Les amendements du Sénat au projet de loi Jeanbrun : la décence énergétique à l’épreuve de la copropriété et du confort d’été

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, sera examiné en séance publique au Sénat les 7 et 8 juillet 2026. Bénéficiant d’un calendrier accéléré depuis son inscription à l’ordre du jour par accord conjoint du président du Sénat Gérard Larcher et du Premier ministre, le texte a fait l’objet, la semaine dernière, d’un travail approfondi en commission des affaires économiques. Plus d’une vingtaine d’amendements ont été adoptés, dont plusieurs modifient substantiellement l’équilibre initial du projet gouvernemental. La rapporteure Amel Gacquerre (Union centriste) a notamment obtenu l’introduction de dispositions relatives à l’adaptation des logements aux vagues de chaleur, tandis que les sénateurs ont renforcé les prérogatives des maires en matière d’attribution de logements sociaux et assoupli les contraintes pesant sur les copropriétaires confrontés à des refus d’assemblée générale. Le présent article propose un décryptage juridique des principaux amendements adoptés en commission, à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

I. La rénovation énergétique assouplie : entre relance du marché locatif et protection du propriétaire

A. Le retour conditionné des passoires thermiques sur le marché locatif

L’article 6 du projet de loi constitue la pierre angulaire du dispositif gouvernemental. Il vise à permettre la relocation des habitations classées F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique, en contrepartie d’un engagement du propriétaire à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Le gouvernement escompte, par ce mécanisme, le retour de sept cent mille logements d’ici 2028 sur un marché locatif que la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a considérablement asséché. Pour mémoire, cette dernière a posé une interdiction progressive de location des logements énergivores : les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. L’ampleur du retrait de l’offre locative consécutif à ces interdictions a conduit le législateur à rechercher un point d’équilibre entre l’impératif environnemental et la nécessité de maintenir un parc locatif accessible.

Les sénateurs ont apporté plusieurs clarifications déterminantes au dispositif initial. En premier lieu, les échéances du calendrier de la décence énergétique ne pourront être appliquées aux baux en cours. Cette précision, qui n’était pas acquise dans la version gouvernementale, sécurise les situations locatives existantes et évite qu’un locataire en place ne puisse se prévaloir d’un défaut de décence pour obtenir la suspension du paiement des loyers ou la résiliation du bail. En deuxième lieu, le logement sera réputé décent énergétiquement durant la période de réalisation des travaux de mise en conformité, dans la limite de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un immeuble collectif. Ce sursis temporaire constitue une dérogation significative au principe, rappelé par la Cour de cassation, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dès la conclusion du contrat. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et ne répondant manifestement pas aux exigences fixées par le décret du 30 janvier 2002 » et que cette obligation « ne cède que devant la preuve, rapportée par le bailleur, de l’impossibilité matérielle d’exécuter les travaux nécessaires » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). En créant un sursis légal, le texte amoindrit temporairement la force contraignante de cette obligation, sans toutefois la supprimer : le propriétaire demeure tenu d’engager et de mener à terme les travaux dans le délai imparti.

En troisième lieu, le texte adopté en commission prévoit que le logement est également réputé énergétiquement décent s’il est protégé au titre des monuments historiques. Cette exemption, qui figurait déjà en germe dans les textes antérieurs, est ici explicitement consacrée et étendue à l’ensemble des contraintes architecturales ou patrimoniales. Par ailleurs, un locataire ne pourra plus se prévaloir, devant le juge, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent s’il fait obstacle à la réalisation des travaux. Cette disposition, adoptée en commission, modifie substantiellement l’équilibre du rapport locatif en neutralisant l’exception d’inexécution dont le preneur pouvait jusqu’alors se prévaloir sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

B. L’exception de disproportion manifeste et le nouveau bouclier du copropriétaire

L’apport le plus novateur des travaux de la commission sénatoriale réside dans l’introduction d’une exception de disproportion manifeste au bénéfice du propriétaire. Aux termes de l’amendement adopté, l’obligation de décence énergétique sera réputée satisfaite lorsque le coût des travaux à la charge du propriétaire excède cinquante pour cent de la valeur vénale du bien immobilier. Cette disposition constitue une transposition, dans le champ de la décence énergétique, du principe de proportionnalité économique qui irrigue désormais l’ensemble du droit des obligations. Elle fait écho à la jurisprudence de la Cour de cassation qui, sans aller jusqu’à consacrer un principe général de non-nocivité économique de l’obligation, admet que des circonstances particulières puissent tempérer la rigueur de l’exécution forcée. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a ainsi rappelé, s’agissant de l’office du juge en matière de démolition, que « le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mesure de mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire avant d’ordonner la démolition » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin). Le parallèle est éclairant : là où le juge judiciaire module les effets d’une mesure de remise en état au regard de sa proportionnalité économique, le législateur institue désormais un seuil objectif au-delà duquel l’obligation de rénovation cesse d’être exigible.

Dans le cadre des copropriétés, le texte renforce également la protection du copropriétaire de bonne foi. Le projet gouvernemental prévoyait que si les travaux ne peuvent être réalisés du fait d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires, le logement est réputé conforme durant dix-huit mois, le copropriétaire devant ensuite réitérer sa demande. Les sénateurs ont porté ce délai à trois ans, répondant ainsi aux préoccupations exprimées par les praticiens du droit de la copropriété quant à la lenteur des cycles décisionnels dans les immeubles collectifs. Cette extension temporelle s’articule avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le régime des décisions d’assemblée générale relatives aux travaux d’économie d’énergie. Elle tient compte de la réalité contentieuse, régulièrement illustrée par la jurisprudence, selon laquelle l’inertie d’une assemblée générale ne saurait être imputée à un copropriétaire individuel qui a accompli les diligences nécessaires. La Cour de cassation a notamment jugé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que « le bailleur, tenu de délivrer un logement décent, ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant le refus de l’assemblée générale des copropriétaires que s’il démontre avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux » (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin).

II. Le confort d’été érigé en priorité législative : la copropriété au défi de l’adaptation climatique

A. La facilitation de l’installation de climatisation dans les copropriétés

La vague de chaleur qui affecte la France depuis le mois de mai 2026 a conduit les sénateurs à compléter le projet de loi Jeanbrun par un volet inédit relatif à l’adaptation des logements aux canicules. L’un des amendements les plus significatifs adoptés en commission vise à lever certains freins juridiques à la réalisation de travaux d’adaptation, en particulier l’installation de systèmes de climatisation dans les copropriétés. Le dispositif retenu prévoit qu’en cas d’échec d’un vote relatif à des travaux d’installation d’une climatisation modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée et statuer à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette innovation procédurale est directement inspirée du régime applicable aux travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, pour lesquels la loi du 22 août 2021 a déjà instauré un mécanisme de seconde lecture à majorité simplifiée.

Cette disposition modifie substantiellement l’articulation des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui constituent l’armature juridique de la prise de décision en copropriété. Pour mémoire, l’article 24 pose le principe de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires pour les décisions les plus importantes, notamment celles relatives à la désignation ou à la révocation du syndic. L’article 26 requiert la double majorité — majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix — pour les décisions les plus graves, telles que la suppression du poste de concierge, la modification de la répartition des charges ou l’aliénation de parties communes. Les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble relevaient jusqu’à présent de l’article 25 ou de l’article 26 selon leur nature et leur ampleur. En alignant le régime de la climatisation sur celui des travaux d’énergie, le législateur sénatorial opère un choix politique fort : il privilégie l’adaptation climatique sur la protection de l’esthétique architecturale.

Un autre amendement complémentaire prévoit de transformer le régime de l’avis de l’Architecte des bâtiments de France en un avis simple — et non plus conforme — pour l’installation de volets extérieurs. Cette mesure, de portée apparemment technique, emporte des conséquences juridiques considérables : là où un avis conforme lie l’autorité administrative qui délivre l’autorisation d’urbanisme, un avis simple laisse au maire ou au préfet la liberté de s’en écarter. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 18 juin 2026, que « le juge judiciaire, saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, doit rechercher d’office si une mesure de mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, même lorsque l’autorité administrative a émis un avis défavorable » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342). Cette jurisprudence, qui tempère la portée des avis administratifs par un contrôle judiciaire de proportionnalité, trouve un écho direct dans la volonté sénatoriale de desserrer l’étau des avis conformes en faveur d’une plus grande liberté d’appréciation locale.

B. L’intégration du confort d’été dans le parcours de rénovation performante

Au-delà de la seule facilitation technique, la commission des affaires économiques a inscrit le confort d’été au coeur même de la politique publique de rénovation énergétique. Les sénateurs ont ainsi inclus l’objectif de confort d’été dans la définition légale de la rénovation énergétique performante, en particulier dans le cadre du parcours accompagné du dispositif MaPrimeRénov’. Le confort d’été est également intégré dans les plans pluriannuels de travaux, rendus obligatoires dans les copropriétés des immeubles de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025 par l’article L. 111-10-4-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette obligation, issue de la loi Climat et résilience, imposait jusqu’à présent aux copropriétés d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux tenant compte principalement de la performance énergétique du bâtiment, sans référence explicite au confort thermique estival.

L’élargissement du périmètre de la rénovation énergétique au confort d’été n’est pas neutre sur le plan juridique. Il emporte deux conséquences majeures. Premièrement, il élargit le champ des travaux susceptibles d’être imposés ou subventionnés au titre de la rénovation énergétique, en y incluant désormais les protections solaires, les brasseurs d’air, les systèmes de rafraîchissement passif et les isolations thermiques conçues pour la saison chaude. Deuxièmement, il modifie la hiérarchie implicite des priorités dans le parcours de rénovation : le confort d’hiver et les économies de chauffage ne sont plus l’unique boussole de la politique de rénovation. Cette évolution répond à une préoccupation de santé publique autant qu’à un impératif de justice sociale, les logements les plus exposés à la chaleur estivale étant souvent les plus modestes.

Par ailleurs, les sénateurs ont supprimé les dispositions relatives à l’exercice par les communes et les intercommunalités des compétences relatives au droit au logement opposable. La commission a estimé que « cet article organise paradoxalement un transfert de responsabilité sans aucune compensation budgétaire », les collectivités territoriales n’étant majoritairement pas demandeuses d’un tel transfert. Cette suppression recentre le projet de loi sur son objectif principal de relance de la construction et de la rénovation, en écartant un volet qui aurait alourdi la charge des finances locales sans garantie d’efficacité opérationnelle. Sur le volet décentralisation, les sénateurs ont en revanche renforcé le droit de veto du maire dans l’attribution des logements sociaux, en supprimant la condition liée à l’absence de carence de la commune au titre des obligations de la loi SRU. Le maire pourra désormais s’opposer à l’attribution d’un logement social à un candidat dont il estime qu’il est de nature à compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents, sans que l’État ne puisse lui opposer le non-respect par sa commune des quotas de logements sociaux.

Le ministre Vincent Jeanbrun s’est déclaré confiant sur la possibilité d’aboutir « avant la fin de l’année » à l’adoption définitive du texte. La procédure accélérée engagée par le gouvernement, combinée à l’examen prioritaire par le Sénat dès le 7 juillet 2026, traduit la volonté politique d’apporter une réponse rapide à une crise du logement que les observateurs qualifient désormais de systémique. Le texte amendé par la commission des affaires économiques, qui a su concilier les impératifs de simplification administrative, de relance de l’offre locative et d’adaptation au changement climatique, marque une étape significative dans l’élaboration d’un cadre juridique rénové pour le logement en France.

Conclusion

Les amendements adoptés par la commission des affaires économiques du Sénat dessinent les contours d’un projet de loi substantiellement enrichi par rapport au texte initial déposé par le gouvernement. L’assouplissement conditionné des obligations de décence énergétique, couplé à l’introduction de mécanismes de protection du propriétaire de bonne foi, crée les conditions d’un retour progressif des passoires thermiques sur le marché locatif sans renoncer à l’objectif de long terme de rénovation du parc. L’érection du confort d’été en composante à part entière de la rénovation énergétique, conjuguée à la facilitation du vote des travaux d’adaptation aux canicules dans les copropriétés, témoigne d’une prise de conscience de l’urgence climatique estivale dont les conséquences juridiques sont appelées à se déployer dans les prochaines années. La suite des débats sénatoriaux permettra d’apprécier la pérennité de ces équilibres, dans un contexte où la conciliation des exigences environnementales, des droits des propriétaires et de la protection des locataires demeure un exercice juridique et politique d’une particulière complexité.

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