La clause d’accession régit le transfert de propriété des travaux et améliorations réalisés par le locataire commercial au profit du bailleur. Ce mécanisme conventionnel détermine le calendrier et les modalités de ce transfert, emportant des conséquences financières décisives lors de la fixation du loyer de renouvellement.
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise une protection rigoureuse du locataire commerçant, notamment à travers le droit au renouvellement de son bail. Lors de ce renouvellement, la question de la fixation du nouveau loyer constitue une source majeure de litiges entre le bailleur et le preneur. Le législateur a posé comme règle de principe le plafonnement du loyer renouvelé, de sorte que la variation de ce loyer ne peut excéder celle de l’indice de référence choisi par les parties, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce. Néanmoins, ce principe de plafonnement s’efface lorsque sont constatées des modifications notables des éléments déterminant la valeur locative, au premier rang desquels figurent les caractéristiques physiques des locaux.
Les travaux de restructuration, d’aménagement ou d’embellissement réalisés par le locataire au cours du bail écoulé modifient fréquemment la configuration ou la valeur des lieux. Le bailleur cherche de manière naturelle à se prévaloir de ces modifications pour solliciter le déplafonnement du loyer de renouvellement. Le preneur, quant à lui, conteste cette revalorisation immédiate d’un outil de travail qu’il a lui-même entièrement financé. Pour arbitrer ce conflit d’intérêts, la jurisprudence se réfère de manière constante aux stipulations contractuelles, et plus particulièrement à la clause d’accession insérée dans le contrat de bail commercial. Cette clause, qui organise les modalités et le calendrier du transfert de propriété des améliorations réalisées par le preneur au profit du bailleur, s’avère déterminante pour résoudre ces différends.
La distinction classique entre l’accession en fin de bail et l’accession en fin de jouissance emporte des conséquences financières considérables. Selon les termes de la convention, le bailleur acquiert la propriété des travaux soit dès l’expiration du contrat initial, soit uniquement lors du départ effectif du locataire. L’office du juge consiste à analyser la portée exacte de ces clauses, souvent obscurcies par des rédactions ambiguës ou par la présence concomitante d’obligations de remise en état. L’étude de cette articulation contractuelle et de ses incidences sur la valeur locative permet de mettre en lumière les stratégies de sécurisation de la valeur locative développées par les praticiens du droit immobilier.
L’analyse se concentre, en premier lieu, sur l’articulation contractuelle de l’accession à travers le conflit temporel existant entre la fin du bail et la fin de la jouissance. L’examen se porte, en second lieu, sur les incidences précises de ce transfert de propriété sur la valeur locative, notamment au regard du mécanisme du déplafonnement du loyer de renouvellement et de l’obstruction définitive qu’une clause d’accession en fin de jouissance peut y opposer.
I. L’articulation contractuelle de l’accession : le conflit temporel entre fin de bail et fin de jouissance
Le transfert de propriété des ouvrages édifiés ou des améliorations apportées par le preneur relève, à défaut de stipulation contractuelle, du droit commun des articles 551 et 555 du code civil. Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les rédacteurs de baux commerciaux y dérogent quasi systématiquement en insérant des clauses spécifiques. L’enjeu de ces clauses réside principalement dans la détermination de la date à laquelle s’opère le transfert de propriété. Cette date peut être fixée soit à l’expiration du bail au cours duquel les travaux ont été exécutés, soit à l’expiration des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ effectif du preneur des locaux loués.
A. La qualification prétorienne de la clause d’accession au regard du droit d’option du bailleur
La jurisprudence doit fréquemment interpréter des clauses d’accession dont la rédaction s’avère ambiguë ou contradictoire, notamment lorsqu’elles lient le transfert de propriété à une faculté pour le bailleur d’exiger la remise en état primitif des locaux. En présence d’une clause prévoyant que les améliorations resteront la propriété du bailleur en fin de bail, mais réservant à ce dernier la possibilité d’exiger la démolition des ouvrages aux frais du preneur, les juges doivent qualifier la nature exacte de l’accord. La Cour d’appel de Fort-de-France a rappelé les principes régissant cette option conventionnelle dans un arrêt du 7 janvier 2025, n° 23/00304, en précisant que: « …c’est à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [I] [H] épouse [Z] et M. [G] [Z] pouvaient établir leur choix entre les deux options à la fin du contrat de location et non pas lors des renouvellements du contrat de location initial. ». Cette décision souligne que le bailleur ne peut être présumé avoir exercé son droit d’option de manière définitive lors d’un simple renouvellement, dès lors que la relation contractuelle se poursuit.
L’existence d’une telle option entre l’accession gratuite et la remise en état présente une incompatibilité fondamentale avec l’idée d’un transfert automatique de propriété à chaque expiration de période décennale. Si le bailleur conserve jusqu’au départ effectif du locataire le droit d’exiger la suppression des aménagements, cela implique que ces derniers demeurent la propriété du preneur durant toute la relation contractuelle. La Cour d’appel de Paris a consacré cette analyse logique dans un arrêt de principe du 25 avril 2024, n° 21/11401, en retenant que: « Dès lors que la remise des lieux dans leur état primitif est incompatible avec le renouvellement du bail, la clause 3 C), précitée, prévoyant que le bailleur bénéficie de l’accession mais peut exiger la suppression des travaux autre que ceux autorisés en début de bail par le bailleur doit s’interpréter comme étant une clause d’accession en fin de jouissance et non en fin de bail pour l’ensemble des travaux effectués par le preneur. Il en résulte que les travaux effectués par la société Picard n’avaient pas fait accession au profit de la société Ficommerce à la date du renouvellement du bail le 1er janvier 2017. ». L’insertion d’une obligation potentielle de remise en état, même limitée à certains aménagements non autorisés, requalifie ainsi la clause en accession en fin de jouissance.
Cette requalification s’impose d’autant plus que les clauses d’accession s’interprètent de manière stricte, en faveur de la partie qui s’oblige, conformément aux règles générales d’interprétation des contrats. Le bailleur qui prétend bénéficier d’un transfert anticipé de propriété doit s’assurer que les termes de la convention ne laissent planer aucun doute sur sa volonté de renoncer à son droit d’exiger la remise en état. À cet égard, la Cour d’appel d’Angers, dans une décision du 21 janvier 2025, n° 20/00568, a examiné une clause classique stipulant que: « …tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation… » demeureraient acquis au propriétaire sans indemnité, confirmant que le silence sur le calendrier exact de cette acquisition conduit à situer le transfert de propriété au terme ultime du bail, lors de la restitution effective des locaux libérés de toute occupation.
B. Le moment de l’accession : la neutralisation de l’accession lors du premier renouvellement
Lorsque la clause d’accession est rédigée sans ambiguïté et fixe le transfert de propriété à l’expiration du bail, sans option de remise en état pour les travaux autorisés, l’accession s’opère effectivement au jour du terme contractuel. Le bailleur devient alors propriétaire des travaux et améliorations au moment même où prend effet le bail renouvelé. Toutefois, ce transfert de propriété immédiat ne permet pas pour autant au bailleur de valoriser ces travaux pour fixer le loyer du premier bail renouvelé. La jurisprudence applique ici la règle dite des deux baux, qui protège le preneur contre une augmentation de loyer assise sur des investissements qu’il a réalisés et qui n’ont pas encore été amortis sur une durée contractuelle suffisante.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé ce principe protecteur dans un arrêt fondamental du 27 septembre 2018, n° 18-13.953, jugeant que: « …si les travaux d’amélioration réalisés par le preneur accèdent au bailleur en fin de bail, ils ne peuvent être pris en compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé qu’au deuxième renouvellement suivant leur réalisation… ». Selon cette règle, les travaux réalisés au cours du bail initial n’accèdent au bailleur qu’à l’expiration de ce premier bail, c’est-à-dire précisément au moment du premier renouvellement. Durant toute la durée de ce premier bail expiré, les travaux appartenaient juridiquement au locataire. Par conséquent, ils ne constituaient pas des caractéristiques propres ou des améliorations appartenant au bailleur lors de l’exécution du contrat. Ils ne peuvent donc servir de fondement à une hausse de loyer lors de la première échéance de renouvellement.
Cette neutralisation temporelle est régulièrement réaffirmée par les juridictions du fond, qui écartent les tentatives des bailleurs de contourner cette règle par des raisonnements économiques ou comptables. La Cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 18 décembre 2025, n° 20/06097, a jugé de manière très nette que: « Ainsi les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit leur réalisation lorsque le bailleur n’en a pas pris la charge et que ces travaux par l’effet d’une clause d’accession… ». Le premier renouvellement doit donc s’effectuer sur la base d’une valeur locative expurgée de la valeur des améliorations apportées par le locataire, garantissant ainsi l’équilibre économique du statut protecteur.
Il convient de distinguer ce cas de figure de celui où les clauses contractuelles désignent explicitement l’expiration du bail en cours comme le moment exclusif du transfert de propriété, sans possibilité de remise en état. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 9 juin 2026, n° 21/07380, a analysé une clause stipulant qu’: « A l’expiration du présent bail, par l’avènement du terme convenu ou par résiliation pour quelque cause que ce soit, toutes constructions et installations, tous aménagements, améliorations et embellissements effectué par le preneur resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur… Cette clause, qui figure à l’identique dans le bail du 18 mai 2010, correspond à une accession en fin de bail et non en fin de jouissance. ». Dans cette hypothèse, le transfert s’opère bien à chaque échéance contractuelle intermédiaire, mais l’opposabilité de ces travaux pour la fixation de la valeur locative reste gouvernée par la distinction fondamentale entre les caractéristiques physiques des locaux et les simples améliorations de confort.
II. L’incidence de l’accession sur la valeur locative : le levier du déplafonnement face à l’obstruction de la fin de jouissance
Le choix de la date d’accession au sein du contrat détermine de manière directe les chances pour le bailleur d’obtenir le déplafonnement du loyer de renouvellement. L’accession en fin de bail constitue un levier puissant mais différé pour réévaluer le loyer à la valeur locative réelle du marché. À l’inverse, la stipulation d’une accession en fin de jouissance dresse une barrière infranchissable, protégeant le locataire contre toute hausse de loyer liée à ses propres travaux durant toute sa présence dans les lieux, y compris sur plusieurs générations de baux successifs.
A. Le déplafonnement différé au second renouvellement sous l’empire de l’accession en fin de bail
L’accession stipulée en fin de bail offre au propriétaire la perspective d’une revalorisation substantielle de son actif immobilier, mais cette revalorisation obéit à un calendrier strict dicté par la nature des travaux réalisés par le locataire. Le statut des baux commerciaux opère une distinction conceptuelle fondamentale entre les travaux qui modifient les caractéristiques propres des locaux et ceux qui s’analysent en de simples améliorations. Cette distinction, souvent difficile à cerner en pratique, emporte des effets temporels radicalement différents sur la fixation du loyer de renouvellement.
Les travaux modifiant la structure même de l’immeuble, tels que l’extension de la surface de vente, la surélévation du bâtiment ou des modifications lourdes de gros œuvre, touchent aux caractéristiques physiques des locaux définies à l’article R. 145-3 du code de commerce. La jurisprudence considère de manière constante que ces modifications structurelles, dès lors qu’elles accèdent au bailleur en fin de bail, peuvent justifier le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement qui suit leur réalisation. La Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt récent du 6 novembre 2025, n° 24/02806, a clarifié cette distinction majeure en énonçant que: « …les travaux modifiant les caractéristiques des locaux, qu’ils soient réalisés par le bailleur ou le preneur, à condition dans ce dernier cas qu’ils aient fait accession au bailleur, peuvent constituer un motif de déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement. En revanche, les travaux constituant une amélioration réalisée par le preneur ne peuvent… » justifier le déplafonnement qu’au second renouvellement.
Cette possibilité de déplafonnement immédiat pour modification des caractéristiques physiques repose sur l’idée que le bailleur loue désormais un immeuble physiquement différent de celui mis à disposition initialement. Dès lors que l’accession a eu lieu, la consistance matérielle des lieux s’en trouve augmentée. À l’inverse, si les travaux consistent en de simples améliorations n’affectant pas le gros œuvre ni la structure, ils relèvent de l’article R. 145-8 du code de commerce et ne peuvent être invoqués comme motif de hausse qu’au terme du second bail renouvelé, soit après un délai minimum de dix-huit ans de jouissance pour le locataire.
Le bailleur doit donc apporter la preuve rigoureuse de la nature des travaux et de l’absence de clause retardant l’accession pour espérer revaloriser immédiatement son loyer. En l’absence de clause restrictive, l’accession immédiate est d’application stricte. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 juin 2025, n° 21/10153, a ainsi fait droit aux demandes de fixation à la valeur locative réelle d’un local commercial en retenant que: « Les clauses litigieuses précédemment reproduites ne s’opposent donc nullement à l’accession de la bailleresse dès le premier renouvellement du bail commercial, c’est-à-dire au 1er juillet 2016… Les travaux de mise en conformité (avec la destination contractuelle) appartiennent en effet à la bailleresse depuis la date du premier reno… ». Cette décision illustre l’effet de levier immédiat que peut représenter une clause d’accession bien rédigée face à des travaux de mise aux normes ou d’aménagement structurels.
B. L’obstruction définitive au déplafonnement par la stipulation d’une accession en fin de jouissance
Lorsque le contrat de bail stipule une clause d’accession en fin de jouissance, ou que les juges requalifient la clause en ce sens en raison de la présence d’une option de remise en état à la charge exclusive du locataire, l’effet de neutralisation devient permanent. Dans ce cas, le transfert de propriété des travaux au profit du bailleur est suspendu tant que le même locataire se maintient dans les locaux, quel que soit le nombre de renouvellements successifs du bail. Les aménagements demeurent la propriété exclusive du preneur, qui continue d’en assumer l’entière garde et la responsabilité.
Cette suspension de l’accession fait obstacle de manière absolue à toute prise en compte des travaux par le bailleur pour solliciter le déplafonnement du loyer ou pour majorer la valeur locative lors des renouvellements successifs. L’expert judiciaire chargé d’évaluer la valeur locative doit impérativement expurger de ses calculs la plus-value apportée par les aménagements du locataire. La Cour d’appel de Rouen, dans une décision du 9 avril 2026, n° 23/03124, a insisté sur cette règle stricte en relevant que: « …le report de l’accession en fin de jouissance affecte la valorisation des biens loués et le montant du loyer renouvelé, jusqu’à « la fin de la jouissance » des locaux… ». L’évaluation de la valeur locative doit se faire sur la base de la configuration d’origine du local, comme si les travaux n’avaient jamais été réalisés par le locataire.
Si l’expert commet l’erreur d’évaluer le local dans son état amélioré actuel, les juges doivent appliquer un abattement correctif sur la valeur locative pour restituer le loyer qui aurait été dû sans ces améliorations appartenant encore juridiquement au preneur. C’est l’enseignement direct de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 avril 2024, n° 21/11401, qui a validé l’application d’un abattement de 5% sur la valeur locative proposée par l’expert, au motif que ce dernier avait indûment intégré les agencements spécifiques du locataire alors que la clause d’accession n’avait pas encore produit ses effets. Cet abattement protège le locataire contre un enrichissement sans cause du bailleur qui percevrait un loyer indexé sur des investissements privés non encore restitués.
La fin de la jouissance n’intervient qu’au moment du départ définitif du locataire, ce qui correspond à la restitution matérielle des clés et à la libération complète des locaux. Les obligations du locataire en fin de jouissance s’apprécient alors de manière globale, combinant la libération des lieux et l’obligation de restitution en bon état. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé la teneur de ces obligations dans un arrêt du 9 janvier 2025, n° 24/01133, en retenant que: « …les demandes de la SCI Cynthia sont fondées sur les obligations pesant sur le locataire en fin de bail au titre d’une part, de la restitution des locaux libres de toute occupation humaine et matérielle… ». C’est à cette date seulement, lorsque le preneur rend les clés des locaux vides, que le bailleur devient propriétaire des travaux ou peut exiger leur démolition.
Tant que les clés n’ont pas été restituées régulièrement, la jouissance se prolonge sous la forme d’une occupation matérielle ou juridique de nature préjudiciable, régie par la responsabilité civile contractuelle de droit commun. La Cour d’appel de Paris, dans une décision du 2 mai 2024, n° 22/04678, a rappelé ce fondement de la responsabilité du preneur sortant en décidant que: « …le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. ». Ainsi, le report contractuel de l’accession à la fin de la jouissance assure une protection parfaite pour le locataire commercial tout au long de son exploitation commerciale active, en déportant l’ensemble des discussions de propriété et d’indemnisation de fin de bail au jour ultime de son départ définitif de l’immeuble.
Conclusion
L’analyse de la clause d’accession révèle que la rédaction des baux commerciaux ne saurait tolérer l’imprécision ou l’ambiguïté. La distinction entre l’accession en fin de bail et celle en fin de jouissance régit de manière impitoyable l’évolution de la valeur locative lors des renouvellements successifs. La stipulation d’un droit d’option ou d’une possibilité pour le bailleur d’exiger la remise en état primitif des locaux, même partielle ou conditionnelle, emporte systématiquement la requalification de l’accord en une accession reportée à la fin de la jouissance du locataire. Ce report neutralise définitivement toute tentative d’augmentation de loyer par le propriétaire au titre des investissements réalisés par le preneur dans les locaux loués.
Pour le bailleur qui souhaite valoriser à terme les travaux de restructuration ou d’aménagement lourd de son locataire, il s’avère indispensable de stipuler une clause d’accession exclusive en fin de bail initial, dénuée de toute faculté de démolition ou de remise en état primitif. Le locataire, au contraire, trouvera dans la clause d’accession en fin de jouissance un instrument remarquable de sécurisation de son loyer, garantissant que ses investissements et embellissements demeureront protégés contre toute velléité de réévaluation locative immédiate. Ces règles illustrent la technicité croissante du contentieux des loyers commerciaux et l’obligation absolue de rédiger des baux en parfaite conformité avec la jurisprudence de la Cour de cassation.
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