Le formalisme de la mise en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle les exigences impératives de précision
La procédure de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue, pour les syndicats de copropriétaires confrontés à des impayés de charges, un instrument de recouvrement d’une redoutable efficacité. Ce mécanisme, introduit par la loi SRU du 13 décembre 2000 et modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues dès lors que le copropriétaire défaillant n’a pas régularisé sa situation dans le mois suivant une mise en demeure restée infructueuse. Or, ce levier procédural est subordonné à des conditions formelles dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler le caractère impératif. Par quatre arrêts de section publiés au Bulletin entre novembre 2025 et juin 2026, la Haute juridiction a construit un édifice jurisprudentiel qui place la mise en demeure au cœur du dispositif et en fait la condition sine qua non de la recevabilité de l’action. La présente analyse se propose d’examiner, dans une première partie, le contenu substantiel que doit revêtir cette mise en demeure et la sanction procédurale qui s’attache à son irrégularité, avant d’envisager, dans une seconde partie, les conséquences de cette rigueur sur l’exercice même de l’action par le syndicat des copropriétaires.
I. Le contenu impératif de la mise en demeure et la sanction de son irrégularité
A. La détermination du contenu substantiel de la mise en demeure de l’article 19-2
Le texte de l’article 19-2, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si la loi ne précise pas elle-même le degré de détail attendu de cette mise en demeure, la Cour de cassation y a pourvu par un avis rendu le 12 décembre 2024, qui constitue le point d’ancrage de la jurisprudence contemporaine.
Aux termes de cet avis, la Cour a énoncé que « la mise en demeure visée à l’article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Avis Cass., 12 déc. 2024, n° 24-70.007, P+B). Cet avis, rendu sur le fondement de l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire, est venu dissiper une incertitude pratique récurrente : le syndicat des copropriétaires ne saurait se contenter d’adresser au copropriétaire un décompte global ou un simple commandement de payer faisant référence à un solde, sans ventilation des sommes dont le paiement est réclamé. L’exigence de précision porte sur deux éléments cumulatifs : la nature des provisions, c’est-à-dire leur rattachement au budget prévisionnel de l’exercice en cours, à des travaux non compris dans ce budget ou à des arriérés d’exercices antérieurs, et le montant exact de chacune de ces provisions.
L’arrêt rendu le 18 juin 2026 par la troisième chambre civile en formation de section est venu confirmer la portée de cet avis en l’appliquant à une espèce dans laquelle la cour d’appel de Rennes s’était bornée à relever l’existence d’une « mise en demeure explicite du 11 juin 2021 » et la production d’un relevé de compte mentionnant un solde antérieur, sans vérifier si cette mise en demeure détaillait effectivement la nature et le montant de chaque provision impayée. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 19-2 en retenant, par un attendu qui fera jurisprudence, qu’en « se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de Mme [O] dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B).
Cet attendu est remarquable à un double titre. D’une part, il sanctionne la cour d’appel pour défaut de base légale, ce qui signifie que le juge du fond ne peut pas se contenter de constater l’existence formelle d’une mise en demeure ; il doit vérifier positivement que celle-ci satisfait aux exigences de précision posées par l’avis du 12 décembre 2024. D’autre part, il rappelle que la défaillance du copropriétaire doit être constatée dans le mois suivant la mise en demeure, ce qui impose une vérification temporelle qui s’ajoute au contrôle du contenu.
B. La portée procédurale de l’irrégularité de la mise en demeure : l’irrecevabilité de la demande
La sanction de l’irrégularité de la mise en demeure est clairement énoncée par l’avis du 12 décembre 2024 : il s’agit de l’irrecevabilité de la demande. Cette qualification n’est pas neutre sur le plan procédural. L’irrecevabilité, au sens de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel, et qui n’est pas susceptible de régularisation en cours d’instance. En d’autres termes, le syndicat qui engage une action sur le fondement de l’article 19-2 sans avoir préalablement adressé une mise en demeure suffisamment précise s’expose à voir sa demande déclarée irrecevable sans possibilité de régularisation a posteriori.
L’arrêt du 18 juin 2026 illustre cette rigueur en cassant intégralement l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait condamné la copropriétaire à payer une somme substantielle sans avoir vérifié la régularité formelle du préalable que constitue la mise en demeure. La cassation est totale, emportant l’ensemble des chefs de dispositif, y compris ceux relatifs aux frais de déménagement et aux dommages et intérêts.
La même exigence de rigueur formelle se retrouve dans l’arrêt du 15 janvier 2026 rendu par la même chambre en formation de section. Dans cette espèce, la Cour rappelle que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 « qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure » et qu’il « ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B). Cet attendu de principe verrouille la pratique : chaque exercice budgétaire nouveau exige une nouvelle mise en demeure, et l’action ne peut prospérer pour des exercices pour lesquels les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale.
II. Les conséquences de la rigueur procédurale sur les conditions d’exercice de l’action
A. L’exigence d’une mise en demeure distincte par exercice et la nécessité de l’approbation des comptes
L’édifice jurisprudentiel ne se limite pas à l’exigence de précision du contenu de la mise en demeure. La troisième chambre civile a également précisé les conditions temporelles et comptables qui conditionnent la recevabilité de l’action. L’arrêt du 20 novembre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, apporte un éclairage décisif sur ce point.
Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires avait assigné des copropriétaires en paiement de provisions pour charges de services pour les exercices 2018 à 2021, sur le fondement de l’article 19-2. La Cour de cassation, après avoir rappelé les dispositions des articles 14-1, 14-2 I et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, énonce un principe structurant : « Il en résulte que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 23-23.315, FS-B).
Cette solution consacre une distinction fondamentale entre, d’une part, les provisions de l’exercice en cours et les provisions non encore échues devenues exigibles par l’effet de la déchéance du terme, et, d’autre part, les arriérés de charges des exercices antérieurs qui, eux, ne peuvent être réclamés que si les comptes correspondants ont été approuvés par l’assemblée générale. La conséquence pratique est considérable pour les syndics : l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’est pas une simple formalité comptable, elle est une condition de fond de la recevabilité de l’action en recouvrement des arriérés. Un syndicat qui négligerait de faire approuver les comptes des exercices antérieurs se trouverait dans l’incapacité de mobiliser la procédure accélérée de l’article 19-2 pour ces sommes, et devrait recourir aux voies d’exécution de droit commun.
Cette exigence est renforcée par l’arrêt du 15 janvier 2026, qui précise que le syndicat « ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B). Il en découle un double verrou : la mise en demeure doit viser un exercice déterminé, et pour les exercices antérieurs, l’approbation des comptes doit être acquise. Le syndicat ne saurait donc se prévaloir d’une mise en demeure unique pour poursuivre le recouvrement de charges afférentes à des exercices successifs non approuvés.
Par ailleurs, la cour d’appel doit vérifier, pour chaque exercice concerné, que le budget prévisionnel a été voté, que les comptes ont été approuvés, et que le copropriétaire a été mis en demeure de payer une provision restée impayée pour cet exercice. À défaut de procéder à ces vérifications, la décision est privée de base légale, ainsi que l’illustrent les censures successives prononcées par la troisième chambre civile dans les arrêts précités.
B. Les limites du pouvoir juridictionnel du président statuant selon la procédure accélérée au fond
La rigueur procédurale qui caractérise la jurisprudence de la troisième chambre civile ne s’arrête pas aux conditions d’ouverture de l’action. Elle s’étend également aux limites du pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Sur ce point, l’arrêt du 15 janvier 2026 apporte une contribution décisive en qualifiant la nature de l’obstacle procédural auquel se heurte le copropriétaire qui entend former une demande reconventionnelle dans le cadre de cette procédure.
La Cour commence par rappeler que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément ce pouvoir, en application des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile. Elle en déduit que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-10.778, FS-B). L’arrêt ajoute, dans un attendu de principe, que « ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence ».
Cette qualification est capitale. En retenant la fin de non-recevoir plutôt que l’exception d’incompétence, la Cour de cassation prive le copropriétaire défendeur de la faculté de renvoyer l’affaire devant une autre formation du tribunal judiciaire. La demande reconventionnelle est purement et simplement irrecevable, sans possibilité de régularisation ni de renvoi. Cette solution est cohérente avec la nature même de la procédure accélérée au fond, qui a été conçue comme un instrument de recouvrement rapide au service exclusif du syndicat des copropriétaires.
Le même arrêt du 18 juin 2026 confirme cette analyse dans son second volet, en censurant la cour d’appel qui avait condamné la copropriétaire au remboursement de frais de déménagement. La Cour retient que « ces sommes entraient dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2 susvisé », ce qui signifie qu’une demande indemnitaire ne relevant ni des provisions de l’article 14-1 ni des arriérés de l’article 19-2 est exclue du périmètre de la procédure accélérée (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B). L’action en recouvrement des charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 est donc strictement cantonnée à son objet légal : le paiement des provisions et des arriérés de charges, à l’exclusion de toute prétention indemnitaire ou compensatoire.
Cette jurisprudence dessine un régime procédural d’une grande cohérence. La mise en demeure constitue le sésame de la procédure, elle doit être précise quant à la nature et au montant des provisions réclamées, elle doit être renouvelée pour chaque exercice nouveau, et elle conditionne la recevabilité de l’action à peine d’irrecevabilité. Une fois l’action engagée, le président ne peut connaître que des demandes entrant strictement dans le champ d’application de l’article 19-2. Toute extension, qu’elle émane du syndicat ou du copropriétaire défendeur, se heurte à une fin de non-recevoir.
Les praticiens de la copropriété retiendront de cet édifice jurisprudentiel plusieurs enseignements pratiques. En premier lieu, le syndic doit veiller à ce que la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant mentionne, pour chaque provision impayée, sa nature (budget prévisionnel, travaux hors budget, fonds de travaux) et son montant exact, et non un simple solde global. En deuxième lieu, le syndic doit s’assurer que les comptes des exercices antérieurs auxquels se rattachent les arriérés réclamés ont été approuvés par l’assemblée générale, faute de quoi la procédure accélérée est irrecevable. En troisième lieu, il convient d’adresser une nouvelle mise en demeure pour chaque exercice budgétaire, une mise en demeure unique ne pouvant couvrir des exercices successifs.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel renvoie expressément l’article 19-2, dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-1). Ce renvoi n’est pas une simple commodité rédactionnelle : il détermine l’assiette même de la procédure accélérée. Seules les provisions dues au titre de ce budget prévisionnel, ou au titre des travaux visés au I de l’article 14-2, peuvent justifier la mise en œuvre de la procédure de l’article 19-2. Les sommes qui n’entrent pas dans ces catégories, telles que les indemnités, les frais de recouvrement ou les dommages et intérêts, ne peuvent être réclamées par cette voie.
L’arrêt du 18 juin 2026 apporte sur ce point une confirmation particulièrement nette. La Cour de cassation y rappelle, dans un attendu que la publication au Bulletin destine à faire autorité, que « le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B). En l’espèce, le syndicat avait sollicité, en sus des charges, le remboursement de frais de déménagement des meubles du copropriétaire, exposés pour la réalisation de travaux dans l’immeuble. La cour d’appel avait fait droit à cette demande en considérant qu’elle présentait un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile. La Cour de cassation censure cette analyse en considérant que ces motifs sont « impropres à établir que ces sommes entraient dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2 susvisé ». Il en résulte que le critère du lien suffisant, classique en droit commun de la procédure, est inopérant dans le cadre de la procédure spéciale de l’article 19-2 : seules les sommes correspondant aux provisions de l’article 14-1, aux travaux de l’article 14-2 I et aux arriérés de charges après approbation des comptes peuvent être réclamées.
Cette rigueur s’explique par la nature même de la procédure accélérée au fond. Conçue pour offrir au syndicat un instrument de recouvrement rapide, elle déroge aux garanties procédurales de droit commun en confiant au président du tribunal judiciaire, statuant seul, le soin de condamner le copropriétaire défaillant. Il est dès lors logique que la Cour de cassation en circonscrive strictement le domaine et en subordonne l’accès à des conditions formelles rigoureuses, à la mesure de l’atteinte que cette procédure porte aux droits de la défense. L’arrêt du 18 juin 2026, comme celui du 15 janvier 2026, s’inscrit dans cette logique de contrepartie procédurale : la rapidité de la procédure se paie d’un formalisme exigeant, dont le non-respect est sanctionné par l’irrecevabilité.
Conclusion
Les quatre arrêts de section rendus par la troisième chambre civile entre novembre 2025 et juin 2026, conjugués à l’avis du 12 décembre 2024, consacrent une jurisprudence résolument formaliste quant aux conditions d’exercice de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La mise en demeure, préalable obligatoire à l’action, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Le syndicat ne peut agir pour des exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés, et il doit justifier d’une mise en demeure distincte pour chaque exercice. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes entrant dans le champ strict de l’article 19-2, toute demande reconventionnelle ou indemnitaire se heurtant à une fin de non-recevoir. Cette construction jurisprudentielle, d’une rigueur peu commune, rappelle que le législateur a entendu faire de la procédure accélérée un instrument efficace mais strictement encadré, au service d’un objectif d’intérêt général : la préservation de l’équilibre financier des copropriétés.
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