Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire : la Cour de cassation face aux stratégies de contournement du statut des baux commerciaux (2022-2026)
I. La multiplication des montages contractuels dérogatoires
A. Le bail dérogatoire de courte durée : un statut légal strictement encadré
Le statut des baux commerciaux constitue un régime protecteur dont l’application est d’ordre public. Le législateur a néanmoins aménagé une possibilité d’y déroger, dans des conditions strictes, par le mécanisme du bail de courte durée régi par l’article L. 145-5 du code de commerce. Aux termes de ce texte, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (art. L. 145-5 C. com.).
Ce dispositif a connu une évolution significative avec la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a porté la durée maximale cumulée de deux à trois ans tout en prohibant la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire portant sur le même fonds dans les mêmes locaux à l’issue de cette période. L’objectif du législateur était de restreindre les possibilités de contournement du statut par la technique des « baux dérogatoires à répétition », pratique qui permettait au bailleur de maintenir durablement son preneur hors du champ protecteur du statut.
La Cour de cassation assure une application rigoureuse de ce cadre légal. Dans un arrêt du 11 mai 2022, publié au Bulletin, elle a ainsi jugé qu’« un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail » (Cass. Civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.389, Publié au Bulletin). Cette solution, qui approuve le congé délivré par le bailleur avant l’expiration du bail dérogatoire, rappelle en creux la sanction inverse : à défaut de congé, le maintien dans les lieux fait basculer la relation sous l’empire du statut.
La même rigueur préside à l’application des règles relatives aux clauses de renonciation. La loi du 18 juin 2014 a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant à la nullité des clauses contraires au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit. La Cour de cassation en a déduit, dès 2022, que cette loi nouvelle était d’application immédiate aux baux en cours, de sorte que la clause de renonciation au renouvellement insérée dans un bail commercial conclu après un bail dérogatoire devait être réputée non écrite, sans que le preneur puisse y renoncer par avance. Elle a posé le principe selon lequel « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » (Cass. Civ. 3e, 21 avril 2022, n° 21-10.375, F-D). Cette application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours, qui a pour effet de priver d’efficacité les clauses de renonciation antérieurement stipulées, illustre la volonté du législateur et du juge de renforcer la protection du preneur.
En pratique, la transformation du bail dérogatoire en bail statutaire par l’effet du maintien dans les lieux est un mécanisme automatique dont la Cour de cassation assure l’effectivité. La renonciation du preneur au bénéfice du statut doit être non équivoque, et ne saurait résulter de simples paiements qualifiés d’indemnités d’occupation plutôt que de loyers, ni d’un protocole d’accord ne caractérisant pas une volonté claire et non équivoque de renoncer (Cass. Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-12.698, F-D). Dans cette affaire, le locataire était resté en possession des lieux bien au-delà de la durée maximale de deux ans alors applicable, et le bailleur lui opposait un protocole d’accord par lequel il avait reconnu devoir des indemnités d’occupation et non des loyers. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que ces éléments ne caractérisaient pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux.
B. La convention d’occupation précaire : une qualification jurisprudentielle exigeante
À la différence du bail dérogatoire, qui est prévu et régi par le code de commerce, la convention d’occupation précaire ne constitue pas une catégorie légale expressément définie. Il s’agit d’une création jurisprudentielle dont la validité est subordonnée à l’existence de circonstances particulières, objectives et indépendantes de la seule volonté des parties, justifiant que l’occupation ne soit que temporaire et aisément révocable. La précarité ne se présume pas ; elle doit être établie par des éléments objectifs étrangers à la simple commodité du bailleur.
La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur les conditions de cette qualification. Dans un arrêt du 6 juillet 2022, publié au Bulletin, elle a énoncé que « la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier » (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2022, n° 21-18.450, Publié au Bulletin). Bien que cet arrêt ait été rendu en matière de bail d’habitation, le principe qu’il consacre est transposable, mutatis mutandis, aux baux commerciaux. En toute hypothèse, la qualification de convention d’occupation précaire ne saurait être invoquée pour faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence récente illustre la vigilance des juridictions face aux montages qui combinent baux dérogatoires et conventions d’occupation précaire successifs. Dans le contentieux des baux commerciaux, ces stratégies de contournement sont fréquemment sanctionnées. Ainsi, dans une espèce soumise à la troisième chambre civile le 5 mars 2026, le preneur avait successivement conclu, avec le même bailleur et pour les mêmes locaux, un bail commercial de courte durée régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, puis deux conventions d’occupation précaire d’une durée respective de onze et quatorze mois. La cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action en requalification du preneur, en retenant qu’une transaction était intervenue entre les parties. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que les juges du fond n’avaient pas caractérisé les concessions réciproques exigées par l’article 2044 du code civil (Cass. Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-13.422, F-D).
Cette décision rappelle un principe fondamental : la renonciation du preneur au statut protecteur des baux commerciaux ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation de volonté non équivoque. La succession de qualifications contractuelles hétérogènes — bail de courte durée, convention d’occupation précaire, transaction — constitue un indice de la volonté du bailleur d’éluder le statut, ce que la Cour de cassation sanctionne avec une constance remarquable.
En pratique, la distinction entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire demeure source de contentieux. Le bail dérogatoire est encadré par l’article L. 145-5 et suppose une durée maximale déterminée ; la convention d’occupation précaire, quant à elle, ne peut prospérer qu’en présence de circonstances objectives indépendantes justifiant une occupation temporaire. Les praticiens veilleront à ne pas utiliser la seconde comme un substitut commode au premier lorsque les conditions du bail dérogatoire sont réunies, sous peine de voir le juge requalifier l’ensemble de la relation contractuelle en bail commercial.
II. Le renforcement des sanctions du contournement par la Cour de cassation
A. La prescription biennale neutralisée par la fraude et le point de départ au dernier contrat
La prescription biennale constitue un trait caractéristique du statut des baux commerciaux. Aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (art. L. 145-60 C. com.). La brièveté de ce délai expose le preneur à un risque d’irrecevabilité lorsqu’il tarde à agir, en particulier lorsque le bailleur a multiplié les contrats successifs pour rendre incertaine l’identification du point de départ de la prescription.
La Cour de cassation a opéré un rééquilibrage significatif en deux étapes. Elle a d’abord précisé le point de départ du délai dans l’hypothèse de contrats successifs. Dans un arrêt du 25 mai 2023, publié au Bulletin, elle a énoncé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin). Cette solution, qui rattache le point de départ au dernier contrat et non au premier, préserve le droit d’action du preneur que le bailleur aurait vainement tenté d’éteindre par l’écoulement du temps.
Dans un second temps, la Cour de cassation a franchi un pas supplémentaire en consacrant l’effet suspensif de la fraude sur le délai de prescription. Dans une décision du 30 mai 2024, également publiée au Bulletin, elle a jugé qu’« il résulte de la combinaison [de l’article L. 145-60] et du principe [selon lequel la fraude corrompt tout] que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 23-10.184, Publié au Bulletin). Dans cette espèce topique, trois contrats — un bail précaire puis deux baux dérogatoires — avaient été successivement conclus entre les mêmes parties, pour le même local commercial, sur une période totale de sept années. La cour d’appel avait déclaré prescrite l’action du preneur en requalification, sans rechercher si la fraude alléguée du bailleur n’était pas de nature à suspendre le délai. La cassation est intervenue au visa combiné de l’article L. 145-60 et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, la Cour reprochant aux juges du fond de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé, si les fraudes, dont l’existence était invoquée, n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription ».
Cette construction jurisprudentielle offre au preneur un double rempart contre la prescription. D’une part, le point de départ est reporté au dernier contrat conclu entre les parties, ce qui retarde d’autant l’expiration du délai biennal. D’autre part, la fraude du bailleur suspend l’écoulement du délai, ce qui neutralise l’effet extinctif du temps lorsque le bailleur a agi de manière déloyale. Il incombe naturellement au preneur de rapporter la preuve de la fraude, mais l’office du juge est renforcé par l’obligation qui lui est faite de rechercher d’office, lorsqu’il est saisi de conclusions en ce sens, si les circonstances de l’espèce caractérisent une fraude suspendant la prescription.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé que la distinction entre l’action en requalification et l’action fondée sur une clause contractuelle de transformation du bail dérogatoire en bail commercial est déterminante pour le régime de prescription applicable. L’action qui tend à la requalification par l’effet d’une clause contractuelle — et non à la constatation de l’existence d’un bail statutaire par le seul effet de l’article L. 145-5 — est soumise à la prescription biennale, et non à la prescription quinquennale de droit commun (Cass. Civ. 3e, 28 septembre 2022, n° 21-17.907, F-D). Cette précision, pour technique qu’elle soit, est essentielle pour le praticien qui détermine le fondement de son action.
B. L’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail statutaire
La jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation a opéré une distinction fondamentale entre deux actions voisines mais de nature différente : l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, soumise à la prescription biennale, d’une part, et l’action en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut par le seul effet du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire, d’autre part, qui échappe à toute prescription.
Cette distinction a été solennellement consacrée dans un arrêt du 19 juin 2025, par lequel la troisième chambre civile a rejeté une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 145-5 du code de commerce. La Cour y énonce que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions » (Cass. Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-22.125, FS-D).
La Cour de cassation a également précisé, dans le même arrêt, que ce régime d’imprescriptibilité ne porte aucune atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, ni ne méconnaît le principe d’égalité. Elle relève que l’article L. 145-5 du code de commerce « n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut ». La protection du bailleur réside ainsi dans sa capacité à manifester en temps utile son opposition au maintien dans les lieux. À défaut, il assume les conséquences de son inaction.
La Cour de cassation ajoute que « le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription », ce qui écarte le grief d’atteinte au principe d’égalité. Cette symétrie des droits confère à la solution une assise constitutionnelle solide, que la Cour de cassation a estimée suffisante pour ne pas transmettre la QPC au Conseil constitutionnel.
L’articulation de ces règles dessine un régime protecteur cohérent pour le preneur. S’il entend obtenir la requalification d’un contrat en bail commercial, il doit agir dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat litigieux, sauf à démontrer une fraude du bailleur suspendant le délai. S’il se contente de faire constater que le bailleur l’a laissé en possession à l’issue d’un bail dérogatoire, il peut agir sans condition de délai, le bail statutaire s’étant opéré de plein droit. Cette distinction, pour subtile qu’elle paraisse, est lourde de conséquences pratiques et doit guider le choix du fondement de l’action dès la rédaction de l’assignation.
La Cour de cassation a ainsi construit, de 2022 à 2026, un édifice jurisprudentiel cohérent qui s’articule autour d’un triptyque désormais bien identifié : point de départ du délai au dernier contrat conclu, suspension du délai pour fraude, et imprescriptibilité de l’action en constatation du bail statutaire. Ce triptyque offre au preneur les moyens de résister aux manœuvres dilatoires du bailleur, sans pour autant priver ce dernier de la faculté de mettre fin à la relation locative par un congé régulièrement délivré avant l’échéance du bail dérogatoire. La cohérence et la robustesse de cette construction, validée par le rejet de la question prioritaire de constitutionnalité du 19 juin 2025, confèrent à la jurisprudence de la troisième chambre civile une autorité qui s’impose à l’ensemble des juridictions du fond.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle s’est construite du 21 avril 2022 au 5 mars 2026, témoigne d’une volonté constante de préserver l’effectivité du statut des baux commerciaux face aux tentatives de contournement. Le bail dérogatoire régi par l’article L. 145-5 du code de commerce et la convention d’occupation précaire de création prétorienne sont des instruments strictement encadrés, dont l’usage abusif expose le bailleur à la requalification de l’ensemble de la relation contractuelle et à la neutralisation des délais de prescription. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts publiés au Bulletin entre 2022 et 2025, a progressivement resserré l’étau autour des stratégies dilatoires, au point de rendre imprescriptible l’action en constatation du bail statutaire par l’effet du seul maintien dans les lieux.
Les praticiens retiendront trois enseignements majeurs de cette évolution. En premier lieu, le point de départ du délai biennal de l’action en requalification est fixé au dernier contrat conclu entre les parties, ce qui retarde l’extinction du droit d’agir. En deuxième lieu, la fraude du bailleur suspend l’écoulement du délai de prescription, ce qui impose au juge du fond un examen rigoureux des circonstances dans lesquelles les contrats successifs ont été conclus. En troisième lieu, l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut par le seul effet du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire n’est soumise à aucune prescription, ce qui constitue la garantie la plus forte pour le preneur laissé en possession sans opposition du bailleur.
Ces solutions, pour protectrices qu’elles soient, ne dispensent pas les parties d’une vigilance constante. Le conseil du preneur veillera à distinguer soigneusement le fondement de son action et à réunir les preuves de la fraude éventuelle du bailleur. Le conseil du bailleur, de son côté, intégrera ces contraintes jurisprudentielles dans la rédaction des actes et la gestion de la fin du bail dérogatoire, en manifestant clairement et en temps utile son opposition au maintien dans les lieux s’il entend échapper à l’application du statut. De manière plus générale, le contentieux des baux commerciaux mobilise des compétences techniques précises, que le praticien du droit immobilier se doit de maîtriser pour conseiller utilement tant le bailleur que le preneur.
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