Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes dans le bail commercial : exigences formelles et contrôle juridictionnel à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La délivrance du congé avec refus de renouvellement : entre formalisme légal et qualification jurisprudentielle
A. Le cadre légal du congé : exigences de forme et de délai
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, soumet la cessation du bail à un régime dérogatoire du droit commun qui impose la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Or ce congé, lorsqu’il émane du bailleur, doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La rigueur de ce formalisme, qui s’explique par la gravité des conséquences attachées au congé pour le preneur évincé, a été rappelée avec constance par la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Par ailleurs, le droit au renouvellement lui-même est conditionné par les exigences de l’article L. 145-8 du Code de commerce, qui réserve cette prérogative au seul propriétaire du fonds exploité dans les lieux et impose une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail. La combinaison de ces deux textes dessine un équilibre entre la protection du fonds de commerce et les prérogatives du bailleur, équilibre dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile précise les contours avec une netteté croissante. Dès lors, la validité du congé avec refus de renouvellement suppose non seulement le respect des conditions de forme et de délai édictées par l’article L. 145-9, mais également la justification de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 lorsque le bailleur entend s’affranchir du paiement de l’indemnité d’éviction. A défaut de respect de ces exigences cumulatives, le congé encourt la nullité et le bailleur s’expose au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant peut représenter la valeur marchande du fonds de commerce exploité dans les lieux.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120) illustre avec une acuité particulière l’importance du respect des règles procédurales dans le contentieux du congé. En l’espèce, des bailleurs avaient refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, et la locataire avait formé des demandes reconventionnelles en résiliation du bail aux torts des bailleurs ainsi qu’en indemnisation de la perte de son fonds de commerce. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, aux motifs que la cour d’appel, « qui n’a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire et la société [R], ès qualités, le 25 avril 2024, ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions, a violé les textes susvisés ». Cette décision rappelle avec force que le juge du fond ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées et doit les viser avec l’indication de leur date, condition essentielle de la régularité de la décision rendue en appel.
B. La qualification du congé avec offre de renouvellement à conditions modifiées
Une difficulté récurrente tient à la qualification du congé lorsque le bailleur assortit son offre de renouvellement de conditions différentes du bail expiré. La troisième chambre civile a tranché cette question dans un arrêt publié au Bulletin du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872, FS-B), par lequel elle énonce un principe dont la portée dépasse largement l’espèce jugée. La Cour juge « qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». A cet égard, la Cour de cassation retient « qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré », et qu’il s’en déduit « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».
En l’espèce, le bailleur avait subordonné l’offre de renouvellement à la modification de la contenance des lieux loués et à de nouvelles obligations d’entretien du preneur. La cour d’appel de Bordeaux avait considéré que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. La Cour de cassation censure cette analyse et pose, en des termes dépourvus d’ambiguïté, la règle selon laquelle toute modification des clauses et conditions du bail expiré, hors le prix, transforme l’offre de renouvellement en un refus de renouvellement. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. n° 164 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. n° 138), consolide la protection du preneur en le faisant bénéficier du droit à indemnité d’éviction lorsque le bailleur entend modifier substantiellement l’équilibre contractuel à l’occasion du renouvellement.
La portée de ce principe dépasse la seule hypothèse du congé avec offre de renouvellement pour affecter l’ensemble de la pratique contractuelle des baux commerciaux. En effet, la solution de la Cour de cassation interdit au bailleur de contourner le droit à indemnité d’éviction en proposant un renouvellement à des conditions dégradées qui, si elles étaient acceptées, modifieraient substantiellement la situation du preneur sans que celui-ci puisse se prévaloir des dispositions protectrices du statut. Par ailleurs, cette qualification emporte des conséquences sur le régime procédural applicable, notamment s’agissant du point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. En conséquence, les praticiens doivent être attentifs à la rédaction du congé délivré par le bailleur, car toute modification des stipulations du bail expiré autres que le prix emporte requalification en refus de renouvellement et ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce qui dispose que cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ».
II. Le contrôle juridictionnel des motifs graves et légitimes : appréciation souveraine et effets du refus
A. L’appréciation souveraine de la gravité des manquements par le juge du fond
L’article L. 145-17, I, 1°, du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise toutefois que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, laquelle doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. Cette exigence procédurale constitue une condition substantielle de la validité du refus de renouvellement sans indemnité. La mise en demeure préalable, dont l’omission est sanctionnée par la nullité, vise à permettre au preneur de régulariser sa situation avant que le bailleur ne puisse légitimement se prévaloir des manquements constatés pour refuser le renouvellement sans verser l’indemnité d’éviction. Ce mécanisme protecteur, qui tempère la rigueur du droit du bailleur, s’inscrit dans l’économie générale du statut des baux commerciaux et participe de l’équilibre entre les droits respectifs des parties.
La jurisprudence récente fournit plusieurs illustrations de l’office du juge dans l’appréciation de la gravité des manquements invoqués par le bailleur. L’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) concerne une hypothèse dans laquelle le bailleur avait signifié à la locataire « un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2016, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance des désordres dans les locaux loués ». La surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur, ce qui avait justifié la délivrance du congé. La Cour de cassation, sans se prononcer sur le fond du litige, casse l’arrêt d’appel pour violation des règles de procédure relatives au visa des dernières conclusions. Cette décision, bien que rendue sur un motif procédural, confirme indirectement que le contrôle des motifs graves et légitimes relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous réserve du respect impératif des règles de procédure civile qui gouvernent l’instance d’appel.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté une précision essentielle s’agissant de l’opposabilité des motifs graves et légitimes au cessionnaire du bail dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-13.661). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir « exactement retenu qu’au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ». En l’espèce, la cour d’appel avait relevé « que les faits visés par les commandements des 2 février, 21 mars et 27 mars 2017 étaient essentiellement imputables à la société MMV résidences pour une période antérieure à la cession de son fonds de commerce et qu’il ne résultait pas des éléments de la procédure que la société Vacancéole Méditerranée ait commis des manquements graves justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ». Cette solution consacre le principe de personnalité des motifs graves et légitimes, qui constitue une garantie significative pour le cessionnaire d’un bail commercial confronté à un refus de renouvellement.
En matière de prescription de l’action en contestation du congé, la troisième chambre civile a rendu le 12 février 2026 un arrêt publié au Bulletin (pourvoi n° 24-10.578, FS-B) qui précise le point de départ et les causes d’interruption de la prescription biennale instituée par l’article L. 145-60 du Code de commerce. La Cour y affirme que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette décision, qui constitue un revirement par rapport à la position de certaines cours d’appel, a des conséquences pratiques considérables pour le preneur qui ne doit pas se contenter de la reconnaissance par le bailleur du principe du droit à indemnité, mais doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans.
B. Les conséquences du refus de renouvellement : indemnité d’éviction, maintien dans les lieux et prescription de l’action
Le refus de renouvellement du bail commercial emporte des conséquences lourdes pour les deux parties, dont la jurisprudence récente s’attache à préciser l’articulation. L’article L. 145-14 pose le principe selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. En contrepartie de cette obligation, l’article L. 145-28 confère au locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, l’indemnité d’occupation étant déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre. Ce droit au maintien dans les lieux constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui ne peut être contraint de quitter les locaux avant d’avoir perçu l’intégralité de l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre.
L’articulation entre ces deux prérogatives — droit à indemnité et droit au maintien dans les lieux — a été mise à l’épreuve dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.715), dans lequel la cour d’appel de Paris avait statué de manière contradictoire. La Cour de cassation relève que l’arrêt « rejette, dans son dispositif, la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros formée par la locataire, après avoir, dans ses motifs, expressément adopté ceux du premier juge retenant que le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement ». La censure prononcée sur ce motif consacre le principe selon lequel la reconnaissance du droit à indemnité d’éviction dans les motifs de la décision doit impérativement se traduire dans le dispositif, sous peine de contradiction rédhibitoire. Cette solution rappelle que l’article 455 du code de procédure civile, qui impose la motivation des jugements, ne saurait être respecté lorsque les motifs et le dispositif se contredisent, une telle contradiction équivalant à une absence de motifs.
La prescription biennale, instituée par l’article L. 145-60 du Code de commerce, constitue un enjeu procédural déterminant dans le contentieux du congé. L’arrêt du 12 février 2026 précité énonce que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux », ce qui souligne la gravité de l’écoulement du délai pour le preneur. La Cour de cassation rappelle également que la prescription court à compter de la date d’effet du congé, et non de la date de délivrance de l’acte, et que la mauvaise foi du bailleur, qui aurait reconnu le principe du droit à indemnité avant de se prévaloir de la prescription, ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension du délai. Par ailleurs, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que la bailleresse avait adopté une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant de la prescription pour obtenir l’expulsion de son locataire sans indemnité après avoir reconnu le droit à indemnité lors de la délivrance du congé. La Cour de cassation censure ce raisonnement en affirmant avec netteté que la simple mauvaise foi du bailleur est inopérante pour interrompre ou suspendre le délai de prescription biennale. En conséquence, le locataire qui entend contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce.
Dès lors, le mécanisme du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes s’inscrit dans un cadre juridique rigoureux, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme la double exigence : d’une part, un formalisme strict dans la délivrance du congé, dont le non-respect entraîne la nullité de l’acte ou sa requalification en refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ; d’autre part, une appréciation souveraine mais contrôlée de la gravité des manquements invoqués par le bailleur, laquelle doit s’appuyer sur des faits personnellement imputables au preneur et régulièrement constatés après mise en demeure préalable. L’effectivité de ces garanties substantielles et procédurales repose largement sur la vigilance des parties et de leurs conseils dans le respect des délais et des formes prescrits par le statut des baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 témoigne d’une volonté constante de concilier la protection du fonds de commerce, dont le droit au renouvellement constitue le pilier essentiel, avec la nécessité de sanctionner les manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles. Le formalisme du congé, tel qu’il résulte des articles L. 145-8, L. 145-9 et L. 145-17 du Code de commerce, constitue une garantie procédurale substantielle dont les arrêts récents rappellent l’impérieuse nécessité, tant pour la validité de l’acte que pour la détermination des droits respectifs des parties. La qualification jurisprudentielle du congé avec offre de renouvellement à conditions modifiées, désormais fermement établie par l’arrêt du 11 janvier 2024, consolide la protection du preneur en empêchant le bailleur de contourner le droit à indemnité d’éviction par une modification unilatérale des stipulations contractuelles. Par ailleurs, la rigueur du régime de la prescription biennale, conjuguée à l’impossibilité d’invoquer la mauvaise foi du bailleur comme cause interruptive, impose au preneur une vigilance particulière dans la saisine du juge compétent. L’arrêt du 12 février 2026, en écartant expressément la mauvaise foi comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription, rappelle que la sécurité juridique commande une application stricte des délais de forclusion édictés par le statut des baux commerciaux. En définitive, l’office du juge dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes se déploie sur un double registre, procédural et substantiel, dont la maîtrise conditionne l’effectivité des droits du locataire commercial comme les prérogatives légitimes du bailleur. La connaissance précise de ces règles et de leurs applications jurisprudentielles constitue, pour les professionnels du droit comme pour les opérateurs économiques, un impératif pratique dont dépendent la pérennité du fonds de commerce et l’équilibre des relations contractuelles entre bailleur et preneur.
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