La rétractation de l’offre de vente du bailleur commercial à l’épreuve de l’article 1116 du code civil : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 et la pénétration du droit commun des contrats dans le statut des baux commerciaux
Par un arrêt rendu le 25 juin 2026 et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision décisive sur l’articulation entre le droit commun des contrats et le régime spécial de la préemption du locataire commercial. La Cour affirme que la rétractation par le bailleur de l’offre de vente notifiée au preneur, avant l’acceptation de celui-ci et dans le délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts, à l’exclusion de toute exécution forcée de la vente. Cette solution, qui applique pour la première fois de manière explicite l’article 1116 du code civil au droit de préemption commercial, constitue une étape majeure dans la pénétration de la réforme du droit des contrats de 2016 au sein du statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Ce mécanisme, qualifié de droit de préférence ou de préemption par la doctrine et la jurisprudence, constitue une disposition d’ordre public protectrice du preneur, destinée à lui permettre de se porter acquéreur du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis l’entrée en vigueur de ce texte, progressivement construit un régime prétorien encadrant les conditions dans lesquelles la notification doit être délivrée et les effets de l’acceptation par le locataire.
Or, l’arrêt du 25 juin 2026 introduit une rupture conceptuelle significative. En faisant application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, la Cour de cassation affirme que le bailleur qui notifie son projet de vente au locataire reste lié par cette offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, mais que la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. Cette distinction entre la vente à un tiers et la rétractation pure et simple de l’offre repose tout entière sur le droit commun des contrats, dont l’article 1116 dispose que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur. La portée doctrinale de cette décision dépasse le seul contentieux du droit de préemption commercial et invite à s’interroger sur les modalités selon lesquelles le droit commun des contrats pénètre désormais le statut des baux commerciaux et en modifie les équilibres.
I. La construction prétorienne du droit de préemption commercial avant l’arrêt du 25 juin 2026 : une institution d’ordre public strictement encadrée
A. La notification valant offre de vente : un formalisme protecteur imposé au bailleur
L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose, dans son alinéa premier, que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (C. com., art. L. 145-46-1). Ce texte, d’ordre public ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation à plusieurs reprises, impose au bailleur une obligation de transparence et de loyauté à l’égard du preneur, dont il ne peut s’affranchir par aucune convention contraire.
Le caractère d’ordre public de cette disposition a été consacré par la troisième chambre civile dans un arrêt du 28 juin 2018, par lequel elle a affirmé « qu’en application de l’alinéa 1, de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, Bull., courdecassation.fr). La Cour en a déduit que la vente était parfaite dès lors que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, hors honoraires d’agence. Cette solution, qui protège le locataire contre les tentatives du bailleur de faire supporter à l’acquéreur prioritaire la charge d’une commission dont l’intermédiaire n’était ni nécessaire ni utile à la réalisation de la vente, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les atteintes au droit de préférence légal.
Par un arrêt du 23 septembre 2021, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé que la notification de l’offre de vente pouvait intervenir alors même que le bailleur avait préalablement confié un mandat de vente à un agent immobilier, fait procéder à des visites du bien et conclu une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, dès lors que la notification de l’offre était adressée préalablement à la vente (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, Bull., courdecassation.fr). La Cour a ainsi admis que le bailleur puisse parallèlement rechercher un acquéreur tiers et respecter son obligation d’information à l’égard du preneur, pourvu que l’offre de vente notifiée à ce dernier soit antérieure à la réalisation de la vente. Cet arrêt a également précisé que la seule mention dans la notification du montant des honoraires de l’agent immobilier, en sus du prix principal, n’était pas une cause de nullité de l’offre de vente dès lors que le preneur était en mesure de les distinguer du prix de vente en principal.
Le champ d’application de l’article L. 145-46-1 a par ailleurs été délimité par un arrêt du 29 juin 2022, qui a jugé que la cession unique de locaux commerciaux distincts, même situés dans le même immeuble et alors même que la vente portait également sur un lot à usage d’habitation et sur des caves, excluait le droit de préemption du preneur commercial (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, Bull., courdecassation.fr). La Cour a rappelé que le sixième alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce écarte expressément le bénéfice de ce droit en cas de « cession unique de locaux commerciaux distincts », peu important que les locaux fussent situés dans le même immeuble. Cette interprétation restrictive tempère la portée protectrice du texte au profit de la liberté de cession du bailleur.
B. L’acceptation de l’offre et la sanction de la méconnaissance du droit de préférence : un régime jurisprudentiel stabilisé
Lorsque le bailleur méconnaît l’obligation de notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce et vend le local à un tiers sans avoir préalablement informé le locataire, la sanction encourue est la nullité de la vente. Cette sanction a été confirmée avec une netteté particulière par un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin, qui a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Bull., courdecassation.fr). L’intérêt de cet arrêt dépasse le rappel de la sanction de nullité, puisqu’il a également tranché une question controversée relative à la prescription de l’action en nullité.
La locataire soutenait en effet que la violation du droit de préférence devait conduire à ce que la vente fût réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce aux termes duquel « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions du présent chapitre », ce qui aurait eu pour conséquence de soumettre l’action à l’imprescriptibilité. La Cour de cassation a écarté cette analyse et a jugé au contraire que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». La troisième chambre civile a ainsi refusé d’étendre la sanction du réputé non écrit au-delà des hypothèses expressément prévues par le statut, et a soumis l’action du preneur à la prescription abrégée de deux ans, dans un souci de sécurité juridique conforme à la logique d’ensemble du statut des baux commerciaux.
Cette jurisprudence constante témoigne de la volonté de la Cour de cassation de concilier la protection du preneur, bénéficiaire d’un droit de préférence d’ordre public, avec les exigences de stabilité des transactions immobilières. Le bailleur qui envisage de vendre est tenu à une obligation d’information dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée, mais le locataire qui entend se prévaloir de la nullité de la vente intervenue en fraude de ses droits doit agir dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Par ailleurs, la Cour de cassation avait jusqu’à présent jugé que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai d’un mois imparti au locataire pour se prononcer, sans toutefois préciser la sanction applicable à une telle rétractation. C’est sur ce point précis que l’arrêt du 25 juin 2026 apporte une clarification déterminante, en mobilisant pour la première fois de manière explicite les dispositions du droit commun des contrats.
II. L’arrêt du 25 juin 2026 : l’application du droit commun de la rétractation de l’offre au droit de préemption commercial
A. La distinction entre vente au tiers et rétractation de l’offre : le fondement textuel et la solution retenue
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, les bailleurs, propriétaires indivis d’un local commercial loué depuis le 22 septembre 2004, avaient fait signifier le 15 janvier 2021 au nom du notaire un projet de vente du local à leur locataire. L’offre de vente, portant sur le local commercial, a été adressée non à la locataire directement mais à la sous-locataire, ce qui constituait une première irrégularité. Le 27 janvier 2021, la sous-locataire acceptait l’offre sous condition suspensive de prêt. Dès le 28 janvier 2021, soit le lendemain, les bailleurs informaient leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante, manifestant ainsi leur rétractation. La locataire notifiait néanmoins son acceptation le 1er février 2021, puis assignait les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour rappelle tout d’abord le contenu des textes applicables. L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’article 1116 du même code précise que « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Enfin, l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose la notification de l’offre de vente au locataire et lui accorde un délai d’un mois pour se prononcer.
De la combinaison de ces textes, la Cour déduit un principe dont l’énoncé mérite d’être cité intégralement : « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Bull., courdecassation.fr).
Cette formulation est remarquable à plus d’un titre. Elle opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses : d’une part, la vente du local à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois, qui est sanctionnée par la nullité, en ce qu’elle constitue une violation directe de l’obligation légale d’offre prioritaire au locataire ; d’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre avant son acceptation, motivée par la renonciation du bailleur à vendre, qui n’engage que sa responsabilité extra-contractuelle et ne peut aboutir à l’exécution forcée de la vente. Dans le premier cas, le bailleur transgresse l’interdiction légale en privant le preneur de sa priorité d’acquisition ; dans le second, il exerce la faculté, reconnue par le droit commun à tout offrant, de retirer une offre non encore acceptée, quitte à devoir réparer le préjudice éventuellement causé par cette rétractation.
En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs dès le 28 janvier 2021, avant son acceptation par la locataire intervenue le 1er février 2021. La Cour de cassation en déduit que la rétractation était intervenue avant l’acceptation, que le contrat ne pouvait en conséquence être formé, et que la vente ne pouvait être constatée judiciairement. La cassation est prononcée pour violation des articles 1113 et 1116 du code civil, ensemble l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
B. Portée doctrinale et questions persistantes : la pénétration du droit commun des contrats dans le statut des baux commerciaux
L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de pénétration des règles du droit commun des contrats issues de l’ordonnance du 10 février 2016 dans les régimes spéciaux, dont le statut des baux commerciaux constitue l’un des plus emblématiques. L’article 1105 du code civil, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, dispose que « les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux. Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. » Ce texte pose le principe de subsidiarité du droit commun, qui ne s’applique que dans le silence ou les lacunes des règles spéciales. Or, le droit de préemption du preneur commercial ne comportait, jusqu’à cet arrêt, aucune règle expresse relative à la rétractation de l’offre de vente par le bailleur.
C’est précisément dans ce silence du texte spécial que la Cour de cassation puise le fondement de l’application de l’article 1116 du code civil. La solution retenue est en tous points conforme au mécanisme du droit commun : l’offre de vente, même assortie d’un délai légal pendant lequel l’offrant est lié, demeure une offre au sens de l’article 1113 du code civil, dont la rétractation avant acceptation est régie par l’article 1116. Le fait que le délai pendant lequel l’offre ne peut être rétractée soit fixé par la loi plutôt que par l’offrant ne modifie pas la nature juridique de l’acte ni le régime de sa rétractation anticipée.
Cette solution suscite néanmoins des interrogations quant à la protection effective du droit de préférence du locataire. Le bailleur qui, après avoir notifié son projet de vente, renonce à vendre et rétracte son offre, prive le preneur de la faculté de se porter acquéreur, mais ne l’expose qu’à une condamnation à des dommages et intérêts. Or, l’évaluation du préjudice subi par le locataire qui n’a pu acquérir le local dans lequel il exploite son fonds de commerce est par nature délicate : la perte d’une chance d’acquérir, le préjudice moral lié à l’incertitude, et surtout la difficulté de reconstituer la valeur du droit au bail dont le preneur est privé constituent autant d’obstacles à une indemnisation intégrale. Il n’est pas certain que la seule perspective d’une action en responsabilité extra-contractuelle suffise à dissuader un bailleur de mauvaise foi de rétracter une offre qu’il n’entendait pas sérieusement maintenir.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 ne se prononce pas sur l’hypothèse, distincte, dans laquelle le bailleur rétracte son offre puis, dans un second temps et après l’expiration du délai légal, vend le local à un tiers à des conditions identiques ou plus avantageuses que celles qui avaient été notifiées au preneur. Une telle situation, qui pourrait être constitutive d’une fraude au droit de préférence du locataire, appellerait vraisemblablement une solution différente de celle retenue en l’espèce. La Cour de cassation prend d’ailleurs le soin de préciser que la rétractation doit être « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre », suggérant ainsi que l’hypothèse d’une rétractation suivie d’une vente ultérieure à un tiers n’entrerait pas dans le champ de la solution posée. Cette précision, qui figure dans l’attendu de principe, constitue un garde-fou essentiel contre les tentatives de contournement du droit de préférence légal.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 réalise un équilibre subtil entre la protection du preneur, garantie par la nullité de la vente au tiers intervenue avant l’expiration du délai et par la faculté d’agir en responsabilité contre le bailleur qui se rétracte, et la liberté du propriétaire de renoncer à son projet de vente sans être contraint de céder son bien contre son gré. Cette solution est conforme à la lettre comme à l’esprit de l’article 1116 du code civil, qui prohibe la rétractation abusive de l’offre mais en circonscrit la sanction à la réparation du préjudice causé, à l’exclusion de toute exécution forcée. Elle témoigne de la vitalité du dialogue entre le droit commun et le droit spécial, dont le statut des baux commerciaux constitue l’un des laboratoires les plus féconds.
La mise en perspective de cette jurisprudence avec la pratique contentieuse des baux commerciaux révèle l’importance pratique de ces questions pour les preneurs confrontés à la vente du local dans lequel ils exploitent leur activité. Le droit de préférence constitue un instrument de protection du fonds de commerce dont l’effectivité dépend largement de la vigilance du locataire et de la rapidité de sa réaction face à une notification irrégulière ou à une rétractation suspecte. La prescription biennale de l’action en nullité, rappelée par l’arrêt du 18 décembre 2025, impose au preneur une diligence particulière dans la mise en œuvre de ses droits.
L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit également dans le contexte plus large de la réforme du droit des baux commerciaux introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le titre X a modifié plusieurs dispositions du statut sans toutefois retoucher le mécanisme du droit de préférence. La solution dégagée par la troisième chambre civile, en ce qu’elle fait application d’un texte de droit commun antérieur à la réforme de 2026, demeure pleinement applicable sous l’empire de la législation nouvelle. Il appartiendra à la pratique notariale et à la pratique des avocats en droit des baux commerciaux d’intégrer cette jurisprudence dans la rédaction des notifications d’offre de vente et dans le conseil aux bailleurs comme aux preneurs.
La question de savoir si le bailleur pourrait valablement renoncer par avance, dans le bail, à la faculté de rétracter son offre de vente, demeure ouverte. Une telle renonciation, qui constituerait un renforcement conventionnel du droit de préférence légal, ne heurterait vraisemblablement aucune disposition d’ordre public, dès lors qu’elle ne ferait qu’ajouter à la protection du preneur sans retrancher aux droits que la loi lui confère. La pratique contractuelle pourrait ainsi s’emparer de la brèche ouverte par l’arrêt du 25 juin 2026 pour sécuriser la position du locataire face au risque de rétractation du bailleur.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 constitue une contribution majeure à la théorie générale du droit de préemption commercial et, au-delà, à l’articulation entre le droit commun des contrats et les régimes spéciaux. En affirmant que la rétractation de l’offre de vente par le bailleur commercial, avant l’acceptation du preneur et dans le délai légal d’un mois, n’expose ce dernier qu’à une action en responsabilité extra-contractuelle, à l’exclusion de toute exécution forcée de la vente, la Cour de cassation applique pour la première fois de manière explicite l’article 1116 du code civil au droit de préemption commercial. Cette solution, qui distingue nettement la vente à un tiers, sanctionnée par la nullité, de la rétractation pure et simple de l’offre, sanctionnée par des dommages et intérêts, réalise un équilibre entre la protection du preneur et la liberté du propriétaire qui commande l’attention des praticiens du droit immobilier commercial.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.