Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : conditions, preuve et office du juge dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2025)
Le renouvellement du bail commercial constitue un moment décisif dans la relation entre le bailleur et le preneur. Au principe du plafonnement du loyer, édicté par l’article L. 145-34 du code de commerce, répond une exception majeure : le déplafonnement à la valeur locative lorsque survient, au cours du bail expiré, une modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code. Parmi ces éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place centrale dans le contentieux, tant leur appréciation donne lieu à des divergences d’interprétation que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à trancher.
La jurisprudence récente, marquée par un arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025 et plusieurs décisions des années 2023 et 2024, précise avec une rigueur croissante les conditions du déplafonnement. Elle définit la nature de l’incidence requise sur l’activité du preneur, répartit la charge de la preuve entre les parties et encadre l’office du juge dans la motivation de sa décision. L’étude de ces arrêts révèle une construction prétorienne qui, sans bouleverser les textes, en affine la portée pratique et en renforce la prévisibilité.
L’examen de cette jurisprudence se déploiera en deux temps. La première partie analysera les conditions de fond du déplafonnement, en distinguant la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité et l’appréciation de son incidence sur l’activité exercée. La seconde partie s’attachera au régime probatoire et au contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des juges du fond.
I. Les conditions de fond du déplafonnement : modification notable et incidence favorable
A. La notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). L’article L. 145-34 prévoit qu’à moins d’une modification notable de ces éléments, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (article L. 145-34 du code de commerce).
Le décret d’application précise, en son article R. 145-6, que les facteurs locaux de commercialité comprennent l’importance des villes, quartiers ou rues où sont situés les locaux, l’attrait particulier ou les sujétions que ces emplacements peuvent présenter pour le commerce considéré, les modifications apportées à ces éléments par la réalisation d’aménagements nouveaux, ainsi que les conditions de desserte par les transports en commun et les infrastructures de stationnement (article R. 145-6 du code de commerce). Cet inventaire réglementaire, non limitatif dans sa lettre, offre au juge une grille d’analyse que la jurisprudence a progressivement enrichie.
La troisième chambre civile a dégagé de la combinaison des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce un principe désormais constant :
« La valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Cet attendu de principe, repris dans l’arrêt du 18 septembre 2025, énonce les trois conditions cumulatives du déplafonnement : une modification des facteurs locaux de commercialité, une évolution notable de ces facteurs, et une incidence favorable sur l’activité du preneur. La période de référence est strictement circonscrite au cours du bail à renouveler, jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Cette délimitation temporelle a été réaffirmée avec force dans l’arrêt du 25 janvier 2024, qui a censuré une cour d’appel pour avoir pris en compte une évolution sur une période incluant des années antérieures au bail expiré.
Par ailleurs, l’article R. 145-3 du code de commerce énumère les caractéristiques du local qui entrent dans le calcul de la valeur locative : la situation, la surface, l’état d’entretien et de vétusté, la nature et l’état des équipements. Ces éléments, bien que distincts des facteurs locaux de commercialité, peuvent également fonder un déplafonnement en cas de modification notable, notamment lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés au cours du bail.
En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, c’est au bailleur, demandeur au déplafonnement, qu’il incombe d’établir l’existence, au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 4 juillet 2024 :
« Il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515).
L’appréciation du caractère notable de la modification relève, quant à elle, du pouvoir souverain des juges du fond. Cette délégation d’appréciation confère aux cours d’appel une latitude importante dans l’évaluation des éléments de fait, sous réserve d’une motivation suffisante permettant à la Cour de cassation d’exercer son contrôle.
B. L’incidence favorable sur l’activité : une appréciation objective détachée du résultat
L’arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, constitue l’apport doctrinal le plus significatif de la période récente. La troisième chambre civile y a tranché une question qui divisait la doctrine et les juges du fond : l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur doit-elle être réelle et effective, ou suffit-il qu’elle soit simplement potentielle ?
La réponse de la Cour est dépourvue d’ambiguïté :
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Cette formulation consacre une approche objective et abstraite du déplafonnement. Le bailleur n’a pas à démontrer que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté à la suite de la modification des facteurs locaux de commercialité. Il lui suffit d’établir que cette modification est, par nature, de nature à produire un effet favorable sur le commerce considéré. La Cour de cassation écarte ainsi la thèse selon laquelle le déplafonnement serait subordonné à la preuve d’une incidence effective, c’est-à-dire d’un accroissement constaté de l’activité commerciale.
Cette solution s’inscrit dans la logique de l’institution du plafonnement, conçu pour protéger le preneur contre des hausses de loyer décorrélées de l’évolution de la valeur locative, et non pour faire obstacle au rééquilibrage du loyer lorsque l’environnement commercial s’est objectivement amélioré. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans une espèce portant sur un restaurant-bar-brasserie, que
« L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515).
Dès lors que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de manière notable et que cette évolution est, dans son principe, favorable au commerce exercé, le déplafonnement se justifie, quand bien même le preneur n’en aurait pas tiré un profit économique mesurable.
L’arrêt du 4 juillet 2024 illustre cette approche dans une espèce où les bailleurs invoquaient l’extension d’une terrasse de restaurant-bar-brasserie comme motif de déplafonnement. La cour d’appel avait souverainement retenu que le preneur bénéficiait déjà d’une large terrasse antérieurement au bail expiré, de sorte que la modification invoquée ne présentait pas de caractère notable. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement, rappelant que l’appréciation du caractère notable relève du pouvoir souverain des juges du fond.
En conséquence, le contentieux du déplafonnement se déplace du terrain de la preuve d’un résultat économique vers celui de l’analyse objective des mutations de l’environnement commercial. L’expertise judiciaire, fréquemment ordonnée dans ce type de litige, doit ainsi se concentrer sur l’identification et la qualification des modifications intervenues au cours du bail, plutôt que sur l’évaluation de leurs conséquences comptables pour le preneur.
Cette conception objective présente un avantage pratique certain pour le bailleur, qui se trouve dispensé d’une preuve souvent difficile à rapporter, le preneur étant le seul détenteur de ses données d’exploitation. Elle évite également que le déplafonnement ne dépende de facteurs étrangers aux modifications de l’environnement commercial, tels que la qualité de la gestion du preneur ou des circonstances conjoncturelles propres à son entreprise.
La portée de cette solution doit cependant être mesurée à l’aune de l’exigence, maintenue, d’une modification notable. Toute modification des facteurs locaux de commercialité ne justifie pas le déplafonnement. Encore faut-il qu’elle présente un caractère notable, c’est-à-dire suffisamment significatif pour altérer la valeur locative des locaux. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 4 juillet 2024, a ainsi validé l’analyse de la cour d’appel qui avait écarté le déplafonnement au motif que l’extension de terrasse invoquée était limitée, le preneur bénéficiant déjà d’une large surface d’exploitation extérieure avant le bail expiré. De même, l’arrêt du 25 janvier 2023 a confirmé le rejet d’une demande de déplafonnement fondée sur des modifications des facteurs locaux de commercialité que la cour d’appel avait souverainement jugées insuffisamment notables (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514).
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit également une atténuation du déplafonnement, sous la forme d’un lissage de la hausse : en cas de modification notable ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce). Ce mécanisme, qui tempère les effets du déplafonnement pour le preneur, constitue un élément essentiel de l’équilibre du statut des baux commerciaux.
II. La charge de la preuve et l’office du juge dans le contentieux du déplafonnement
A. La charge de la preuve pesant sur le bailleur
La règle de répartition de la charge probatoire a été rappelée avec netteté par la troisième chambre civile au cours de la période examinée. Il incombe au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative au cours du bail à renouveler. Cette règle, déduite des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, a été expressément réaffirmée dans l’arrêt précité du 4 juillet 2024.
Le bailleur doit ainsi rapporter la preuve de quatre éléments : l’existence d’une modification, son caractère notable, sa survenance au cours du bail expiré, et son incidence favorable sur l’activité exercée. La charge est lourde, car elle suppose la production d’éléments objectifs de nature à convaincre le juge du caractère significatif du changement intervenu dans l’environnement commercial.
Cette décision, qui prononce une cassation pour défaut de base légale, illustre les conséquences de l’insuffisance probatoire. La cour d’appel de Nîmes s’était fondée sur une évolution des facteurs de commercialité constatée par l’expert judiciaire « tant sur la période 1988-2017 que sur la période 2006-2017 », en retenant que ces périodes étaient pertinentes en ce qu’elles intégraient « une évolution constante dans le même sens depuis de nombreuses années ». La Cour de cassation a censuré cette motivation, estimant qu’elle
« En statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Cette décision rappelle avec force que la période de référence est strictement limitée au bail expiré. Les modifications antérieures à sa prise d’effet ne peuvent être invoquées au soutien d’une demande de déplafonnement, sauf à démontrer qu’elles se sont poursuivies ou amplifiées au cours du bail à renouveler. Par ailleurs, la Cour exige que la motivation de l’arrêt caractérise précisément l’incidence favorable sur l’activité spécifique exercée dans les locaux, et non sur l’activité économique en général.
En pratique, le bailleur recourt fréquemment à l’expertise judiciaire pour établir les éléments constitutifs du déplafonnement.
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
« Il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515).
L’expert, désigné sur le fondement de l’article R. 145-31 du code de commerce, est chargé de rechercher la valeur locative des locaux et d’apprécier les modifications des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Son rapport constitue un élément de preuve que le juge apprécie souverainement, sans être lié par ses conclusions. L’article L. 145-33 renvoie au décret pour la précision de la consistance des éléments de la valeur locative, ce que le pouvoir réglementaire a accompli par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, dont les dispositions ont été codifiées aux articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce.
B. L’office du juge : appréciation souveraine et exigence de motivation
L’appréciation du caractère notable de la modification relève, selon une jurisprudence constante, du pouvoir souverain des juges du fond. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 4 juillet 2024 en ces termes : « L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond. » Cette souveraineté trouve cependant sa limite dans l’exigence de motivation, dont la Cour de cassation contrôle le respect avec une vigilance accrue.
L’arrêt du 25 janvier 2024 en offre une illustration éclairante. La Cour de cassation y censure l’arrêt d’appel pour avoir retenu le déplafonnement sans caractériser suffisamment, sur la seule période du bail à renouveler, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires. La cassation est prononcée au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, pour violation de ces textes.
Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le juge du fond ne peut se borner à des considérations générales sur l’évolution de l’environnement commercial sans établir un lien précis entre cette évolution et l’activité spécifique du preneur. La motivation doit permettre à la Cour de cassation d’exercer son contrôle et de vérifier que les conditions légales du déplafonnement sont effectivement réunies.
L’arrêt du 18 septembre 2025 conforte cette exigence en précisant la nature de l’incidence requise. Dès lors que le juge du fond constate que la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, il peut légalement ordonner le déplafonnement, sans avoir à rechercher si cette incidence s’est effectivement réalisée dans les résultats du preneur. Cette clarification doctrinale simplifie l’office du juge, qui n’a plus à se livrer à une analyse économique des comptes du preneur, mais doit néanmoins caractériser avec précision le lien entre la modification constatée et l’activité commerciale considérée.
La période récente révèle également une attention particulière portée par la troisième chambre civile à la cohérence de la motivation des juges du fond. Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, la Cour relève que la cour d’appel a, à bon droit, recherché si l’autorisation municipale d’extension de la terrasse avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité, avant de constater souverainement que l’extension n’était pas notable, le preneur bénéficiant déjà d’une large terrasse antérieurement au bail expiré. Cette motivation, fondée sur une analyse concrète des éléments de fait, satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.
De surcroît, le juge doit examiner l’ensemble des facteurs de commercialité invoqués dans leur globalité, sans les isoler artificiellement les uns des autres. Une modification qui, prise isolément, pourrait paraître mineure, peut acquérir un caractère notable lorsqu’elle est combinée à d’autres évolutions concomitantes. Cette approche globale a été rappelée par la Cour de cassation qui, sans la consacrer dans un attendu de principe, l’a néanmoins mise en œuvre dans l’examen des moyens qui lui étaient soumis.
L’article R. 145-6 du code de commerce, qui énumère les facteurs locaux de commercialité, doit être lu en combinaison avec l’article R. 145-3 qui définit les caractéristiques du local à prendre en considération pour la détermination de la valeur locative : la situation de l’immeuble, la surface des lieux, l’état d’entretien et de vétusté, la nature et l’état des équipements et moyens d’exploitation. Ces deux séries de critères, bien que conceptuellement distinctes, se recoupent souvent dans les faits, une modification de la situation du local pouvant relever à la fois des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité.
À cet égard, l’article L. 145-33 du code de commerce, en disposant que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, fixe un principe dont le plafonnement constitue l’exception et le déplafonnement le retour au droit commun (article L. 145-33 du code de commerce). La Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, veille à ce que ce retour ne soit pas entravé par des exigences probatoires excessives, tout en préservant la fonction protectrice du statut. Cette recherche d’équilibre, constante dans le droit des baux commerciaux, trouve dans l’arrêt du 18 septembre 2025 une expression aboutie.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2025, affine le régime du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé autour de trois axes directeurs. Premièrement, la modification notable des facteurs locaux de commercialité, dont la preuve incombe au bailleur, doit être caractérisée sur la seule période du bail à renouveler. Deuxièmement, l’incidence favorable requise s’apprécie de manière objective, en considération de ce que la modification est de nature à produire sur l’activité, et non en fonction de ses effets réels et mesurables sur le commerce du preneur. Troisièmement, le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation du caractère notable de la modification, sous le contrôle de la Cour de cassation qui exige une motivation précise, exempte de considérations générales.
L’arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, constitue l’apport doctrinal majeur de cette période en consacrant une lecture objective de la condition d’incidence favorable. Cette solution, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’un accroissement effectif de l’activité du preneur, renforce la sécurité juridique des deux parties en clarifiant le standard probatoire applicable. Elle s’inscrit dans une évolution plus large du droit des baux commerciaux, marquée par la recherche d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la juste rémunération du bailleur.
Au-delà du contentieux du déplafonnement, cette jurisprudence s’articule avec le régime du renouvellement du bail commercial prévu par les articles L. 145-8 à L. 145-20 du code de commerce. Le droit au renouvellement, reconnu au preneur qui justifie d’une exploitation effective de son fonds de commerce pendant au moins trois ans, constitue le pendant du droit au déplafonnement du bailleur. La fixation du loyer du bail renouvelé, qu’elle soit plafonnée ou déplafonnée, s’inscrit dans ce cadre légal qui régit l’ensemble des relations entre bailleur et preneur à l’échéance du bail. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui ouvre droit à une indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement, complète ce dispositif en offrant au preneur une protection renforcée.
La pratique des baux commerciaux révèle que le contentieux du déplafonnement mobilise fréquemment, outre les textes précités, les dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce qui prévoit que le jugement fixant le prix du bail renouvelé vaut bail si les parties ne régularisent pas un nouveau contrat dans le délai imparti. Cette disposition, qui confère au juge un rôle normatif dans la relation contractuelle, souligne l’importance d’une motivation rigoureuse de la décision fixant le loyer, qu’il soit plafonné ou déplafonné.
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