Le logement indécent et l’immunité d’expulsion du locataire : la protection radicale consacrée par l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt dont la publication au Bulletin signale l’importance doctrinale et dont la portée pratique pourrait modifier substantiellement l’équilibre des rapports entre bailleurs et locataires dans le contentieux du logement indécent. La décision énonce, dans un attendu de principe dépourvu d’ambiguïté, que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Elle ajoute que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette double affirmation, dont la rigueur contraste avec certaines solutions antérieures plus nuancées, mérite d’être replacée dans le mouvement jurisprudentiel qui, depuis une quinzaine d’années, a progressivement renforcé l’obligation de délivrance d’un logement décent et les sanctions de sa méconnaissance. L’arrêt du 4 juin 2026 ne constitue pas une rupture isolée : il s’inscrit dans une ligne continue de décisions qui, de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains jusqu’aux réformes récentes de la loi « Climat et résilience », ont fait de la décence du logement un impératif d’ordre public auquel le bailleur ne saurait se soustraire.
L’étude de cette décision et de la jurisprudence qui l’entoure permet de dégager deux axes d’analyse. Le premier concerne la nature et la portée de l’obligation de délivrance d’un logement décent, fondement d’une protection renforcée du locataire (I). Le second examine l’immunité d’expulsion que l’arrêt du 4 juin 2026 consacre, en interdisant au bailleur de contourner cette protection par la voie du congé pour motif légitime et sérieux (II).
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, fondement d’une protection renforcée du locataire
A. La consécration légale et jurisprudentielle d’une obligation de résultat
Aux termes de l’article 1719, 1°, du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette disposition, dont la formulation est celle d’une obligation de résultat, est complétée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Legifrance) qui précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
La Cour de cassation a très tôt rappelé que ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. Ainsi, dans un arrêt publié au Bulletin du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que les normes de décence issues de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ne sauraient être invoquées à propos d’un logement dont l’intéressé est propriétaire et non locataire (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, Publié au Bulletin).
Le caractère impératif de cette obligation a été progressivement renforcé par le législateur. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Legifrance) prévoit ainsi que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Cette disposition consacre le principe fondamental selon lequel l’indécence du logement n’affecte pas la validité du contrat de bail : le locataire conserve son titre d’occupation et le bailleur demeure tenu de ses obligations.
En complément de ce dispositif, les articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation organisent un mécanisme de conservation des allocations de logement lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, ce qui constitue un levier essentiel dans le cadre du contentieux des troubles de jouissance locative. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 publié au Bulletin, que « lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, (…) le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-23.267, Publié au Bulletin). Cette solution a été réaffirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 16 avril 2026, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas déduit de la somme réclamée par le bailleur celle correspondant au montant des allocations de logement (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188).
Le législateur a également pris soin de préciser que le paiement partiel du loyer par le locataire résultant de cette procédure de conservation ne peut être considéré comme un défaut de paiement, ce qui interdit au bailleur de fonder une action en résiliation du bail sur ce seul motif. Par ces dispositions croisées, le droit positif a construit un édifice cohérent dans lequel l’indécence du logement ne saurait priver le locataire de sa protection, ni directement par la résiliation du bail, ni indirectement par la revendication de loyers que l’organisme payeur a légitimement conservés.
B. La portée contentieuse de l’obligation : entre exception d’inexécution et suspension du loyer
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, progressivement précisé les conditions dans lesquelles le locataire peut opposer au bailleur le manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent. La question centrale est celle de l’exception d’inexécution : le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers tant que le logement n’est pas rendu décent ?
La réponse de la Cour de cassation est nuancée et dépend de la gravité du manquement. Dans un arrêt du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « le juge ne peut prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers s’il est constaté que le bailleur a manqué à cette obligation essentielle », tout en exigeant que la privation de jouissance soit suffisamment importante pour justifier l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.454). Cette exigence de gravité a été réitérée dans un arrêt du 28 novembre 2024, qui écarte l’exception d’inexécution au motif que les désordres constatés, bien que rendant le logement non conforme aux normes de décence, n’établissaient pas son inhabitabilité (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135).
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, le 29 février 2024, que des désordres et imperfections n’étant pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable ne permettaient pas au locataire de suspendre le paiement du loyer (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 20-17.542). Plus récemment encore, un arrêt du 13 mars 2025 a rappelé que l’invocation de la non-conformité du logement aux normes de décence suppose que le locataire établisse un danger pour la santé ou la sécurité des occupants (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).
Il résulte de cette jurisprudence une gradation dans les remèdes offerts au locataire. Lorsque l’indécence est avérée et suffisamment grave, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers, sans que le bailleur puisse obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement. Lorsque l’indécence est constatée par l’organisme payeur des allocations de logement, le mécanisme de conservation des allocations produit des effets équivalents, le locataire n’étant tenu que du paiement du loyer résiduel. En revanche, lorsque les désordres sont mineurs ou n’affectent pas l’habitabilité du logement, le locataire demeure tenu au paiement intégral des loyers, sauf à solliciter du juge une réduction de loyer ou l’exécution de travaux sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette architecture contentieuse, déjà protectrice des droits du locataire, a trouvé son prolongement le plus abouti dans l’arrêt du 4 juin 2026, qui en tire une conséquence radicale : l’interdiction faite au bailleur de contourner cette protection en recourant à la voie du congé.
II. L’immunité d’expulsion consacrée par l’arrêt du 4 juin 2026 : l’interdiction du contournement par la voie du congé
A. L’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail
L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont les motifs méritent d’être cités intégralement. La Cour énonce, au visa des articles 1719, 1°, du code civil, et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin).
Les faits de l’espèce sont éclairants. Un studio de 8,84 m² avait été donné à bail le 25 novembre 2016. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que le local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement et sur l’existence d’impayés de loyers, puis l’avait assigné en validation du congé et en expulsion. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait fait droit à cette demande en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil ».
La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté remarquable. Elle rappelle d’abord le cadre légal applicable : d’une part, l’obligation de délivrance d’un logement décent qui pèse sur le bailleur par la nature même du contrat, d’autre part, les conditions auxquelles l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 soumet le congé donné par le bailleur, lequel doit être justifié soit par une décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Elle énonce ensuite un attendu de principe qui opère une synthèse inédite de ces dispositions : « Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. »
La portée de cette décision est considérable. En affirmant que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation lorsque le logement est impropre à l’habitation, la Cour de cassation consacre ce que l’on peut qualifier d’immunité d’expulsion au profit du locataire d’un logement indécent. Le bailleur qui a manqué à son obligation essentielle de délivrance se trouve privé des voies de droit qui lui permettraient de recouvrer la disposition des lieux, qu’il s’agisse de l’action en résiliation du bail d’habitation ou de toute autre procédure d’expulsion. Il ne peut ni invoquer la nullité du contrat — ce qui serait d’ailleurs contraire au principe posé par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel la demande de mise en conformité ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours — ni en solliciter la résiliation judiciaire sur le fondement du droit commun.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui, sans aller aussi loin, annonçait déjà ce renforcement de la protection du locataire. Dès le 11 janvier 2024, la troisième chambre civile avait admis que « la taille devenue insuffisante de ce logement constituait un motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur qui était contraint de s’opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l’indécence » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-16.730). Mais cette décision, rendue dans un contexte où le bail était antérieur à l’entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002, admettait encore qu’un congé pût être validé en raison de l’indécence du logement, ce que l’arrêt du 4 juin 2026 exclut désormais lorsque le bailleur connaissait cette indécence dès l’origine.
De même, l’arrêt du 26 septembre 2024, qui censure une cour d’appel pour avoir prononcé l’acquisition d’une clause résolutoire sans examiner le manquement du bailleur à son obligation de décence, annonçait déjà l’exigence d’un examen systématique de la décence du logement avant toute décision d’expulsion (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276). L’arrêt du 4 juin 2026 franchit une étape supplémentaire en interdisant purement et simplement au bailleur de tirer argument de l’indécence qu’il a lui-même créée ou tolérée pour obtenir l’expulsion du locataire.
B. Le rejet du congé pour travaux comme contournement prohibé de la protection légale
Le second apport majeur de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans le traitement qu’il réserve au congé délivré par le bailleur pour la réalisation de travaux destinés à mettre le logement en conformité avec les normes de décence. La Cour de cassation juge, de manière dépourvue d’équivoque, que de tels travaux ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé « dont [le bailleur] avait connaissance lors de la conclusion du bail ».
Cette solution procède d’une logique implacable. Le bailleur qui conclut un contrat de bail en connaissance de l’indécence du logement commet un manquement à son obligation précontractuelle de délivrance d’un bien conforme à sa destination. Il ne saurait, par la suite, tirer argument de la nécessité de remédier à cette indécence pour justifier un congé qui, sous couvert de travaux de mise en conformité, viserait en réalité à contourner l’interdiction de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail. La Cour de cassation déjoue ainsi ce qui apparaissait comme une stratégie contentieuse récurrente : le bailleur, confronté à un logement indécent qu’il ne peut ni résilier ni annuler, cherche à recouvrer la disposition des lieux en se prévalant de la nécessité de réaliser des travaux.
L’arrêt commenté s’articule ici avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative aux conditions du congé pour reprise. Dans un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin, la Cour a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191, Publié au Bulletin). Dans les deux cas, la Cour de cassation subordonne la validité du congé à des conditions rigoureuses dont le non-respect entraîne l’inefficacité de l’acte et protège le locataire contre une éviction indue.
À cet égard, il convient de souligner que la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 repose sur un critère subjectif : la connaissance, par le bailleur, de l’indécence du logement lors de la conclusion du bail. Ce critère ouvre une distinction essentielle entre le bailleur de bonne foi, qui découvre l’indécence postérieurement à la conclusion du contrat et qui pourrait, le cas échéant, justifier d’un motif légitime et sérieux de congé pour réaliser les travaux nécessaires, et le bailleur de mauvaise foi, qui a sciemment donné à bail un logement impropre à l’habitation et qui se voit privé de la faculté d’invoquer cette indécence pour obtenir l’expulsion du locataire.
Cette distinction n’est toutefois pas dépourvue d’ambiguïté. La troisième chambre civile avait précédemment jugé, le 5 février 2026, que la circonstance que six logements ne satisfaisaient pas aux normes de décence au regard de leur superficie et de leur hauteur sous plafond pouvait justifier une action en mise en conformité, mais sans se prononcer sur les conséquences de la connaissance anticipée de cette situation par le bailleur (Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 23-21.993). L’arrêt du 4 juin 2026 apporte sur ce point une clarification bienvenue, en érigeant la connaissance préalable de l’indécence en obstacle dirimant à la validité du congé.
Dès lors, le dispositif de protection du locataire d’un logement indécent apparaît aujourd’hui comme un système cohérent à trois niveaux. Au premier niveau, l’obligation de délivrance d’un logement décent, de nature impérative, impose au bailleur de remettre un bien conforme à sa destination. Au deuxième niveau, le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et celui de la conservation des allocations de logement permettent au locataire d’obtenir la mise en conformité du logement ou, à défaut, une réduction de loyer, sans que la validité du contrat soit affectée. Au troisième niveau, l’arrêt du 4 juin 2026 ajoute une protection ultime : le bailleur qui a sciemment loué un logement indécent ne peut, sous aucun prétexte, obtenir l’expulsion du locataire en se prévalant de cette indécence, que ce soit par la voie de la nullité, de la résiliation ou du congé pour motif légitime et sérieux.
Cette architecture, qui trouve son fondement dans le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance d’un logement décent, traduit une hiérarchisation des valeurs : la protection du droit au logement du locataire l’emporte sur le droit de propriété du bailleur lorsque celui-ci a méconnu son obligation essentielle. La Cour de cassation fait ainsi application du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, principe dont la vigueur en droit du bail trouve avec l’arrêt du 4 juin 2026 une expression renouvelée.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 constitue une étape décisive dans la construction du régime protecteur du locataire d’un logement indécent. En interdisant au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail, de sa résiliation ou d’un congé pour motif légitime et sérieux lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le bailleur en avait connaissance lors de la conclusion du contrat, la Cour de cassation consacre une immunité d’expulsion dont la portée dépasse le seul cas d’espèce.
Cette solution, qui s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle de long terme, confère une effectivité renforcée au droit fondamental au logement décent tel qu’il résulte de la loi du 6 juillet 1989, et intéresse directement le contentieux du bail d’habitation dans son ensemble. Elle impose aux bailleurs une rigueur accrue dans l’appréciation de la décence du bien qu’ils entendent donner à bail et les prive, en cas de manquement, des voies de droit qui leur permettraient de recouvrer la disposition des lieux.
Il appartiendra aux juridictions du fond de préciser les contours de cette immunité, notamment s’agissant de la preuve de la connaissance, par le bailleur, de l’indécence du logement lors de la conclusion du bail, ainsi que de l’articulation de cette solution avec les mécanismes de droit commun que sont l’exception d’inexécution et la résiliation pour motif légitime et sérieux. La rigueur du principe posé par l’arrêt du 4 juin 2026 est à la mesure de l’importance de l’enjeu : garantir que le droit du locataire à un logement décent ne demeure pas une proclamation théorique, mais trouve dans le contentieux de l’expulsion sa sanction la plus effective.
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