L’administrateur provisoire de copropriété à l’épreuve de la jurisprudence de juillet 2026 : conditions de désignation et étendue des pouvoirs
I. La désignation de l’administrateur provisoire : un office judiciaire strictement délimité
A. Le moment de l’appréciation de la vacance du syndicat
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 9 juillet 2026, deux arrêts destinés à la publication au Bulletin qui précisent, avec une netteté remarquable, les conditions dans lesquelles le juge peut désigner un administrateur provisoire de copropriété et l’étendue des pouvoirs que ce dernier peut exercer. Le premier de ces arrêts, rendu sous le numéro de pourvoi 24-21.290, énonce que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête »
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B). Cette solution, qui n’avait jamais été formulée avec une telle précision par la Haute juridiction, constitue un apport doctrinal majeur dont les praticiens du droit de la copropriété doivent mesurer toute la portée.
L’article 47, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dispose que « dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 »
(Décret n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47, al. 1er). La Cour de cassation, en précisant le moment auquel doit s’apprécier la vacance du syndicat, met fin à une incertitude pratique qui pouvait donner lieu à des stratégies procédurales contradictoires de la part des copropriétaires. En l’espèce, une société civile immobilière avait saisi le président du tribunal judiciaire d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire le 20 juillet 2023, alors même qu’une assemblée générale des copropriétaires était convoquée pour le 12 août 2023, laquelle a effectivement désigné un syndic bénévole pour une durée de trois ans. La cour d’appel de Pau avait rétracté l’ordonnance de désignation, et la Cour de cassation approuve cette solution en énonçant que le juge doit se placer au jour où il statue le 15 septembre 2023 et non au jour de la requête le 20 juillet 2023.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil d’une conception objective de l’office du juge des requêtes, qui ne saurait faire droit à une demande de désignation d’un administrateur provisoire lorsque le syndicat s’est entre-temps doté d’un syndic conformément aux règles légales. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue quant au calendrier procédural et les copropriétaires diligents à anticiper les conséquences d’une convocation d’assemblée générale intervenant entre le dépôt de la requête et la décision du juge. Par ailleurs, la Cour de cassation profite de cet arrêt pour rappeler une règle de procédure civile de première importance relative à la recevabilité du pourvoi immédiat contre les décisions accueillant une fin de non-recevoir, en énonçant qu’« un jugement, rendu en dernier ressort, qui accueille une fin de non-recevoir portant sur un chef de demande parmi d’autres et qui déclare irrecevable cette demande dans son dispositif, met fin à l’instance sur ce point », ce qui ouvre la voie du pourvoi en cassation.
B. La primauté des décisions d’assemblée générale sur l’office du juge
Le corollaire immédiat de la règle dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans la reconnaissance de la force obligatoire des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires, tant que leur validité n’a pas été judiciairement remise en cause. La Cour de cassation énonce en effet que « les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée »
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B). Cette affirmation, qui peut paraître relever de l’évidence, revêt une portée singulière dans le contentieux de la copropriété en difficulté, où la tentation est grande pour certains copropriétaires de contourner la volonté collective en sollicitant du juge une mesure de gestion provisoire.
La Cour de cassation rappelle ainsi que l’assemblée générale du 12 août 2023 ayant élu un syndic bénévole pour une durée de trois ans, et cette désignation n’ayant fait l’objet d’aucune action en nullité, le syndicat était valablement pourvu d’un syndic lorsque le juge a statué sur la requête. En conséquence, la condition légale de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, tenant à ce que le syndicat soit « dépourvu de syndic », n’était pas remplie, et l’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire devait être rétractée. Cette solution consacre une hiérarchie claire entre les pouvoirs respectifs de l’assemblée générale et du juge des requêtes : ce dernier ne peut se substituer à la volonté collective des copropriétaires que dans les limites strictement définies par les textes.
L’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, dont la Cour de cassation rappelle également la teneur, prévoit que « le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d’un syndicat en cas de dissolution de celui-ci. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. » Cette disposition, invoquée à l’appui du second arrêt du même jour, traduit la même logique de subsidiarité de l’intervention judiciaire par rapport à la volonté des copropriétaires. L’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 est investi de pouvoirs exceptionnels, mais ceux-ci demeurent finalisés par la mission de liquidation qui lui est confiée et ne sauraient excéder les prérogatives que la loi attache à la personne morale qu’il administre.
II. Les pouvoirs de l’administrateur provisoire : une compétence cantonnée par l’objet du syndicat
A. Le principe du cantonnement aux missions légales du syndicat secondaire
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, sous le numéro de pourvoi 24-21.792, porte sur la délicate question de l’articulation entre le syndicat principal et les syndicats secondaires dans les ensembles immobiliers complexes. Il énonce avec une autorité particulière que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire »
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B).
Cette motivation, d’une densité remarquable, s’articule autour de l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que « le syndicat secondaire des copropriétaires a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété », et précise que « cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. » La Cour de cassation en déduit que, par principe, le syndicat secondaire ne dispose pas de la qualité pour agir en recouvrement des charges communes générales dues au syndicat principal, sauf mandat exprès conféré par ce dernier. Ce raisonnement se double d’une lecture stricte des dispositions de l’article 10 de la même loi, qui fixe le principe de la participation des copropriétaires aux charges communes générales en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et confie au seul syndicat principal la détermination et la répartition de ces charges.
En l’espèce, le syndicat secondaire de la résidence en cause, représenté par son administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation, avait assigné une SCI propriétaire de lots en paiement de charges de copropriété impayées. La cour d’appel de Pau, par un arrêt du 24 septembre 2024, avait déclaré irrecevable l’action en recouvrement des charges communes du syndicat principal, faute de qualité pour agir du syndicat secondaire. La Cour de cassation approuve cette analyse, en relevant que le règlement de copropriété du syndicat principal se bornait à stipuler que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans conférer au syndicat secondaire le pouvoir de les recouvrer pour le compte du syndicat principal.
La Haute juridiction écarte également le moyen tiré de l’existence d’un mandat tacite qui résulterait de l’exécution prolongée d’un système de recouvrement des charges par les syndicats secondaires. La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu légalement justifier sa décision en relevant l’absence de toute décision d’assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges. Cette solution manifeste une conception rigoureuse de la répartition des compétences entre les différents échelons de la copropriété, qui ne saurait être contournée par des usages dépourvus de fondement juridique exprès.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, par un arrêt du 11 juillet 2024, de se prononcer sur les conditions de reconnaissance d’un syndicat secondaire au sein d’un ensemble immobilier complexe. Dans cette affaire, elle avait approuvé la cour d’appel d’avoir déduit de l’existence, dans le règlement de copropriété, d’un chapitre organisant les droits et obligations des seuls copropriétaires d’un bâtiment déterminé, assorti de modalités spécifiques de fonctionnement d’une assemblée générale particulière, la création d’un syndicat secondaire doté de la personnalité juridique, et ce même si le règlement avait été établi antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965
(Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.700, FS-B). Cette décision traduisait déjà la volonté de la troisième chambre civile de faire prévaloir la réalité du fonctionnement de la copropriété sur les qualifications formelles. L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans la continuité de cette jurisprudence, en précisant que la reconnaissance de la personnalité morale du syndicat secondaire n’emporte pas, par elle-même, extension de ses attributions légales au-delà des prévisions de l’article 27 de la loi de 1965.
B. L’impossibilité de recouvrer les charges du syndicat principal sans mandat exprès
L’enseignement majeur de l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans la dissociation qu’il opère entre les pouvoirs propres de l’administrateur provisoire, fussent-ils étendus par l’ordonnance de désignation, et l’objet légal de la personne morale qu’il administre. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’était vu confier par le juge l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), et du conseil syndical. Or, la Cour de cassation juge que cette délégation de pouvoirs particulièrement étendue ne saurait avoir pour effet d’autoriser l’administrateur provisoire à agir au-delà des missions que la loi assigne au syndicat secondaire lui-même.
La motivation de la Cour de cassation est à cet égard dénuée de toute ambiguïté : « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire »
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B). Par cette formule, la Haute juridiction rappelle que les pouvoirs de l’administrateur provisoire, pour étendus qu’ils soient, ne sont pas illimités : ils s’exercent dans le cadre de la mission que la loi assigne à la personne morale administrée et ne sauraient en aucun cas l’excéder. Autrement dit, l’administrateur provisoire dispose de tous les pouvoirs du syndicat, mais uniquement pour accomplir les actes que le syndicat lui-même aurait pu légalement accomplir.
Cette solution revêt une importance pratique considérable pour les praticiens de la copropriété. Elle signifie, concrètement, que l’administrateur provisoire d’un syndicat secondaire ne peut pas, même muni d’une ordonnance lui conférant les pouvoirs les plus larges, assigner les copropriétaires membres du syndicat secondaire en paiement des charges dues au syndicat principal, dès lors que le syndicat secondaire n’a pas lui-même reçu mandat du syndicat principal pour ce faire. Le recouvrement des charges communes générales relève en effet de la compétence exclusive du syndicat principal, et seul un mandat exprès donné par l’assemblée générale de ce dernier, statuant à la majorité de l’article 24, peut habiliter le syndicat secondaire à agir en ses lieu et place.
La Cour de cassation prend soin de préciser les constatations de fait sur lesquelles elle fonde sa décision : d’une part, le règlement de copropriété de la résidence principale se bornait à stipuler que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; d’autre part, aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci au syndicat principal n’était produite. Elle en déduit, par un raisonnement d’une rigueur implacable, que le syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire, était sans qualité à demander le paiement d’appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal. La solution commande ainsi aux syndics et aux administrateurs provisoires une extrême vigilance dans la détermination de l’origine des charges dont le recouvrement est poursuivi et dans la vérification préalable de l’habilitation juridique à agir. À cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 invite les praticiens à vérifier systématiquement, avant toute action en recouvrement, l’existence d’une délibération expresse de l’assemblée générale du syndicat principal conférant mandat au syndicat secondaire pour agir en son nom, étant précisé que ce mandat ne saurait résulter de simples usages ou d’une pratique prolongée non formalisée.
Cette exigence de mandat exprès trouve également un écho dans la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. L’arrêt du 11 juillet 2024 avait déjà rappelé, dans un autre contexte, que les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires constituent le fondement exclusif des obligations des copropriétaires, et qu’un paiement effectué par le notaire en conséquence d’une opposition formée par le syndicat ne saurait caractériser un acquiescement du copropriétaire vendeur aux prétentions de ce dernier
(Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.700, FS-B). La convergence de ces solutions témoigne de la volonté constante de la Cour de cassation d’asseoir les relations juridiques au sein de la copropriété sur des bases claires et prévisibles, en proscrivant toute extension implicite des compétences des différents organes de la copropriété. Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà affirmé, dans ce même arrêt du 11 juillet 2024, que les dispositions d’un règlement de copropriété organisant les droits et obligations des seuls copropriétaires d’un bâtiment déterminé, assorties de modalités spécifiques de fonctionnement d’une assemblée générale particulière, suffisent à caractériser la création d’un syndicat secondaire doté de la personnalité juridique, y compris lorsque ce règlement a été établi antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965. Cette reconnaissance de la personnalité morale du syndicat secondaire n’emporte toutefois pas, ainsi que l’arrêt du 9 juillet 2026 le confirme avec éclat, une extension de ses attributions légales au-delà des prévisions impératives de l’article 27 de la loi de 1965.
En définitive, les deux arrêts du 9 juillet 2026, par la précision des principes qu’ils énoncent et la rigueur des solutions qu’ils consacrent, renforcent la sécurité juridique dans le fonctionnement des copropriétés, en particulier celles qui présentent une structure complexe à plusieurs niveaux. Ils rappellent que l’intervention du juge, sous la forme de la désignation d’un administrateur provisoire, est une mesure exceptionnelle dont la mise en œuvre est subordonnée à des conditions strictes, et que les pouvoirs de cet administrateur, aussi étendus soient-ils en apparence, demeurent circonscrits par l’objet même de la personne morale qu’il administre. Ces décisions, qui connaissent les honneurs de la publication au Bulletin, s’imposent tant aux praticiens qu’aux juridictions du fond, et appellent une mise en conformité des pratiques professionnelles, s’agissant notamment de la vérification systématique de l’habilitation des syndicats secondaires à recouvrer les charges du syndicat principal. Dès lors, la rédaction des actes de procédure doit être précédée d’un examen minutieux de la délibération de l’assemblée générale ayant, le cas échéant, étendu l’objet du syndicat secondaire, conformément aux exigences de l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B), ainsi que des articles 606 et suivants du code de procédure civile pour la détermination des voies de recours ouvertes contre les décisions accueillant une fin de non-recevoir partielle
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B).
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 apportent des précisions décisives sur deux questions essentielles du droit de la copropriété. D’une part, la condition de vacance du syndicat requise pour la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 s’apprécie au jour où le juge statue, et non à la date de la requête, ce qui protège la volonté collective des copropriétaires exprimée en assemblée générale contre les initiatives individuelles. D’autre part, les pouvoirs de l’administrateur provisoire d’un syndicat secondaire, fussent-ils conférés par une ordonnance de délégation étendue, ne sauraient excéder l’objet légal de ce syndicat, lequel ne peut recouvrer les charges du syndicat principal qu’en vertu d’un mandat exprès donné par l’assemblée générale de ce dernier. Ces solutions, par leur clarté et leur portée normative, constituent une contribution significative à la rationalisation du contentieux de la copropriété et méritent de retenir l’attention de tous les acteurs de la gestion immobilière, des syndics aux notaires en passant par les avocats spécialisés
(Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B ;
Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B).
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