L’empiétement en droit immobilier : fondement, étendue et limites de l’action en démolition dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
La protection du droit de propriété constitue l’un des piliers fondamentaux du droit civil français. Le législateur de 1804 a consacré, aux articles 544 et 545 du Code civil, un principe dont la vigueur n’a jamais été démentie : la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, et nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. L’empiétement, qui se définit comme le débordement d’une construction, d’un ouvrage ou d’une installation sur le fonds d’autrui, porte une atteinte directe à ce droit fondamental. La question de la sanction de cet empiétement a donné lieu, au cours des trois dernières années, à une série d’arrêts remarqués de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui précisent avec une netteté croissante les conditions de l’action en démolition et les droits du constructeur évincé. L’étude de cette jurisprudence récente permet de mesurer la permanence du principe de protection absolue du propriétaire tout en identifiant les tempéraments que le droit civil aménage au bénéfice du constructeur de bonne foi. Au carrefour du droit des biens, de la procédure civile et du droit de la construction, le contentieux de l’empiétement mobilise des dispositions essentielles du Code civil dont l’articulation mérite un examen approfondi à la lumière des décisions rendues entre 2023 et 2026 par la haute juridiction.
I. Le droit à la démolition de l’ouvrage empiétant : une protection absolue de la propriété
A. Le fondement textuel de l’action en démolition : les articles 544 et 545 du Code civil
L’action en démolition pour empiétement trouve son fondement premier dans le caractère absolu du droit de propriété tel que consacré par l’article 544 du Code civil. Ce texte énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 545 du Code civil vient renforcer cette protection en disposant que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. De ces deux dispositions combinées, la jurisprudence a déduit un principe aussi simple qu’impérieux : le propriétaire dont le fonds subit un empiétement est en droit d’en obtenir la démolition, sans que le juge ne puisse substituer son appréciation à celle du titulaire du droit réel. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 14 décembre 2023, rendu une décision particulièrement illustrative de cette rigueur. Dans cette affaire, un propriétaire sollicitait la démolition d’éléments de toiture de l’immeuble voisin qui débordaient sur son fonds. La cour d’appel de Rennes avait rejeté la demande au motif que le débordement de cette toiture protégeait partiellement l’immeuble contigu et que la démolition aurait des conséquences graves sur l’intégrité des charpentes des deux immeubles mitoyens. La Cour de cassation, saisie du pourvoi n° 22-12.374, a censuré cette décision en énonçant que « le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition », jugeant que la cour d’appel avait statué « par des motifs inopérants, alors que M. [U] était en droit d’obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur sa propriété » (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 22-12.374). Cet arrêt illustre avec éclat le caractère objectif du droit à la démolition, qui ne saurait céder devant des considérations pratiques, fussent-elles relatives à la protection des constructions voisines.
La même chambre a, par un arrêt du 12 octobre 2023, statué dans le même sens à propos d’une couvertine installée sur un mur dont la propriété était litigieuse. La cour d’appel de Grenoble avait rejeté la demande d’enlèvement en relevant qu’au regard de la configuration des lieux, de l’imbrication des divers immeubles et de l’incertitude existant sur la propriété des murs, les demandeurs ne démontraient aucune atteinte à leur propriété. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 545 du Code civil, en énonçant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » et en reprochant à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. et Mme [Y] étaient propriétaires du mur litigieux » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-15.288). Ces deux décisions concordantes établissent sans ambigüité que le droit à la démolition pour empiétement constitue une prérogative inhérente au droit de propriété, dont l’exercice ne saurait être paralysé par des considérations d’opportunité. Dès lors, le juge du fond ne dispose pas du pouvoir de refuser la démolition au motif que celle-ci entraînerait des conséquences disproportionnées pour le constructeur, une telle appréciation relevant exclusivement de la volonté du propriétaire lésé, sous la seule réserve de l’abus de droit qui n’a, à ce jour, jamais été retenu par la Cour de cassation dans le contentieux de l’empiétement.
B. La preuve de l’empiétement et l’office du juge : une exigence de rigueur probatoire
Si le droit à la démolition est en principe absolu, son exercice suppose néanmoins que le demandeur établisse avec certitude l’étendue de son droit de propriété et la réalité de l’empiétement allégué. La troisième chambre civile a, dans deux arrêts rendus en 2025 et 2026, rappelé avec force que le procès-verbal de bornage ne constitue pas, à lui seul, un titre de propriété susceptible de fonder une action en démolition. Dans l’arrêt du 23 janvier 2025, la haute juridiction était saisie d’un pourvoi formé par des propriétaires condamnés en référé à démolir des constructions édifiées en 2009 qui, selon leurs voisins, empiétaient sur leur parcelle. La cour d’appel d’Aix-en-Provence s’était exclusivement fondée sur un procès-verbal de bornage pour retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la démolition. La Cour de cassation a cassé cette décision aux visas des articles 544 et 646 du Code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, en énonçant que « le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur et qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.821). Cette motivation, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante remontant à l’arrêt du 8 décembre 2004 et à l’arrêt du 10 novembre 2009, rappelle utilement que le bornage a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus sans opérer un transfert de propriété.
La troisième chambre civile a réaffirmé ce principe dans un arrêt plus récent encore, rendu le 9 avril 2026 sur le pourvoi n° 24-10.488. La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté les demandes en démolition formées par un propriétaire en retenant que le procès-verbal de bornage était annexé à son acte de vente et que la clôture édifiée par les défendeurs respectait l’implantation des bornes. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant qu’« il résulte de ces textes qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). La Cour a également relevé que les juges d’appel avaient dénaturé le titre de propriété du demandeur, lequel précisait que l’immeuble vendu n’avait pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert. Ainsi, la preuve de l’empiétement impose au demandeur de produire un titre de propriété ou, à défaut, de rapporter la preuve d’une possession utile, le procès-verbal de bornage ne pouvant servir que d’indice complémentaire sans jamais se substituer au titre lui-même.
Par ailleurs, il convient de souligner que l’action en démolition pour empiétement se distingue de l’action en bornage proprement dite. La première relève du pétitoire et tend à la protection du droit de propriété lui-même, tandis que la seconde a pour objet de fixer matériellement la limite séparative de deux fonds sans trancher la question de la propriété. Cette distinction fondamentale explique pourquoi les titres de propriété constituent le mode de preuve privilégié de l’empiétement, le bornage ne jouant qu’un rôle accessoire dans l’appréciation du juge. En conséquence, le praticien qui entend agir en démolition devra réunir l’ensemble des éléments de nature à établir la consistance exacte du fonds et l’empiétement allégué : titres de propriété, plans de division, constats d’huissier et, le cas échéant, rapports d’expertise judiciaire. La simple signature d’un procès-verbal de bornage ne saurait, à elle seule, justifier une mesure aussi radicale que la démolition d’un ouvrage.
II. Les tempéraments au principe de la démolition : les droits du constructeur de bonne foi
A. Le mécanisme protecteur de l’article 555 du Code civil
Si le principe commande la démolition de l’ouvrage empiétant, le droit civil a toutefois organisé un régime dérogatoire en faveur de celui qui a construit sur le terrain d’autrui. L’article 555 du Code civil, pierre angulaire du droit de l’accession immobilière, dispose en son premier alinéa que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Cette alternative fondamentale confère au propriétaire du sol une option exclusive : il peut exiger la suppression des constructions à ses frais, auquel cas le tiers n’a droit à aucune indemnité et peut même être condamné à des dommages-intérêts, ou il peut préférer conserver la propriété des constructions, moyennant le versement d’une indemnité au constructeur. La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 21 septembre 2023, a précisé de manière décisive que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction » (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15.359, FS-B). Cette décision de principe, rendue en formation de section, écarte une interprétation restrictive qui subordonnait le droit à indemnité du constructeur à une éviction préalable par le propriétaire du fonds.
En l’espèce, une épouse divorcée avait construit avec son ex-mari, en 2005, une maison d’habitation sur la parcelle appartenant au père de ce dernier. Après le divorce, elle avait assigné le propriétaire du terrain en paiement de sa quote-part sur la valeur de la construction. La cour d’appel de Bastia avait fait droit à sa demande et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du propriétaire en énonçant que l’action en remboursement du tiers constructeur n’était pas subordonnée à son éviction. Cet arrêt consacre ainsi une solution pragmatique : le tiers qui a construit sur le terrain d’autrui peut agir directement en remboursement sans attendre d’être formellement évincé. L’indemnité due par le propriétaire qui choisit de conserver les constructions est, à son choix, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement. Cette alternative, instituée par l’alinéa 3 de l’article 555, offre au propriétaire une faculté de choix qui constitue une protection économique significative lorsqu’il estime préférable de conserver les ouvrages édifiés. En pratique, le propriétaire optera pour le remboursement de la plus-value lorsque celle-ci est modeste, et pour le remboursement du coût des matériaux et de la main-d’œuvre lorsque la plus-value est supérieure à ce coût, l’objectif étant de minimiser la charge financière de la conservation. La jurisprudence récente n’a pas remis en cause ce mécanisme d’option dont l’équilibre est ancien, mais en a au contraire renforcé l’effectivité en dispensant le tiers constructeur de justifier d’une éviction préalable.
B. La bonne foi du constructeur évincé : le titre putatif comme rempart à la démolition
La protection la plus remarquable dont bénéficie le tiers constructeur réside dans les dispositions de l’alinéa 4 de l’article 555 du Code civil, qui prévoient une immunité contre la démolition lorsque les constructions ont été faites par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits. Dans cette hypothèse, le propriétaire ne peut exiger la suppression des ouvrages et doit se contenter de l’alternative indemnitaire précitée. La détermination de la bonne foi du constructeur obéit à des critères rigoureux que les arrêts récents de la troisième chambre civile ont précisés avec une netteté croissante. L’article 550 du Code civil, auquel renvoie implicitement l’article 555, définit le possesseur de bonne foi comme celui qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. La jurisprudence a toutefois étendu cette notion en admettant que le constructeur puisse se prévaloir d’un titre putatif.
Le titre putatif, dont la Cour de cassation a livré une définition éclairante dans son arrêt du 26 septembre 2024, s’entend de « celui dont le constructeur a pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire » (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 22-24.350). Dans cette affaire, une personne avait édifié une maison d’habitation sur une parcelle appartenant à un tiers et se prévalait de sa bonne foi pour s’opposer à la demande en démolition, invoquant le contexte familial et la durée de son occupation depuis 1980. La cour d’appel de Saint-Denis avait rejeté la demande en démolition, mais la Cour de cassation a censuré cette décision au motif que les juges du fond s’étaient déterminés « par des motifs impropres à établir l’existence d’un titre putatif, dont Mme [P] aurait pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire ». La bonne foi du constructeur ne peut donc être déduite de simples circonstances de fait, telles que l’ancienneté de l’occupation ou la tolérance familiale ; elle doit reposer sur la croyance légitime en l’existence d’un titre juridique autorisant à bâtir.
L’arrêt du 14 mars 2024 apporte une précision complémentaire d’une importance pratique considérable. Dans cette espèce, un constructeur s’opposait à la démolition de sa maison d’habitation en se prévalant de deux documents émanant de son oncle qui lui avait vendu un terrain. La cour d’appel de Basse-Terre avait ordonné la démolition en énonçant que ces documents, n’émanant pas du véritable propriétaire de la parcelle, ne pouvaient constituer un titre putatif. La Cour de cassation a cassé cette décision en jugeant que les juges du fond s’étaient déterminés « par des motifs impropres à écarter l’existence d’un titre putatif, dont M. [Y] aurait pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire » (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 22-12.258). Cette solution est capitale : le titre putatif n’a pas à émaner du véritable propriétaire du fonds ; il suffit que le constructeur ait pu raisonnablement croire en son efficacité. La Cour de cassation a également précisé, au visa de l’article 555 du Code civil, que « la bonne foi, au sens de ce texte, s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, soit en vertu d’un titre putatif ».
Ainsi se dessine un équilibre subtil entre la protection du droit de propriété, qui commande en principe la démolition de tout ouvrage empiétant, et la protection de la bonne foi du constructeur, qui peut faire obstacle à cette sanction radicale lorsque celui-ci justifie d’un titre, même simplement putatif, dont il pouvait légitimement croire qu’il l’autorisait à bâtir. L’appréciation de cette bonne foi relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui veille à ce que les critères du titre putatif ne soient pas indûment élargis à de simples circonstances de fait. La preuve de la bonne foi incombe au constructeur qui l’invoque et doit être appréciée au moment de la construction, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 confirme avec une remarquable continuité que le droit de propriété, tel que consacré par les articles 544 et 545 du Code civil, emporte pour son titulaire un droit absolu à obtenir la démolition de tout ouvrage empiétant sur son fonds. La force de ce principe ne cède que devant deux séries de considérations : d’une part, l’exigence probatoire d’établir avec certitude l’étendue de son droit de propriété, qui exclut que le simple procès-verbal de bornage puisse tenir lieu de titre ; d’autre part, la protection accordée par l’article 555 du Code civil au constructeur de bonne foi évincé, lequel peut opposer au propriétaire un titre putatif dont il a légitimement cru qu’il l’autorisait à bâtir. Cette architecture juridique, dont les arrêts du 14 décembre 2023, du 23 janvier 2025, du 14 mars 2024, du 26 septembre 2024 et du 9 avril 2026 ont précisé les contours, offre aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse cohérent pour traiter les situations d’empiétement, qu’ils agissent en demande ou en défense. À cet égard, la conjugaison des principes issus de l’article 545 et du mécanisme correcteur de l’article 555 permet d’appréhender la quasi-totalité des hypothèses contentieuses, depuis l’empiétement minime de toiture jusqu’à la construction d’une maison entière sur le terrain d’autrui. La distinction entre le titre de propriété et le procès-verbal de bornage, la définition exigeante du titre putatif et l’autonomie de l’action en remboursement du tiers constructeur constituent autant de points d’ancrage solides pour le conseil et le contentieux.
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