La solidarité locative des époux après divorce : persistance de l’obligation au paiement des loyers envers le bailleur et conditions de son extinction
I. La permanence du lien obligationnel du colocataire divorcé à l’égard du bailleur
A. La cotitularité légale du bail comme fondement de l’obligation solidaire entre époux
Le droit au bail du local servant effectivement à l’habitation des époux constitue l’un des piliers de la protection du logement de la famille en droit français. L’article 1751 du Code civil pose à cet égard un principe cardinal : ce droit est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, quand bien même le bail aurait été conclu avant le mariage par un seul d’entre eux. Cette règle, introduite par la loi du 4 août 1962, institue une cotitularité légale qui s’impose indépendamment de l’identité du signataire du contrat de bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a rappelé la portée dans un arrêt du 6 avril 2023, en jugeant que le droit au bail d’un local ayant servi à l’habitation des époux appartient à chacun d’eux, même lorsque le bail a été consenti en considération de la fonction professionnelle de l’un des conjoints. (Civ. 3e, 6 avril 2023, n° 21-17.888)
Cette cotitularité légale produit des effets qui dépassent le simple constat d’une titularité conjointe du bail. Elle emporte, en pratique, une obligation solidaire au paiement des loyers qui trouve sa source dans le contrat lui-même lorsque celui-ci stipule une clause de solidarité expresse. En l’absence d’une telle clause, la solidarité peut néanmoins résulter du jeu de l’article 220 du Code civil, qui prévoit que chacun des époux a le pouvoir de passer seul les contrats ayant pour objet l’entretien du ménage, toute dette ainsi contractée par l’un obligeant l’autre solidairement. Or, le paiement du loyer du logement familial constitue par essence une dépense d’entretien du ménage, de sorte que la solidarité légale entre époux se superpose fréquemment à la solidarité contractuelle stipulée dans le bail. La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 janvier 2024, a été amenée à se prononcer sur l’articulation entre ces deux sources de solidarité dans le contexte d’un divorce, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas répondu au moyen tiré de l’absence de caractère ménager de la dette d’occupation due après la résiliation du bail par l’époux demeuré seul dans les lieux. (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-10.525)
En conséquence, le dispositif protecteur institué par l’article 1751 du Code civil ne saurait être réduit à une simple faculté d’occupation : il engendre un véritable statut obligatoire qui lie chacun des époux au bailleur, et ce indépendamment des péripéties de la vie conjugale. La jurisprudence a d’ailleurs précisé que la séparation de fait des époux, voire l’autorisation judiciaire de résider séparément, ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune. (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.856, Publié au Bulletin, reprenant Civ. 3e, 27 mai 1998, n° 96-13.543, Bull. 1998, III, n° 109)
Dès lors, l’époux qui quitte le domicile conjugal en cours de procédure de divorce ne peut se prévaloir de ce seul départ pour s’exonérer de ses obligations locatives envers le bailleur. Le mécanisme de l’article 1751 instaure une permanence du lien obligationnel qui survit à la dislocation du couple, tant que les conditions légales de son extinction ne sont pas réunies.
B. L’inopposabilité du divorce au bailleur, tiers au contrat de location
Le principe de l’effet relatif du contrat, consacré par l’article 1199 du Code civil, constitue le second pilier sur lequel repose la persistance de l’obligation solidaire du colocataire divorcé. Aux termes de ce texte, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter. Il en résulte une conséquence fondamentale dans le contentieux du divorce locatif : le bailleur, qui n’est pas partie à la procédure de divorce, ne peut se voir opposer ni le jugement de divorce ni les accords conclus entre les ex-époux quant à la répartition de leurs obligations locatives.
La Cour d’appel de Paris a fait une application rigoureuse de ce principe dans un arrêt du 9 juin 2026, qui a connu un retentissement médiatique significatif. Dans cette affaire, un couple marié avait signé un bail d’habitation assorti d’une clause de solidarité expresse, prévoyant que les locataires étaient tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution de l’ensemble des obligations contractuelles. Des impayés de loyers et de charges ayant été constatés à hauteur de 9 598,37 euros, le bailleur avait assigné les deux époux en paiement. L’époux appelant soutenait que son divorce, prononcé antérieurement, le dispensait de toute obligation solidaire envers le bailleur, un accord étant intervenu avec son ancienne épouse sur la prise en charge des loyers. La Cour d’appel de Paris a rejeté cette argumentation, en relevant qu’aucune pièce ne démontrait que l’époux appelant avait délivré un congé régulier au bailleur, ni même qu’il avait informé ce dernier de son départ du logement ou de son divorce. Elle en a déduit que le divorce et l’accord intervenu entre les ex-époux étaient inopposables au bailleur, demeuré légitimement dans l’ignorance de la modification de la situation personnelle des locataires (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/05767).
Par ailleurs, l’article 262 du Code civil dispose que la convention ou le jugement de divorce n’est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, qu’à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies. (Article 262 du Code civil) Ce texte opère une distinction temporelle essentielle : entre le prononcé du divorce et la transcription des mentions marginales sur les actes d’état civil, un intervalle de latence subsiste durant lequel la situation matrimoniale demeure opposable erga omnes dans sa forme antérieure. La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 janvier 2024 précité, a pris soin de rappeler que « les époux sont solidairement tenus au paiement des sommes dues par la communauté jusqu’au jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies ». (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-10.525)
À cet égard, la superposition des articles 1199 et 262 du Code civil crée un double verrou protecteur pour le bailleur. D’une part, le contrat de bail lui est personnel et les conventions annexes entre colocataires lui sont inopposables par l’effet relatif du contrat. D’autre part, le divorce lui-même ne produit ses effets à l’égard des tiers que sous la condition suspensive de l’accomplissement des formalités de publicité à l’état civil. En conséquence, l’époux qui quitte le logement familial doit, pour se libérer de ses obligations locatives, accomplir un acte positif distinct de la seule procédure de divorce : la délivrance d’un congé régulier au bailleur, seul mécanisme juridiquement efficace à l’égard de ce dernier.
II. Les mécanismes juridiques d’extinction de la solidarité locative entre colocataires divorcés
A. L’exigence formelle du congé régulier délivré par le colocataire sortant
L’article 8-1, VI, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), a institué un dispositif légal de désolidarisation du colocataire sortant. Ce texte prévoit que la solidarité du colocataire sortant prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire, la solidarité prend fin à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. (Article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989)
Ce mécanisme légal institue un délai butoir au-delà duquel le colocataire sortant est libéré de ses obligations, même en l’absence de remplacement. Il convient toutefois de souligner que cette désolidarisation différée est subordonnée à une condition préalable impérative : la délivrance d’un congé régulier au bailleur. Or, en pratique, de nombreux époux divorcés omettent cette formalité, considérant à tort que le jugement de divorce ou le départ matériel des lieux suffit à les libérer de leurs obligations locatives.
La Cour de cassation a rappelé la rigueur de cette exigence formelle dans un arrêt du 3 juillet 2025, en application de l’article 1240 du Code civil. Dans cette espèce, une colocataire soutenait ne pas être redevable de l’indemnité d’occupation postérieure à son départ au motif qu’elle avait simultanément donné congé avec l’autre colocataire. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si l’autre colocataire n’était pas seul redevable du paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la libération des lieux, dès lors que les colocataires avaient simultanément donné congé, ce qui avait mis fin au bail à l’expiration du délai de préavis, et que le bail ne prévoyait de solidarité qu’en cas de congé par un colocataire et poursuite du bail avec l’autre. (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-16.723)
Par ailleurs, la jurisprudence établit que le simple départ matériel du logement ne saurait constituer un congé au sens juridique du terme. Le congé doit être délivré dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’absence de respect de ce formalisme rend le congé inopposable au bailleur et laisse subsister l’intégralité de l’obligation solidaire du colocataire sortant. La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 9 juin 2026, a précisément fondé sa décision sur la constatation que « le divorce et l’accord intervenu entre les ex-époux sont inopposables au bailleur » et que « tant que le bail n’a pas été modifié ou que le locataire sortant n’a pas donné congé dans les formes requises, la solidarité locative demeure » (CA Paris, 9 juin 2026, n° 24/05767).
Dès lors, le mécanisme de l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, loin de constituer une simple faculté pour le colocataire sortant, s’impose comme l’unique voie juridique lui permettant de se libérer de ses obligations envers le bailleur. L’époux divorcé qui néglige cette formalité demeure tenu solidairement des loyers et charges, nonobstant la dissolution de son mariage, et ce potentiellement pour une durée indéterminée tant qu’aucun congé n’a été régulièrement délivré.
B. La distinction entre solidarité contractuelle et solidarité légale dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une distinction fondamentale entre deux régimes de solidarité susceptibles de coexister dans le cadre d’un bail d’habitation conclu par des époux : la solidarité contractuelle, qui trouve sa source dans la clause de solidarité stipulée au contrat, et la solidarité légale, qui résulte de l’application de l’article 220 du Code civil relatif aux dettes ménagères.
La solidarité contractuelle présente un caractère inconditionnel à l’égard du bailleur. Elle s’impose aux colocataires tant que les conditions légales ou contractuelles de son extinction ne sont pas réunies. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que les conventions intervenues entre colocataires ou entre époux ne peuvent priver le bailleur du bénéfice de la clause de solidarité prévue au bail, dès lors qu’il n’est pas partie à ces accords. Cette solution, dégagée de longue date par la jurisprudence, conserve toute son actualité et trouve une application renouvelée dans le contexte de la rupture du couple.
En revanche, la solidarité légale de l’article 220 du Code civil obéit à un régime distinct. Elle ne s’applique qu’aux dettes présentant un caractère ménager et cesse, à l’égard des tiers, à compter du jour où les formalités de mention du divorce en marge des actes d’état civil ont été accomplies, conformément à l’article 262 du Code civil. Cette distinction a été au cœur du contentieux soumis à la Cour de cassation dans l’arrêt du 11 janvier 2024, dans lequel l’épouse divorcée contestait être solidairement tenue au paiement des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail, au motif que son ex-époux occupait seul les lieux depuis plusieurs années et que la dette née de cette occupation ne présentait pas un caractère ménager au sens de l’article 220 du Code civil. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui n’avait pas répondu à ce moyen déterminant, soulignant ainsi la nécessité de distinguer, au sein de l’obligation solidaire, ce qui relève de la solidarité contractuelle et ce qui ressort de la solidarité légale. (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-10.525)
En conséquence, la superposition des deux régimes de solidarité crée une situation juridique complexe pour les époux divorcés. Si la solidarité contractuelle demeure tant qu’aucun congé n’a été délivré au bailleur, la solidarité légale de l’article 220 du Code civil peut, quant à elle, cesser à la date de transcription du divorce sur les actes d’état civil, sous réserve que la dette en cause ne présente pas un caractère ménager rattachable à l’entretien du ménage commun. Cette distinction a des implications pratiques considérables, notamment en ce qui concerne les indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail : celles-ci, qui sanctionnent une occupation sans droit ni titre du seul époux demeuré dans les lieux, pourraient échapper à la solidarité légale dès lors qu’elles ne constituent pas une dépense d’entretien du ménage au sens de l’article 220 du Code civil.
Par ailleurs, l’article 1751 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, a étendu le bénéfice de la cotitularité légale aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors qu’ils en font la demande conjointement. Cette extension consolide la protection du logement commun, mais elle renforce corrélativement les obligations solidaires des partenaires à l’égard du bailleur en cas de rupture du pacte civil de solidarité. (Article 1751 du Code civil)
La troisième chambre civile veille avec une constance remarquable à la préservation de l’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux des colocataires. L’arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin, illustre cette préoccupation dans le contexte du décès de l’un des époux. La Cour de cassation y a jugé que le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du Code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre aux personnes remplissant les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents. Mais cette renonciation ne peut porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne saurait permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire. (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.856) Cette solution, qui consacre l’irrévocabilité du droit au bail sauf congé, confirme que le formalisme du congé constitue le point nodal de tout le droit de la solidarité locative, qu’il s’agisse de la situation du colocataire survivant ou de celle de l’époux divorcé.
À cet égard, la décision de la Cour d’appel de Paris du 9 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de cette ligne jurisprudentielle. En réaffirmant avec netteté que « le divorce ne met pas fin automatiquement à la solidarité locative », elle rappelle aux praticiens du droit immobilier comme aux justiciables que la rupture du lien matrimonial ne saurait, à elle seule, éteindre le lien obligationnel qui unit le colocataire divorcé à son bailleur.
En conséquence, les articles 1199 et 220 du Code civil s’articulent de manière à créer un maillage protecteur dont les effets s’apprécient différemment selon la nature de la dette en cause. (Article 1199 du Code civil, Article 220 du Code civil) L’époux divorcé qui souhaite se prémunir contre une condamnation solidaire doit non seulement délivrer un congé régulier, mais également veiller à ce que la transcription du divorce sur les actes d’état civil soit effectuée dans les meilleurs délais, cette formalité constituant le point de basculement entre l’ancien et le nouveau régime obligatoire à l’égard des tiers.
Or, cette solution, pour rigoureuse qu’elle soit, n’est pas dépourvue d’enjeux pratiques pour le cabinet d’avocats en droit immobilier qui accompagne les parties à un tel litige. La solidarité locative post-divorce constitue un risque financier majeur pour l’époux qui quitte le logement sans accomplir les diligences requises. La dette locative peut atteindre des montants significatifs, comme en témoigne la condamnation à hauteur de près de 10 000 euros prononcée par la Cour d’appel de Paris. Le bailleur, de son côté, dispose dans la clause de solidarité d’un outil de recouvrement efficace lui permettant de poursuivre indifféremment l’un ou l’autre des colocataires pour la totalité de la dette.
Conclusion
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 9 juin 2026, conjugué aux développements jurisprudentiels récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, confirme la vigueur du principe de solidarité locative dans le contexte de la rupture du lien matrimonial. Le divorce, événement de la vie privée des époux, demeure sans effet sur l’obligation solidaire qui les lie au bailleur, tiers au contrat de mariage comme au jugement de divorce. Seule la délivrance d’un congé régulier, dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permet au colocataire sortant de se libérer de ses obligations, selon les modalités temporelles définies par l’article 8-1, VI, de la même loi. La distinction entre solidarité contractuelle et solidarité légale des dettes ménagères, esquissée par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 2024 et précisée par l’arrêt du 3 juillet 2025, dessine les contours d’un régime juridique à deux niveaux dont la maîtrise constitue un enjeu essentiel pour le praticien du droit immobilier amené à conseiller les époux locataires comme les bailleurs confrontés aux impayés consécutifs à une séparation. À cet égard, la chronologie jurisprudentielle qui se déploie de l’arrêt fondateur du 6 avril 2023 à la décision de la Cour d’appel de Paris du 9 juin 2026 témoigne d’une remarquable cohérence dans la protection des droits du bailleur, sans pour autant méconnaître les garanties offertes au colocataire sortant par le mécanisme de désolidarisation différée de l’article 8-1, VI, de la loi de 1989.
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