle, qui oblige le juge à examiner l’exception d’inexécution quel que soit le moment où elle est soulevée.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 constitue une réforme d’ampleur qui modifie l’équilibre des baux commerciaux en imposant la mensualisation du loyer, en plafonnant les garanties exigibles du preneur et en resserrant les conditions de suspension de la clause résolutoire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et singulièrement l’arrêt publié du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), conforte parallèlement le pouvoir du juge de contrôler le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment du respect du délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement. L’arrêt du 9 juillet 2026 sur la computation de la durée du bail expiré (pourvoi n° 25-11.167) rappelle quant à lui l’importance de la rigueur dans le calcul du plafonnement, un seul jour pouvant faire basculer le loyer du bail renouvelé dans le champ de la valeur locative. L’ensemble de ces évolutions, législatives comme jurisprudentielles, impose aux praticiens une vigilance renouvelée dans la rédaction des clauses relatives à la résiliation et au renouvellement, et dans la conduite du contentieux locatif commercial. Les bailleurs comme les preneurs ont tout intérêt à faire auditer leurs baux en cours à la lumière de ces règles nouvelles, en s’appuyant sur un conseil spécialisé en droit immobilier pour anticiper les effets de la réforme sur leurs situations contractuelles respectives.
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