DPE G en copropriété : un refus de travaux permet-il de relouer après le vote du Sénat ?
Le Sénat a adopté, le 8 juillet 2026, un projet de loi qui permettrait de remettre en location certains logements classés F ou G lorsqu’une rénovation se heurte à un obstacle réel. Pour les propriétaires de lots en copropriété, la question est immédiate : le refus par l’assemblée générale de voter une isolation, une toiture ou un chauffage collectif suffit-il à justifier la relocation d’un logement classé G ? La réponse est non à ce jour. Le vote du Sénat constitue une étape parlementaire. Il n’a pas, à lui seul, créé de dérogation opposable.
Au 17 juillet 2026, un logement classé G situé en métropole demeure non décent au regard de sa performance énergétique. Le copropriétaire bailleur doit prouver bien davantage qu’un désaccord informel du syndic : audit distinguant les travaux privatifs et communs, résolutions inscrites à l’ordre du jour, votes, procès-verbaux, devis, travaux privatifs accomplis et, selon le cas, autorisations administratives. Le locataire doit vérifier le DPE opposable, la date du bail et la réalité de l’obstacle invoqué. L’enjeu n’est donc pas seulement de savoir si une dérogation sera votée, mais quelles diligences permettront réellement de l’invoquer et quels recours subsisteront.
I. DPE G en copropriété : le refus de travaux autorise-t-il une nouvelle location ?
A. Un procès-verbal d’assemblée générale suffit-il à relouer un logement DPE G ?
Le point de départ reste le droit en vigueur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent « répondant à un niveau de performance minimal ». Le même article fixe le calendrier métropolitain : depuis le 1er janvier 2025, le niveau d’un logement décent doit être compris entre les classes A et F. Le texte ajoute, mot pour mot, que « les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents ».
La conséquence est directe. En métropole, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction concerne la conclusion d’un nouveau bail, le renouvellement et la reconduction tacite lorsque le logement ne satisfait pas au critère de décence. Un bail déjà en cours ne disparaît toutefois pas automatiquement. Le locataire conserve son titre et peut demander la mise en conformité, une réduction du loyer ou sa suspension par le juge. Le bailleur ne peut donc pas présenter la non-décence comme un moyen de reprendre plus facilement le logement.
La Cour de cassation a récemment rappelé la force de cette protection. Dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juin 2026, elle énonce que le bailleur doit remettre un logement « répondant à un critère de performance énergétique minimale » et précise que le juge peut réduire ou suspendre le loyer jusqu’aux travaux. Elle juge surtout que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Un propriétaire informé de la classe G ne peut donc pas conclure un bail irrégulier, puis invoquer les travaux nécessaires pour obtenir le départ du locataire.
Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 ne change pas encore cette règle. Le texte débattu et adopté en première lecture prévoit un mécanisme permettant, dans certains cas, de relouer des passoires énergétiques contre un engagement de rénovation ou lorsqu’un obstacle objectif empêche d’atteindre immédiatement la classe exigée. Il doit encore poursuivre son parcours parlementaire. L’Assemblée nationale peut le modifier, le rejeter ou adopter une rédaction différente. Une commission mixte paritaire peut ensuite intervenir. Enfin, une promulgation et, pour certaines mesures, des textes d’application seront nécessaires.
Le propriétaire ne doit donc pas signer un bail en se fondant uniquement sur une annonce politique, un article de presse ou un amendement adopté. Avant toute remise en location, il doit contrôler la version en vigueur de la loi, la date d’effet d’un éventuel nouveau texte et les décrets requis. Une clause du bail indiquant que la loi « devrait changer » ne sécurise rien. La décence est d’ordre public : les parties ne peuvent pas convenir d’écarter le niveau énergétique minimal en échange d’un loyer réduit ou d’une promesse informelle de travaux.
La qualification énergétique repose sur le diagnostic opposable. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation classe les logements selon leur consommation d’énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre. Il définit la classe F comme « très peu performante » et la classe G comme « extrêmement peu performante ». Le bailleur doit vérifier la validité du DPE, son numéro ADEME, les caractéristiques réellement relevées et les éventuelles corrections résultant d’un changement réglementaire. Une estimation d’agence, un ancien DPE expiré ou un DPE collectif ne remplacent pas toujours le diagnostic individuel exigé pour le lot loué.
Lorsque le logement est déjà occupé, le locataire ne doit pas cesser seul de payer. Le caractère non décent n’autorise pas automatiquement une suspension unilatérale du loyer. Il faut mettre le bailleur en demeure, documenter le classement et, en l’absence d’accord, saisir le juge. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire peut demander la mise en conformité « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Il autorise le juge à déterminer les travaux, à fixer leur délai et à « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ».
La preuve doit être préparée avant le conflit. Le locataire conservera le bail, l’annonce, le DPE annexé, le numéro ADEME, les factures d’énergie, les relevés de température, les échanges relatifs aux travaux et toute demande de mise en conformité. Le propriétaire réunira le DPE complet, les devis, les audits, les décisions de copropriété, les demandes d’autorisation et les réponses des entreprises. Ce dossier déterminera si le litige porte sur un simple défaut documentaire, une erreur de classement, une non-décence établie ou une impossibilité technique de rénover.
B. Quelles règles restent applicables au bail et au loyer malgré le blocage de la copropriété ?
En métropole, la classe F reste comprise dans la plage de décence jusqu’au 31 décembre 2027. Un nouveau bail peut donc encore être conclu en juillet 2026 pour un logement classé F, sous réserve du respect des autres critères de décence, de sécurité et d’équipement. Cette possibilité ne doit pas être confondue avec une liberté complète. Le calendrier légal prévoit qu’à compter du 1er janvier 2028, le niveau d’un logement décent devra être compris entre A et E. Un bailleur qui signe en 2026 doit donc anticiper les travaux nécessaires avant cette échéance.
La classe F produit déjà un effet financier. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le bailleur ne peut donc pas appliquer l’IRL à un logement F ou G, même si le bail contient une clause de révision. Il ne peut pas davantage imposer une majoration liée à des travaux d’amélioration dans les conditions visées par cet article tant que le logement reste classé F ou G.
Cette interdiction ne dépend pas du futur projet de loi. Tant qu’une loi promulguée n’a pas modifié l’article 17-1, le gel demeure. Un courrier d’augmentation envoyé en juillet 2026 n’est pas régulier si le DPE applicable classe le logement F ou G. Le locataire peut contester le nouveau montant, demander le remboursement du trop-perçu dans le délai de prescription applicable et produire le DPE. Il doit néanmoins continuer à payer le loyer non contesté afin de ne pas créer artificiellement un impayé.
La jurisprudence distingue l’obligation de délivrer un logement décent des diligences tardives du bailleur. Dans un arrêt du 16 mai 2024, la Cour de cassation juge que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). Des travaux réalisés après la période litigieuse ne suffisent pas à effacer l’indécence antérieure ni le préjudice déjà subi. Cette solution invite le propriétaire à agir avant l’échéance de 2028, et non après une demande judiciaire du locataire.
La règle civile générale va dans le même sens. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à délivrer un logement décent, à entretenir la chose en état de servir à l’usage prévu et à assurer la jouissance paisible. Une clause par laquelle le locataire reconnaîtrait accepter une passoire thermique ou renoncer à tout recours ne neutralise pas ces obligations d’ordre public.
Le propriétaire d’un logement F doit établir un calendrier réaliste. Il lui faut vérifier les travaux privatifs possibles, solliciter des devis, rechercher les autorisations d’urbanisme, inscrire les travaux communs à l’ordre du jour de l’assemblée générale et conserver la preuve de chaque démarche. Il doit aussi mesurer la durée des études, les délais de vote et la disponibilité des entreprises. Attendre décembre 2027 pour saisir la copropriété rendra souvent impossible une mise en conformité avant le 1er janvier 2028.
Le locataire d’un logement F doit distinguer trois sujets. Premièrement, le bail demeure possible en 2026. Deuxièmement, l’augmentation annuelle est gelée. Troisièmement, la future échéance de 2028 peut justifier de demander dès maintenant le plan de travaux, sans autoriser pour autant la suspension spontanée du loyer. Si le logement présente en plus des infiltrations, une installation électrique dangereuse, un chauffage défaillant ou une ventilation insuffisante, ces désordres relèvent déjà des critères ordinaires de décence et peuvent être invoqués sans attendre 2028.
Les travaux eux-mêmes doivent respecter la jouissance du locataire. Une rénovation énergétique lourde ne permet pas au bailleur d’imposer sans précaution un chantier prolongé dans un logement occupé. La Cour de cassation a validé l’indemnisation de locataires exposés pendant plus de trois ans à des nuisances, infiltrations, poussières et réductions durables de leur espace de vie. Elle a retenu que « ces désordres prolongés avaient causé aux locataires un préjudice de jouissance anormal et d’une particulière gravité constitutif d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail » et admis une réduction de moitié du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-20.790). Un projet de rénovation doit donc préciser l’accès, la durée, les protections, les interruptions d’équipement et, si nécessaire, les modalités de relogement.
II. Refus de travaux DPE en copropriété : quelles preuves réunir et quels recours exercer ?
A. Quelles diligences du copropriétaire bailleur pourraient établir une impossibilité de rénover ?
Le texte adopté au Sénat répond à une difficulté réelle : certains propriétaires ne peuvent pas atteindre la classe exigée par de seuls travaux privatifs. L’isolation extérieure, la toiture, le chauffage collectif, la ventilation ou les menuiseries peuvent dépendre de la copropriété, d’une autorisation administrative ou de contraintes patrimoniales. Le projet cherche donc à permettre certaines relocations lorsque le bailleur s’engage dans une trajectoire de travaux ou démontre un blocage objectif.
Le mécanisme annoncé ne constitue pas une suppression générale du DPE. Il ne signifie pas que tout logement F ou G redeviendra librement louable. La version sénatoriale repose sur des conditions, des justificatifs et des délais. L’engagement de travaux doit être réel et documenté. Les situations d’impossibilité doivent être démontrées. Le futur texte peut encore préciser la nature du contrat de travaux, son calendrier, les sanctions en cas d’inexécution, les informations dues au locataire et l’articulation avec le gel des loyers.
Le droit actuel contient déjà une règle utile pour comprendre cette logique. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge ne peut ordonner certains travaux énergétiques lorsqu’un copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des résolutions relatives aux parties communes et malgré les travaux privatifs adaptés, il n’a pu atteindre le niveau minimal. Le texte vise aussi les contraintes architecturales ou patrimoniales. Cette limite concerne le pouvoir d’ordonner les travaux. Elle n’efface pas toutes les autres mesures : réduction du loyer, suspension, indemnisation ou constat de non-décence peuvent rester discutés selon les faits.
Le projet sénatorial irait plus loin en transformant certaines impossibilités ou certains engagements en conditions de relocation. Cette évolution impose une lecture prudente. Il faudra attendre la rédaction définitive pour savoir si une simple résolution rejetée par l’assemblée générale suffit, si le bailleur doit engager un recours contre la copropriété, quels travaux privatifs doivent avoir été accomplis et pendant combien de temps la dérogation peut être invoquée.
Une impossibilité ne se présume pas. Le propriétaire doit demander des devis techniquement précis, obtenir un audit qui distingue parties privatives et communes, faire inscrire les résolutions utiles à l’ordre du jour, voter en faveur des travaux et conserver le procès-verbal. Si une autorisation d’urbanisme ou de l’architecte des Bâtiments de France est nécessaire, la demande doit être formalisée. Un simple courriel du syndic indiquant que « la copropriété ne souhaite pas faire de travaux » sera rarement aussi probant qu’un dossier complet.
La Cour de cassation a déjà montré l’importance des diligences accomplies en copropriété. Dans une affaire relative à un arrêté de péril, elle relève que les copropriétaires avaient approuvé les travaux en assemblée générale, que les fonds avaient été appelés « au titre de travaux urgents » et que les sommes nécessaires avaient été réglées (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-14.218). Même si cette décision ne porte pas sur la future dérogation DPE, elle illustre le type de chronologie documentaire qui permet au juge d’apprécier la réalité des démarches plutôt qu’une impossibilité seulement alléguée.
Le locataire devra recevoir une information intelligible. Avant de signer, il doit connaître la classe énergétique, la consommation estimée, le fondement exact de la relocation et les travaux promis. Il pourra demander le DPE complet, le calendrier, les devis, la résolution de copropriété et la clause décrivant les engagements du bailleur. Une formule vague selon laquelle des travaux seront réalisés « ultérieurement » ne permet ni de mesurer la gêne future ni de vérifier la conformité au texte qui sera finalement promulgué.
Le bail devra être relu à la date de signature. Si la réforme entre en vigueur, les modèles diffusés avant sa promulgation risquent d’être incomplets. Il faudra vérifier les mentions obligatoires, les annexes, la durée de l’engagement de travaux, les conséquences d’un retard et le maintien éventuel du gel du loyer. Pour un logement parisien, le loyer de référence majoré et le régime du complément de loyer resteront par ailleurs des contrôles distincts. Une dérogation énergétique ne permet pas de dépasser l’encadrement local des loyers.
Le projet comporte aussi un volet lié au confort d’été, particulièrement sensible après les épisodes de canicule. L’amélioration énergétique ne se résume pas au chauffage hivernal. Protections solaires, ventilation, isolation de toiture et équipements adaptés peuvent devenir des éléments structurants du plan de rénovation. Ces travaux doivent toutefois respecter le règlement de copropriété, l’aspect extérieur de l’immeuble et les autorisations requises. Une climatisation posée sans accord peut créer un second contentieux sans résoudre le premier.
La prudence commande enfin de ne pas promettre une issue certaine. Le texte peut évoluer à l’Assemblée nationale. Les conditions votées au Sénat peuvent être resserrées, supprimées ou complétées. Toute décision de mise en location prise avant la promulgation doit donc respecter le droit actuel. Le propriétaire peut préparer les audits, devis et résolutions dès maintenant. Il ne peut pas anticiper juridiquement une dérogation qui n’existe pas encore.
B. Bailleur ou locataire : comment constituer le dossier avant une relocation ou un procès ?
Pour le propriétaire, la première étape consiste à auditer le dossier, pas seulement le logement. Il faut vérifier la date et la validité du DPE, contrôler son enregistrement, identifier la classe actuelle et rechercher si une correction réglementaire peut modifier l’étiquette. Il faut ensuite distinguer les travaux privatifs, les travaux communs, les autorisations administratives et les contraintes patrimoniales. Ce diagnostic juridique et technique détermine si le bien peut être loué aujourd’hui, s’il doit rester vacant ou si une future dérogation pourrait être invoquée.
Le dossier de preuve devrait contenir le DPE et son numéro ADEME, l’audit énergétique, les plans, les devis datés, les demandes adressées au syndic, l’inscription à l’ordre du jour, les convocations, les procès-verbaux, les appels de fonds, les refus administratifs et les contrats conclus avec les entreprises. Chaque document doit être conservé dans sa version complète. Les captures d’écran isolées et les conversations téléphoniques non confirmées sont fragiles lorsqu’il faut prouver des diligences sur plusieurs années.
Avant de publier une annonce, le propriétaire doit faire trancher trois questions. Le bien répond-il au niveau minimal applicable à la date du bail ? Le loyer demandé respecte-t-il le gel propre aux classes F et G ainsi que, le cas échéant, l’encadrement parisien ? Les travaux annoncés sont-ils compatibles avec l’occupation du logement ? Une réponse négative impose de différer la mise en location ou de revoir le projet. Le risque ne se limite pas à une sanction administrative : restitution de loyers, réduction judiciaire, dommages et intérêts et frais de procédure peuvent s’ajouter.
Pour le locataire, la première vérification porte sur le document annexé au bail. Il faut comparer l’adresse, le lot, la surface, le système de chauffage, la date du diagnostic et le numéro ADEME. Un diagnostic établi pour l’immeuble entier ou pour un autre appartement ne suffit pas nécessairement. En cas de doute, le locataire peut demander la version intégrale et contrôler les informations publiques associées au numéro. Il conservera également l’annonce, car elle peut contenir une classe ou une estimation différente de celle finalement annexée.
Si le logement est classé G et qu’un nouveau bail a été conclu sous l’empire des règles actuelles, le locataire peut adresser une mise en demeure de mise en conformité. Le courrier décrira la classe, la date du bail, les autres désordres et les mesures demandées. À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n’est pas un préalable obligatoire au juge, mais elle peut favoriser un accord sur les travaux, le calendrier et le loyer.
Le juge des contentieux de la protection peut déterminer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation. Le locataire doit demander une mesure proportionnée et fournir les preuves du préjudice. Des factures d’énergie élevées ne démontrent pas seules l’indécence, mais elles peuvent compléter un DPE, des relevés de température, des constats d’humidité et des rapports techniques. Le montant réclamé doit être justifié par la durée, l’intensité des troubles et les dépenses réellement supportées.
Le propriétaire ne doit pas répondre par un congé destiné à libérer le logement pour travaux lorsque l’indécence était connue dès la signature. L’arrêt du 4 juin 2026 ferme précisément cette voie. Il ne doit pas davantage exercer de pression pour obtenir un départ amiable sans information complète. Une convention de résiliation peut être négociée, notamment si les travaux rendent l’occupation impossible, mais le consentement du locataire doit être libre et les conditions de départ, de restitution du dépôt, de relogement et d’indemnisation doivent être écrites.
À Paris et en Île-de-France, la stratégie dépend aussi du type d’immeuble. Les copropriétés anciennes cumulent souvent contraintes patrimoniales, petites surfaces et chauffage collectif. Le propriétaire doit coordonner l’audit du lot avec le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux. Il doit identifier la juridiction compétente en fonction de l’adresse et du montant des demandes. Le locataire peut solliciter l’ADIL pour un premier examen, puis un avocat lorsque le litige combine non-décence, loyer excessif, travaux de copropriété et préjudice de jouissance.
Une négociation utile distingue le passé et l’avenir. Le passé concerne les hausses de loyer appliquées malgré une classe F ou G, les périodes de non-décence et les troubles déjà subis. L’avenir concerne le calendrier des travaux, l’accès au logement, la réduction temporaire du loyer et la situation pendant le chantier. Mélanger ces sujets dans une promesse générale crée des désaccords. Un protocole doit chiffrer chaque poste, fixer les dates, prévoir les justificatifs et indiquer ce qui se passe si l’entreprise ou la copropriété retarde le chantier.
La publication de la future loi devra déclencher une seconde vérification. Il faudra contrôler sa date d’entrée en vigueur, les éventuelles dispositions transitoires et les décrets. Les baux signés avant cette date resteront appréciés selon les règles applicables au moment des faits, sauf disposition contraire. Une réforme ne régularise pas nécessairement rétroactivement une mise en location qui était interdite lors de la signature.
Le propriétaire qui souhaite anticiper peut engager dès maintenant les démarches techniques et collectives sans relouer le logement G. Le locataire peut demander les pièces et formaliser ses droits sans attendre l’issue du Parlement. Dans les deux cas, l’action utile repose sur des documents datés. Le débat politique évolue rapidement ; le dossier de preuve, lui, doit permettre de reconstituer exactement la classe du logement, la règle applicable et les diligences accomplies à chaque étape.
Conclusion
Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 ne transforme pas un refus de travaux en copropriété en autorisation immédiate de relouer un logement classé G. Au 17 juillet 2026, cette classe demeure exclue de la décence énergétique en métropole. Le projet de loi pourrait ouvrir une dérogation fondée sur une impossibilité objective, mais son contenu dépend encore du parcours parlementaire et des textes d’application. Une résolution rejetée ne suffira pas nécessairement : la chronologie des démarches, les travaux privatifs possibles et la précision des justificatifs seront déterminants.
Le propriétaire doit donc préparer, sans anticiper la loi : DPE valide, audit, devis, résolutions de copropriété, autorisations et calendrier. Le locataire doit vérifier le diagnostic, le gel du loyer, les travaux annoncés et les recours ouverts par les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ni une promesse de réforme ni une clause du bail ne remplacent le respect du droit en vigueur. Avant une relocation, une mise en demeure ou une saisine du juge, la chronologie des textes et des preuves doit être contrôlée à la date exacte des faits.
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