L’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires : le renforcement du contrôle juridictionnel sur le périmètre de la délibération collective
L’ordre du jour constitue la colonne vertébrale de l’assemblée générale de copropriété. Il délimite le champ des délibérations valides et conditionne l’opposabilité des décisions adoptées. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 organisent un régime procédural précis, dont le non-respect est sanctionné par la nullité des résolutions irrégulières. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue entre 2021 et 2025 traduit une intensification remarquable du contrôle opéré sur le formalisme de l’ordre du jour. Cette évolution affecte à la fois l’office du syndic dans la fixation de l’ordre du jour et le droit d’initiative reconnu aux copropriétaires. Elle consacre, en outre, un principe d’intangibilité des projets de résolution qui interdit à l’assemblée d’en modifier les termes en séance. En conséquence, la maîtrise des règles gouvernant l’ordre du jour est devenue un enjeu contentieux majeur pour les syndicats de copropriétaires comme pour les copropriétaires pris individuellement. Le présent article propose une analyse de ce cadre juridique renouvelé à la lumière des décisions les plus récentes de la Cour de cassation.
I. Le cadre légal et réglementaire de l’ordre du jour de l’assemblée générale
A. La fixation de l’ordre du jour par le syndic
L’établissement de l’ordre du jour relève, en premier lieu, de la compétence du syndic de copropriété. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation de l’assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Ce formalisme est essentiel : il garantit l’information préalable des copropriétaires et leur permet d’exercer un vote éclairé sur chacun des points soumis à leur approbation. L’article 13 du même décret du 17 mars 1967 en tire une conséquence fondamentale : l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-1 dudit décret (décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour, ce qui permet de débattre de sujets divers sans pour autant conférer une valeur obligatoire aux échanges informels tenus en séance.
Par ailleurs, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions relatives à l’administration et à la jouissance des parties communes, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition délimite le champ matériel des délibérations admissibles, de sorte que seules les questions relevant de la compétence exclusive de l’assemblée peuvent valablement figurer à l’ordre du jour. Une question étrangère à l’objet légal de l’assemblée, même régulièrement inscrite, ne saurait fonder une décision valide. Cette double exigence, matérielle et formelle, constitue le premier filtre de régularité des délibérations collectives.
La rigueur de ce dispositif a été rappelée avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 novembre 2025, publié au Bulletin, qui constitue l’un des apports jurisprudentiels les plus significatifs de la période récente. La Cour y énonce que la convocation de l’assemblée générale doit contenir « l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée » et que l’assemblée « ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-12.526, Publié au Bulletin). À cet égard, la Haute juridiction affirme que « les articles 9, 13 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 » imposent que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, et qu’il en résulte qu’« est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation ». La formule est dépourvue d’ambiguïté : la sanction de la nullité est automatique dès lors que la résolution adoptée ne correspond pas, dans ses termes essentiels, au projet notifié.
La Cour de cassation censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait retenu que les copropriétaires, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, pouvaient réduire la durée du mandat de douze à cinq mois. La solution est sans équivoque : l’ordre du jour ne se borne pas à énoncer un thème général de délibération ; il fixe les termes précis de la résolution proposée, que l’assemblée ne peut ensuite modifier. Ce principe d’intangibilité du projet de résolution constitue un verrou procédural protecteur des droits des copropriétaires absents ou non représentés, qui ont voté par correspondance sur la foi du texte qui leur avait été communiqué. L’arrêt consacre ainsi une conception rigoureuse de la loyauté des débats, qui interdit toute altération substantielle des termes de la résolution en cours d’assemblée.
B. Le droit d’initiative du copropriétaire
Le monopole du syndic sur l’établissement de l’ordre du jour n’est toutefois pas absolu. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 reconnaît à tout copropriétaire le droit de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette faculté constitue un droit d’initiative essentiel au fonctionnement démocratique de la copropriété, qui tempère la prééminence du syndic dans la conduite de la vie collective. Le copropriétaire qui souhaite voir inscrite une question doit notifier sa demande au syndic dans un délai utile, c’est-à-dire suffisamment en amont de la date prévue pour l’assemblée afin de permettre l’établissement et l’envoi de la convocation dans les conditions réglementaires. La demande doit être suffisamment précise pour que le syndic puisse rédiger le projet de résolution correspondant et le soumettre au vote des copropriétaires.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler l’obligation pesant sur le syndic dans un arrêt du 15 février 2023, où la Cour était saisie d’un litige dans lequel un copropriétaire reprochait au syndic de ne pas avoir inscrit une question à l’ordre du jour (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.213). Si la Cour a rejeté le pourvoi par une décision non spécialement motivée, les moyens du pourvoi faisaient expressément état de l’obligation du syndic, une fois saisi d’une demande en ce sens, d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette jurisprudence s’inscrit dans une ligne constante et rappelle que le syndic ne dispose d’aucun pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité des questions dont l’inscription lui est demandée.
Dès lors, le refus du syndic de donner suite à une demande d’inscription ne peut être justifié que par l’imprécision de la demande ou par son caractère tardif. Une demande rédigée en termes trop généraux ou imprécis peut légitimement être écartée, non par un jugement d’opportunité du syndic, mais parce qu’elle ne satisfait pas aux exigences minimales de clarté requises pour une inscription à l’ordre du jour. En tout état de cause, le syndic ne saurait se prévaloir de son propre jugement sur l’utilité ou l’opportunité de la question pour refuser son inscription. Ce principe avait déjà été affirmé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 28 septembre 2022, certes rendu en matière d’association syndicale libre mais dont le raisonnement est transposable à la copropriété : les statuts prévoyant que l’état des questions dont les membres avaient demandé l’inscription à l’ordre du jour était porté à leur connaissance, la Cour en a déduit que le président « n’avait pas le pouvoir d’en apprécier l’utilité ou l’opportunité » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.750, Publié au Bulletin). L’obligation d’inscription est ainsi une obligation de résultat, qui ne laisse au syndic aucune marge d’appréciation discrétionnaire.
La demande d’inscription à l’ordre du jour peut également émaner du conseil syndical, qui dispose d’une légitimité particulière pour proposer des questions touchant à la gestion de l’immeuble. En pratique, le conseil syndical joue un rôle d’interface entre les copropriétaires et le syndic et peut utilement relayer les préoccupations individuelles qui méritent un débat collectif. Dans tous les cas, la demande doit être adressée par un moyen permettant d’en établir la date de réception, tel qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de prémunir le demandeur contre le risque de voir le syndic contester la réception de la demande.
II. Le contrôle juridictionnel de l’ordre du jour et ses sanctions
A. La nullité des décisions prises en violation des règles de l’ordre du jour
La méconnaissance des règles gouvernant l’ordre du jour est sanctionnée par la nullité des délibérations irrégulières. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ouvre à tout copropriétaire opposant ou défaillant le droit de contester les décisions de l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42). La nullité est encourue lorsque la décision a été prise sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou lorsque les termes de la résolution adoptée diffèrent substantiellement du projet notifié aux copropriétaires. L’irrégularité de l’ordre du jour constitue ainsi un motif autonome de nullité, distinct des vices affectant le fond de la décision.
L’arrêt du 6 novembre 2025 précité illustre avec force cette sanction. La Cour de cassation y rappelle que la modification en séance de la durée du mandat du syndic, par rapport à celle annoncée dans le projet de résolution, entache la délibération de nullité (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-12.526, Publié au Bulletin). La solution est d’autant plus remarquable qu’elle écarte l’argument selon lequel les copropriétaires présents ou représentés, ayant voté la résolution modifiée, auraient implicitement consenti à cette modification. La Cour juge au contraire que le consentement des copropriétaires absents ou ayant voté par correspondance ne peut être présumé, et que l’ordre du jour fixe un cadre intangible que l’assemblée ne saurait franchir. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui refuse d’admettre qu’une assemblée puisse modifier en séance les termes d’une résolution.
Cette jurisprudence prolonge une tendance plus générale au renforcement du formalisme protecteur dans le droit de la copropriété. La troisième chambre civile veille à garantir que chaque copropriétaire soit mis en mesure de se prononcer en connaissance de cause sur les résolutions soumises au vote. À cet égard, l’exigence de précision de l’ordre du jour participe d’une fonction d’information et de loyauté à l’égard de l’ensemble des membres du syndicat. La Cour de cassation considère que le non-respect de ces exigences formelles cause nécessairement un grief au copropriétaire, sans que celui-ci ait à démontrer l’existence d’un préjudice distinct. Ce régime de nullité sans grief, dérogatoire au droit commun des nullités, traduit la nature impérative des règles de l’ordre du jour.
Par ailleurs, la jurisprudence admet que la contestation d’une décision d’assemblée générale puisse prendre appui sur l’absence d’inscription d’une question à l’ordre du jour. Dans un arrêt du 15 décembre 2021, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige dans lequel un copropriétaire faisait valoir que le syndicat n’avait pas inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de la contestation du quitus donné au syndic (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-23.221). La Cour, tout en censurant l’arrêt d’appel sur un autre fondement, rappelle que la contestation du quitus du syndic doit emprunter la voie de l’inscription à l’ordre du jour, ce qui confirme le rôle de l’ordre du jour comme instrument procédural de la contestation des actes de gestion du syndic. Le copropriétaire qui entend remettre en cause la régularité des comptes ou la qualité de la gestion du syndic ne saurait saisir directement le juge sans avoir préalablement épuisé la voie de l’ordre du jour.
L’action en nullité fondée sur l’irrégularité de l’ordre du jour doit être exercée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision est réputée définitive et la nullité ne peut plus être invoquée, sauf à démontrer que la décision est contraire à une disposition d’ordre public, auquel cas l’action en nullité est imprescriptible. La computation de ce délai constitue un enjeu contentieux à part entière : le point de départ est la notification du procès-verbal, qui doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Le non-respect de ce délai de notification par le syndic peut, selon les circonstances, reporter le point de départ du délai de contestation.
B. L’office du syndic face à la demande d’inscription : obligation, responsabilité et recours
Le syndic de copropriété occupe une position centrale dans la procédure d’établissement de l’ordre du jour. Il est à la fois le destinataire des demandes d’inscription émanant des copropriétaires et le garant de la régularité formelle de la convocation. Son office est encadré par des obligations précises dont la méconnaissance engage sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Code civil, article 1240). La jurisprudence rappelle régulièrement que le syndic ne dispose d’aucun pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité des questions dont l’inscription lui est demandée. Sa mission se limite à vérifier que la demande émane bien d’un copropriétaire, qu’elle est formulée de manière suffisamment claire et qu’elle est reçue dans un délai compatible avec l’établissement de la convocation.
L’arrêt du 12 janvier 2022 illustre, dans un contexte différent, les conséquences de la défaillance du syndic dans l’exercice de ses obligations (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-16.244). La Cour y censure un arrêt d’appel pour défaut de réponse aux conclusions, rappelant ainsi l’exigence de motivation qui pèse sur les juridictions lorsqu’elles sont saisies d’une contestation mettant en cause les obligations du syndic. Cet arrêt témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des obligations professionnelles des syndics, y compris dans leurs aspects procéduraux. Le syndic ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant une prétendue marge d’appréciation que les textes ne lui reconnaissent pas.
Le refus injustifié du syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Le copropriétaire évincé peut, d’une part, solliciter la convocation d’une assemblée générale à ses frais, conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, pour faire inscrire la question refusée. Cette faculté, bien que financièrement contraignante, constitue un contrepoids utile à l’inertie ou à l’obstruction du syndic. D’autre part, le copropriétaire peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, en démontrant que le refus d’inscription lui a causé un préjudice, notamment en le privant de la possibilité de soumettre au vote une résolution qui aurait pu être adoptée par l’assemblée.
La demande d’inscription à l’ordre du jour constitue, par ailleurs, un instrument procédural stratégique pour le copropriétaire qui entend contester la gestion du syndic. Dans l’arrêt du 15 décembre 2021 précité, la Cour de cassation a rappelé que l’action en contestation du quitus du syndic passe par l’inscription préalable d’une question à l’ordre du jour (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-23.221). Autrement dit, le copropriétaire ne peut pas contester le quitus en justice sans avoir préalablement sollicité son inscription à l’ordre du jour. Cette exigence procédurale, qui encadre strictement l’accès au juge, illustre la fonction de filtre que remplit l’ordre du jour dans le contentieux de la copropriété. Elle s’explique par la nécessité de permettre au syndicat de se prononcer collectivement sur la gestion du syndic avant que le juge ne soit saisi, conformément à une logique d’épuisement des voies internes de résolution des conflits.
En définitive, le droit de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires est traversé par une tension entre la nécessaire efficacité de la gestion collective, qui impose de confier au syndic le soin d’établir l’ordre du jour, et la protection des droits individuels des copropriétaires, qui requiert que chacun puisse soumettre au vote de l’assemblée les questions qu’il estime légitimes. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’efforce de concilier ces deux impératifs en rappelant, d’une part, la force obligatoire de l’ordre du jour tel que notifié aux copropriétaires, et, d’autre part, le droit d’initiative reconnu à chaque copropriétaire, que le syndic ne saurait entraver sans commettre une faute engageant sa responsabilité. L’arrêt du 6 novembre 2025 marque une étape décisive dans cette construction prétorienne en érigeant le principe d’intangibilité des projets de résolution au rang de règle sanctionnée par la nullité des délibérations qui y contreviennent. Dès lors, le syndic comme les copropriétaires doivent porter une attention renforcée à la rédaction de l’ordre du jour, dont la précision conditionne la validité des décisions adoptées par l’assemblée générale.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle un encadrement toujours plus rigoureux des règles gouvernant l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Le principe d’intangibilité des projets de résolution, consacré par l’arrêt du 6 novembre 2025, et l’obligation pour le syndic d’inscrire sans appréciation d’opportunité les questions dont la communication lui est faite par les copropriétaires constituent les deux piliers de ce régime. La maîtrise de ces règles est essentielle pour le syndic, dont la responsabilité peut être engagée en cas de manquement, comme pour le copropriétaire, qui doit veiller à formuler ses demandes d’inscription avec une précision suffisante et dans les délais utiles. La complexité de ce contentieux, qui mêle des exigences de forme et des considérations de fond, justifie le recours à un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour sécuriser la régularité des assemblées générales ou pour contester les décisions qui y ont été adoptées en méconnaissance des règles de l’ordre du jour. La jurisprudence à venir de la troisième chambre civile devrait préciser les contours du droit d’initiative des copropriétaires, notamment quant au degré de précision exigé des demandes d’inscription et aux conséquences indemnitaires du refus illégitime du syndic d’y donner suite.
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