Loi du 26 mai 2026 : la mensualisation du loyer commercial face au renforcement du contrôle judiciaire du déplafonnement
I. La mensualisation du loyer, une avancée majeure pour la trésorerie du preneur à bail commercial
A. Le cadre légal antérieur et l’innovation législative du 26 mai 2026
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un dispositif protecteur pour le commerçant exploitant son fonds dans des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. La durée minimale de neuf années, le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement forment les piliers de ce régime exorbitant du droit commun. L’article L. 145-4 du code de commerce fixe la durée plancher à neuf ans et ouvre au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, tandis que l’article L. 145-14 garantit au locataire évincé le paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Néanmoins, le paiement du loyer trimestriel, à terme échu, constituait jusqu’à une date récente une règle coutumière pesant lourdement sur la trésorerie des preneurs, sans que le code de commerce ne consacre expressément un droit à la mensualisation du loyer commercial. La pratique notariale et les usages de la profession immobilière imposaient presque systématiquement le terme trimestriel, obligeant le preneur à provisionner des sommes importantes à chaque échéance, au détriment de sa capacité d’investissement et de son fonds de roulement. La Cour de cassation rappelait d’ailleurs régulièrement que le statut des baux commerciaux n’impose aucune périodicité de paiement du loyer, celle-ci relevant de la liberté contractuelle, comme l’illustre l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.978), qui mentionne un loyer payable mensuellement selon les stipulations du bail.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie substantiellement cet état du droit en consacrant, au sein du Titre X intitulé « Simplifier le développement des commerces », un droit à la mensualisation du loyer commercial au bénéfice du preneur exerçant une activité commerciale. Cette disposition nouvelle, qui s’inscrit dans une logique de protection de la trésorerie des petites et moyennes entreprises, permet au locataire d’exiger le paiement du loyer par douzièmes mensuels en lieu et place du terme trimestriel traditionnel. Par ailleurs, la loi encadre le montant du dépôt de garantie exigible à l’entrée dans les lieux, le plafonnant à trois mois de loyer pour les baux de neuf années, ce qui constitue une sécurisation bienvenue pour le preneur dont l’investissement initial se trouve ainsi limité. Or, cette innovation législative, pour remarquable qu’elle soit, ne saurait occulter la nécessité d’articuler le nouveau droit à la mensualisation avec le cadre contentieux préexistant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
B. L’articulation du droit à la mensualisation avec les règles de fixation du loyer du bail renouvelé
La mensualisation du loyer ne modifie pas les règles substantielles de détermination du montant du loyer, lequel demeure régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement, posé par l’article L. 145-34, dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Dès lors, la mensualisation, en fractionnant le paiement, ne modifie ni l’assiette du loyer ni le mécanisme de son indexation, mais en facilite seulement l’acquittement par le preneur.
En conséquence, lorsque le loyer du bail renouvelé a été fixé judiciairement à un montant supérieur au loyer antérieur, le bénéfice de la mensualisation permet au locataire d’absorber la hausse sans subir l’effet de seuil du paiement trimestriel, particulièrement pénalisant pour les trésoreries fragiles. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, Publié au Bulletin), que l’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » Or, la mensualisation, en réduisant l’incidence mensuelle de cette augmentation, constitue un facteur d’absorption du choc financier subi par le preneur.
II. Le contrôle judiciaire du déplafonnement, garant de l’équilibre contractuel dans un contexte de réforme législative
A. Les critères du déplafonnement soumis à un contrôle strict de la Cour de cassation
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé constitue l’une des questions les plus contentieuses du droit des baux commerciaux, en ce qu’il autorise le bailleur à échapper au plafonnement indiciaire pour obtenir un loyer aligné sur la valeur locative réelle du marché. La question revêt une importance économique considérable pour les deux parties au contrat : pour le bailleur, le déplafonnement permet de rétablir la rentabilité de son investissement locatif lorsque le loyer plafonné s’est progressivement décorrélé de la valeur de marché ; pour le preneur, le maintien du plafonnement constitue une garantie de stabilité financière et de pérennité de son exploitation. Le législateur de 1953 avait précisément conçu le plafonnement comme un contrepoids à la précarité du droit au bail, en limitant l’augmentation du loyer à la variation de l’indice du coût de la construction, puis des loyers commerciaux.
L’article L. 145-34 du code de commerce subordonne ce déplafonnement à la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité, dont la définition et l’appréciation sont sources d’un abondant contentieux. La troisième chambre civile a apporté une précision déterminante par un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin), énonçant qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, qui écarte l’exigence d’une incidence réelle sur le commerce du preneur au profit d’une simple aptitude à produire un effet favorable, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur tout en maintenant un standard de contrôle objectif.
À cet égard, le mécanisme du déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans, prévu au quatrième alinéa de l’article L. 145-34, obéit à une logique distincte que la Cour de cassation applique avec rigueur. Dans le même arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834), la troisième chambre civile a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette distinction, qui réserve l’étalement de l’augmentation de 10 % par an aux seuls cas de déplafonnement fondés sur une modification notable ou une clause contractuelle de durée, et non au déplafonnement résultant de la tacite prolongation de plus de douze ans, illustre la volonté de la Cour de cassation de cantonner le bénéfice de l’étalement aux hypothèses prévues par le législateur.
B. L’encadrement des conséquences financières du déplafonnement et la fixation rétroactive de l’indemnité d’occupation
Le déplafonnement du loyer produit des effets financiers considérables pour le preneur, qui peut se voir imposer une augmentation substantielle de sa charge locative lors du renouvellement de son bail. L’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce prévoit que, lorsque le déplafonnement est fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une clause contractuelle relative à la durée du bail, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cet étalement, qualifié de lissage, permet au preneur de ne pas subir intégralement et immédiatement la hausse de loyer résultant du déplafonnement. Or, la Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt précité du 16 octobre 2025, que ce dispositif d’étalement ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la seule tacite prolongation au-delà de douze ans, ce qui place le preneur dans une situation particulièrement défavorable lorsque le bail s’est prolongé tacitement sans qu’aucune clause de durée supérieure à neuf ans n’ait été stipulée.
Lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement après avoir initialement accepté le principe, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, Publié au Bulletin), a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette solution, qui consacre la rétroactivité de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement, renforce la position du bailleur en lui permettant de percevoir une indemnité alignée sur la valeur locative pour toute la période comprise entre la date d’expiration du bail et la date de son refus définitif de renouveler. Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que l’indemnité d’occupation, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
La réforme du 26 mai 2026, en instaurant la mensualisation du loyer, produit des effets indirects sur le contentieux de l’indemnité d’occupation, car la mensualisation s’applique au loyer dû au titre du bail en cours, tandis que l’indemnité d’occupation est fixée, à défaut de convention contraire, à la valeur locative, ce qui exclut par principe l’application du mécanisme de plafonnement comme celui de la mensualisation. En conséquence, le preneur qui se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction doit anticiper le risque financier lié à la fixation rétroactive de l’indemnité d’occupation à la valeur locative, laquelle peut s’avérer sensiblement supérieure au dernier loyer contractuel. Dès lors, la réforme de 2026, en favorisant la mensualisation pendant la période contractuelle, met en lumière la nécessité d’une vigilance accrue du preneur quant à sa situation financière en période de transition contentieuse, notamment lorsqu’un congé avec offre de renouvellement à un loyer déplafonné lui a été notifié par le bailleur.
Dans le prolongement de cette analyse, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, principe qui innerve l’ensemble du contentieux locatif commercial et qui constitue le corollaire de l’obligation de paiement du loyer par le preneur. L’arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, Publié au Bulletin) consacrait déjà cette continuité en énonçant que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne cesse pas au moment de la prise de possession des lieux ». Par un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, Publié au Bulletin) la même chambre a jugé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible peut justifier la résiliation du bail à ses torts, ce qui exonère le preneur de toute indemnité d’occupation postérieure au jugement de résiliation. Ces deux décisions, rendues en formation de section, témoignent d’une jurisprudence cohérente qui maintient un équilibre entre les droits du bailleur à percevoir un loyer conforme à la valeur locative et l’obligation continue de délivrance qui pèse sur lui tout au long de l’exécution du bail commercial.
La réforme du 26 mai 2026, en sécurisant la trésorerie du preneur par la mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie, s’inscrit dans un mouvement législatif favorable à la simplification et à la modernisation du statut des baux commerciaux, dont l’architecture, issue de la loi du 30 juin 1926 et du décret du 30 septembre 1953, n’avait pas connu de refonte d’envergure depuis plusieurs décennies. À cet égard, la circonstance que la Cour de cassation, dans ses décisions les plus récentes, maintienne un contrôle exigeant sur les conditions du déplafonnement et sur la rétroactivité de l’indemnité d’occupation, garantit que l’innovation législative ne s’accompagne pas d’un affaiblissement de la protection juridique des parties au contrat de bail commercial. Par ailleurs, la cohérence du dispositif rénové repose sur l’articulation entre la mensualisation légale, qui facilite le règlement des échéances courantes, et les règles de fond du statut, qui gouvernent la fixation du loyer lors du renouvellement et les conséquences du droit d’option, sans qu’aucune interférence normative ne vienne en compromettre la lisibilité.
Or, l’article R. 145-36 du code de commerce, relatif à l’état récapitulatif annuel des charges, dispose que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété. Cette obligation de transparence, conjuguée à la mensualisation du loyer, permet au preneur de bénéficier d’une visibilité financière accrue sur l’ensemble des sommes dues au bailleur, qu’il s’agisse du loyer principal, des charges locatives ou des taxes. En conséquence, la réforme de 2026, loin de se limiter à une modification technique de la périodicité du paiement, participe d’une modernisation d’ensemble du cadre juridique des baux commerciaux, dont la mise en œuvre contentieuse continuera d’être guidée par la jurisprudence exigeante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les praticiens confrontés à la rédaction de nouveaux baux ou au renouvellement de baux existants auront tout intérêt à intégrer ces évolutions dans leur stratégie contractuelle et contentieuse, afin d’anticiper les conséquences financières de la mensualisation sur la gestion des impayés et des commandements de payer.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 introduit un encadrement du dépôt de garantie qui mérite une attention particulière dans la mesure où il s’articule avec la mensualisation pour constituer un dispositif global de sécurisation de la situation du preneur à l’entrée dans les lieux. Le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer pour les baux de neuf années réduit significativement la charge financière initiale supportée par le locataire, laquelle pouvait parfois atteindre six mois, voire douze mois de loyer dans certaines pratiques de marché. Cette limitation légale constitue une avancée notable pour les petites entreprises et les commerçants indépendants dont l’accès au crédit bancaire pour financer un dépôt de garantie substantiel demeure souvent limité. Dès lors, le double effet de la mensualisation du loyer et du plafonnement du dépôt de garantie renforce substantiellement la position du preneur dans la négociation initiale du bail, sans pour autant remettre en cause les prérogatives essentielles du bailleur, qui conserve la faculté de refuser le renouvellement moyennant le paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce.
La doctrine s’interroge désormais sur les conséquences pratiques de la mensualisation obligatoire dans l’hypothèse d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, qui autorise l’insertion d’une clause résolutoire de plein droit en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations, ne prévoit pas de seuil minimal d’impayé pour la mise en œuvre de cette clause. Or, la mensualisation du loyer, en réduisant le montant unitaire de chaque échéance, pourrait théoriquement multiplier les incidents de paiement partiel et faciliter la mise en jeu de la clause résolutoire par le bailleur, ce qui contredirait l’objectif protecteur poursuivi par le législateur. La troisième chambre civile, garante de l’interprétation du statut des baux commerciaux, sera vraisemblablement appelée à préciser l’articulation entre la mensualisation du loyer et l’acquisition de la clause résolutoire, dans le prolongement de sa jurisprudence constante qui subordonne l’effet de la clause à la persistance d’un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations contractuelles.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue une étape significative dans l’évolution du statut des baux commerciaux, en ce qu’elle consacre un droit à la mensualisation du loyer au bénéfice du preneur et encadre le montant du dépôt de garantie exigible à l’entrée dans les lieux. La portée de cette réforme dépasse la simple commodité de trésorerie, car elle modifie l’équilibre structurel de la relation entre bailleur et preneur, en transférant au second une faculté que seul le contrat pouvait auparavant lui accorder. Cette innovation législative, qui s’inscrit dans le prolongement des principes protecteurs du statut, trouve son pendant contentieux dans le contrôle strict exercé par la troisième chambre civile sur les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, comme en attestent les arrêts du 18 septembre 2025 et du 16 octobre 2025, ainsi que sur la rétroactivité de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option, consacrée par l’arrêt du 27 février 2025. Dès lors, la période qui s’ouvre avec l’entrée en vigueur de ces dispositions nouvelles appellera une vigilance particulière quant à leur articulation avec les règles de fond du statut, dont la jurisprudence de la Cour de cassation continuera d’assurer la cohérence et l’effectivité. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces modifications dans la rédaction des baux, la conduite des négociations précontractuelles et la gestion des contentieux en cours, afin d’anticiper les interactions entre le nouveau droit à la mensualisation et les règles classiques de fixation du loyer du bail renouvelé.
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