La loi du 26 mai 2026 à l’épreuve du contentieux des baux commerciaux : prescription biennale, indemnité d’éviction et déplafonnement sous le prisme de la troisième chambre civile
I. La consolidation prétorienne du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction
A. La rigueur du régime de la prescription biennale confirmée par la troisième chambre civile
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, constitue un édifice législatif dont la stabilité apparente masque une conflictualité contentieuse toujours renouvelée. La prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce — selon lequel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » — en constitue l’une des pièces maîtresses, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours avec une rigueur croissante.
Par un arrêt du 12 février 2026 promis à la publication au Bulletin (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578), la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec force que la mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait sollicité des documents pour chiffrer le montant de l’indemnité avant d’invoquer, en novembre 2021, la prescription de l’action du preneur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la prescription au motif que l’attitude du bailleur, consistant à se prévaloir de la prescription après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-9, L. 145-28 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». La haute juridiction ajoute que le locataire devient « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution, d’une sévérité manifeste pour le preneur, consacre l’autonomie du régime de la prescription biennale à l’égard des principes généraux de la prescription civile.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié au Bulletin (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382) qui précise le régime de la suspension de la prescription liée à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La Cour y rappelle que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, « ne joue qu’à son profit », c’est-à-dire au seul bénéfice de la partie qui a sollicité la mesure. En conséquence, « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette jurisprudence impose au preneur une vigilance procédurale qui ne souffre aucune approximation : le défaut de conclusions expresses aux fins d’extension de la mission d’expertise prive irrémédiablement le locataire de la suspension de la prescription à son égard. Or, la troisième chambre civile précise également dans cet arrêt que le point de départ de la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci comporte une offre d’indemnité d’éviction.
B. L’évaluation de l’indemnité d’éviction et les charges procédurales du preneur
L’indemnité d’éviction, définie par l’article L. 145-14 du code de commerce comme égale « au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et comprenant « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur », constitue le pivot économique du statut protecteur du locataire. Sa fixation contentieuse demeure une source abondante de litiges dont l’issue dépend souvent moins de l’évaluation économique que du respect scrupuleux des règles de procédure.
Un arrêt du 19 mars 2026 (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.715) illustre les pièges de la rédaction des décisions judiciaires en la matière. La cour d’appel de Paris avait, dans ses motifs, expressément adopté ceux du premier juge retenant que le congé délivré ouvrait droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et ordonné une expertise pour en déterminer le montant, mais avait, dans le dispositif de son arrêt, rejeté la demande d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction entre les motifs et le dispositif, en application de l’article 455 du code de procédure civile, et casse l’arrêt par voie de retranchement sans renvoi. Cette solution, d’une technicité certaine, rappelle que la motivation des décisions relatives à l’indemnité d’éviction doit être exempte de toute équivoque.
Par ailleurs, la question de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, condition d’accès au statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-1 du code de commerce, a fait l’objet d’une décision remarquée du 19 mars 2026 (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-16.581). La troisième chambre civile y rappelle que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux ». En l’espèce, la Cour relève que les deux locaux contigus, bien que disposant chacun d’une entrée, ne comportaient aucune barrière physique, bénéficiaient d’un droit d’étalage commun sous un store-banne unique, présentaient des conditions matérielles d’exploitation identiques et ne faisaient l’objet d’aucune comptabilité analytique distincte. Cette solution pragmatique tempère la rigueur du formalisme attaché à l’immatriculation en consacrant la notion d’unité d’exploitation comme fondement de l’extension du statut des baux commerciaux aux locaux accessoires.
Dès lors, il apparaît que la protection offerte au preneur par le statut des baux commerciaux est conditionnée à une rigueur procédurale qui, si elle n’est pas observée, peut anéantir les droits les mieux établis. La double exigence de diligence dans l’action en fixation de l’indemnité d’éviction et de vigilance dans l’association aux mesures d’instruction ordonnées à l’initiative du bailleur dessine un cadre contentieux dont la technicité ne cesse de s’accentuer. Le Conseil constitutionnel a d’ailleurs été saisi, dans un contexte distinct mais connexe, de la conformité à la Constitution du dispositif de non-plafonnement de l’indemnité d’éviction, et a déclaré ce mécanisme conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit, réaffirmant ainsi la légitimité d’un régime qui fait peser sur le bailleur une charge indemnitaire potentiellement très lourde en contrepartie de la faculté qui lui est reconnue de refuser le renouvellement du bail.
II. Le rééquilibrage des relations contractuelles issu de la loi du 26 mai 2026
A. L’encadrement des garanties locatives et la mensualisation du loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique (Legifrance), introduit plusieurs dispositions qui modifient substantiellement l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial. Si l’intitulé de la réforme évoque une simplification, l’analyse des mesures adoptées révèle une redistribution du risque locatif dont les effets se feront sentir bien au-delà des seules très petites entreprises expressément visées par le titre VI du texte.
La première innovation notable réside dans l’encadrement des garanties locatives. Le dépôt de garantie et les autres sûretés sont désormais plafonnés à un trimestre de loyer, ce qui constitue une réduction significative par rapport aux pratiques antérieures qui voyaient fréquemment les bailleurs exiger des garanties représentant six mois, voire un an de loyer. En cas de vente du bien loué, la restitution du dépôt de garantie est transférée de plein droit au nouveau propriétaire, mettant ainsi fin à une source récurrente de contentieux entre le locataire, le vendeur et l’acquéreur. Les délais de restitution sont en outre précisés : trois mois maximum après la restitution des clés pour le dépôt de garantie, et six mois pour les autres garanties. Cette disposition, qui aligne le régime des baux commerciaux sur celui des baux d’habitation, répond à une préoccupation de protection de la trésorerie des entreprises locataires.
La mensualisation du loyer constitue la deuxième avancée majeure pour le preneur. Le locataire peut désormais demander le paiement mensuel de son loyer, dès lors qu’il ne présente pas d’impayés non contestés. Auparavant, le paiement trimestriel à terme échu constituait la norme dans les baux commerciaux, ce qui imposait aux entreprises une charge de trésorerie significative en début de trimestre. La faculté nouvelle de mensualisation, si elle ne constitue pas une obligation pour le bailleur d’y consentir dans tous les cas, représente un levier de négociation appréciable pour les commerçants et artisans dont l’activité génère des flux de trésorerie mensuels plutôt que trimestriels. En contrepartie de cette facilité de paiement, le bailleur conserve la possibilité de s’opposer à la mensualisation en présence d’impayés non contestés, ce qui préserve un équilibre entre l’objectif de protection de la trésorerie du preneur et la nécessité de ne pas fragiliser la position du bailleur face à un locataire défaillant.
En contrepartie de ces mesures favorables au preneur, la loi renforce les conditions dans lesquelles le locataire peut échapper aux effets d’une clause résolutoire. Désormais, le preneur qui invoque la suspension de la clause résolutoire doit démontrer sa capacité à apurer sa dette et avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Cette disposition durcit le régime antérieur qui laissait au juge un pouvoir d’appréciation plus large dans l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. En conséquence, si le législateur de 2026 a entendu alléger certaines charges pesant sur le locataire, il a simultanément renforcé l’obligation essentielle de paiement du loyer dont la défaillance expose désormais le preneur à une sanction plus difficilement réversible.
A cet égard, la loi instaure également un droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial, dont le périmètre est désormais précisé : sont visés les locaux à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion des bureaux et des entrepôts. Cette clarification était attendue par la pratique, car le régime antérieur, issu de la loi du 18 juin 2014, laissait subsister des incertitudes quant au champ d’application du droit de préférence. Les opérations de vente de murs commerciaux s’en trouvent sécurisées, tant pour le bailleur qui connaît l’étendue de ses obligations d’information préalable que pour le locataire dont le droit de préemption est désormais circonscrit avec précision.
Or, derrière l’affichage de simplification, le texte opère une redistribution du risque locatif dont les effets sur les bailleurs institutionnels et les investisseurs sont loin d’être neutres. Le plafonnement des garanties à un trimestre de loyer, combiné à la mensualisation du loyer et au transfert automatique du dépôt de garantie en cas de vente, modifie la physionomie de la gestion locative commerciale telle qu’elle était pratiquée depuis plusieurs décennies. Pour les investisseurs, le bail commercial reste un actif central, mais il dépend désormais davantage de la qualité de sa gestion que de la protection statutaire attachée à sa conclusion. La performance locative ne se sécurise plus uniquement à la signature du contrat : elle se pilote dans la durée, au moyen d’un suivi administratif et contentieux dont la technicité ne cesse de croître. Ce constat rejoint l’analyse selon laquelle la loi de simplification de la vie économique, adoptée en avril 2026 puis promulguée le 26 mai 2026, produit des effets immédiats sur les baux en cours, et non pas seulement sur les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, ce qui impose aux parties une démarche d’audit rétroactif de leurs conventions en cours d’exécution.
B. Le déplafonnement du loyer et l’indexation à l’épreuve du contentieux
La question du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, régie par l’article L. 145-34 du code de commerce, demeure l’un des points de friction les plus sensibles du contentieux des baux commerciaux. Le principe du plafonnement, selon lequel la variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, cède lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce.
Un arrêt du 9 juillet 2026 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11.167) illustre les subtilités de ce régime. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti à compter du 30 juin 2000, renouvelé pour neuf ans, puis tacitement prolongé. La locataire avait notifié une demande de renouvellement le 14 mai 2012, soit avant que le bail n’atteigne douze années. La cour d’appel de Paris avait néanmoins écarté le plafonnement au motif que le bail renouvelé prenait effet le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande, et qu’en vertu de l’article L. 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. La rigueur de cette solution, qui fait dépendre l’application du plafonnement du calcul exact de la durée du bail expiré, invite les praticiens à la plus grande vigilance dans l’anticipation des échéances contractuelles.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 sécurise les clauses d’indexation en permettant expressément qu’elles prévoient des variations à la hausse comme à la baisse, dans des proportions équivalentes. Cette disposition met fin à une insécurité juridique qui résultait de la jurisprudence relative aux clauses d’indexation asymétriques, dont la Cour de cassation avait sanctionné la distorsion au détriment du locataire dans plusieurs décisions relatives aux baux d’habitation comme aux baux commerciaux. Désormais, le principe de réciprocité de la variation indiciaire est inscrit dans le marbre législatif, ce qui devrait tarir une source de contentieux tout en contraignant les bailleurs à accepter, en période de baisse de l’indice, une diminution corrélative du loyer.
Enfin, la loi nouvelle ne modifie pas le régime des modifications notables des éléments de la valeur locative susceptibles de justifier un déplafonnement. Ces éléments, qui demeurent régis par l’article L. 145-33 du code de commerce, incluent les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Toute modification notable de l’un de ces éléments autorise le juge à écarter la règle du plafonnement, sous réserve que l’augmentation annuelle du loyer qui en découle ne puisse excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Ce mécanisme de lissage tempère les effets potentiellement brutaux d’un déplafonnement intégral tout en préservant le droit du bailleur à percevoir, à terme, un loyer correspondant à la valeur locative réelle du bien.
Il convient de relever, dans une perspective plus large, que le contentieux de l’obligation de délivrance du bailleur a lui aussi connu une évolution jurisprudentielle significative dont les effets se conjuguent avec la réforme législative. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026, a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur commercial, ce qui exclut que le point de départ de la prescription de l’action du preneur en inexécution de cette obligation puisse être fixé à la date de conclusion du bail. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la logique protectrice du statut des baux commerciaux, prolonge l’office du juge dans le contrôle des manquements du bailleur à son obligation essentielle de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués. La combinaison de cette jurisprudence avec les nouvelles dispositions relatives à l’indexation et au déplafonnement dessine un paysage contentieux dans lequel le bailleur ne peut plus se reposer sur la seule force obligatoire du contrat pour sécuriser sa position : la gestion active du bail, dans sa dimension tant financière que matérielle, devient une condition de la pérennité de la relation locative.
Conclusion
L’année 2026 constitue une année charnière pour le droit des baux commerciaux. La loi du 26 mai 2026, en rééquilibrant les relations entre bailleurs et preneurs autour de l’encadrement des garanties, de la mensualisation du loyer et de la sécurisation de l’indexation, offre un cadre renouvelé dont les implications pratiques ne se dévoileront que progressivement. Dans le même temps, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre février et juillet 2026, consolide une jurisprudence exigeante sur la prescription biennale, dont l’autonomie à l’égard des principes généraux du droit civil se trouve réaffirmée avec une netteté qui ne laisse guère de place à l’équité. Le preneur qui néglige d’agir dans le délai de deux ans, ou qui omet de s’associer expressément aux mesures d’instruction diligentées par le bailleur, encourt la déchéance de ses droits les plus fondamentaux. Cette double dynamique — législative et prétorienne — invite les praticiens à une actualisation rigoureuse de leurs stratégies contentieuses comme de leurs pratiques de rédaction contractuelle. La sécurisation des positions respectives du bailleur et du preneur, dans un environnement juridique dont la complexité ne cesse de croître, requiert désormais une anticipation qui dépasse largement le cadre de la simple négociation contractuelle pour s’inscrire dans une véritable gestion stratégique du risque locatif sur la durée.
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