L’obligation continue de délivrance du bailleur à l’épreuve de la double prescription : la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile
Le droit du bail est traversé par une tension classique entre la protection du preneur, partie réputée faible, et la sécurité juridique du bailleur, que la prescription extinctive a précisément pour objet de garantir. L’obligation de délivrance, cœur du contrat de louage, cristallise cette tension avec une acuité particulière : comment concilier le caractère par nature continu de cette obligation — le bailleur doit délivrer un logement décent ou des locaux conformes pendant toute la durée du bail — avec les délais de prescription qui, en principe, courent à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d’agir ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions rendues entre juillet 2025 et juin 2026, entrepris une reconstruction d’ensemble de la matière qui, sous l’apparence d’une harmonisation, fait apparaître un dualisme persistant entre le bail d’habitation et le bail commercial.
L’enjeu pratique est considérable. Un locataire qui subit depuis dix ans l’indécence de son logement ou la vétusté des locaux commerciaux qu’il exploite peut-il encore agir ? La réponse de la Cour de cassation est désormais claire : l’exécution forcée en nature, tendant à la réalisation des travaux nécessaires, est recevable sans limitation de durée. Seule l’action en dommages et intérêts est enfermée dans un délai — trois ans pour le bail d’habitation, cinq ans pour le bail commercial. Ce contentieux locatif, qui engage des intérêts patrimoniaux et personnels souvent décisifs, mérite une analyse minutieuse de cette construction prétorienne.
I. L’affirmation d’un principe commun : la neutralisation partielle de la prescription extinctive par le caractère continu de l’obligation de délivrance
A. La consécration prétorienne de l’obligation continue de délivrance
Le point de départ de la construction réside dans la qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (C. civ., art. 1719). La troisième chambre civile a tiré de ce texte une conséquence capitale : dès lors que cette obligation est « continue », elle « est exigible pendant toute la durée du bail ».
C’est dans un arrêt du 10 juillet 2025 que la haute juridiction a posé le principe avec la plus grande netteté. Statuant sur le pourvoi formé par une société locataire d’un terrain et de hangars à usage d’exploitation forestière, elle énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). En l’espèce, la réduction de l’assiette du bien loué persistait à la date de la demande, de sorte que la cour d’appel de Colmar ne pouvait déclarer l’action prescrite sans violer les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil.
Cette qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue n’est pas nouvelle en jurisprudence, mais la troisième chambre civile en a, en l’espace de quelques mois, considérablement amplifié la portée. Dans un arrêt du 4 décembre 2025, elle rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). L’obligation de délivrance du bailleur commercial ne se limite donc pas à la remise initiale des locaux ; elle impose, pendant toute la durée du bail, de remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux.
Or, cette obligation ne se cantonne pas aux seuls vices structurels. La jurisprudence l’étend aux caractéristiques mêmes des locaux loués, telles que leur superficie ou leur configuration. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 10 juillet 2025, la locataire se plaignait d’une réduction de l’assiette du bien loué par rapport à la superficie convenue. La cour d’appel avait cru pouvoir déclarer l’action prescrite au motif que la réduction de surface était connue depuis l’origine du bail. La Cour de cassation censure cette analyse : la persistance du manquement au jour de la demande en justice suffit à le rendre actuel, et donc à écarter la prescription. Cette solution est transposable à toute hypothèse dans laquelle le bailleur ne remplit pas durablement son obligation de délivrance conforme, qu’il s’agisse d’un logement affecté d’humidité chronique, d’un local commercial dépourvu de l’accès promis ou de parties communes laissées à l’abandon dans un centre commercial.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025 est venu rappeler avec force, dans le contentieux du bail d’habitation, que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682). La cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait rejeté l’indemnisation du trouble de jouissance des locataires au motif que le bail excluait les réserves après le premier mois de chauffe, est censurée pour n’avoir pas caractérisé un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de ses obligations légales.
B. L’exécution forcée en nature, immunisée contre l’écoulement du temps
La conséquence pratique majeure de la qualification d’obligation continue est l’immunité de l’action en exécution forcée contre la prescription extinctive. Tant que le manquement du bailleur perdure, le locataire peut agir en exécution forcée en nature, quelle que soit l’ancienneté du manquement initial. Cette solution a été formulée avec une remarquable constance par la troisième chambre civile, qui l’a déclinée dans les deux branches du droit du bail.
Pour le bail commercial, l’arrêt de principe est celui du 5 mars 2026. La Cour de cassation y énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). La cour d’appel de Rennes, qui avait fixé le point de départ du délai de prescription au 23 janvier 2003 — date de l’entrée en jouissance des locataires — et déclaré prescrite l’action introduite le 20 juin 2019, est censurée : « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice ».
Pour le bail d’habitation, la solution jumelle a été posée par l’arrêt du 4 juin 2026. La Cour y affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). La proximité de rédaction entre ces deux arrêts — à trois mois d’intervalle — témoigne d’une volonté délibérée de la troisième chambre civile d’unifier le régime de l’obligation de délivrance par-delà la distinction des baux.
Cette immunité de l’action en exécution forcée s’étend à l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur. L’arrêt du 10 juillet 2025 précité l’affirme sans ambiguïté : « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La cour d’appel de Colmar, qui avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite parce que la réduction de surface était connue depuis l’origine du bail, est censurée : « la réduction de l’assiette du bien loué persistait ». L’arrêt du 2 avril 2026 confirme, dans le contentieux du bail d’habitation, que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
Dès lors, le locataire confronté à un logement indécent ou à des locaux commerciaux affectés d’un vice structurel dispose d’une arme procédurale redoutable : l’action en exécution forcée, perpétuelle tant que le manquement perdure, assortie de la menace de la résiliation du bail aux torts du bailleur. La prescription ne constitue plus un obstacle dirimant à l’action.
II. Le dualisme persistant des régimes de prescription de l’action en réparation
A. La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989
Si l’exécution forcée en nature échappe à la prescription, l’action en réparation du préjudice de jouissance, quant à elle, y demeure soumise. Et c’est ici que le dualisme des régimes ressurgit avec force. Pour le bail d’habitation, l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Ce texte, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, a substitué une prescription triennale à la prescription quinquennale de droit commun.
L’arrêt du 4 juin 2026 articule précisément cette prescription triennale avec le caractère continu de l’obligation de délivrance. La Cour de cassation énonce que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». En d’autres termes, l’exécution forcée en nature est perpétuelle, mais la réparation pécuniaire du trouble de jouissance est enfermée dans un délai de trois ans rétroactif à compter de la demande.
La combinaison de ces deux régimes aboutit à une solution pragmatique. Le locataire qui subit un logement indécent depuis dix ans peut obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires, quelle que soit l’ancienneté du manquement. Mais il ne pourra prétendre à des dommages et intérêts que pour les trois années précédant son assignation. Cette distinction entre l’exécution forcée, imprescriptible, et la réparation pécuniaire, prescriptible, est au cœur de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile.
À cet égard, l’arrêt du 6 avril 2023 a précisé les conditions d’application dans le temps de la prescription triennale. Introduite par la loi du 24 mars 2014, cette prescription réduite « est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-13.778, Publié au Bulletin). L’article 2222 du code civil prévoit que le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Ainsi, un locataire dont le bail était en cours au 27 mars 2014 bénéficie de la prescription triennale, mais son action ne pourra être déclarée prescrite si elle a été introduite dans un délai qui, calculé depuis cette date, ne dépasse pas cinq ans.
En conséquence, le locataire d’habitation doit être vigilant : s’il peut solliciter en tout temps la mise en conformité des lieux, il ne dispose que d’une fenêtre de trois ans pour réclamer l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Ce délai court à compter du jour où il a connu — ou aurait dû connaître — les faits lui permettant d’exercer son droit, ce que la jurisprudence interprète comme la date de la connaissance des désordres affectant le logement. L’absence de réaction rapide du locataire peut ainsi avoir des conséquences financières significatives, le préjudice antérieur à la période triennale étant irrémédiablement prescrit. Le conseil de quiconque envisage une résiliation de bail ou une action en dommages et intérêts pour troubles de jouissance devra donc vérifier avec la plus grande attention la date de la première réclamation écrite du locataire, qui constitue le fait interruptif de prescription, et la date de l’assignation, qui en constitue le terme.
B. La prescription quinquennale de droit commun, refuge du preneur commercial
Pour le bail commercial, en revanche, la prescription est régie par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (C. civ., art. 2224). L’arrêt du 5 mars 2026 le formule explicitement : « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette articulation est rigoureusement identique à celle retenue pour le bail d’habitation par l’arrêt du 4 juin 2026, à cette différence près que la période de référence est de cinq ans et non de trois.
Cette fenêtre quinquennale confère au preneur commercial un avantage procédural non négligeable par rapport au locataire d’habitation. La différence de deux ans entre les deux délais peut représenter, dans les contentieux complexes où le préjudice de jouissance s’étale sur une longue durée, un écart substantiel dans le montant des dommages et intérêts susceptibles d’être alloués. Le preneur commercial qui subit depuis huit ans une restriction de la surface louée — comme dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 10 juillet 2025 — pourra solliciter réparation sur cinq années, tandis que le locataire d’habitation sera limité à trois.
La justification de ce dualisme est malaisée. L’unification du régime de l’obligation de délivrance opérée par la troisième chambre civile — obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, immunisant l’exécution forcée contre la prescription — aurait pu conduire à un alignement des délais de prescription de l’action en réparation. Or, le législateur a fait le choix, pour le bail d’habitation, d’une prescription triennale dérogatoire au droit commun, dont la ratio legis est la protection du bailleur contre des actions tardives et la célérité du traitement des litiges locatifs. La Cour de cassation, liée par ce texte spécial, ne pouvait l’écarter sans violer la hiérarchie des normes.
Par ailleurs, la jurisprudence est venue rappeler avec constance que l’obligation de délivrance ne saurait être contournée par des clauses contractuelles. L’arrêt du 16 octobre 2025 a censuré une cour d’appel qui avait fait produire effet à une clause d’acceptation des lieux en l’état pour rejeter l’indemnisation des locataires, au motif que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent » et qu’« un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations », n’était pas caractérisé. Dans le même sens, l’arrêt du 16 mai 2024 rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). Ces décisions confirment le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance, à laquelle le bailleur ne peut déroger ni par une clause du contrat, ni par une acceptation initiale des lieux par le preneur.
Enfin, l’arrêt du 4 décembre 2025, rendu dans une affaire de bail commercial où la locataire exploitait les lieux depuis 2012 mais n’avait assigné qu’en 2018, illustre la sanction du défaut de recherche par le juge du fond. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite en retenant que « l’état de vétusté initiale était connu et apparent » à la date de signature du bail, sans rechercher « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Cet arrêt rappelle que l’office du juge du fond, en présence d’une obligation continue, est de vérifier si le manquement allégué existe encore à la date de la demande, et non de se borner à constater la date de la connaissance initiale du désordre par le locataire. La persistance du manquement au jour de l’assignation constitue le fait juridique nouveau qui fait courir un nouveau délai de prescription ou, plus exactement, qui neutralise l’écoulement du délai antérieur.
Conclusion
La construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile, élaborée par touches successives entre juillet 2025 et juin 2026, réalise une avancée significative dans la protection du droit du preneur à un logement décent ou à des locaux conformes. L’affirmation du caractère continu de l’obligation de délivrance, conjuguée à l’immunité de l’action en exécution forcée contre la prescription extinctive, prive le bailleur défaillant de l’argument tiré de l’ancienneté du manquement pour s’opposer à la réalisation des travaux nécessaires. Le dualisme des régimes de prescription de l’action en réparation — triennal pour le bail d’habitation, quinquennal pour le bail commercial — constitue toutefois une asymétrie qui, si elle résulte de la volonté du législateur, pourrait appeler un alignement dans le sens d’une protection renforcée du locataire d’habitation.
Sur le plan stratégique, les enseignements sont doubles. Pour le locataire, il convient d’agir sans délai pour préserver ses droits à indemnisation : une lettre recommandée dénonçant les désordres, suivie d’une assignation, interrompt le cours de la prescription et permet de maximiser la période de référence. Pour le bailleur, la vigilance s’impose quant à l’état des locaux : la passivité prolongée face à des désordres connus expose désormais à une double action — exécution forcée en nature et réparation pécuniaire sur la période de prescription applicable — sans que l’écoulement du temps ne constitue un obstacle procédural. La Cour de cassation a, en définitive, fait prévaloir l’effectivité du droit du preneur à une jouissance paisible des lieux sur la sécurité juridique que la prescription extinctive a pour fonction de garantir. Cette hiérarchie des valeurs, qui innerve l’ensemble des décisions commentées, constitue le fil conducteur de ce qu’il est permis de qualifier de véritable politique jurisprudentielle du contentieux locatif.
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