Depuis la fin de la treve hivernale 2025-2026, les procedures d’expulsion peuvent de nouveau etre executees lorsqu’une decision de justice l’ordonne.
Pour beaucoup de locataires, le moment critique n’est pas l’audience, mais la reception d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. L’acte signifie que le bail est deja resilie ou que l’expulsion a ete ordonnee. Il ouvre une phase courte, concrete, pendant laquelle il faut verifier l’acte, saisir le bon juge si un delai est possible, reunir les justificatifs et eviter toute reaction qui aggrave le dossier.
Pour le bailleur, ce meme acte marque aussi une limite : il ne peut pas reprendre le logement lui-meme. Si l’occupant reste dans les lieux, l’expulsion suppose l’intervention du commissaire de justice et, en cas d’opposition, le concours de la force publique.
L’enjeu est donc simple : savoir ce qui peut encore etre fait entre l’avis d’expulsion, le commandement de quitter les lieux et l’intervention eventuelle de la police.
Ce que signifie vraiment le commandement de quitter les lieux
Le commandement de quitter les lieux n’est pas une simple lettre de relance.
Il intervient apres une decision judiciaire ou un titre permettant l’expulsion. Il est delivre par commissaire de justice. Il indique a l’occupant qu’il doit liberer le logement a une date determinee.
Selon la fiche officielle Service-Public consacree aux loyers impayes et a l’expulsion du locataire, apres la resiliation du bail et l’expulsion ordonnee par le juge, l’occupant n’est plus considere comme locataire mais comme occupant sans droit ni titre. Les sommes dues apres la resiliation prennent alors la forme d’indemnites d’occupation.
Le commandement doit notamment faire apparaitre le titre qui justifie l’expulsion, le juge devant lequel demander des delais ou contester l’execution, la date a partir de laquelle le logement doit etre libere, l’avertissement qu’une expulsion forcee peut intervenir, ainsi que les textes applicables du Code des procedures civiles d’execution.
Une omission importante peut justifier une contestation. Mais il faut agir vite et proprement. Il ne suffit pas de dire que l’acte est injuste : il faut identifier ce qui manque, ce qui est faux, ou ce qui rend son execution prematuree.
Le delai de deux mois n’est pas toujours suffisant pour attendre
En principe, l’expulsion d’un logement habite ne peut pas etre poursuivie immediatement apres le commandement. L’occupant dispose d’un delai pour quitter les lieux.
Ce delai ne doit pas etre confondu avec un droit automatique a rester sans demarche. Pendant cette periode, il faut construire le dossier : justificatifs de ressources, recherches de logement, demande de logement social, dossier Dalo si pertinent, situation familiale, etat de sante, scolarisation des enfants, paiement partiel ou reprise des indemnites d’occupation.
Le formulaire officiel de demande de delais a une mesure d’expulsion liste les pieces attendues : piece d’identite, decision ayant ordonne l’expulsion, commandement de quitter les lieux, justificatifs de recherche de logement, ressources du foyer, saisine Dalo le cas echeant et elements sociaux utiles.
Le juge de l’execution ne statue pas sur une impression generale de difficulte. Il regarde si le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales et si les demarches effectuees justifient un delai.
Autrement dit, le temps joue contre l’occupant qui ne fait rien.
Que verifier des la reception de l’avis d’expulsion
La premiere verification porte sur la decision de justice.
Il faut verifier si le jugement ou l’ordonnance a bien ete signifie, si un appel etait possible, si le delai d’appel est expire, et si la decision ordonne effectivement l’expulsion. Certains occupants decouvrent le commandement sans avoir compris la portee de l’audience precedente.
La deuxieme verification porte sur l’acte lui-meme.
Le commandement doit viser le bon logement, les bonnes personnes, la bonne decision, le bon tribunal et la bonne date de depart. Il doit aussi indiquer devant quel juge saisir une demande de delai ou une contestation.
La troisieme verification porte sur la treve hivernale.
Le Gouvernement rappelle que la treve hivernale court chaque annee du 1er novembre au 31 mars inclus et suspend les expulsions locatives, sauf exceptions. La fiche officielle sur la treve hivernale 2025-2026 precise aussi que le proprietaire ne peut pas forcer lui-meme le depart de l’occupant.
En revanche, la treve ne supprime ni la dette, ni la procedure. Elle reporte l’execution forcee. Les demarches judiciaires et sociales doivent donc continuer pendant cette periode.
Saisir le juge de l’execution : quand cela a du sens
La saisine du juge de l’execution peut avoir deux objets distincts.
Le premier est la demande de delais pour quitter les lieux. Elle vise a obtenir un temps supplementaire pour organiser un relogement ou stabiliser une situation. Elle suppose un dossier documente. Une simple promesse de chercher un logement est fragile.
Le second est la contestation de l’execution. Elle peut porter sur une irregularite du commandement, sur une difficulte relative au titre execute, ou sur une mesure d’execution forcee.
La jurisprudence recente illustre ce role du juge de l’execution. Dans une decision du 4 juin 2026, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Reunion rappelle que le juge de l’execution connait de maniere exclusive des difficultes relatives aux titres executoires et des contestations qui s’elevent a l’occasion de l’execution forcee (TJ Saint-Denis de La Reunion, 4 juin 2026, n 26/00152, source Cour de cassation).
Dans un arret du 13 mars 2025, la cour d’appel de Toulouse rappelle que le juge peut accorder des delais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la situation de l’occupant et du proprietaire (CA Toulouse, 13 mars 2025, n 24/00012, source Cour de cassation).
Ces decisions ne signifient pas que les delais sont automatiques. Elles montrent surtout que la demande doit etre presentee devant le bon juge, avec les bonnes pieces, avant que l’execution ne soit trop avancee.
La force publique : ce qui se passe si l’occupant reste dans le logement
Si l’occupant ne quitte pas les lieux apres le delai indique, le commissaire de justice peut tenter l’expulsion.
Si l’occupant s’oppose a l’entree, refuse d’ouvrir ou si l’expulsion ne peut pas etre executee sans assistance, le commissaire de justice dresse un proces-verbal et sollicite le concours de la force publique.
Le bailleur ne decide pas seul de l’intervention de la police. La demande passe par le commissaire de justice et l’autorite administrative. Tant que le concours n’est pas accorde, le bailleur ne doit pas changer les serrures, couper l’eau ou l’electricite, vider le logement ou faire pression directement sur l’occupant.
Pour le locataire, la demande de concours de la force publique est un signal d’urgence. Il faut produire les justificatifs sociaux, les recherches de relogement, les paiements partiels, les decisions Dalo ou les rendez-vous sociaux. Il faut aussi verifier si une saisine du juge de l’execution reste utile.
Pour le bailleur, le refus ou le retard du concours de la force publique peut ouvrir une question indemnitaire contre l’Etat lorsque les conditions sont reunies. Cette question est distincte du contentieux avec le locataire. Elle se travaille avec les pieces de la procedure, le proces-verbal de tentative d’expulsion, la demande de concours, la reponse ou le silence de l’administration et le chiffrage du prejudice.
Paris et Ile-de-France : les reflexes pratiques
A Paris et en Ile-de-France, les procedures d’expulsion se concentrent souvent autour de situations cumulatives : loyers impayes, logement social, surendettement, Dalo, enfants scolarises, maladie, violences familiales, ou bailleur qui attend depuis plusieurs mois la recuperation de son bien.
Le tribunal competent depend de la localisation du logement. Pour une demande de delais apres commandement de quitter les lieux, le dossier doit etre dirige vers le juge de l’execution du tribunal judiciaire competent.
Il faut preparer un dossier court et lisible.
Pour l’occupant, les pieces utiles sont la decision d’expulsion, le commandement, les justificatifs de ressources, les preuves de paiement ou d’effort de paiement, les demandes de logement social, les courriers de la prefecture, les certificats medicaux utiles, les justificatifs de scolarite, les courriers Dalo et les echanges avec les services sociaux.
Pour le bailleur, les pieces utiles sont le bail, le decompte actualise, la decision, la signification, le commandement, les proces-verbaux du commissaire de justice, la demande de concours de la force publique, les pertes locatives et les frais exposes.
Un dossier confus ralentit la decision. Un dossier incomplet affaiblit la demande.
Ce qu’il ne faut pas faire
Le locataire ne doit pas ignorer le commandement en pensant que l’expulsion sera impossible.
Il ne doit pas attendre la venue du commissaire de justice pour chercher un relogement, saisir le juge ou contacter les services sociaux.
Il ne doit pas non plus remettre les cles sans ecrit clair si des meubles restent dans les lieux, si un etat des lieux n’a pas ete organise ou si les indemnites d’occupation restent discutees.
Le bailleur, de son cote, ne doit jamais proceder par voie de fait. Une expulsion sans titre, sans commissaire de justice ou sans respect de la procedure peut engager sa responsabilite et exposer a des sanctions.
L’article utile n’est pas celui qui promet une solution magique. C’est celui qui permet de ne pas perdre les quelques jours qui comptent.
Les actions a mener dans les 48 heures
Dans les 48 heures qui suivent la reception du commandement, il faut recuperer la decision de justice complete, la signification, le commandement et le decompte.
Il faut verifier la date exacte a partir de laquelle l’expulsion est annoncee.
Il faut identifier le juge competent et le type de demande possible : delais, contestation de l’acte, surendettement, protocole de cohesion sociale en logement social, ou demarche Dalo.
Il faut aussi traiter le dossier financier. Meme modeste, une reprise de paiement documentee peut peser dans l’appreciation du juge. A l’inverse, l’absence totale de demarche rend la demande de delai plus difficile.
Enfin, il faut garder une trace ecrite de toutes les demarches : appels, courriels, depots de dossier, rendez-vous sociaux, courriers au bailleur ou au commissaire de justice.
Si vous cherchez une lecture plus large de la procedure, consultez egalement notre page sur l’expulsion locative a Paris et notre page sur le recouvrement des loyers a Paris.
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