Le bornage et la prescription acquisitive à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. Le bornage, instrument de délimitation sans effet translatif de propriété
A. La nature juridique du bornage : une opération de fixation des limites
Le bornage constitue l’opération par laquelle les limites de propriétés contiguës sont matériellement fixées, soit à l’amiable, soit judiciairement sur le fondement de l’article 646 du code civil. Cette disposition, dont l’ancienneté ne doit pas masquer l’actualité contentieuse persistante, énonce que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, le bornage se faisant à frais communs. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des années 2025 et 2026, rendu plusieurs décisions qui précisent avec une acuité renouvelée la portée juridique de cette opération, dont la fonction se limite à la seule fixation de la ligne divisoire entre fonds contigus. Par un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation a ainsi solennellement rappelé qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). Cette formule, qui puise sa source dans le caractère exclusivement déclaratif du bornage, rappelle que la délimitation matérielle opérée par le géomètre-expert ne saurait avoir pour effet de modifier les droits de propriété tels qu’ils résultent des titres respectifs des parties.
La distinction est d’importance pratique considérable. En l’espèce, un propriétaire avait édifié une clôture avec fondations en limite du fonds voisin en se fondant sur un procès-verbal de bornage établi en 2015. La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté la demande de démolition de l’empiétement en retenant que les limites divisoires entre les parcelles, définies par le géomètre-expert, avaient été matérialisées par la pose de bornes et que la clôture respectait cette implantation. La Cour de cassation censure ce raisonnement au double motif, d’une part, que le bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus et, d’autre part, que le titre de propriété du demandeur précisait expressément que l’immeuble vendu n’avait pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert, ce que la cour d’appel avait dénaturé en affirmant le contraire. Par ailleurs, la Cour rappelle que le droit de propriété, consacré par l’article 544 du code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, ne saurait être remis en cause par une opération technique qui n’a pour objet que de matérialiser ce qui existe déjà dans les titres.
La jurisprudence antérieure avait déjà posé les jalons de cette solution en énonçant que les procès-verbaux de bornage amiable n’ont qu’une valeur de simple renseignement et ne peuvent prévaloir sur les titres de propriété lorsqu’ils les contredisent. L’arrêt du 9 avril 2026 s’inscrit dans cette ligne jurisprudentielle constante tout en lui conférant une nouvelle vigueur, dans un contexte où la multiplication des opérations de bornage, notamment à l’occasion de divisions parcellaires ou de ventes, expose les propriétaires à des contestations sur l’étendue réelle de leurs droits. Dès lors, le praticien doit impérativement inviter ses clients à ne pas confondre l’opération technique de bornage, qui fixe la ligne séparative, avec la reconnaissance juridique d’un droit de propriété, qui ne peut procéder que d’un titre translatif ou d’une prescription acquisitive régulièrement accomplie.
B. La portée probatoire du procès-verbal de bornage face aux titres de propriété
La question de l’articulation entre le procès-verbal de bornage et les titres de propriété des parties constitue l’un des points de tension les plus récurrents du contentieux immobilier. Le bornage amiable, matérialisé par un procès-verbal signé des propriétaires contigus, produit entre les parties les effets d’une convention, en ce sens que les signataires ne peuvent plus remettre en cause la ligne divisoire ainsi arrêtée, sauf à invoquer une erreur ayant vicié leur consentement ou à démontrer que le bornage est en contradiction manifeste avec les titres. En revanche, le procès-verbal de bornage ne lie pas les tiers et ne constitue pas, à lui seul, un mode de preuve de la propriété opposable erga omnes. En conséquence, le propriétaire qui entend se prévaloir de la propriété d’une fraction de parcelle située au-delà de la limite fixée par un bornage antérieur doit établir son droit par d’autres moyens, au premier rang desquels figurent les titres et, à défaut, la possession trentenaire.
L’enseignement majeur de la décision du 9 avril 2026 réside dans le rappel, par la Cour de cassation, de l’obligation pour les juges du fond de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis. En l’espèce, l’acte de vente mentionnait expressément que l’immeuble n’avait pas fait l’objet d’un plan établi par un géomètre-expert, ce dont il résultait que le plan de bornage invoqué par la partie adverse ne pouvait être annexé à cet acte. La cour d’appel, en énonçant le contraire, a commis une dénaturation sanctionnée par la cassation. Par ailleurs, cette décision rappelle avec force que le procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété au sens de l’article 646 du code civil, lequel ne confère au bornage qu’un effet déclaratif de la limite séparative, sans jamais emporter transfert de propriété d’un fonds à l’autre. Or, la pratique révèle que de nombreux propriétaires, et parfois même les professionnels du droit, tendent à attribuer au bornage une portée qu’il n’a pas, en considérant que la ligne tracée par le géomètre-expert et matérialisée par des bornes vaut reconnaissance définitive de la propriété de chaque fonds jusqu’à cette ligne.
Cette confusion est d’autant plus préjudiciable que les opérations de bornage interviennent souvent dans un contexte de vente ou de division parcellaire, où les intérêts financiers en jeu sont considérables. La Cour de cassation, en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, invite ainsi les praticiens à une vigilance accrue : le bornage ne saurait tenir lieu de vérification des titres, et le propriétaire qui constate un empiétement sur son fonds, même postérieurement à un bornage, conserve le droit d’en demander la cessation, sous réserve des règles de la prescription acquisitive qui pourraient être invoquées par l’auteur de l’empiétement. À cet égard, le contentieux de l’empiétement et celui de la prescription acquisitive se trouvent intimement liés, la seconde pouvant venir neutraliser l’action en démolition fondée sur le premier, ainsi que l’illustre la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
II. La prescription acquisitive, mode originaire d’acquisition sous le contrôle renforcé de la Cour de cassation
A. Les conditions renouvelées de la possession utile à la prescription acquisitive
La prescription acquisitive, également dénommée usucapion, constitue un mode originaire d’acquisition de la propriété par l’effet d’une possession prolongée, ainsi que le prévoit l’article 2258 du code civil. Pour produire cet effet acquisitif, la possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, conformément aux exigences de l’article 2261 du code civil. La troisième chambre civile a, par deux arrêts remarqués du 5 mars 2026, précisé le contenu de ces conditions et, surtout, les obligations de motivation qui pèsent sur les juges du fond lorsqu’ils sont saisis d’une action en revendication fondée sur l’usucapion. Dans la première espèce, la Cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui, pour rejeter l’action en revendication d’une propriétaire invoquant la prescription acquisitive trentenaire d’une bande de terrain plantée d’une haie de lauriers, avait retenu que la possession n’était plus paisible depuis des constats d’huissier réalisés en 2015 et qu’un litige existait depuis cette date (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.912).
La motivation de la Cour est particulièrement éclairante quant à la notion de possession paisible. Elle énonce qu’il « est jugé que viole l’article 2229, devenu 2261, du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter une action en revendication fondée sur l’usucapion trentenaire, retient l’absence de possession paisible, sans constater que le demandeur avait conservé la possession des terres qu’il revendiquait au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales ». En d’autres termes, la simple réclamation d’un voisin, fût-elle formalisée par un constat d’huissier ou l’introduction d’une action en justice, ne suffit pas à priver la possession de son caractère paisible. Il faut, pour que la possession cesse d’être utile à la prescription, que le possesseur ait recouru à des violences matérielles ou morales pour conserver la maîtrise de la chose. Cette solution, qui trouve son fondement dans la jurisprudence ancienne de la Cour de cassation (3e Civ., 15 février 1995, pourvoi n° 93-14.143, Bull. 1995, III, n° 53), est ici réaffirmée avec une netteté particulière qui contraste avec la tendance de certaines juridictions du fond à déduire hâtivement l’absence de possession paisible de la seule existence d’une contestation. Par ailleurs, cette exigence jurisprudentielle s’articule avec l’article 2258 du code civil qui définit la possession comme la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou l’exerce en notre nom, définition qui fonde la possibilité pour un nu-propriétaire de prescrire par l’intermédiaire de l’usufruitier comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt du 21 mai 2026.
La seconde espèce jugée le même jour par la troisième chambre civile concerne la prescription de l’action en responsabilité exercée par le propriétaire d’un fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant, tendant à ce que ce dernier supporte les travaux rendus nécessaires par son fait à l’exercice de la servitude (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, Publié au Bulletin). La Cour y procède à une distinction cardinale entre les actions réelles immobilières, soumises à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil, et les actions personnelles ou mobilières, soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du même code. Elle énonce ainsi que « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans ». Cette solution, qui repose sur le principe selon lequel le propriétaire du fonds servant n’est tenu que d’une obligation passive de ne pas entraver l’exercice de la servitude et que sa responsabilité, lorsqu’elle est engagée par son fait, relève du droit commun, est lourde de conséquences pratiques pour les praticiens. Elle impose en effet au titulaire de la servitude d’agir dans les cinq ans de la connaissance des faits dommageables, à peine de forclusion, alors même que son droit de servitude, en tant que droit réel immobilier, demeure imprescriptible ou soumis à la prescription trentenaire.
B. Les causes d’interruption de la prescription et la valeur juridique de l’acte de notoriété acquisitive
Le régime des causes d’interruption de la prescription acquisitive a fait l’objet d’un important rappel par la troisième chambre civile dans son arrêt du 5 mars 2026 précité. La Cour y énonce que « l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée », faisant ainsi application à la prescription acquisitive des dispositions de l’article 2243 du code civil, lequel est inséré dans le chapitre III du titre XX du livre III du code civil et se trouve applicable à l’usucapion en vertu du renvoi opéré par l’article 2259 du même code. Par conséquent, l’assignation en référé qui a été définitivement rejetée ne produit pas d’effet interruptif de prescription, de sorte que la possession qui s’est poursuivie pendant toute la durée de la procédure peut être prise en compte pour le calcul du délai de la prescription acquisitive. Cette solution, qui corrige une erreur de droit commise par la cour d’appel de Rennes, est particulièrement protectrice du possesseur en ce qu’elle neutralise l’effet interruptif des actions en justice mal fondées qui auraient pu, sans cette règle, entraver indéfiniment l’acquisition de la propriété par usucapion.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 21 mai 2026, publié au Bulletin, apporte une précision décisive sur la valeur juridique de l’acte de notoriété acquisitive (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 23-23.911, Publié au Bulletin). La Cour y énonce, par un attendu de principe, que « la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante », ce qui signifie que l’acte de notoriété, bien que dépourvu de force probante lorsqu’il est contredit par d’autres éléments, n’en demeure pas moins valable en la forme tant qu’il a été établi par un notaire dans les conditions requises par les articles 1317 et suivants du code civil. En l’espèce, la cour d’appel de Fort-de-France avait prononcé la nullité de l’acte de notoriété acquisitive au motif que les témoignages qu’il contenait étaient contredits par les constatations d’un géomètre-expert et que la possession alléguée avait été troublée. La Cour de cassation censure cette décision en rappelant que les motifs tirés de l’absence de valeur probante du contenu de l’acte ne sauraient fonder son annulation, laquelle ne peut résulter que d’un vice de forme affectant les conditions de son établissement.
Cette distinction entre la nullité de l’acte et son absence de force probante est essentielle dans la pratique notariale et judiciaire. L’acte de notoriété acquisitive, dressé par un notaire sur la foi de témoignages recueillis auprès de personnes attestant de la possession prolongée du requérant, constitue un outil probatoire précieux, notamment dans les départements d’outre-mer où les chaînes de titres sont souvent incomplètes. Or, la décision de la Cour de cassation préserve l’utilité de cet instrument en empêchant que son annulation ne soit prononcée pour des motifs tenant au fond du droit, c’est-à-dire à l’existence ou à l’absence de la possession alléguée. En conséquence, le juge ne peut annuler l’acte sur le seul fondement de l’inexactitude matérielle de son contenu mais doit, lorsque cet acte est contredit, lui dénier toute valeur probante et statuer sur le fondement des autres éléments de preuve produits par les parties, parmi lesquels les titres de propriété, les témoignages directs et les constatations de l’expert judiciaire le cas échéant désigné. Par ailleurs, la possession par le nu-propriétaire a fait l’objet d’un rappel bienvenu par l’arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-21.014), dans lequel la troisième chambre civile énonce que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier, de sorte que la prescription acquisitive peut être invoquée par ce dernier sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’actes de possession accomplis personnellement (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.014).
Enfin, l’arrêt du 18 juin 2026 rendu par la troisième chambre civile illustre la vitalité de la prescription acquisitive dans un contexte de contentieux entre particuliers et personnes publiques (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-10.567). En l’espèce, une commune avait réalisé, depuis 1936, des travaux de captation d’une source et de construction d’ouvrages additionnels sur une parcelle privée, assurant l’alimentation en eau potable de ses habitants. La Cour de cassation valide l’analyse des juges du fond qui avaient retenu que la commune justifiait d’actes matériels de possession « au vu et su de tout un chacun sans contestation de quiconque », incluant le propriétaire du fonds qui avait lui-même reconnu dans un courrier et des conventions signées que la source appartenait à la commune. Cette décision témoigne de ce que la prescription acquisitive, loin d’être une institution désuète, demeure un mécanisme actif de régularisation des situations de fait anciennes, y compris lorsque le bénéficiaire en est une personne publique, et qu’elle constitue une voie de consolidation juridique des ouvrages d’intérêt général édifiés de longue date sur des fonds privés.
Conclusion
L’ensemble de ces décisions, rendues par la troisième chambre civile au cours des années 2025 et 2026, dessine les contours d’un droit immobilier en mouvement, où la sécurité juridique des transactions et la protection du droit de propriété sont constamment réaffirmées sans jamais céder aux facilités d’une approche purement technique de la délimitation des fonds. Le bornage demeure une opération déclarative dont la portée ne saurait excéder la simple fixation de la ligne séparative, tandis que la prescription acquisitive, soumise à des conditions rigoureuses dont la Cour de cassation contrôle scrupuleusement l’application par les juridictions du fond, continue d’offrir une voie de consolidation des situations possessoires anciennes, à la condition expresse que la possession invoquée soit exempte de toute violence matérielle ou morale. Par ailleurs, la distinction entre les actions réelles et personnelles, gouvernée par les articles 2224 et 2227 du code civil, ainsi que l’application du régime de l’interruption de la prescription à l’usucapion, imposent aux praticiens du droit immobilier une vigilance renforcée dans la conduite des contentieux de limites de propriété. La canon jurisprudentiel qui se dégage de ces arrêts témoigne d’une cohérence remarquable : le droit de propriété ne se présume pas, il se prouve par titre ou par possession qualifiée, et le bornage n’est que l’instrument technique de sa matérialisation topographique, jamais le fondement de son existence juridique.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’inscrit dans une dynamique de renforcement des garanties entourant le droit de propriété, dont l’article 544 du code civil énonce qu’il est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Les articles 2258 à 2272 du code civil, qui régissent la prescription acquisitive, forment avec les dispositions sur le bornage un corpus cohérent dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse, au service de la sécurité juridique et de la paix des relations de voisinage. La combinaison de ces règles permet ainsi d’articuler, dans un équilibre subtil, la protection du propriétaire légitime, la consolidation des situations possessoires anciennes et le règlement pacifique des conflits de limites, trois objectifs qui constituent le cœur de la mission du juge judiciaire en matière immobilière et auxquels la troisième chambre civile, par une jurisprudence constante et renouvelée, apporte une contribution déterminante à la lisibilité et à la prévisibilité du droit de la propriété immobilière.
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