Le fait divers récent d’un propriétaire ayant repris lui-même un appartement occupé illégalement rappelle une difficulté très concrète : quand un logement est squatté, l’urgence pousse souvent à changer les serrures, vider les affaires ou couper les fluides.
Ce réflexe est dangereux.
Même lorsque le propriétaire est certain de son droit, il ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion. La voie utile consiste à constituer un dossier immédiatement exploitable, à saisir le préfet lorsque la procédure accélérée est possible, puis à basculer sans délai vers le juge si la préfecture refuse, se tait ou tarde à agir.
L’enjeu n’est pas seulement de récupérer le logement. Il faut aussi éviter de transformer un dossier favorable en contentieux pénal ou indemnitaire contre le propriétaire.
Squat, locataire maintenu et faux locataire : la première distinction
Le mot « squat » ne recouvre pas toutes les occupations sans accord du propriétaire.
Il y a squat lorsque des personnes sont entrées dans un logement par effraction, tromperie, menace, violence ou contrainte, puis l’occupent sans titre. La fiche officielle Service Public sur les squatteurs rappelle cette distinction et précise qu’un locataire resté après la fin du bail, une personne hébergée qui refuse de partir ou un voyageur Airbnb qui ne quitte plus les lieux ne relèvent pas toujours de la même procédure.
Cette distinction commande toute la suite.
Si l’occupant est un ancien locataire, il faut en principe passer par la procédure locative : commandement de payer ou congé, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique.
Si l’occupant est un squatteur au sens strict, le propriétaire peut rechercher une évacuation accélérée par le préfet, à condition de produire un dossier complet.
Si l’occupant est entré régulièrement, par exemple avec une réservation de courte durée, puis refuse de partir, la qualification doit être vérifiée avec prudence. Une erreur de qualification peut faire perdre plusieurs jours, voire exposer le propriétaire à un refus de la préfecture.
Pourquoi il ne faut pas changer les serrures soi-même
Le propriétaire ne doit pas forcer l’évacuation.
Les sources publiques consacrées au logement squatté indiquent qu’il ne faut pas intervenir soi-même et qu’il faut signaler immédiatement le squat à la police, à la gendarmerie ou à la police municipale.
La raison est simple : l’expulsion est une opération encadrée. Elle suppose un titre, une autorité compétente et, selon la voie choisie, l’intervention de la préfecture, d’un commissaire de justice ou de la force publique.
La Cour d’appel de Paris a rappelé cette logique dans un arrêt du 16 juin 2022 :
« L’expulsion est une opération étroitement encadrée qui n’autorise aucune initiative personnelle du propriétaire » (CA Paris, 16 juin 2022, n° 19/14092).
Source officielle : Cour de cassation / Judilibre.
Dans cette affaire, le changement de serrure avait été retenu comme une expulsion illicite ouvrant droit à réparation, alors même que le contexte était conflictuel.
Le bon réflexe n’est donc pas de reprendre physiquement le logement. Le bon réflexe est de verrouiller la preuve.
Les pièces à réunir dès les premières heures
Le dossier préfectoral ou judiciaire doit permettre de répondre à trois questions.
Première question : qui a le droit sur le logement ?
Il faut réunir le titre de propriété, l’attestation notariale, l’avis de taxe foncière, les factures d’énergie, l’assurance habitation, le bail lorsque le demandeur est locataire, ou tout document fiscal permettant d’établir le lien avec le logement.
Deuxième question : comment les occupants sont-ils entrés ?
Il faut documenter l’effraction, la serrure remplacée, la fenêtre forcée, les traces de passage, les changements de boîte aux lettres, les témoignages de voisins, les photographies datées et les messages éventuellement reçus.
Troisième question : qui occupe les lieux ?
L’identification des occupants facilite l’assignation en référé. Si elle est impossible, elle ne bloque pas nécessairement toute action, mais elle modifie la stratégie procédurale. Le constat d’un commissaire de justice reste souvent décisif, car il objective l’occupation, l’état du logement et les éléments visibles permettant d’identifier les occupants.
Ces pièces doivent être préparées avant les échanges improvisés. Une plainte trop vague ou un courrier préfectoral sans preuve du droit de propriété peut entraîner un refus, alors que le fond du dossier était défendable.
La procédure accélérée devant le préfet
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007, dans sa version en vigueur, permet au propriétaire ou à la personne dont le domicile est occupé de demander au préfet de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux.
Le texte exige trois éléments : le dépôt d’une plainte, la preuve que le logement constitue le domicile ou la propriété du demandeur, et le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
Source officielle : article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.
Lorsque le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès aux documents restés dans le logement, le préfet peut solliciter l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit.
Le préfet doit ensuite statuer dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. S’il accepte, la mise en demeure laisse au moins vingt-quatre heures aux occupants lorsque le domicile est squatté. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est d’au moins sept jours.
Si les occupants ne partent pas dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur.
En pratique, l’urgence ne dispense pas d’un dossier rigoureux. La préfecture peut refuser si les conditions ne sont pas réunies ou s’il existe un motif impérieux d’intérêt général.
Que faire si le préfet refuse ?
Le refus préfectoral doit être lu immédiatement.
S’il vise l’absence de preuve de propriété, il faut compléter le dossier : attestation notariale, acte publié, avis d’imposition, relevés de charges, assurance, attestations de voisins, procès-verbal de commissaire de justice.
S’il vise l’absence de preuve d’introduction frauduleuse, il faut renforcer le constat : traces d’effraction, changement de serrure, témoignages, déclaration du gardien, photos, dépôt de plainte détaillé, constat de l’officier de police judiciaire ou du commissaire de justice.
S’il vise la situation personnelle des occupants, le dossier doit être réorienté. Le propriétaire ne doit pas répondre seul par un acte matériel. Il faut envisager un recours administratif contre le refus, et, en parallèle, préparer la procédure judiciaire d’expulsion.
Le recours utile dépend du motif du refus. Dans certains cas, une contestation devant le tribunal administratif peut être envisagée. Dans d’autres, la voie la plus efficace consiste à saisir le juge judiciaire en référé, surtout si l’urgence et le trouble manifestement illicite sont établis.
L’objectif est d’éviter un temps mort. Chaque semaine perdue augmente les dégradations possibles, l’indemnité d’occupation impayée et le risque de disparition des preuves.
Que faire si la préfecture ne répond pas ou tarde à agir ?
Le silence ou l’inertie ne doit pas rester informel.
Il faut d’abord dater précisément la demande, conserver la preuve de son dépôt, relancer par écrit, demander la communication de l’état d’instruction et rappeler les délais applicables.
La relance doit rester factuelle : date de la plainte, date du constat, pièces de propriété, localisation du logement, identité éventuelle des occupants, urgence concrète, risques de dégradation, impossibilité d’accès au logement.
Si la situation s’enlise, deux axes doivent être étudiés.
Le premier axe est le recours contre l’inertie ou le refus de l’administration, avec demande d’injonction lorsque les conditions sont réunies.
Le second axe est la procédure judiciaire en référé. Le juge peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre lorsque l’occupation caractérise un trouble manifestement illicite. Un référé récent a par exemple retenu que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble contre la volonté du propriétaire constituait un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner l’expulsion (TJ Bordeaux, 28 février 2025, n° 25/00021).
Source officielle : Cour de cassation / Judilibre.
Cette voie judiciaire exige souvent une assignation, un constat et la signification de la décision par commissaire de justice. Elle peut aussi permettre de demander une indemnité d’occupation.
La trêve hivernale bloque-t-elle l’évacuation d’un squatteur ?
Non, lorsque la qualification de squat est retenue.
Le site info.gouv.fr sur la trêve hivernale rappelle que la trêve s’applique aux expulsions locatives, mais qu’elle ne protège pas les squatteurs. L’expulsion ou l’évacuation forcée peut donc intervenir toute l’année dans ce cas.
Cette règle ne doit pas être confondue avec les dossiers locatifs classiques.
Un locataire en impayé, même après résiliation du bail, n’est pas automatiquement un squatteur. Le propriétaire doit alors suivre la procédure d’expulsion locative, avec les délais applicables et les effets éventuels de la trêve hivernale.
La confusion entre les deux régimes est l’une des erreurs les plus fréquentes. Elle peut conduire à saisir la mauvaise autorité, perdre du temps ou commettre une voie de fait.
Peut-on demander une indemnisation ?
Oui, mais la demande dépend de la situation.
Contre les occupants, le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation, des dommages-intérêts pour les dégradations et le remboursement de certains frais, sous réserve de les prouver.
Contre l’administration, une indemnisation peut être envisagée lorsque le refus ou l’inertie dans le concours de la force publique cause un préjudice indemnisable. Cette voie suppose un dossier chronologique précis : décision obtenue, démarches accomplies, demandes adressées à la préfecture, réponses ou absence de réponse, loyers perdus, frais, dégradations, impossibilité de vendre ou de louer.
La demande indemnitaire ne remplace pas la procédure de récupération du logement. Elle se prépare en parallèle, avec les justificatifs financiers et les preuves de carence.
Il faut éviter les montants approximatifs. Le dossier doit distinguer les loyers ou indemnités d’occupation, les travaux de remise en état, les frais de commissaire de justice, les frais d’avocat, les charges supportées et les pertes directement liées à l’occupation.
Paris et Île-de-France : les points d’attention pratiques
À Paris et en Île-de-France, le sujet est souvent plus urgent parce que la valeur locative est élevée et que chaque mois d’occupation peut représenter une perte importante.
Le dossier doit aussi être orienté vers la bonne autorité : commissariat ou gendarmerie selon le lieu, commissaire de justice compétent, préfecture du département, juge des contentieux de la protection ou juge des référés selon la qualification retenue.
Pour un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, la stratégie doit être adaptée au ressort, aux délais d’audience et aux pratiques locales de signification.
Le propriétaire doit également penser aux preuves de valeur : estimation locative, bail antérieur, annonces comparables, charges de copropriété, échéances de crédit, taxe foncière et devis de remise en état. Ces éléments serviront autant pour l’indemnité d’occupation que pour une éventuelle demande de réparation.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à couper l’eau, l’électricité ou internet pour faire partir les occupants.
La deuxième consiste à changer les serrures en pensant que le titre de propriété suffit.
La troisième consiste à déposer une plainte trop brève, sans décrire le mode d’entrée, les preuves du droit de propriété et les constats matériels.
La quatrième consiste à attendre la réponse de la préfecture sans préparer le référé judiciaire.
La cinquième consiste à traiter un ancien locataire comme un squatteur, ou un faux locataire comme un occupant entré par effraction, sans analyse du titre d’entrée dans les lieux.
La sixième consiste à oublier l’indemnisation. Même lorsque le logement est récupéré, il faut conserver les preuves des pertes et des dégradations.
La méthode utile
Le propriétaire doit agir vite, mais dans le bon ordre.
Il faut d’abord sécuriser la preuve : propriété, occupation, mode d’entrée, identité éventuelle des occupants, état du logement.
Il faut ensuite déposer plainte et demander le constat nécessaire.
Il faut saisir le préfet lorsque la procédure accélérée est possible.
Il faut préparer en parallèle la voie judiciaire, car un refus préfectoral, une difficulté de qualification ou une inertie administrative ne doivent pas immobiliser le dossier.
Il faut enfin chiffrer les pertes dès le début, pour ne pas découvrir trop tard que le préjudice n’est pas documenté.
Le droit protège le propriétaire, mais il sanctionne aussi l’auto-expulsion. Dans un dossier de squat, la force du propriétaire n’est pas dans la reprise matérielle des lieux. Elle est dans la rapidité du dossier, la qualité des preuves et le choix de la bonne procédure.
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