Loyers impayés et logement insalubre : le juge peut-il réduire la dette locative ?
Le 13 juillet 2026, une affaire jugée à Villeneuve-Saint-Georges a remis au premier plan une question qui se pose dans de nombreux dossiers d’expulsion : que devient la dette de loyers lorsque le logement est insalubre ou non décent ? Selon les éléments rapportés dans la presse, le tribunal a suspendu l’expulsion d’un couple, réduit de moitié une dette locative annoncée à 16 000 euros et ordonné au propriétaire d’effectuer des travaux dans un délai maximal de six mois. La décision elle-même n’étant pas publiée dans Judilibre, son raisonnement exact ne peut pas être transposé sans lire le jugement.
Le droit applicable permet toutefois de répondre précisément. Le bailleur doit remettre un logement décent et l’entretenir. Le locataire reste, en principe, tenu de payer le loyer aux échéances convenues. Il ne peut pas décider seul de cesser tout paiement dès l’apparition d’humidité, de moisissures, d’une panne ou d’un défaut d’équipement. En revanche, le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer, recalculer l’arriéré, indemniser un trouble de jouissance et suspendre les effets d’une clause résolutoire. La conservation d’une allocation logement par la CAF obéit encore à un régime distinct : la part conservée ne doit pas être ajoutée à la dette du locataire.
La solution dépend donc de la qualification du logement, des preuves produites, de la date des impayés, des demandes formulées au juge et de la reprise du loyer courant. Un dossier bien préparé doit traiter ensemble la dette, les désordres, les travaux, les aides au logement et le risque d’expulsion.
I. Logement insalubre et loyers impayés : le locataire peut-il arrêter de payer ?
A. Comment prouver qu’un logement est non décent ou insalubre avant l’audience ?
Les expressions « logement insalubre », « logement indécent » et « logement inhabitable » ne sont pas interchangeables. La non-décence relève notamment des obligations civiles du bailleur et des caractéristiques imposées au logement loué. L’insalubrité correspond à une procédure de police administrative lorsque l’état du logement présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique. L’inhabitabilité, enfin, désigne une situation factuelle d’une gravité telle que le locataire ne peut plus utiliser les lieux conformément à leur destination. Cette dernière notion joue un rôle déterminant lorsque le locataire invoque l’exception d’inexécution pour justifier un arrêt unilatéral du loyer.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Le texte exige aussi un logement exempt de nuisibles, doté des éléments conformes à l’usage d’habitation et répondant au niveau minimal de performance énergétique applicable. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne satisfait plus au niveau métropolitain exigé pour la décence d’un nouveau bail ou d’un bail renouvelé dans les conditions prévues par la loi.
La même disposition oblige le bailleur à délivrer les équipements en bon état de fonctionnement, à assurer la jouissance paisible et à effectuer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien normal des lieux. L’article 1719 du Code civil complète cette règle : le bailleur doit délivrer la chose louée et, pour l’habitation principale, un logement décent, entretenir cette chose et en faire jouir paisiblement le preneur pendant le bail.
Un simple inconfort ne suffit pas toujours. L’état du logement doit être décrit précisément : infiltrations, humidité persistante, moisissures, installation électrique dangereuse, ventilation absente, défaut de chauffage, menuiseries non étanches, présence de nuisibles, garde-corps dangereux, absence d’eau potable ou impossibilité d’utiliser les sanitaires. Chaque désordre doit être daté, localisé et rattaché à une obligation du bailleur. Une photographie sans date ni vue d’ensemble peut être contestée. Une série chronologique, accompagnée des échanges et d’un constat technique, est plus utile.
Les premières preuves sont le bail, l’état des lieux d’entrée et les signalements adressés au bailleur. Le locataire doit conserver les courriels, lettres recommandées, messages de l’agence, demandes d’intervention et réponses des entreprises. Il doit éviter les formulations générales. La lettre doit décrire chaque défaut, rappeler ses conséquences concrètes, demander une intervention dans un délai défini et proposer des créneaux d’accès. Le bailleur pourra opposer un refus d’accès aux entreprises ; la preuve des rendez-vous acceptés ou refusés devient alors centrale.
Un commissaire de justice peut dresser un constat des désordres visibles. Un rapport du service communal d’hygiène et de santé, de l’agence régionale de santé, d’un opérateur mandaté par la CAF ou d’un diagnostiqueur apporte une analyse extérieure. Un certificat médical ne prouve pas à lui seul la cause d’une pathologie, mais il peut documenter ses manifestations. Les factures d’électricité, relevés d’humidité, diagnostics, rapports d’intervention et attestations complètent le dossier lorsqu’ils sont cohérents avec les constatations matérielles.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar le 22 juin 2026 montre la manière dont le juge examine ces éléments. Un organisme mandaté par la CAF avait relevé une porte dégradée, un éclairement insuffisant, des convecteurs défectueux ou absents, de l’humidité et une ventilation insuffisante. Les bailleurs avaient entrepris certains travaux, mais tardivement. La cour a reconnu des désordres structurels et indemnisé la locataire pour son trouble de jouissance. Elle n’a toutefois pas admis que le logement était inhabitable.
La cour formule ainsi la limite : « S’agissant du locataire, son obligation essentielle porte sur le paiement du loyer et des charges dont il ne peut se dispenser, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres d’une telle ampleur qu’ils rendent impossible la jouissance des lieux loués conformément à leur destination et le rendent inhabitable » (CA Colmar, 22 juin 2026, RG n° 24/03237).
La qualification produit donc des effets différents. La non-décence peut justifier une demande de travaux, une réduction judiciaire du loyer et des dommages-intérêts. Un arrêté d’insalubrité peut entraîner des conséquences légales propres sur le loyer et l’hébergement. L’arrêt unilatéral de tout paiement exige, hors décision ou dispositif légal particulier, une situation beaucoup plus grave : l’impossibilité totale d’utiliser le logement. Le dossier doit établir la bonne catégorie au lieu d’employer indifféremment tous les termes.
À Paris et en Île-de-France, le locataire peut notamment solliciter le service d’hygiène de la commune, l’ADIL compétente et les services intervenant contre l’habitat indigne. Le signalement doit être fait sans attendre l’assignation. Lorsqu’une visite a lieu, le rapport, la date de notification au propriétaire et les éventuelles prescriptions doivent être versés au dossier. Une démarche ouverte après des mois d’impayés reste utile, mais elle sera plus difficile à relier à la naissance de la dette si aucun signalement antérieur n’existe.
B. Peut-on suspendre seul le loyer quand le propriétaire ne fait pas les travaux ?
La réponse de principe est négative. L’article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire « à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Une mise en demeure adressée au bailleur, une saisine de la commission de conciliation ou un signalement à la mairie ne suspendent pas automatiquement cette obligation. Le locataire qui place lui-même les loyers sur un compte personnel ne les a pas juridiquement consignés. Il s’expose à un commandement de payer, puis à une demande de résiliation et d’expulsion.
L’article 1219 du Code civil autorise une partie à refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans un bail d’habitation, les juridictions appliquent cette exception avec prudence. Il ne suffit pas de démontrer un manquement du bailleur. Le locataire doit établir que ce manquement rendait effectivement les lieux inhabitables ou totalement inutilisables.
La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire comportant des problèmes d’étanchéité, d’isolation, d’humidité, de moisissures et une non-conformité électrique. Malgré ces désordres, les juges avaient estimé que l’inhabitabilité n’était pas prouvée. La Cour approuve leur raisonnement : « Elle a, ensuite, retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s’était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2020, date à laquelle il existait un arriéré locatif » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135).
Cette solution explique le risque d’une suspension improvisée. Un logement peut être non décent sans être totalement inhabitable. Le locataire peut alors obtenir réparation ou réduction devant le juge, mais perdre sur l’exception d’inexécution. La dette continue de courir jusqu’à la décision, sous réserve des aides conservées, des mesures administratives applicables et de la réduction que le juge prononcera éventuellement.
La voie sécurisée figure à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Après une demande de mise en conformité restée sans accord ou sans réponse pendant deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette démarche soit un préalable obligatoire au juge. Le texte prévoit que le juge détermine les travaux et leur délai : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »
Les demandes doivent être formulées expressément. Le locataire peut solliciter la réalisation de travaux sous astreinte, la réduction du loyer, sa suspension, une consignation et l’indemnisation du préjudice de jouissance. Une demande tardive, présentée après le départ des lieux, ne produit pas les mêmes effets. Dans l’arrêt de Colmar du 22 juin 2026, la cour a refusé une réduction fondée sur l’article 20-1 parce que la demande de travaux nécessaire à cette mesure n’avait pas été soumise au premier juge et que la locataire avait quitté le logement.
Un autre mécanisme concerne l’aide personnelle au logement. Lorsque la CAF ou un organisme habilité constate la non-décence, l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la conservation de l’allocation pendant le délai de mise en conformité. Le locataire continue de payer le loyer et les charges, diminués du montant de l’allocation conservée. Cette diminution ne peut pas justifier une résiliation du bail.
La Cour de cassation l’exprime sans ambiguïté : « Ainsi, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267).
Il faut distinguer ce paiement réduit d’un arrêt volontaire. Si le loyer est de 800 euros et que l’allocation conservée est de 300 euros, le locataire doit normalement payer les 500 euros restant à sa charge. Le propriétaire ne peut ajouter les 300 euros conservés à l’arriéré réclamé. En revanche, l’absence de paiement des 500 euros peut alimenter une dette et une procédure de résiliation.
La décision la plus récente sur ce point date du 16 avril 2026. Une cour d’appel avait intégré à l’arriéré la part d’allocation que la CAF ne versait plus au bailleur après un constat de non-décence. La Cour de cassation censure le calcul : « En statuant ainsi, alors qu’il lui revenait de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-10.188).
Le locataire doit donc demander à la CAF un historique précis : montant mensuel de l’aide, date du constat, période de conservation et notifications envoyées. Le bailleur doit produire un décompte distinguant le loyer, les charges, les paiements du locataire et les aides effectivement reçues ou conservées. Sans cette ventilation, le montant du commandement de payer et de la demande judiciaire peut être discuté.
II. Dette locative et travaux : que peut décider le juge avant l’expulsion ?
A. Comment le juge recalcule-t-il les loyers impayés et peut-il suspendre la clause résolutoire ?
Le juge ne choisit pas entre deux blocs indivisibles, l’expulsion ou l’effacement total de la dette. Il peut vérifier le décompte, retrancher des sommes non dues, ordonner des travaux, réduire le loyer, indemniser le préjudice de jouissance, accorder des délais et suspendre la clause résolutoire. Chaque mesure répond à des conditions et à des demandes distinctes.
Le calcul commence par le bail et les échéances. Le bailleur doit produire un décompte lisible, mois par mois, avec le loyer, la provision sur charges, les régularisations, les versements, le dépôt éventuellement imputé, les aides reçues et les frais réclamés. Le locataire doit répondre par un tableau contradictoire et les justificatifs de chaque paiement. Une contestation générale du solde est moins efficace qu’une correction ligne par ligne.
Le juge vérifie ensuite si des sommes doivent être écartées. La part d’allocation conservée pour non-décence ne doit pas être imputée au locataire. Des charges dépourvues de justificatifs, une régularisation prescrite ou une pénalité interdite peuvent aussi être discutées. La réduction judiciaire du loyer et les dommages-intérêts pour trouble de jouissance peuvent modifier le solde, selon la période retenue et les règles de compensation.
L’affaire de Colmar illustre la différence entre ces mesures. La cour a refusé la réduction judiciaire prononcée en première instance sur le fondement de l’article 20-1, faute de demande de travaux adaptée. Elle a néanmoins retenu un préjudice de jouissance de 300 euros par mois pendant quinze mois, soit 4 500 euros, parce que les désordres affectaient toutes les pièces sans en empêcher l’usage. Après la résiliation du bail, elle a encore réduit l’indemnité d’occupation à 140 euros par mois en raison de la faible valeur locative du logement dégradé.
Cette solution ne signifie pas qu’un locataire peut déduire lui-même 300 euros chaque mois. Le montant a été fixé judiciairement après examen des preuves. Avant le jugement, le paiement du loyer reste exigible, sauf exception d’inexécution établie, arrêté produisant les effets prévus par les textes, conservation de l’allocation ou mesure judiciaire antérieure.
La clause résolutoire obéit à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dans sa version en vigueur, elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit notamment mentionner le délai, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de résiliation et d’expulsion, ainsi que les possibilités de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander un délai de grâce.
Le juge peut contrôler tout élément constitutif de la dette et le respect de l’obligation de délivrer un logement décent. Il peut accorder jusqu’à trois années de délais si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. À la demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais. La reprise du loyer courant est donc une donnée pratique majeure.
Le locataire qui reçoit un commandement doit agir sur plusieurs fronts. Il doit vérifier les mentions obligatoires et le décompte, reprendre autant que possible le paiement du loyer courant, saisir les dispositifs d’aide, réunir ses ressources et charges, puis formaliser ses contestations sur la décence. Attendre l’audience sans paiement ni preuve réduit les possibilités de suspension.
Le bailleur doit, de son côté, éviter de poursuivre sur un décompte artificiellement majoré. Les allocations conservées, les charges non justifiées et les paiements mal imputés fragilisent la demande. Il doit aussi répondre aux signalements de désordres, proposer des interventions précises et conserver la preuve des rendez-vous. La procédure d’impayés ne neutralise pas son obligation de décence.
La non-décence ne fait pas toujours disparaître la résiliation. Dans l’arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation a retranché les allocations conservées de l’arriéré, mais elle a précisé que cette cassation n’emportait pas celle des dispositions prononçant la résiliation et autorisant l’expulsion, justifiées par d’autres motifs non remis en cause. Une victoire sur le calcul ne suffit donc pas si un solde impayé demeure et si les conditions de maintien du bail ne sont pas réunies.
Le juge peut aussi ordonner les travaux et fixer leur délai. L’astreinte doit être demandée et proportionnée. Le locataire doit permettre l’accès aux entreprises dans des conditions normales. Le bailleur doit décrire les travaux, notifier les modalités d’intervention et traiter les causes des désordres, pas seulement leurs traces visibles. Une peinture sur des moisissures persistantes ne répond pas à un défaut de ventilation ou à une infiltration.
Une expertise judiciaire peut être utile si l’origine, la gravité ou le coût des travaux restent contestés. Elle n’est pas automatique. Le demandeur doit expliquer pourquoi les constats existants ne suffisent pas et proposer une mission précise. Lorsque le locataire a quitté les lieux ou que les travaux ont transformé le logement, l’expertise peut perdre une partie de son utilité. Les preuves doivent être constituées avant toute modification importante.
B. Quelles pièces et demandes présenter au juge à Paris et en Île-de-France ?
Le dossier doit être organisé autour d’une chronologie unique. Elle commence avec la remise des clés et l’état des lieux d’entrée, puis retrace la découverte des désordres, les signalements, les visites, les propositions de travaux, les impayés, les démarches CAF, le commandement de payer et l’assignation. Cette chronologie permet de répondre à une question décisive : les impayés sont-ils antérieurs aux désordres ou à leur signalement ?
Le locataire doit produire le bail, les états des lieux, les quittances, relevés bancaires, décomptes, notifications CAF, rapport de non-décence, arrêté éventuel, constat de commissaire de justice, photographies datées, échanges avec le bailleur, devis, rapports techniques et justificatifs de ressources. Les pièces médicales ne sont utiles que si elles décrivent un état de santé et si un élément technique permet d’en discuter le lien avec le logement.
Le bailleur doit produire le bail, l’état des lieux, un décompte détaillé, les justificatifs de charges, les preuves des versements d’aide reçus, les signalements du commissaire de justice, les factures de travaux, les demandes d’accès et les réponses du locataire. Il doit distinguer les interventions effectuées, programmées et refusées. Une attestation vague selon laquelle « tout a été réparé » ne remplace pas les factures et photographies après travaux.
Le constat de non-décence de la CAF, le rapport communal et l’arrêté d’insalubrité n’ont pas le même objet. Le dossier doit identifier l’auteur, la date, le fondement, les désordres retenus et les effets juridiques de chaque document. La conservation d’une allocation ne vaut pas effacement de tout loyer. Un arrêté peut, selon sa teneur et les textes applicables, produire des effets plus larges. Le jugement doit être sollicité sur la base du document réellement établi.
Les demandes du locataire peuvent porter sur la mise en conformité, le délai d’exécution, l’astreinte, la réduction ou suspension du loyer, la consignation, l’indemnisation du trouble de jouissance, la correction de la dette, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elles doivent être chiffrées ou assorties d’une méthode de calcul. La période indemnisée doit correspondre à la période prouvée.
Les demandes du bailleur peuvent viser le paiement du solde vérifié, l’acquisition ou le prononcé de la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’accès pour travaux. Le bailleur peut aussi demander des délais ou soutenir un plan réaliste lorsqu’il souhaite préserver le bail. Sa position doit intégrer les désordres établis. Nier un rapport objectif sans produire de contre-expertise affaiblit le dossier.
À Paris, les litiges relatifs au bail d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. En Île-de-France, la compétence territoriale dépend de la situation du logement. La commission départementale de conciliation peut être saisie pour la non-décence, mais sa saisine n’est pas un préalable obligatoire à l’action prévue par l’article 20-1. L’ADIL peut informer sur les démarches, sans représenter une partie devant le juge.
Le locataire assigné doit lire la date d’audience et ne pas attendre. La reprise du loyer courant avant l’audience conditionne les délais spécifiques de l’article 24. Une demande d’aide juridictionnelle, la consultation d’un avocat, la constitution des pièces et la saisine des services sociaux doivent être engagées rapidement. Le diagnostic social et financier transmis au juge doit être complété par des justificatifs actualisés.
Le bailleur confronté à des impayés doit vérifier l’état du logement avant de lancer ou de poursuivre la procédure. Un constat de conformité, des travaux documentés et un décompte exact réduisent le risque de contestation. À l’inverse, une procédure engagée malgré des désordres signalés et sans réponse peut aboutir à une réduction de la créance, une condamnation à travaux ou des dommages-intérêts.
Les deux parties doivent éviter les initiatives irréversibles. Le locataire ne doit pas abandonner le paiement sans mesurer le risque. Le bailleur ne doit pas entrer dans le logement, couper les équipements ou évincer lui-même l’occupant. Les travaux doivent être notifiés et organisés. Les paiements doivent porter une référence claire. Chaque échange doit rester factuel et exploitable devant le juge.
Une proposition transactionnelle peut combiner un calendrier de travaux, une réduction temporaire, un apurement de la dette, l’accès aux entreprises et le maintien ou la restitution des lieux. Elle doit préciser les montants, dates, conséquences d’un défaut et sort de la procédure. Un accord imprécis sur une « remise en état rapide » ou un « paiement progressif » crée un nouveau conflit.
La page pilier consacrée au droit immobilier à Paris présente les principaux recours relatifs au bail, aux loyers, à la décence du logement et aux procédures d’expulsion.
Conclusion
Un logement non décent ne permet pas automatiquement au locataire de cesser tout paiement. Tant qu’aucune décision, aucun arrêté produisant cet effet ou aucun mécanisme légal particulier ne suspend le loyer, l’arrêt unilatéral expose à la clause résolutoire. L’exception d’inexécution suppose de prouver que les désordres rendent le logement inhabitable et empêchent totalement son utilisation.
Le locataire dispose néanmoins de recours précis. Il peut demander la mise en conformité, des travaux sous délai, une réduction ou suspension judiciaire du loyer, la consignation et l’indemnisation du trouble de jouissance. Lorsque la CAF conserve l’allocation en raison de la non-décence, la part conservée doit être retranchée du montant réclamé. Les arrêts des 14 décembre 2023 et 16 avril 2026 imposent ce calcul.
Le juge peut vérifier toute la dette, accorder jusqu’à trois années de délais et suspendre les effets de la clause résolutoire si les conditions sont réunies. La reprise du loyer courant avant l’audience, la précision du décompte et la qualité des preuves jouent un rôle déterminant. La non-décence peut réduire la créance sans empêcher toute résiliation lorsqu’un solde impayé subsiste.
L’actualité de Villeneuve-Saint-Georges rappelle enfin que les impayés et l’état du logement doivent être jugés ensemble. Le bailleur ne peut dissocier sa créance de son obligation de décence. Le locataire ne peut transformer un manquement, même réel, en autorisation générale de ne plus payer. La stratégie utile consiste à documenter les désordres, sécuriser le paiement courant, corriger le décompte et présenter au juge des demandes adaptées.
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