L’obligation de décence du logement et la protection renforcée du locataire : l’impossible instrumentalisation de l’indécence par le bailleur dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’interdiction pour le bailleur d’invoquer l’indécence du logement à son profit
A. L’impossible congé pour motif légitime et sérieux fondé sur les travaux de mise en conformité
L’obligation de délivrance d’un logement décent constitue, depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l’une des obligations essentielles du bailleur au sens de l’article 1719 du Code civil. Ce texte dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et précise que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 4 juin 2026 promis à la plus haute publication, a tiré les conséquences de ce principe en censurant une cour d’appel qui avait validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par une bailleresse pour réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de décence dans un logement qu’elle savait indécent dès la conclusion du contrat.
Dans cette espèce, un studio d’une surface de 8,84 mètres carrés avait été donné à bail le 25 novembre 2016, et un jugement définitif du 7 janvier 2019 avait constaté que ce local « ne pouvait être destiné à l’habitation ». La bailleresse, entendant remédier à cette situation, avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux. La troisième chambre civile casse l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 novembre 2023 en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-16.993, Publié au Bulletin). La Cour énonce ainsi un principe général qui interdit au bailleur de tirer profit de sa propre défaillance pour évincer le locataire.
En conséquence, le bailleur qui se trouve en situation d’indécence du logement ne peut instrumentaliser la procédure de congé pour se libérer de l’occupant, et ce même si les travaux qu’il envisage visent précisément à rétablir la conformité des lieux aux normes de décence. La seule voie procédurale qui demeure ouverte au bailleur est celle prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement. Par ailleurs, le locataire conserve la faculté de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’arrêt du 4 juin 2026 consacre ainsi une asymétrie protectrice au bénéfice du locataire, qui seul peut actionner le levier de l’indécence pour obtenir l’exécution forcée des obligations du bailleur, tandis que ce dernier ne peut s’en prévaloir pour mettre fin au contrat.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus ancienne qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à l’habitation. La Cour rappelle d’ailleurs expressément ce principe dans les visas de l’arrêt, en citant les articles 1719, 1°, du Code civil, et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’innovation réside dans l’application de ce principe à la procédure de congé pour motif légitime et sérieux, alors que la cour d’appel avait cru pouvoir distinguer le congé de la résiliation judiciaire pour écarter l’interdiction légale de l’article 1719, au motif erroné que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail ».
B. L’inopposabilité au locataire du montant des allocations de logement conservées par l’organisme payeur pour non-décence
Le second volet de la protection du locataire confronté à un logement indécent réside dans le mécanisme de conservation des allocations de logement par l’organisme payeur, prévu par l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte dispose que, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement. La Cour de cassation a dû préciser l’articulation de ce mécanisme avec l’action en paiement du bailleur, dans un arrêt du 16 avril 2026 qui renforce la cohérence du dispositif protecteur.
Dans cette espèce, les bailleurs avaient assigné la locataire en résiliation judiciaire du bail et en condamnation au paiement d’un arriéré locatif, après que la caisse d’allocations familiales eut cessé de leur verser l’allocation de logement à la suite d’un constat d’indécence. La cour d’appel d’Orléans avait condamné la locataire au paiement de la somme de 14.653 euros, incluant la part correspondant au montant des allocations de logement conservées par la CAF, et prononcé la résiliation du bail. La troisième chambre civile casse partiellement cet arrêt en énonçant que « lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n°25-10.188). La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel pour avoir inclus dans la dette locative la somme correspondant aux allocations conservées, en violation de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Dès lors, le bailleur ne peut réclamer au locataire le montant des allocations de logement que l’organisme payeur a légitimement conservé en raison de l’indécence du logement. Cette solution consacre ce que la doctrine qualifie de neutralisation de l’arriéré locatif apparent, qui impose au juge saisi d’une demande en paiement de déduire la part correspondant aux allocations conservées. Il convient de souligner que la cassation n’emporte pas celle des chefs de dispositif prononçant la résiliation du bail et l’expulsion, qui étaient justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause. La portée de l’arrêt se limite donc au quantum de la dette locative, mais elle consolide un maillon essentiel du dispositif de protection : le bailleur ne peut percevoir ni du locataire ni de la CAF le montant de l’allocation de logement lorsque le logement est indécent.
II. La consolidation contentieuse de l’obligation continue de délivrance
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance conforme et ses conséquences sur la prescription
La troisième chambre civile a, au cours des dernières années, précisé avec une constance remarquable la nature juridique de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, en consacrant son caractère continu. Ce principe, qui irrigue désormais l’ensemble du droit des baux, a été formulé avec une netteté particulière dans un arrêt du 4 décembre 2025 rendu en matière de bail commercial, aux termes duquel « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n°23-23.357, Publié au Bulletin).
Cette décision, rendue sur le fondement des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, censure l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite l’action du preneur commercial tendant à la condamnation du bailleur à exécuter des travaux de réfection de la toiture et des façades. La cour d’appel de Riom avait fixé le point de départ du délai de prescription quinquennale à la date de conclusion du bail, en considérant que le preneur connaissait l’état de vétusté des locaux dès son entrée dans les lieux. La Cour de cassation censure ce raisonnement en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée », ce qui aurait conduit à écarter la prescription.
Le même principe avait été énoncé quelques mois auparavant dans un arrêt du 10 juillet 2025, également publié au Bulletin, qui concernait un bail commercial dans lequel la bailleresse avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n°23-20.491, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La cour d’appel de Colmar avait retenu que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée : la cassation est prononcée au motif que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, ce qui interdisait de faire courir la prescription.
Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin et rendu le même jour que l’arrêt précité sur le congé pour travaux, la troisième chambre civile a transposé ce raisonnement au bail d’habitation en jugeant que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-11.437, Publié au Bulletin). La Cour en tire une double conséquence : d’une part, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure ; d’autre part, il peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La locataire, qui sollicitait l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le début du bail en 2005, est déboutée de son pourvoi, la cour d’appel ayant à bon droit limité l’indemnisation à la période triennale antérieure à l’assignation.
Ces quatre arrêts publiés au Bulletin en l’espace de douze mois dessinent une cohérence remarquable dans l’office de la troisième chambre civile, qui unifie le régime de l’obligation continue de délivrance par-delà la distinction traditionnelle entre bail d’habitation, bail commercial et bail de droit commun. La persistance du manquement fait obstacle à l’acquisition de la prescription extinctive, qu’il s’agisse de l’action en exécution forcée ou de l’action en résiliation. Par ailleurs, le point de départ de la prescription de l’action en réparation du préjudice consécutif est fixé conformément au droit commun de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
B. Les pouvoirs du juge et la gradation des sanctions en présence d’un logement indécent
Face au constat d’indécence du logement, le juge dispose d’une palette de pouvoirs gradués que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énumère avec précision. Le texte prévoit que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et peut « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Le juge est également tenu de transmettre au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6.
La jurisprudence a précisé les conditions dans lesquelles le locataire peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur défaillant. Si la Cour de cassation admet le principe de la suspension du paiement des loyers par le locataire confronté à un logement indécent, elle exerce un contrôle sur la proportionnalité de cette suspension au regard de la gravité des manquements. Dans un arrêt du 26 octobre 2023, elle a rejeté le pourvoi d’une locataire qui invoquait l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers, au motif que les désordres invoqués ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier une suspension totale (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n°21-24.454). La Cour rappelle ainsi que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le manquement du bailleur est d’une gravité telle qu’il empêche l’usage normal de la chose louée.
En matière de réparation du préjudice de jouissance, la troisième chambre civile a consolidé le principe selon lequel ce préjudice, directement consécutif au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, doit être indemnisé sur la période triennale précédant la demande en justice lorsque le manquement perdure. L’arrêt du 4 juin 2026 (n°24-11.437) le rappelle sans ambiguïté : le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Cette solution, qui combine le caractère continu de l’obligation avec le délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, offre au locataire une protection effective sans méconnaître les exigences de la sécurité juridique.
Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises, précise les caractéristiques du logement décent. L’obligation de délivrance conforme s’apprécie au regard de ces critères cumulatifs, et le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour qualifier un logement d’indécent au regard des éléments de fait qui lui sont soumis. L’articulation entre l’article 6 et l’article 1719 du Code civil confère au dispositif légal une double assise, à la fois dans le droit commun du louage et dans la législation spéciale des baux d’habitation, qui en garantit la solidité.
À cet égard, il importe de souligner la dimension constitutionnelle que revêt désormais le droit au logement décent, tel que consacré par la décision du Conseil constitutionnel du 19 janvier 1995 et renforcé par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. La jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit dans ce mouvement de fond qui tend à faire du logement décent un droit subjectif dont le locataire peut exiger le respect en justice, y compris par la voie de l’exécution forcée. Le refus constant de la Cour de cassation de permettre au bailleur de tirer un quelconque avantage procédural de sa propre défaillance participe de cette conception extensive de la protection du logement, qui trouve son fondement dans la nature particulière du contrat de bail d’habitation, lequel met en jeu l’accès à un bien de première nécessité.
Enfin, la loi du 8 avril 2024 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne a renforcé l’obligation de performance énergétique du logement, en imposant au bailleur de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale, dont le seuil est progressivement relevé. Cette dimension énergétique de l’obligation de décence, qui s’ajoute aux critères traditionnels de sécurité et de salubrité, étend le champ de l’obligation continue de délivrance et offre au locataire de nouveaux leviers procéduraux pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, dans un contexte où la précarité énergétique affecte une part croissante des ménages locataires.
L’ensemble de ces décisions témoigne d’une volonté constante de la troisième chambre civile de renforcer la protection du locataire confronté à un logement indécent, sans pour autant méconnaître les droits du bailleur. La gradation des sanctions permet au juge d’adapter sa réponse à la gravité du manquement constaté, de la réduction du loyer à la suspension de son paiement, en passant par l’injonction de réaliser des travaux sous astreinte. Le législateur a par ailleurs prévu, depuis la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), que l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire au sens de l’article 20-1 précité, ce qui renforce l’effectivité du dispositif.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 4 juin 2026 (deux arrêts publiés au Bulletin), 16 avril 2026, 4 décembre 2025 et 10 juillet 2025, combinés avec les dispositions des articles 1719 du Code civil, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation, dessinent un régime juridique cohérent dans lequel le bailleur ne peut tirer aucun avantage procédural ou financier de l’indécence du logement qu’il a l’obligation de prévenir et de faire cesser. Le locataire, à l’inverse, se voit reconnaître des prérogatives étendues pour obtenir, par la voie judiciaire, le respect effectif de son droit fondamental à un logement décent.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, au fil des arrêts publiés depuis 2025, un régime juridique de l’obligation de décence qui interdit au bailleur d’instrumentaliser l’indécence du logement à son profit. L’arrêt du 4 juin 2026 (n°24-16.993) constitue le point d’orgue de cette construction en énonçant que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur avait connaissance de cette indécence lors de la conclusion du contrat. Cette solution s’articule avec la règle, réaffirmée le même jour par l’arrêt n°24-11.437, selon laquelle l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail, ce qui interdit de faire courir la prescription tant que le manquement persiste. Le dispositif légal, complété par l’inopposabilité au locataire des allocations de logement conservées par l’organisme payeur, offre désormais une protection substantielle et cohérente, dont la mise en œuvre relève de l’office du juge, qui dispose d’une gamme de sanctions graduées allant de la réduction du loyer à la suspension de son paiement, jusqu’à l’injonction de réaliser des travaux sous astreinte.
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