Une affaire rendue publique à la mi-juillet 2026 dans le Val-de-Marne rappelle une réalité souvent mal comprise : un locataire en impayé peut rester débiteur, tandis que le bailleur peut être condamné à exécuter des travaux et voir sa créance réduite. Dans cette affaire, la dette alléguée a été ramenée de 16 000 à 8 000 euros, l’indemnité d’occupation a été abaissée et des travaux de mise en conformité ont été ordonnés. Le résultat ne signifie pourtant pas qu’un locataire peut cesser librement de payer dès l’apparition d’humidité, de moisissures ou d’une installation dangereuse.
Le droit distingue trois situations. La non-décence permet de demander la mise en conformité, une réduction judiciaire du loyer et une indemnisation. L’inhabitabilité totale peut, dans des circonstances étroitement contrôlées, fonder une exception d’inexécution. Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité produit enfin des effets légaux précis sur l’exigibilité du loyer. Confondre ces régimes expose le locataire à la résiliation du bail et le bailleur à perdre une partie de sa créance.
La question utile est donc moins de savoir qui a « raison » que de déterminer quelles sommes restent dues, quelles preuves doivent être réunies et quelles demandes peuvent être présentées au juge des contentieux de la protection.
I. Logement indécent et loyer impayé : le locataire peut-il arrêter de payer ?
A. Quand un logement est-il juridiquement non décent ou inhabitable ?
La décence n’est pas une appréciation subjective du confort. Elle résulte de critères légaux relatifs à la sécurité physique, à la santé, aux équipements, aux nuisibles et à la performance énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », puis de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu.
Une installation électrique dangereuse, une installation de gaz non sécurisée, l’absence de ventilation, des infiltrations persistantes, des fenêtres qui ne ferment plus ou des moisissures étendues peuvent caractériser un manquement. Un seul défaut n’entraîne toutefois pas automatiquement l’inhabitabilité. Le juge examine sa nature, son intensité, sa durée, ses conséquences et les démarches accomplies par chaque partie.
Cette distinction commande tout le contentieux. Un logement peut être non décent tout en restant habitable. Le locataire dispose alors de recours contre le bailleur, mais son obligation de payer ne disparaît pas par sa seule décision. À l’inverse, un logement totalement inutilisable en raison d’un sinistre, d’un danger immédiat ou de désordres cumulés peut rendre l’obligation du bailleur inexécutée à un degré tel que le paiement du loyer ne peut plus être exigé dans les mêmes conditions.
La Cour de cassation applique une appréciation concrète. Dans un arrêt du 28 juin 2018, elle a jugé : « Mais attendu qu’ayant retenu que, si le logement présentait des désordres affectant l’installation électrique et des problèmes d’humidité et d’infiltrations, M. et Mme Y… ne démontraient pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils s’étaient maintenus jusqu’en juin 2014, la cour d’appel en a souverainement déduit, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246).
La présence d’humidité et d’anomalies électriques ne suffit donc pas si les occupants continuent à utiliser les lieux et n’établissent pas une impossibilité totale. La durée d’occupation ne constitue pas une preuve absolue de décence, mais elle peut contredire l’affirmation selon laquelle le logement était inhabitable pendant toute la période d’impayé.
Un arrêt du 28 mars 2019 confirme l’importance de la chronologie et de la mise en demeure. La Cour énonce : « Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, lors de l’entrée dans les lieux, le logement était pour partie neuf et pour partie en bon état, qu’un constat du 4 mai 2011 mentionnait des désordres minimes relevant des réparations locatives et que la bailleresse n’avait pas été mise en demeure de remédier à des désordres liés au caractère non décent du logement et ayant souverainement retenu que la preuve de l’impossibilité d’habiter les lieux avant le 19 mai 2011 n’était pas établie, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les locataires n’étaient pas fondés à suspendre le paiement des loyers avant cette date et que la clause résolutoire avait produit ses effets le 25 juillet 2011, peu important l’adoption par le préfet, le 16 novembre 2011, d’un arrêté déclarant l’immeuble insalubre » (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 15-17.260).
La date du constat administratif ne neutralise pas nécessairement les échéances antérieures. Le locataire doit relier chaque période d’impayé à la situation juridique et matérielle du logement pendant cette même période. Un rapport établi tardivement ne prouve pas, à lui seul, que tous les loyers précédents étaient indus.
Le dossier probatoire doit commencer avant l’audience. Les photographies doivent être datées et situées. Les échanges avec le bailleur doivent décrire les désordres, leur apparition et les interventions demandées. Les certificats médicaux ne suffisent pas à établir la cause du trouble, mais ils peuvent compléter un constat technique. Le rapport d’un opérateur mandaté par l’ADIL, un procès-verbal de commissaire de justice, le rapport du service communal d’hygiène et de santé, un diagnostic électrique ou gaz et les arrêtés administratifs ont une portée plus objective.
À Paris et en Île-de-France, les interlocuteurs varient selon la commune. Le locataire peut saisir le service communal d’hygiène et de santé lorsqu’il existe, signaler la situation sur Signal Logement, contacter l’ADIL compétente et mettre formellement le bailleur en demeure. À Paris, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris connaît des demandes relatives au bail d’habitation. Dans les autres départements franciliens, la compétence dépend du lieu de situation du logement.
Le bailleur doit, pour sa part, conserver les devis, ordres d’intervention, courriels de prise de rendez-vous, refus d’accès éventuels et factures. L’obligation d’entretien ne disparaît pas en présence d’impayés. Une procédure d’expulsion ne dispense pas de traiter un danger électrique, une fuite active ou une ventilation défaillante.
B. Le locataire peut-il suspendre seul le loyer en invoquant l’indécence ?
Le principe reste le paiement. L’article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’indécence ouvre des actions contre le bailleur ; elle n’autorise pas automatiquement une retenue unilatérale.
L’exception d’inexécution est prévue par l’article 1219 du Code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » En matière locative, cette gravité fait l’objet d’un contrôle exigeant, car l’arrêt du paiement peut déclencher la clause résolutoire.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a résumé ce contrôle dans un arrêt récent : « Il reste qu’il est admis que l’inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre » (CA Aix-en-Provence, 9 avril 2026, n° 25/07602).
La cour d’appel de Douai retient la même exigence : « Il est constant que pour que l’exception d’inexécution soit admise, il faut que l’inexécution du bailleur présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant suspendre le paiement des loyers que si le logement loué s’avère totalement inhabitable » (CA Douai, 21 mai 2026, n° 24/00809).
La formulation est stricte. Elle interdit de transformer tout désordre en autorisation de ne plus payer. Un chauffage défaillant pendant quelques jours, une infiltration localisée ou des travaux tardifs peuvent fonder une demande d’exécution, de réduction ou de dommages-intérêts. Ils ne rendent pas forcément la totalité du logement inutilisable.
La cour d’appel de Paris a jugé le 26 mars 2026 : « L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux » (CA Paris, 26 mars 2026, n° 25/00141). La décision rappelle aussi que celui qui invoque l’exception doit prouver l’inexécution adverse. Les messages généraux, les photographies non datées et les attestations imprécises exposent à un rejet.
La cour d’appel de Grenoble a également retenu : « En matière de bail d’habitation, la Cour de cassation juge de manière constante que l’exception d’inexécution permettant au locataire de suspendre le paiement des loyers ne peut être admise que si les locataires démontrent l’impossibilité d’habiter les lieux » (CA Grenoble, 21 avril 2026, n° 25/01633).
Dans cette dernière affaire, l’arrêté préfectoral imposait des travaux de sécurité, mais ne constatait pas l’inhabitabilité. La cour a distingué la dette antérieure à l’arrêté et la période à compter de laquelle la loi faisait cesser l’exigibilité du loyer. Cette méthode chronologique doit être reproduite dans chaque dossier.
Une exception importante concerne en effet les mesures de police de l’habitat. L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, pour les locaux visés par certains arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois suivant la mainlevée. Le locataire ne décide pas de cette suspension : elle résulte d’un acte administratif déterminé et produit effet aux dates fixées par le texte.
Il faut lire l’arrêté. Une mise en demeure de réaliser des travaux, un rapport d’inspection, un arrêté de danger imminent et un arrêté de traitement de l’insalubrité ne produisent pas nécessairement les mêmes effets. La date de notification ou d’affichage doit être prouvée. Un arrêté visant un autre appartement de l’immeuble ne dispense pas automatiquement le locataire de son propre loyer.
La conservation des aides au logement constitue une autre situation distincte. La Cour de cassation juge : « Ainsi, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267).
Le locataire continue alors à payer la part restant à sa charge. La somme conservée par la caisse ne devient pas une dette locative ordinaire imputable au locataire. Le bailleur doit corriger son décompte avant d’engager une procédure, sous peine de réclamer un montant supérieur à celui juridiquement exigible.
La bonne foi contractuelle limite aussi les demandes du bailleur. La Cour de cassation affirme : « Le juge peut refuser de faire produire effet à une clause contractuelle mise en oeuvre de mauvaise foi » (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-15.094). L’affaire concernait une garantie de loyers mise en œuvre alors que le logement faisait l’objet d’un arrêté de péril non levé. La sanction dépend du fondement invoqué et ne supprime pas indistinctement toutes les obligations nées du bail.
En pratique, le locataire qui n’est pas couvert par une mesure légale de suspension doit éviter l’arrêt unilatéral. Il peut demander au juge une réduction ou une suspension, solliciter une consignation autorisée et réclamer des travaux. Le bailleur doit vérifier le décompte, distinguer loyers, charges et aides conservées, puis traiter les désordres sans attendre l’issue de l’expulsion.
II. Expulsion, travaux et réduction du loyer : quelles demandes présenter au juge ?
A. Comment le juge traite-t-il ensemble la dette locative et les manquements du bailleur ?
Le contentieux ne se résume pas à un choix entre expulsion et travaux. Le juge peut constater une dette, suspendre les effets de la clause résolutoire, accorder des délais, ordonner des travaux, réduire le loyer, fixer une indemnité d’occupation différente et indemniser un préjudice de jouissance. Chaque décision répond à des conditions et à une période précises.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise l’action en mise en conformité. Le locataire demande d’abord au propriétaire de remédier aux désordres. À défaut d’accord ou de réponse pendant deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette saisine soit un préalable obligatoire au juge. Le texte autorise le juge à déterminer les travaux et leur délai d’exécution. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution.
La demande doit être précise. Il ne suffit pas de solliciter « la mise aux normes ». Le locataire peut demander la sécurisation de l’installation électrique, la réparation de l’évacuation des eaux usées, le remplacement des menuiseries défectueuses, la création d’une ventilation conforme ou le traitement de la cause des moisissures. Un délai et, si nécessaire, une astreinte doivent être discutés.
Le bailleur peut contester l’origine des désordres, leur gravité ou les travaux réclamés. Il peut produire une recherche de fuite, une attestation d’entretien de la ventilation, un diagnostic, des preuves de rendez-vous refusés ou un rapport établissant que certaines dégradations relèvent de l’entretien locatif. Cette défense ne doit pas nier des anomalies objectivement établies. Une position de refus global fragilise la procédure de recouvrement.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la clause résolutoire. Le commandement doit contenir les mentions légales et laisser six semaines pour payer. Le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette et le respect de l’obligation de délivrer un logement décent. Le décompte doit donc exclure les sommes non justifiées, les aides conservées par l’organisme payeur et les loyers légalement suspendus.
Le juge peut aussi accorder jusqu’à trois années de délais au locataire en situation de régler sa dette, sous réserve notamment de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Lorsque les conditions sont réunies, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais. Le plan proposé doit être réaliste au regard des ressources, des charges et du montant de la dette.
Une dette de 8 000 euros ne se traite pas de la même manière selon que le locataire peut verser 250 ou 700 euros par mois en plus du loyer courant. Un échéancier théorique, qui ne couvre pas les nouvelles échéances, sera écarté. Les justificatifs de revenus, prestations, dépenses incompressibles, règlements récents et démarches de surendettement doivent être actualisés à la date de l’audience.
La réduction du loyer ou de l’indemnité d’occupation n’est pas une récompense du non-paiement. Elle répare ou neutralise, pour une période déterminée, la perte de valeur locative liée aux désordres. Le juge peut conserver une dette substantielle tout en sanctionnant le manquement du bailleur. L’affaire médiatisée en juillet 2026 l’illustre : la dette n’a pas disparu, mais son montant et l’indemnité future ont été adaptés pendant que des travaux étaient ordonnés.
Le bailleur qui achète un immeuble déjà occupé doit auditer les litiges en cours. La vente ne fait pas disparaître les demandes de mise en conformité attachées à la jouissance du logement. Avant l’acquisition, il faut examiner le bail, les impayés, les arrêtés, les signalements, les rapports techniques, les procédures et les échanges avec les occupants. Une décote du prix ne remplace pas un budget de travaux ni une stratégie contentieuse.
Le locataire doit, de son côté, laisser l’accès aux entreprises dans les conditions régulières. L’article 7 de la loi de 1989 lui impose de permettre l’accès pour les travaux nécessaires. Un refus répété et non justifié peut interrompre le lien de causalité reproché au bailleur, retarder la mise en conformité et réduire l’indemnisation.
Le jugement peut prévoir un contrôle par commissaire de justice ou expert. Ce contrôle doit porter sur l’exécution réelle, non sur la seule production de factures. Une peinture neuve ne traite pas la cause d’une infiltration. Une bouche d’aération posée sans débit suffisant ne garantit pas le renouvellement de l’air. Les travaux doivent répondre aux anomalies identifiées.
B. Quelles preuves et quelles actions engager avant l’audience d’expulsion ?
Le premier document à construire est une chronologie. Elle doit faire apparaître la date d’entrée, les premiers désordres, les signalements, les réponses du bailleur, les visites techniques, les arrêtés, le début des impayés, le commandement de payer, l’assignation et les règlements effectués. Cette chronologie permet de distinguer les périodes où le loyer était exigible de celles où une réduction, une conservation d’aide ou une suspension légale est invoquée.
Le deuxième document est un décompte contradictoire. Pour chaque mois, il faut inscrire le loyer, les charges, les aides versées ou conservées, les paiements reçus, les éventuelles suspensions et le solde. Les charges doivent être justifiées. Une erreur répétée sur les allocations ou une régularisation non documentée peut modifier la dette et la validité des poursuites.
Le troisième ensemble concerne les preuves techniques. L’état des lieux d’entrée permet de dater les défauts initiaux. Les photographies doivent être accompagnées d’un repère temporel. Les rapports de recherche de fuite, diagnostics gaz et électricité, mesures d’humidité, constats de ventilation, analyses de plomb ou rapports de nuisibles doivent identifier la pièce, l’équipement et la cause probable. Un devis décrit une solution ; il ne prouve pas toujours le désordre. Un procès-verbal de commissaire de justice prouve ce qui a été constaté, mais pas nécessairement la cause technique.
Les échanges écrits servent à prouver la connaissance du bailleur. Une lettre recommandée doit décrire chaque anomalie et demander une intervention identifiable. Les messages doivent rester factuels. Les appels téléphoniques peuvent être confirmés par courriel. Si le bailleur propose un rendez-vous, la réponse et les disponibilités doivent être conservées.
Le locataire peut saisir Signal Logement et l’ADIL, demander une visite du service communal d’hygiène et de santé, puis engager une conciliation ou une procédure. Il ne doit pas attendre l’assignation en expulsion pour constituer ses preuves. Les demandes reconventionnelles restent possibles, mais une démarche antérieure cohérente donne au juge une chronologie vérifiable.
Le bailleur confronté à des impayés doit faire délivrer un commandement conforme, signaler la situation lorsque la loi l’exige, saisir la CCAPEX selon son statut et notifier l’assignation au représentant de l’État. Parallèlement, il doit répondre aux signalements de non-décence. Les deux dossiers ne doivent pas être traités comme s’ils étaient étrangers.
À l’audience, le locataire peut demander le rejet ou la correction de la dette, la suspension de la clause résolutoire, des délais, des travaux, une réduction de loyer, la consignation judiciaire et l’indemnisation du préjudice de jouissance. Ces demandes doivent être chiffrées et fondées. Le bailleur peut demander le paiement du solde exact, l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et l’accès pour exécuter les travaux.
La stratégie dépend du degré de danger. En présence d’une installation de gaz non sécurisée, d’un risque électrique ou d’un plancher fragilisé, la sécurité prime. Les mesures conservatoires et le relogement doivent être examinés sans attendre. En présence de défauts moins immédiats, un calendrier de travaux, une réduction temporaire et un protocole d’apurement peuvent éviter une aggravation du litige.
À Paris et en Île-de-France, l’engorgement du parc locatif rend les conséquences d’une expulsion et d’une inhabitabilité particulièrement lourdes. Cet élément ne modifie pas les conditions légales, mais il renforce l’intérêt d’un dossier complet dès la première audience. Les parties doivent produire des propositions exécutables, non des positions de principe.
Le propriétaire doit vérifier si le logement relève d’une copropriété et si certains travaux touchent les parties communes. Il peut être nécessaire de déclarer un sinistre, mettre en cause le syndicat des copropriétaires, demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour ou solliciter une mesure d’expertise. Ces démarches n’effacent pas son obligation envers le locataire, mais elles permettent d’identifier les responsables et de financer les travaux.
Le locataire ne doit pas entreprendre seul des transformations lourdes sans accord. Il peut prendre les mesures urgentes nécessaires à la sécurité dans les limites du droit applicable, mais le remplacement d’une installation, la modification d’une ventilation ou des travaux structurels nécessitent un cadre écrit. Les factures, autorisations et raisons de l’urgence doivent être conservées.
Enfin, chaque partie doit anticiper la vérification après travaux. Le protocole ou le jugement peut prévoir les documents attendus, le professionnel chargé du contrôle, le délai de levée des réserves et les conséquences sur le loyer. Un accord précis réduit le risque d’un second contentieux sur la réalité de la mise en conformité.
Conclusion
Un logement indécent et des loyers impayés peuvent coexister. Le juge ne choisit pas nécessairement un seul responsable. Il peut constater une dette, refuser l’arrêt unilatéral des paiements, imposer des travaux, réduire le loyer ou l’indemnité d’occupation et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le locataire doit distinguer la non-décence, l’inhabitabilité totale, la conservation des aides et les effets d’un arrêté de police. Hors suspension légale ou décision judiciaire, cesser de payer reste dangereux. Le bailleur doit distinguer les mêmes périodes dans son décompte et traiter les désordres, même lorsqu’une procédure d’expulsion est engagée.
La méthode la plus sûre repose sur quatre éléments : une chronologie, un décompte mensuel, des preuves techniques objectives et des demandes judiciaires chiffrées. L’affaire médiatisée en juillet 2026 ne crée pas un droit général à ne plus payer. Elle montre qu’une procédure d’impayés peut se retourner partiellement contre le bailleur lorsque l’état du logement est documenté et que la créance réclamée ne tient pas compte des manquements constatés.
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