La résiliation du bail commercial dans les procédures collectives : la confirmation du contrôle effectif du juge-commissaire par la chambre commerciale (2023-2025)
I. La remise en cause progressive de la résiliation dite de plein droit
A. L’autonomie initiale de la voie du juge-commissaire
Le droit des entreprises en difficulté aménage, depuis l’ordonnance du 18 décembre 2008, un régime dérogatoire de résiliation du bail commercial au profit du bailleur, codifié à l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce. Ce texte, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code et à la liquidation judiciaire par l’article L. 641-12, 3°, offre au bailleur une faculté singulière : solliciter du juge-commissaire, et non du juge du fond, le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de celui-ci. Cette voie procédurale, distincte de la résiliation judiciaire de droit commun comme de l’action en référé sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, a été consacrée par la chambre commerciale dans un arrêt remarqué du 15 janvier 2020, lequel qualifiait expressément cette résiliation de « résiliation de plein droit » (Cass. com., 15 janv. 2020, n° 17-28.127, Publié au Bulletin).
Cette consécration jurisprudentielle n’était toutefois pas une création ex nihilo, mais le parachèvement d’une lente maturation du droit positif. Dès 2011, la chambre commerciale avait admis la compétence du juge des référés, saisi sur le fondement d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour constater la résiliation du bail pour des causes postérieures au jugement d’ouverture (Cass. com., 28 juin 2011, n° 10-19.331, Publié au Bulletin). L’arrêt du 6 décembre 2011 (n° 10-25.689, Publié au Bulletin) avait ensuite précisé que le juge des référés pouvait, dans ce cadre, accorder des délais de paiement au débiteur et suspendre les effets de la clause résolutoire. La voie du juge-commissaire, dégagée en 2020, se présentait précisément comme une alternative permettant au bailleur d’échapper à ce risque de suspension. L’arrêt du 9 octobre 2019 (n° 18-17.563, Publié au Bulletin) avait déjà reconnu l’autonomie de cette voie pour la liquidation judiciaire, sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, du code de commerce.
Par cette qualification de « résiliation de plein droit », la Cour de cassation entendait conférer à cette procédure une véritable autonomie conceptuelle, distincte des deux autres voies ouvertes au bailleur. En effet, celui-ci peut également agir devant le juge des référés en délivrant au préalable un commandement de payer au locataire, au risque toutefois que le juge accorde au débiteur des délais de paiement et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que l’a précisé la chambre commerciale dès 2011 (Cass. com., 6 déc. 2011, n° 10-25.689, Publié au Bulletin). Or, la voie du juge-commissaire présentait, jusqu’en 2024, l’avantage considérable de ne laisser aucune place à l’octroi de délais, le constat de la résiliation s’imposant dès lors que les conditions légales étaient réunies au jour de la requête. Cette architecture procédurale, en apparence rigide, traduisait un équilibre entre la protection du bailleur confronté à l’impécuniosité de son locataire et la préservation de l’activité économique du débiteur pendant la période d’observation.
La jurisprudence a progressivement précisé les contours temporels de cette action. La chambre commerciale a ainsi jugé, dans un arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-15.576, Publié au Bulletin), que « l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, prévue à l’article L. 622-14, 2° du code de commerce, auquel renvoie l’article L. 641-12, 3° de ce code, ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture ». La Haute juridiction a également pris soin de préciser que « lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective », de sorte que le point de départ du délai de trois mois est alors la date du jugement prononçant la résolution du plan. Cette décision a en outre établi que « pour apprécier si le bailleur qui agit en résiliation du bail a respecté le délai de trois mois prévu par les textes précités, le juge doit se placer non à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de la demande de résiliation ». Cette distinction entre le moment de l’appréciation du respect du délai et celui de l’appréciation de l’existence de la créance de loyers constitue une clé de lecture essentielle de la construction jurisprudentielle ultérieure.
B. Le tournant jurisprudentiel de juin 2024
L’arrêt rendu par la chambre commerciale le 12 juin 2024 (n° 22-24.177, Publié au Bulletin) a constitué un infléchissement significatif de la conception que l’on se faisait jusqu’alors de la résiliation de l’article L. 622-14, 2°. En l’espèce, la société Les Pressings réunis avait donné à bail un local commercial à la société 5 à sec RIF, laquelle avait été placée en redressement judiciaire. Le preneur avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective. Or, le même jour, le bailleur avait saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 22 septembre 2022, avait rejeté cette requête.
La Cour de cassation a approuvé cette solution dans des termes qui méritent d’être cités intégralement. Elle énonce que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ». La Haute juridiction relève que le paiement des loyers avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur et que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée ». Par cette motivation, la chambre commerciale a substitué au constat mécanique de la résiliation un contrôle substantiel de la situation du preneur au jour où le juge statue.
Cet arrêt a suscité des débats doctrinaux nourris, dans la mesure où il semblait rompre avec la conception antérieure d’une résiliation de plein droit opérant indépendamment de toute régularisation postérieure à la saisine. La doctrine y a vu, pour certains, une « disparition annoncée de la résiliation de plein droit » et, pour d’autres, la manifestation d’une exigence renouvelée d’effectivité du contrôle juridictionnel. À cet égard, le professeur Adeline Cerati a observé que cet arrêt rompait « l’équilibre déjà fragile entre le droit du bailleur à obtenir la résiliation pour une inexécution postérieure au jugement d’ouverture et celui du locataire de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce dans le local loué » (Dalloz actualité, 12 janvier 2026). Par ailleurs, la question de la conformité de ce dispositif aux droits fondamentaux a été soulevée à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 622-14, à laquelle la chambre commerciale a répondu par un refus de renvoi le 2 juillet 2025 (n° 24-20.714, QPC), estimant que « la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ».
II. La consolidation d’un contrôle judiciaire au service des finalités de la procédure collective
A. La confirmation éclatante de décembre 2025
L’incertitude quant à la portée réelle de l’arrêt du 12 juin 2024 a été définitivement levée par l’arrêt de cassation rendu le 10 décembre 2025 (n° 24-20.714, Publié au Bulletin). En l’espèce, la société SCI du Roi René avait donné à bail à une société un local commercial. Le preneur ayant été placé en redressement judiciaire le 7 novembre 2022, le bailleur avait saisi le juge-commissaire le 23 mars 2023 d’une demande de constat de la résiliation du bail. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 23 juillet 2024, avait constaté la résiliation de plein droit du bail au motif que « le preneur n’a pas procédé au paiement des sommes afférentes dans le délai légal de trois mois suivant le jugement d’ouverture, que le dépôt de la requête est postérieur à ce délai et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête sont inopérants ».
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles L. 622-14, 2°, et R. 622-13, alinéa 2, du code de commerce, en reprenant la formulation même de l’arrêt de juin 2024 : « Il résulte de ces textes que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ». La Cour ajoute, de manière déterminante, que la cour d’appel a violé les textes susvisés « alors qu’elle avait constaté que le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué ». Dès lors, la régularisation postérieure au dépôt de la requête mais antérieure à la décision du juge-commissaire prive la résiliation de son fondement.
Cette confirmation jurisprudentielle, intervenue à seulement dix-huit mois d’intervalle, atteste de la volonté de la chambre commerciale d’inscrire son analyse dans la durée. En conséquence, il est désormais établi que le juge-commissaire ne peut se borner à un constat rétrospectif de l’absence de paiement dans le délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture. Il doit, au contraire, exercer un contrôle concret de la situation d’impayés subsistant au jour où il rend sa décision, y compris en prenant en considération les paiements effectués postérieurement à la saisine. La qualification de « résiliation de plein droit », employée par la Cour de cassation elle-même en 2020, se trouve ainsi substantiellement vidée de son contenu, dès lors que la résiliation cesse d’opérer de manière automatique pour dépendre d’une appréciation judiciaire de la réalité des impayés au moment de la décision. Dès lors, le qualificatif même de « plein droit », qui suggérait une automaticité de la sanction, apparaît désormais en décalage avec la réalité du contrôle juridictionnel exercé, et la doctrine la plus autorisée, à l’instar du professeur Adeline Cerati, parle aujourd’hui d’une « impossible résurrection de la résiliation de plein droit » (Dalloz actualité, 12 janvier 2026), marquant ainsi l’ancrage définitif de ce revirement dans le paysage du droit des entreprises en difficulté.
B. Les conséquences pratiques sur l’équilibre des intérêts en présence
Cette évolution jurisprudentielle emporte des conséquences pratiques significatives pour l’ensemble des acteurs des procédures collectives. Pour le bailleur, la voie du juge-commissaire perd l’avantage comparatif qui en faisait l’attrait principal : la certitude d’obtenir la résiliation sans que des délais de paiement puissent lui être opposés. Le preneur en difficulté peut désormais, tant que le juge-commissaire n’a pas statué, régulariser l’arriéré de loyers postérieurs et faire ainsi obstacle à la résiliation. Cette faculté de régularisation, qui n’est pas expressément prévue par le texte de l’article L. 622-14, 2°, se trouve consacrée par la jurisprudence comme un correctif d’équité au service du maintien de l’activité économique. En pratique, cette solution impose au bailleur une vigilance accrue et une célérité dans la saisine du juge-commissaire, car tout retard dans le traitement de sa requête accroît la fenêtre temporelle pendant laquelle le preneur pourra régulariser sa situation et priver ainsi la demande de résiliation de son fondement juridique.
Cette orientation est en cohérence avec les finalités mêmes du droit des entreprises en difficulté, telles qu’elles sont énoncées à l’article L. 620-1 du code de commerce, qui vise notamment « la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif ». La préservation du bail commercial, en tant que support indispensable à l’exploitation du fonds de commerce, constitue un enjeu essentiel de la période d’observation ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en liquidation judiciaire. La jurisprudence de la chambre commerciale s’inscrit ainsi dans une logique de faveur au redressement de l’entreprise, qui prime sur l’intérêt individuel du bailleur à recouvrer la libre disposition des locaux.
En contrepoint, les juridictions du fond ont tiré les conséquences de cette évolution en réaffirmant, de leur côté, la rigueur des conditions procédurales de l’action. La cour d’appel de Versailles a ainsi rappelé, dans un arrêt du 15 juillet 2025 (n° 24/06343), que le délai de trois mois prévu par l’article L. 622-14 « doit être apprécié au jour de la requête et non a posteriori ». La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 5 mars 2025 (n° 24/01402), a rappelé le principe fondamental selon lequel, en application de l’article L. 622-13 du code de commerce, « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ». La cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 14 janvier 2026 (n° 23/03367), a également fait application de ces principes en constatant que le paiement intervenu postérieurement au dépôt de la requête du bailleur privait la demande de résiliation de son fondement.
La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 20 novembre 2025 (n° 25/00509), a confirmé une ordonnance du juge-commissaire refusant de constater la résiliation en relevant que le bailleur n’avait « pas justifié de la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial par le juge-commissaire » au regard de l’évolution de la situation du preneur. La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, par un arrêt du 19 mars 2025 (n° 23/01310), a rappelé que l’ouverture d’une procédure collective pendant l’instance en référé rend irrecevables les demandes tendant à la condamnation du débiteur au paiement de sommes d’argent nées antérieurement et à la résiliation du bail, démontrant la porosité des voies procédurales entre le droit commun et le droit spécial des procédures collectives.
Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle doit être mise en perspective avec la réforme du statut des baux commerciaux introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, qui modifie certaines dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux. Si cette réforme ne touche pas directement l’article L. 622-14, elle témoigne d’un mouvement législatif plus large de modernisation du droit des affaires, dans lequel la jurisprudence de la chambre commerciale sur la résiliation du bail en procédure collective s’insère comme un élément de cohérence. La convergence entre l’office du juge-commissaire, désormais investi d’un véritable pouvoir d’appréciation, et les objectifs de sauvegarde de l’entreprise poursuivis par le législateur, illustre la complémentarité des sources du droit des affaires.
En tout état de cause, le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail conserve la faculté d’agir devant le juge des référés sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette voie, bien que potentiellement assortie de délais de paiement accordés au preneur, offre au bailleur une alternative procédurale que la jurisprudence de 2024-2025 rend d’autant plus stratégique. La coexistence de ces deux voies, l’une devant le juge-commissaire et l’autre devant le juge des référés, constitue désormais un élément central de l’arbitrage procédural auquel doit se livrer le praticien confronté à l’impayé de loyers postérieurs au jugement d’ouverture.
Au-delà des seuls baux commerciaux, la solution dégagée par la chambre commerciale est susceptible d’inspirer une réflexion plus large sur le sort des contrats en cours dans les procédures collectives. L’article L. 622-13 du code de commerce, qui régit la continuation des contrats en cours, et l’article L. 622-14, qui en constitue un prolongement spécifique pour le bail, participent d’une même logique de faveur à la poursuite de l’activité. La cour d’appel de Riom a ainsi rappelé, dans l’arrêt précité du 5 mars 2025, que le cocontractant doit « remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture », le défaut d’exécution de ces engagements antérieurs n’ouvrant droit pour les créanciers qu’à déclaration au passif. Cette règle, combinée au contrôle désormais exercé par le juge-commissaire sur la résiliation du bail, dessine un régime protecteur du débiteur dont la cohérence systémique mérite d’être soulignée. La chronique de droit des entreprises en difficulté du printemps 2026, publiée par le professeur Georges Teboul, relève d’ailleurs que l’expérimentation des tribunaux des activités économiques, introduite par la loi du 20 novembre 2023, fonctionne avec des retours globalement positifs (Dalloz actualité, 1er juin 2026), ce qui pourrait annoncer une réforme pérenne de la justice consulaire en phase avec l’approfondissement de ces questions techniques.
Conclusion
La chambre commerciale de la Cour de cassation a, par les arrêts des 12 juin 2024 et 10 décembre 2025, profondément renouvelé l’office du juge-commissaire saisi sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce. En lui imposant de vérifier, au jour où il statue, que les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture demeurent impayés, la Haute juridiction a substitué à la résiliation de plein droit un mécanisme de contrôle judiciaire effectif, dont la régularisation par le preneur constitue la manifestation la plus saillante. Cette orientation, qui consolide la protection du débiteur au détriment de l’automaticité de la sanction, s’inscrit dans la finalité fondamentale du livre VI du code de commerce : favoriser la poursuite de l’activité économique chaque fois que les circonstances le permettent. En conséquence, les praticiens du droit des entreprises en difficulté sont invités à repenser leurs stratégies contentieuses à l’aune de cet équilibre rénové, qui conjugue l’exigence de protection du bailleur avec l’impératif de sauvegarde de l’entreprise, sans pour autant que le bailleur ne soit privé des voies procédurales alternatives que constituent le référé du droit commun et l’action au fond en résiliation judiciaire.
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