La prescription de l’action indemnitaire du locataire face à l’obligation continue de délivrance d’un logement décent : l’arrêt du 4 juin 2026 et la clarification de la troisième chambre civile
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026, promis aux honneurs du Bulletin, apporte une clarification décisive à une question qui divisait la pratique : celle de l’articulation entre le caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent pesant sur le bailleur et la prescription abrégée des actions dérivant du contrat de bail. En posant une distinction nette entre l’action en exécution forcée en nature, recevable tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, enfermée dans un délai de trois ans précédant la demande en justice, la Cour de cassation unifie un contentieux jusqu’alors épars et en tire des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit du bail d’habitation.
Cette décision s’inscrit dans une construction jurisprudentielle patiemment élaborée depuis plus d’une décennie par la troisième chambre civile, dont elle constitue à la fois l’aboutissement et le prolongement. Le présent article se propose d’en analyser la portée en deux temps : d’abord en rappelant les fondements et le caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent (I), puis en examinant la dualité des voies d’action ouvertes au locataire et les règles de prescription qui les gouvernent respectivement (II).
I. L’obligation continue de délivrance d’un logement décent : une construction jurisprudentielle renforcée
A. Le fondement légal et réglementaire de l’obligation de décence
Le cadre normatif de l’obligation de délivrance d’un logement décent repose sur un ensemble de textes dont l’articulation a été précisée par la jurisprudence. Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Cette définition liminaire trouve son prolongement dans l’article 1719 du même code, qui dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a enrichi cette obligation générale en lui conférant un contenu substantiel. L’article 6 de cette loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en a précisé les exigences minimales, notamment en matière de surface habitable, de sécurité des installations électriques et de gaz, d’aération et de confort thermique.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la rigueur de cette obligation à de multiples reprises. Dans un arrêt du 16 mai 2024, elle a censuré une cour d’appel qui avait rejeté les demandes indemnitaires de locataires au motif que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux, énonçant que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). Cette formulation, reprise de manière constante, témoigne de l’intensité de l’obligation pesant sur le bailleur : seule une circonstance extérieure, imprévisible et irrésistible peut l’en affranchir.
Par ailleurs, l’obligation de décence n’est pas limitée aux seuls éléments expressément énumérés par le décret de 2002. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 22 juin 2022, que le décret imposait aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-10.512, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la nécessité d’une analyse précise du champ d’application du décret, qui ne saurait être étendu au-delà de ses prévisions expresses.
B. Le caractère continu de l’obligation : une exigence sans fin
Le trait le plus saillant de la construction jurisprudentielle réside dans l’affirmation du caractère continu de l’obligation de délivrance. La Cour de cassation a progressivement forgé cette notion en réaction aux tentatives des bailleurs de faire échec aux demandes des locataires en invoquant la prescription de leur action. L’arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin, constitue une étape majeure de cette évolution.
Dans cette espèce, une locataire à bail commercial réclamait à son bailleur l’exécution de travaux de réfection de la toiture et des façades rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble. La cour d’appel avait déclaré ses demandes irrecevables comme prescrites, au motif que la locataire connaissait l’état de vétusté des lieux lors de la conclusion du bail. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin).
Cette solution a été réitérée avec une netteté accrue dans l’arrêt du 2 avril 2026. La Cour y énonce que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). L’espèce concernait des locataires qui se plaignaient de l’absence d’accès à des balcons et de défauts d’étanchéité apparus après la construction d’un bâtiment en vis-à-vis. La cour d’appel avait retenu que les logements avaient bien été délivrés lors de la conclusion des baux, en 1992 et 2003, et que l’action introduite en 2018 était prescrite. La Cour de cassation a cassé cet arrêt, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
La même logique a été appliquée au bail commercial dans un arrêt du 14 novembre 2024, aux termes duquel la troisième chambre civile a rappelé que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650). Cette solution écarte définitivement l’argument selon lequel l’acceptation par le locataire d’un logement en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux exonérerait le bailleur de ses obligations ultérieures.
L’arrêt du 11 janvier 2023, également publié au Bulletin, a tiré une conséquence remarquable de cette obligation continue en matière d’expropriation. La Cour y juge que le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décence ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers, dont la perte serait susceptible d’être indemnisée dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Elle énonce que « les deux logements loués ne répondaient pas, au regard de leur superficie, aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur » et en déduit que l’expropriée « ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.792, Publié au Bulletin).
II. La dualité des voies d’action du locataire : exécution forcée et action indemnitaire
A. L’action en exécution forcée : une voie imprescriptible
L’arrêt du 4 juin 2026 consacre la distinction fondamentale entre les deux voies d’action ouvertes au locataire confronté à un logement indécent. La première, l’action en exécution forcée en nature, tend à faire cesser le manquement du bailleur en obtenant la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. La Cour de cassation juge que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cette solution puise sa source dans les articles 1709 et 1719 du code civil ainsi que dans l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui confère au juge le pouvoir de « déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et de « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Le caractère continu de l’obligation du bailleur rend ainsi l’action en exécution forcée imprescriptible : tant que le logement n’est pas rendu conforme aux normes de décence, le locataire peut agir, quelle que soit la date de conclusion du bail ou l’ancienneté du manquement.
L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-16.993, également publié au Bulletin, illustre de manière éclatante les conséquences de cette analyse. Dans cette espèce, un bailleur avait donné congé à son locataire pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 m². La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait validé ce congé, au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin).
Cette solution rejoint la jurisprudence antérieure qui avait déjà affirmé, dans un arrêt du 27 juin 2024, que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail que par la survenance d’un événement de force majeure, et que les travaux entrepris par le bailleur, fût-ce de bonne foi, ne sauraient tenir lieu d’exécution satisfactoire s’ils n’ont pas permis de remédier intégralement à l’indécence (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226). Elle s’inscrit également dans le prolongement de l’arrêt du 26 septembre 2024, qui avait jugé que constitue une contestation sérieuse, faisant obstacle au référé, le moyen tiré du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276).
En pratique, l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée confère au locataire un levier procédural considérable. Il peut, à tout moment et sans risque de se voir opposer la prescription, saisir le juge aux fins d’obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité, sous astreinte si nécessaire. Le juge dispose en outre, en vertu de l’article 20-1 précité, du pouvoir de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux, ce qui constitue une incitation puissante pour le bailleur défaillant.
B. L’action indemnitaire : le verrou de la prescription triennale
La seconde voie d’action, l’action indemnitaire tendant à la réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire du fait de l’indécence du logement, obéit à un régime de prescription distinct. L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-11.437, en constitue l’illustration la plus aboutie.
Dans cette espèce, une locataire occupait depuis le 1er octobre 2005 un logement meublé dont elle soutenait qu’il était indécent. Elle avait assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance. Par conclusions du 15 novembre 2018, elle avait étendu sa demande d’indemnisation à toute la période courant depuis son entrée dans les lieux, soit près de treize années. La cour d’appel avait limité son indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire, qui soutenait que le préjudice continu résultant de l’indécence du logement devait être indemnisé pour toute la durée du bail, sans que puisse lui être opposée la prescription triennale. La Cour énonce, dans un attendu de principe, que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cette solution opère une distinction qui était latente dans la jurisprudence antérieure mais qui n’avait jamais été formulée avec une telle clarté. L’obligation de délivrance, parce qu’elle est continue, autorise le locataire à en poursuivre l’exécution forcée sans limitation temporelle, tant que le manquement n’a pas cessé. En revanche, les conséquences dommageables de l’inexécution de cette obligation — le trouble de jouissance, le préjudice moral, les frais exposés — ne peuvent être réparées que dans la limite de la période de trois ans précédant la demande en justice, conformément à la prescription abrégée de l’article 7-1.
La distinction ainsi posée par la troisième chambre civile emporte des conséquences pratiques majeures pour le contentieux locatif. Le locataire confronté à un logement indécent doit agir rapidement s’il entend obtenir une indemnisation complète de son préjudice de jouissance : tout retard dans l’introduction de l’instance se traduira par une réduction de la période indemnisable, sans qu’il puisse utilement invoquer le caractère continu de l’obligation du bailleur pour échapper à la prescription. En revanche, l’action en exécution forcée, par nature imprescriptible, peut être introduite à tout moment et permet d’obtenir la cessation du manquement sans limitation temporelle.
Cette dualité des régimes de prescription, selon la nature de l’action exercée, invite le praticien à une vigilance accrue dans la stratégie contentieuse. L’assignation devra être précédée d’une analyse rigoureuse permettant de distinguer les chefs de demande soumis à la prescription triennale de ceux qui en sont affranchis. La coexistence, dans un même acte introductif d’instance, de demandes soumises à des régimes de prescription distincts impose une motivation soigneuse, sous peine de voir certaines d’entre elles déclarées irrecevables.
Par ailleurs, la rigueur de la solution dégagée par la Cour de cassation le 4 juin 2026 ne doit pas masquer les implications plus larges de l’arrêt du même jour, n° 24-16.993. En censurant le congé pour motif légitime et sérieux délivré par un bailleur qui entendait remédier à l’indécence du logement, la Cour affirme implicitement que le bailleur ne peut instrumentaliser la procédure de congé pour échapper aux conséquences de sa propre défaillance. La réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence ne peut servir de fondement à l’éviction du locataire, sauf à vider de sa substance la protection légale dont ce dernier bénéficie.
En définitive, la construction jurisprudentielle issue des deux arrêts du 4 juin 2026 révèle une cohérence d’ensemble qui mérite d’être saluée. La troisième chambre civile a su concilier deux exigences potentiellement antagonistes : d’une part, la protection effective du locataire contre l’indécence du logement, qui commande de ne pas enfermer l’action en exécution forcée dans un délai de prescription ; d’autre part, la sécurité juridique du bailleur, qui justifie que l’action indemnitaire ne puisse remonter au-delà de trois années avant la demande en justice. Cet équilibre, qui trouve son fondement dans la lettre même de la loi du 6 juillet 1989, devrait désormais guider l’office du juge du fond dans l’ensemble du contentieux de la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de décence.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026, par la netteté de sa motivation et la portée de sa solution, constitue un jalon essentiel dans la construction jurisprudentielle relative aux obligations du bailleur en matière de logement décent. En distinguant clairement l’action en exécution forcée, imprescriptible, de l’action indemnitaire, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la troisième chambre civile de la Cour de cassation offre aux praticiens un cadre d’analyse désormais stabilisé.
Cette décision confirme, s’il en était besoin, que l’obligation de délivrance d’un logement décent est la pierre angulaire du statut protecteur du locataire en droit français. Elle rappelle au bailleur que cette obligation ne cesse qu’avec l’exécution complète et que le temps qui passe ne saurait effacer un manquement persistant. Elle invite le locataire à la diligence, en lui rappelant que s’il peut toujours obtenir la mise en conformité du logement, il ne peut prétendre à une indemnisation rétrospective que dans les strictes limites de la prescription.
La jurisprudence à venir dira si cette distinction entre les deux voies d’action résiste à l’épreuve de la pratique, notamment lorsque le locataire forme, dans la même instance, une demande d’exécution forcée et une demande indemnitaire dont les régimes de prescription sont désormais clairement dissociés. La mise en œuvre concrète de cette dualité dans le cadre d’une stratégie contentieuse unique exigera des praticiens une attention particulière à la rédaction de leurs écritures, sous peine de voir les demandes indemnitaires amputées de la période antérieure au délai triennal.
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