Le contentieux du dépôt de garantie et des réparations locatives dans le bail d’habitation : analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le régime juridique des réparations locatives et la charge de la preuve
A. La distinction entre réparations locatives, charges récupérables et grosses réparations
Le droit du bail d’habitation repose sur une distinction cardinale entre les obligations d’entretien qui pèsent sur le locataire et celles qui incombent au bailleur. L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa c) que le locataire est tenu de répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». L’alinéa d) précise que le locataire prend à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des réparations locatives incombant au locataire, liste qui s’impose aux parties comme au juge. En contrepoint, les grosses réparations demeurent à la charge du bailleur en application de l’article 606 du code civil, lequel vise notamment les réparations des gros murs, des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre avec une particulière netteté les difficultés de qualification qui naissent de cette distinction. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (Civ3, 27 juin 2024, n°23-13.150), la Cour de cassation a censuré le tribunal judiciaire de Vienne pour avoir analysé une demande de remplacement d’un thermostat de cumulus comme une charge récupérable, alors que cette demande « s’analysait en une réparation locative ». La Cour rappelle ainsi que le juge ne saurait modifier les termes du litige en requalifiant d’office la nature d’une prétention sans respecter l’objet du litige tel que déterminé par les parties, en violation de l’article 4 du code de procédure civile. Par ailleurs, la même décision énonce que « le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il constate l’existence dans son principe », censurant le tribunal pour avoir rejeté la demande d’indemnisation du bailleur au seul motif qu’aucune facture n’était produite, alors même qu’il avait constaté, par la comparaison des états des lieux, la réalité des désordres.
La distinction entre réparation locative et remplacement à neuf constitue une autre ligne de partage essentielle. Dans un arrêt du 15 février 2023 (Civ3, 15 février 2023, n°21-24.024), la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel de Rennes qui, après avoir procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, avait souverainement retenu « qu’il n’était pas justifié de dégradations nécessitant le remplacement à neuf de la porte d’entrée, des volets, d’un portail et d’un portillon ». La cour d’appel avait en revanche constaté « l’existence de traces nouvelles d’impacts, de salissures, l’absence d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée, le descellement d’un radiateur ainsi que l’absence de petits éléments électriques » et fixé à 950 euros le montant des réparations locatives correspondantes. Cette décision met en lumière la règle selon laquelle le bailleur ne peut exiger du locataire qu’il finance un remplacement intégral à neuf lorsque de simples réparations suffisent à remédier aux désordres constatés. En conséquence, le quantum des retenues opérées sur le dépôt de garantie doit être strictement proportionné aux dégradations imputables au locataire, à l’exclusion de toute plus-value conférée au bien par un remplacement à neuf non justifié.
La portée de la décision du 27 juin 2024 précitée ne saurait être sous-estimée dans la pratique du contentieux locatif. La Cour de cassation y rappelle en effet une règle de procédure fondamentale, celle de l’immutabilité du litige posée par l’article 4 du code de procédure civile, dont la violation est sanctionnée avec une particulière sévérité. En censurant le tribunal judiciaire de Vienne pour avoir requalifié d’office une demande en réparation locative en demande de remboursement de charges récupérables, la troisième chambre civile protège le droit des parties à voir leurs prétentions examinées telles qu’elles les ont formulées. Cette solution impose aux juridictions du fond de statuer sur le fondement juridique invoqué par les parties, sans pouvoir lui substituer d’office une qualification différente, fût-elle plus favorable à la partie qui l’invoque. Elle garantit ainsi le respect du principe dispositif et du contradictoire, piliers de la procédure civile française.
B. La valeur probante de l’état des lieux et la charge de la preuve des dégradations
L’état des lieux constitue la clef de voûte du contentieux des réparations locatives. L’article 1731 du code civil pose une présomption simple selon laquelle le preneur a reçu la chose en bon état de réparations locatives lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi contradictoirement. Cette présomption, qui peut être combattue par tous moyens, fait peser sur le bailleur la charge de démontrer que les dégradations qu’il invoque sont postérieures à l’entrée dans les lieux. À l’inverse, lorsque les parties ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire, toute différence constatée dans l’état des lieux de sortie est présumée imputable au locataire, sauf à celui-ci de rapporter la preuve contraire conformément à l’article 7, c), de la loi du 6 juillet 1989.
La charge de la preuve en matière de dégradations locatives obéit à un régime qui a été précisé par la Cour de cassation dans l’arrêt précité du 15 février 2023. La bailleresse reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir suffisamment explicité la comparaison des états des lieux, mais la troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel avait souverainement apprécié les éléments de preuve, validant une condamnation limitée à 350 euros au titre des seules dégradations effectivement caractérisées. Cette solution illustre le pouvoir souverain des juges du fond dans l’appréciation des preuves, mais aussi la rigueur avec laquelle ils exigent du bailleur qu’il rapporte la preuve de chaque dégradation alléguée.
Par ailleurs, l’établissement de l’état des lieux de sortie obéit à des règles précises dont le non-respect peut priver le bailleur de tout recours. Dans la même décision du 15 février 2023, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel qui avait rejeté la demande de partage des frais d’huissier de la bailleresse, au motif que celle-ci « avait seule mandaté l’huissier de justice » et « n’avait procédé à l’état des lieux de sortie qu’après le départ de la locataire à l’expiration du délai de préavis, en dépit des sollicitations en temps utile de celle-ci ». L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose pourtant que les frais d’huissier sont partagés par moitié lorsque l’état des lieux ne peut être établi amiablement. Or, cette règle ne profite pas au bailleur qui, par sa propre faute, a rendu impossible l’établissement amiable ou contradictoire de l’état des lieux. Dès lors, l’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur, fût-ce par ministère d’huissier, ne saurait se voir conférer la même force probante qu’un état des lieux contradictoire.
II. Le contentieux de la restitution du dépôt de garantie
A. Le périmètre des retenues autorisées sur le dépôt de garantie
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le montant, la restitution et les retenues applicables au dépôt de garantie. Aux termes de ce texte, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. La loi autorise donc deux catégories de retenues : d’une part, les sommes restant dues au bailleur au titre du contrat de bail, et d’autre part, les sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire.
La jurisprudence récente a précisé l’étendue de la première catégorie. Dans un arrêt remarqué du 29 janvier 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section (Civ3, 29 janvier 2026, n°24-20.758, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation ». Cette solution, qui étend la notion de « sommes restant dues au bailleur » au-delà des seules créances nées du contrat de bail, a été rendue au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Elle permet au bailleur de compenser sa créance d’indemnité d’occupation avec l’obligation de restitution du dépôt de garantie, sans que le locataire puisse lui opposer la prescription de l’action en paiement, la compensation s’étant opérée de plein droit par l’effet de la connexité des dettes.
La seconde catégorie de retenues, relative aux sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, a également fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle importante. Dans un arrêt du 13 juin 2024 (Civ3, 13 juin 2024, n°23-14.760), la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de Montpellier qui avait jugé que les bailleurs étaient fondés à subordonner la restitution du dépôt de garantie à la justification du paiement d’une facture de gaz par la locataire. La Cour de cassation rappelle que la cour d’appel devait « rechercher, comme il le lui était demandé, si les bailleurs pouvaient être tenus, aux lieu et place de la locataire, au paiement des sommes dont elle était redevable envers le fournisseur d’énergie ». En conséquence, une facture personnelle de gaz souscrite par le locataire ne constitue pas une somme dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sauf à démontrer l’existence d’une obligation solidaire ou d’une garantie de paiement à la charge du bailleur. Cette solution protège le locataire contre des retenues abusives qui ne reposeraient sur aucun fondement contractuel ou légal.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a affirmé, dans un arrêt du 13 mars 2025 (Civ3, 13 mars 2025, n°23-21.681), le caractère indivisible du litige entre la restitution du dépôt de garantie et la reconnaissance d’une créance du bailleur au titre de la remise en état du logement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, à bon droit selon la Cour de cassation, retenu que le chef de dispositif du jugement rejetant la demande en restitution du dépôt de garantie « dépendait de celui qui admettait une créance de la bailleresse au titre de la remise en état du logement et des charges restant dues ». Dès lors, l’effet dévolutif de l’appel s’étend à l’ensemble des chefs du jugement unis par un lien d’indivisibilité, ce qui permet au juge d’appel de statuer sur la totalité du litige sans que l’appelant ait à énumérer chacun des chefs critiqués.
Enfin, s’agissant des relations tripartites dans les opérations de crédit-bail immobilier, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 décembre 2024 (Civ3, 12 décembre 2024, n°23-16.858), que le contrat forme la loi des parties en application de l’article 1134 ancien du code civil, devenu 1103. La Cour a censuré la cour d’appel d’Amiens qui avait exclu l’obligation de restitution du dépôt de garantie à la charge du crédit-bailleur, alors que « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire ». Cette solution, rendue en matière de bail commercial, n’en illustre pas moins le principe général selon lequel la restitution du dépôt de garantie incombe à la personne qui s’y est contractuellement engagée, sans que le juge puisse ajouter au contrat des restrictions qu’il ne comporte pas.
B. Le régime de la majoration légale pour retard de restitution
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme de sanction automatique en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie : « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Il s’agit d’une pénalité de plein droit qui ne requiert ni mise en demeure préalable ni démonstration d’un préjudice, le législateur ayant entendu inciter puissamment le bailleur à respecter les délais légaux.
La charge de la preuve de la restitution régulière du dépôt de garantie pèse exclusivement sur le bailleur. Dans un arrêt du 12 février 2026 (Civ3, 12 février 2026, n°24-21.258), la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article 1353 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur ne peut se prévaloir d’un simple talon de chéquier pour établir la restitution. La Cour énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Elle censure le juge des contentieux de la protection qui avait retenu que le bailleur avait satisfait à son obligation au motif qu’il avait émis un chèque, sans constater que celui-ci avait été reçu par le locataire qui en contestait la réception. La Cour affirme que le juge ne peut écarter la majoration légale « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait ». Cette solution renforce substantiellement la protection du locataire en exigeant du bailleur qu’il rapporte la preuve non seulement de l’émission, mais aussi de la réception effective du paiement.
La rigueur du formalisme probatoire imposé par la troisième chambre civile se double d’une exigence de motivation renforcée. Dans un arrêt du 6 juillet 2023 (Civ3, 6 juillet 2023, n°22-13.545), la Cour a censuré, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, la cour d’appel de Caen qui avait requalifié d’office la demande de nullité du bail en demande de résolution, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations. La Cour rappelle que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». La cassation à intervenir sur le chef du dispositif prononçant la résolution du bail a entraîné, par voie de conséquence, celle des dispositions ordonnant la restitution du dépôt de garantie majoré, ce qui démontre que la pénalité de 10 % est un accessoire indissociable de l’obligation de restitution.
À cet égard, il convient de souligner que la majoration légale constitue une peine privée dont le caractère automatique est tempéré par l’unique exception prévue par le texte : l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. Toute autre circonstance, fût-elle légitime, est inopérante pour exonérer le bailleur de la pénalité, comme l’illustre l’arrêt du 12 février 2026 précité, dans lequel le bailleur invoquait vainement l’absence de réclamation du locataire pendant plus de vingt mois. La Cour de cassation, en exigeant la preuve de la réception effective du paiement, ferme la porte à toute tentative d’échapper à la sanction légale par la simple allégation d’un envoi.
En définitive, le contentieux de la restitution du dépôt de garantie s’organise autour de deux axes complémentaires : la détermination du périmètre des retenues autorisées, qui suppose une analyse rigoureuse de la nature des sommes imputées, et le respect du délai de restitution, dont la méconnaissance est sanctionnée par une pénalité de plein droit dont le bailleur ne peut s’affranchir qu’en rapportant la preuve de la réception du paiement par le locataire ou de l’absence de transmission de l’adresse du nouveau domicile.
Conclusion
Le panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 en matière de réparations locatives et de dépôt de garantie révèle une double tendance. D’une part, la Cour de cassation consolide l’équilibre contractuel entre bailleur et locataire en rappelant avec constance les règles de répartition de la charge de la preuve, qu’il s’agisse de l’imputabilité des dégradations locatives, de la qualification juridique des sommes retenues ou de la justification du paiement. D’autre part, elle renforce la protection du locataire en sanctionnant avec une rigueur croissante les manquements du bailleur à ses obligations de restitution, qu’il s’agisse du non-respect du délai légal, de retenues abusives non justifiées ou de l’absence de preuve du paiement effectif. La distinction opérée par la Cour entre les réparations locatives, les charges récupérables et les grosses réparations, de même que l’exigence d’une motivation circonstanciée sur l’étendue des dégradations imputables au locataire, participent d’une même logique de prévisibilité et de sécurité juridique. La pratique contractuelle et contentieuse du bail d’habitation sort ainsi affermie de cette construction jurisprudentielle qui, sans bouleverser les équilibres institués par la loi du 6 juillet 1989, en affine les contours avec une précision croissante.
Au-delà des principes dégagés par la Cour de cassation, il appartient aux praticiens du droit immobilier et aux justiciables de mesurer la portée pratique de ces solutions. L’exigence renforcée de preuve qui pèse sur le bailleur, tant pour justifier les retenues opérées sur le dépôt de garantie que pour établir la réalité de sa restitution, invite à une rigueur accrue dans l’établissement des états des lieux contradictoires et dans la conservation des justificatifs de paiement. La distinction désormais solidement établie entre les réparations locatives et les charges récupérables oblige par ailleurs les professionnels de la gestion locative à une qualification précise des sommes réclamées au locataire, sous peine de voir leurs prétentions écartées par le juge. L’ensemble de ces exigences concourt à une meilleure prévisibilité des litiges et à une réduction du contentieux locatif, dont les enjeux financiers et humains ne sauraient être sous-estimés dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement.
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