Le statut des baux commerciaux, véritable pilier de la propriété commerciale en droit français, repose sur un équilibre délicat entre le droit de propriété du bailleur et la protection de l’outil de travail du preneur. Au cœur de ce dispositif figure le droit au renouvellement du bail. Lorsque le bailleur décide souverainement d’y mettre fin sans justifier d’un motif grave et légitime, il s’expose au paiement d’une indemnité d’éviction. Prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, cette indemnité a pour fonction première de compenser intégralement le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.
L’évaluation de cette indemnité d’éviction soulève des difficultés pratiques et juridiques majeures, particulièrement lorsque le locataire évincé décide de se réinstaller dans de nouveaux locaux. Le débat se noue alors autour de la nature exacte du préjudice : l’éviction a-t-elle provoqué la perte totale et irrémédiable du fonds de commerce, justifiant une indemnité dite de « remplacement », ou a-t-elle simplement entraîné son transfert, limitant la réparation à une indemnité de « déplacement » ? Dans cette dernière hypothèse, la jurisprudence a dû préciser comment évaluer la perte du droit au bail et les frais accessoires de réinstallation.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation intervient régulièrement pour censurer les cours d’appel qui s’affranchissent des méthodes d’évaluation légales ou qui réduisent indûment les droits du preneur évincé. Récemment encore, la Haute juridiction a eu l’occasion de réaffirmer les principes directeurs de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, en insistant sur la valeur plancher du droit au bail et sur l’appréciation stricte de la perte de clientèle.
L’enjeu est de taille : pour le bailleur, il s’agit de limiter le coût de la reprise de son bien, tandis que pour le preneur, l’indemnité doit lui permettre de reconstituer son activité commerciale sans subir d’appauvrissement. Il convient d’analyser, d’une part, la dialectique entre la perte du fonds et sa transférabilité (I) et, d’autre part, la prise en compte irréductible de la valeur du droit au bail et des frais annexes de réinstallation (II).
I. L’appréciation de la perte du fonds de commerce et l’indemnité de remplacement
Le principe posé par l’article L. 145-14 du code de commerce est clair : l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette présomption légale de perte du fonds structure le contentieux.
A. La présomption de perte du fonds de commerce
La loi présume que l’éviction entraîne la disparition du fonds de commerce. En effet, dans de très nombreuses activités de détail, la clientèle est intrinsèquement liée à l’emplacement géographique du local. L’éviction rompt ce lien charnel entre le chaland et l’adresse, provoquant la ruine de l’achalandage. Dans ce cas, l’indemnité d’éviction est qualifiée d’indemnité de remplacement. Elle doit permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur équivalente.
C’est au bailleur qui prétend que l’indemnité doit être moindre (c’est-à-dire limitée à une indemnité de déplacement) de rapporter la preuve que le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle. Cette preuve est souvent difficile à rapporter, car elle suppose de démontrer l’existence de locaux de réinstallation adéquats et disponibles à proximité immédiate, ou de prouver que la clientèle du preneur n’est pas attachée au lieu mais à sa personne ou à sa marque.
L’importance de la preuve incombant au bailleur a été rappelée avec acuité par la Cour de cassation dans une décision du 15 juin 2023. Dans cette espèce, une société exploitant un commerce de matériel photographique avait été évincée et s’était réinstallée dans d’autres locaux dès le premier jour de l’année suivant l’éviction. La cour d’appel, tout en constatant ce transfert effectif, avait néanmoins accordé à la locataire une indemnité de remplacement égale à la valeur totale du fonds de commerce initial. La bailleresse s’était pourvue en cassation en soutenant qu’en l’absence de perte totale du fonds, seule la perte partielle de clientèle pouvait être indemnisée.
La Cour de cassation a fermement rejeté ce pourvoi. Elle a relevé que les juges du fond avaient constaté que le nouveau local présentait une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres. Surtout, la Haute juridiction a pris soin de souligner que les juges d’appel avaient « constaté que le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre » [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076, https://www.courdecassation.fr/decision/648aad1d02075b05db4024b9]].
Cette décision démontre que le simple fait pour le preneur de trouver un autre local et d’y poursuivre son activité ne renverse pas automatiquement la présomption de perte du fonds. Si le bailleur ne démontre pas que ce transfert s’est opéré sans perte irrémédiable de l’outil de travail originel, la juridiction souveraine peut valablement condamner le bailleur à régler la valeur marchande du fonds.
B. La sanction des manquements imputables au bailleur
L’indemnité d’éviction ne s’applique classiquement qu’en cas de refus de renouvellement régulier. Or, il arrive que la perte du fonds de commerce soit provoquée par d’autres circonstances, notamment par les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant les locaux insalubres ou dangereux. Dans ce cas, la procédure de résiliation judiciaire supplante le refus de renouvellement, mais l’objectif de réparation intégrale du préjudice subi par le preneur demeure.
La troisième chambre civile a eu à connaître d’une telle situation complexe dans un arrêt du 3 juillet 2025. Une salle de sport avait dû cesser son exploitation en raison de l’état d’insalubrité et de dangerosité des locaux. Le liquidateur judiciaire de la société preneuse avait demandé la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation de ce dernier à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, en chiffrant ce préjudice par référence aux critères de l’article L. 145-14 du code de commerce. La cour d’appel avait rejeté cette demande en affirmant péremptoirement que le preneur ne pouvait « prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur ».
La Cour de cassation a sèchement censuré cette approche formaliste au visa de l’article 4 du code de procédure civile. Elle a rappelé que la demande du preneur tendait, en des termes clairs, à l’indemnisation de la perte de son fonds consécutive aux manquements du bailleur, « le paiement du montant d’une indemnité d’éviction étant demandé à titre de réparation de ce préjudice, en ce qu’il correspondait à la valeur du fonds de commerce perdu, calculée suivant les critères définis à l’article L. 145-14 du code de commerce » [[Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ea355c314fc837104c3]]. La cour d’appel avait ainsi dénaturé les conclusions de la partie et modifié l’objet du litige.
Cette décision confirme que la logique évaluative de l’article L. 145-14, initialement conçue pour l’indemnité d’éviction stricto sensu, irradie plus largement le droit des baux commerciaux et sert de mètre étalon pour évaluer la perte de l’outil de travail du commerçant, quelle qu’en soit la cause fautive.
I
I. La fixation de l’indemnité de déplacement et la valeur du droit au bail
Lorsque le bailleur parvient à renverser la présomption légale et à démontrer que le fonds de commerce n’a pas disparu mais peut être transféré, l’indemnité principale n’est plus fixée selon la valeur du fonds, mais selon la valeur du droit au bail. Cette règle, dictée par le principe de la réparation intégrale sans enrichissement sans cause, connaît toutefois un garde-fou fondamental : l’indemnité principale ne peut jamais être inférieure à la valeur du droit au bail perdu.
A. L’intangibilité de la valeur du droit au bail
Le droit au bail constitue la composante immobilière du fonds de commerce. Il représente la valeur de l’avantage conféré par le statut des baux commerciaux, c’est-à-dire le droit de se maintenir dans les lieux moyennant un loyer souvent inférieur à la valeur locative de marché, grâce au mécanisme du plafonnement. L’éviction prive irrémédiablement le locataire de cet avantage acquis.
La jurisprudence a donc forgé une règle protectrice : même si le fonds est transférable sans perte de clientèle, l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail dont le locataire est évincé. Cette valeur plancher s’impose aux juges du fond.
La Cour de cassation a eu l’occasion de réaffirmer ce principe avec force dans un arrêt de section publié au Bulletin le 13 octobre 2021. Dans cette affaire, une société exploitant un commerce dans un centre commercial avait été évincée et s’était réinstallée dans d’autres locaux de superficie équivalente pour y exercer la même activité. Saisie de la demande de fixation de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel de Paris avait jugé que la valeur du droit au bail était nulle. Pour justifier cette décision radicale, les juges d’appel avaient procédé à une comparaison comptable : ils avaient constaté que le loyer du nouveau local de transfert était inférieur au loyer du local dont le preneur avait été évincé. L’absence de « différentiel de loyer positif » démontrait, selon eux, que la société évincée n’avait subi aucune perte de droit au bail, puisqu’elle avait retrouvé mieux pour moins cher.
La Cour de cassation a censuré cette méthode avec une grande netteté. Elle a rappelé que « l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce » [[Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, https://www.courdecassation.fr/decision/616676cfa1c75d6f42603edf]].
En statuant comme elle l’avait fait, c’est-à-dire en effaçant purement et simplement la valeur du droit au bail du local initial sous prétexte que les conditions de relocation étaient favorables, la cour d’appel a violé l’article L. 145-14 du code de commerce. La valeur du droit au bail s’apprécie intrinsèquement, au regard des caractéristiques du local dont le locataire est chassé, et non par le biais d’un calcul différentiel hasardeux tenant compte des opportunités heureuses ou hasardeuses de réinstallation trouvées par le preneur. Le bailleur évinceur ne saurait tirer profit du fait que son ancien locataire ait eu la chance, ou le talent, de négocier un nouveau bail avantageux ailleurs.
B. La réparation des frais de réinstallation et la date de l’évaluation
L’article L. 145-14 précise que l’indemnité principale est « augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Ces indemnités accessoires visent à placer le commerçant dans la situation qui aurait été la sienne si le renouvellement lui avait été accordé.
La détermination de ces frais pose des difficultés lorsque le preneur ne se réinstalle pas immédiatement. La jurisprudence constante rappelle que les indemnités accessoires sont dues par principe, sauf si le bailleur prouve que le locataire n’a pas l’intention de se réinstaller. Le droit à l’indemnisation des frais de remploi et de réinstallation naît de l’éviction elle-même, et non de la preuve d’un décaissement effectif immédiat. C’est l’un des effets de la logique réparatrice du droit des baux commerciaux : le juge évalue un préjudice certain lié à la perte de l’outil de travail, préjudice qui intègre intrinsèquement la nécessité et le coût théorique d’une réinstallation future.
Par ailleurs, la question du moment de l’évaluation de l’indemnité d’éviction demeure centrale. En principe, les juges doivent se placer au jour le plus proche de la décision définitive fixant l’indemnité pour évaluer le préjudice. C’est la garantie pour le preneur d’obtenir une somme correspondant à la valeur actuelle de son fonds ou de son droit au bail.
Toutefois, ce principe subit une exception logique lorsque le locataire fait le choix délibéré de quitter les lieux avant que la décision de justice ne soit rendue. L’article L. 145-28 du code de commerce accorde au preneur évincé un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction. Ce droit est une simple faculté. Le preneur peut décider de restituer les locaux par anticipation.
Dans cette hypothèse de libération volontaire et anticipée des locaux, la jurisprudence fixe de longue date la date d’évaluation de l’indemnité d’éviction au jour de la restitution effective du bien au bailleur. Cette règle empêche toute spéculation et fige la valeur du préjudice au moment exact où le preneur perd définitivement l’exploitation de son fonds à cette adresse. Les variations ultérieures du marché immobilier commercial ne peuvent alors plus profiter ni nuire au locataire évincé.
En conclusion, la jurisprudence de la troisième chambre civile maintient une ligne protectrice rigoureuse au profit du locataire évincé. La présomption de la perte du fonds de commerce, la charge de la preuve pesant sur le bailleur et la sanctuarisation de la valeur du droit au bail constituent autant de digues contre l’expropriation commerciale sans juste et préalable indemnité. La complexité de l’évaluation de ces préjudices rend l’assistance d’un avocat spécialisé et le recours à une expertise judiciaire souvent incontournables dans ce contentieux à forts enjeux financiers.
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