Le droit de préférence du locataire commercial : la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2025-2026)
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au locataire un ensemble de prérogatives protectrices qui dérogent au droit commun du louage de choses. Parmi ces prérogatives, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue un mécanisme par lequel le législateur a entendu permettre au locataire commercial d’acquérir prioritairement le local dans lequel il exploite son fonds de commerce, lorsque le propriétaire envisage de le vendre. Ce dispositif, qui restreint significativement le droit de propriété du bailleur, a suscité un contentieux nourri dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris de clarifier les contours au cours d’une série d’arrêts rendus entre mars 2025 et mars 2026. Ces décisions, dont quatre ont été publiées au Bulletin, dessinent une jurisprudence cohérente qui précise à la fois le domaine du droit de préférence, ses exceptions et son articulation avec les autres mécanismes de circulation du bail commercial.
I. La délimitation du champ d’application du droit de préférence
A. Le principe légal et les exceptions personnelles
L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur ». Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces conditions et ce prix, cette seconde notification valant également offre de vente. Le mécanisme confère ainsi au locataire commercial un droit prioritaire d’acquisition qui constitue une restriction significative au droit de propriété du bailleur, justifiée par la protection de la propriété commerciale, la stabilisation du fonds de commerce et le maintien de l’activité économique.
Par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a tranché la question de savoir si la cession d’un local commercial au profit d’une société civile immobilière constituée exclusivement entre membres d’une même famille pouvait échapper au droit de préférence du locataire. La troisième chambre civile rappelle le principe selon lequel « ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » puis énonce que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). En l’espèce, la SCI bailleresse avait consenti une promesse de vente des locaux loués à une SCI constituée par le gérant et ses deux enfants, au prix de 450 000 euros. La Cour écarte l’exception familiale au motif que la personne morale, quelle que soit la composition de son capital, ne se confond pas avec les personnes physiques de ses associés. La solution traduit une interprétation restrictive des exceptions au droit de préférence, que la Cour de cassation justifie par le caractère d’ordre public de ce dispositif protecteur du locataire.
La rigueur de cette solution se double d’une exigence formelle que la Cour de cassation n’a cessé de rappeler. La notification prévue par le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Le non-respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité de la vente, le législateur ayant entendu conférer à cette notification la valeur d’une véritable offre de vente au profit du locataire. Le propriétaire qui décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur doit, à peine de nullité de la vente, notifier ces nouvelles conditions au locataire par l’intermédiaire de son notaire. Ce mécanisme en cascade confère au droit de préférence une effectivité que la jurisprudence du 5 mars 2026 renforce en écartant toute tentative de contournement par le recours à une structure sociétaire interposée.
La même logique restrictive irrigue l’arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile, qui interprète le pacte de préférence conventionnel stipulé dans un bail commercial. La Cour y rappelle que le droit de préférence conventionnel ne peut excéder l’assiette du bail consenti. En l’espèce, deux baux commerciaux distincts portaient chacun sur un local composant le même lot de copropriété, chaque bail prévoyant un pacte de préférence en cas de vente de « l’immeuble loué ». La Cour approuve les juges du fond d’avoir déduit que « le droit de préférence conventionnel n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail, les deux locataires du lot n° 1 ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.372). Cette décision consacre une lecture restrictive non seulement des exceptions légales mais également des extensions conventionnelles du droit de préférence, dont l’exercice ne saurait déborder le périmètre contractuel du bail.
B. Les exceptions réelles : la cession globale d’immeuble et la cession unique de locaux distincts
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce exclut du champ du droit de préférence deux hypothèses distinctes : la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et la cession unique de locaux commerciaux distincts. Ces exceptions, qui tempèrent la rigueur du dispositif protecteur au profit du bailleur, ont fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle majeure au cours de l’année 2025. La troisième chambre civile a précisé la portée de ces exceptions réelles dans deux arrêts publiés au Bulletin le 19 juin 2025, complétés par un troisième arrêt du 6 novembre 2025 également publié au Bulletin, qui constituent ensemble des décisions de principe dont la portée dépasse les espèces soumises.
Dans le premier arrêt, la Cour énonce que « l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » et en déduit que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). La locataire, preneuse d’une partie d’un lot à usage de bureaux, revendiquait un droit de préférence sur l’ensemble des lots vendus, incluant caves, boxes et la partie non louée du lot. La Cour rejette cette prétention en consacrant une interprétation extensive de l’exception de cession globale, qui s’applique dès lors que l’assiette du bail ne recouvre pas la totalité de l’immeuble vendu, peu important que l’immeuble ne comprenne qu’un seul local commercial.
Le second arrêt du 19 juin 2025 complète cette construction en énonçant qu’« en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B). En l’espèce, le bail portait sur des locaux à usage de bar et discothèque tandis que la vente englobait, outre ces locaux, un terrain à usage de parking. La Cour approuve les juges du fond d’avoir exclu le droit de préférence, le bail ne portant que sur une fraction de l’ensemble immobilier vendu. Cette jurisprudence opère un resserrement notable de la protection du locataire, dont le droit de préemption ne peut excéder les limites physiques des locaux loués. La portée pratique de cette solution est considérable : un locataire qui exploite un commerce dans un local constituant une fraction seulement de l’immeuble vendu se trouve privé de tout droit d’acquérir, quand bien même il serait disposé à se porter acquéreur de l’intégralité de l’ensemble immobilier. La Cour de cassation refuse ainsi de consacrer un droit d’acquisition forcée de la totalité de l’immeuble au profit du locataire, au motif que l’article L. 145-46-1 ne lui confère qu’un droit d’acquérir le local objet du bail et non l’immeuble dans son ensemble.
L’arrêt du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin, parachève cette trilogie jurisprudentielle. Statuant sur l’exception de cession unique de locaux commerciaux distincts, la Cour de cassation y consacre une articulation remarquable entre l’exception tirée de la pluralité de propriétaires et celle tirée de la composition matérielle de l’immeuble. Elle juge que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B). Toutefois, la Cour rejette le pourvoi par substitution de motifs, en se fondant sur la jurisprudence du 19 juin 2025 précitée, dès lors que la vente incluait un lot non donné à bail qui, quoique d’une nature accessoire, suffisait à faire obstacle au droit de préférence.
II. L’articulation entre le droit de préférence et les mécanismes de cession du bail
A. La validité des clauses d’agrément du bailleur et le régime de la cession du droit au bail
L’article L. 145-16 du code de commerce répute non écrites « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Cette nullité d’ordre public protège le droit de cession du locataire, mais la jurisprudence en a précisé les limites, notamment quant aux clauses qui, sans interdire la cession, en réglementent les modalités.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser cette distinction dans un arrêt du 13 mars 2025. Elle y juge que la clause du bail commercial qui impose que « tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, soit établi par acte authentique, le bailleur dûment appelé » est valable et n’encourt pas la nullité de l’article L. 145-16, dès lors qu’elle n’interdit pas la cession mais en organise seulement les conditions formelles. La Cour considère en effet que le non-respect de ces stipulations par le cédant et le cessionnaire rend la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail « inopposable au bailleur » (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-23.372). La solution préserve un équilibre entre la protection du locataire cédant, qu’aucune clause ne saurait priver de son droit de céder, et les prérogatives du bailleur, qui peut légitimement exiger d’être informé et appelé à l’acte de cession dans des formes garantissant la sécurité juridique de l’opération.
Cette distinction entre les clauses prohibitives et les clauses réglementaires revêt une importance pratique déterminante pour la rédaction des baux commerciaux. Le bailleur qui souhaite conserver un droit de regard sur la cession du droit au bail doit se garder de toute stipulation qui, par son caractère absolu ou discrétionnaire, pourrait être requalifiée en interdiction de cession et frappée de nullité sur le fondement de l’article L. 145-16. La rédaction d’une clause imposant l’établissement d’un acte authentique avec appel du bailleur constitue, à cet égard, un modèle de clause valable que la jurisprudence du 13 mars 2025 consacre expressément. Le locataire qui méconnaît ces stipulations s’expose à ce que la cession lui soit déclarée inopposable, ce qui le prive de la possibilité de se prévaloir de la qualité de preneur à l’égard du bailleur, sans pour autant que la cession soit nulle dans les rapports entre cédant et cessionnaire.
Par un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation a rappelé une règle fondamentale de la cession du droit au bail : un locataire ne peut, sur les mêmes locaux, conclure simultanément un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait validé le cumul d’une cession du droit au bail, formalisée par une facture de 50 000 euros, et d’une sous-location matérialisée par le paiement de loyers majorés, en retenant que la coexistence de ces deux régimes « rendait ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause » (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-17.963). La solution participe de la clarification des frontières entre les différents mécanismes de circulation du bail commercial, dont la distinction est essentielle à la détermination des droits respectifs du bailleur, du cédant et du cessionnaire.
B. La sanction des montages frauduleux et le contrôle de proportionnalité de la Cour de cassation
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste une vigilance accrue à l’égard des montages contractuels susceptibles de faire échec aux droits du locataire, sans pour autant consacrer un contrôle systématique de l’intention frauduleuse. L’arrêt du 5 mars 2026 sur la cession intrafamiliale par SCI illustre cette tension : la Cour écarte l’exception personnelle au droit de préférence en se fondant exclusivement sur la personnalité morale de la société cessionnaire, sans rechercher si l’interposition de la SCI familiale procédait d’une intention de contourner le droit du locataire. La solution repose sur un motif de pur droit, qui fait prévaloir la forme sociale sur la réalité familiale, sans qu’il soit besoin de caractériser une fraude.
L’arrêt du 6 novembre 2025 confirme cette approche en écartant expressément le moyen tiré de la fraude par une substitution de motifs fondée sur la jurisprudence du 19 juin 2025. La Cour n’examine pas le grief selon lequel la vente litigieuse avait été « réalisée en vue de faire échec au droit de préemption légal et d’ordre public » et s’abstient de rechercher si l’instrumentum unique « n’avait été mis en place que pour tenter de bénéficier de l’exception prévue par L. 145-46-1 du code de commerce ». Ce faisant, la Cour de cassation privilégie un contrôle objectif fondé sur les caractéristiques intrinsèques de l’opération vendue plutôt qu’une investigation subjective de l’intention des parties, conférant à sa jurisprudence une prévisibilité bienvenue pour les praticiens du droit immobilier commercial et les notaires instrumentaires.
La mise en perspective de ces décisions révèle une orientation jurisprudentielle qui, sans renoncer à la protection instituée par la loi Pinel, en circonscrit la portée à des hypothèses strictement définies. Le locataire commercial est protégé contre les clauses qui lui interdisent purement et simplement de céder son droit au bail, mais il ne saurait prétendre à un droit d’acquisition prioritaire lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Il ne saurait davantage se prévaloir du droit de préférence à l’encontre d’une vente consentie à une société, fût-elle constituée entre membres d’une même famille. La Cour de cassation trace ainsi une frontière nette entre la protection du droit au bail comme élément du fonds de commerce et l’extension du droit de préférence à des hypothèses que le législateur n’a pas expressément prévues.
Cette orientation jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation du droit des baux commerciaux, dont la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue le dernier avatar législatif. Sans modifier directement les articles L. 145-46-1 ou L. 145-16 du code de commerce, cette réforme, entrée en vigueur le 26 mai 2026, a introduit la mensualisation des loyers et le plafonnement des garanties, modifiant l’équilibre économique du bail commercial et, indirectement, les conditions dans lesquelles s’exerce le droit de préférence du locataire. La convergence de ces évolutions législatives et jurisprudentielles dessine un droit du bail commercial en recomposition, dans lequel la protection du locataire, sans être affaiblie, est désormais contenue dans des limites plus strictement définies.
L’ensemble de cette construction jurisprudentielle, qui s’étend sur une période de douze mois seulement, illustre la volonté de la troisième chambre civile de la Cour de cassation de stabiliser le régime du droit de préférence du locataire commercial. La cohérence des solutions retenues, qu’il s’agisse de l’interprétation restrictive des exceptions légales, de la limitation du droit de préférence à l’assiette du bail ou de la validation des clauses d’agrément non prohibitives, offre aux praticiens un cadre d’analyse dont la lisibilité constitue en elle-même une garantie pour la sécurité juridique des opérations portant sur les locaux commerciaux.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre mars 2025 et mars 2026 opèrent une délimitation rigoureuse du droit de préférence du locataire commercial, dont ils précisent à la fois le champ d’application matériel et les conditions de mise en oeuvre processuelle. La Cour y consacre une interprétation restrictive des exceptions au droit de préférence, qu’elles soient personnelles ou réelles, tout en refusant d’étendre le bénéfice de ce droit au-delà de l’assiette contractuelle du bail. Parallèlement, la jurisprudence maintient une distinction nette entre les clauses qui interdisent la cession du droit au bail et celles qui en aménagent les modalités, les premières étant frappées de nullité quand les secondes demeurent valables.
Cette oeuvre de clarification jurisprudentielle, dont la rapidité d’élaboration témoigne de l’importance pratique du sujet, n’épuise cependant pas toutes les questions suscitées par l’articulation du droit de préférence avec les autres mécanismes protecteurs du locataire commercial. La question de la sanction du contournement frauduleux du droit de préférence, notamment par le biais de montages sociétaires, demeure un enjeu contentieux que la Cour de cassation n’a pas encore tranché frontalement. L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions modifient substantiellement l’équilibre du bail commercial, devrait susciter de nouveaux contentieux et appeler la Cour de cassation à de nouvelles précisions dans les mois à venir. Les praticiens du droit immobilier et du droit des affaires, qu’ils conseillent des bailleurs ou des preneurs, doivent intégrer cette grille de lecture renouvelée pour sécuriser les opérations de cession de locaux commerciaux et anticiper les risques contentieux qui leur sont associés.
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