Depuis la mise à jour de Service-public vérifiée le 1er juin 2026, les règles du congé donné par le propriétaire restent un point de tension majeur en bail d’habitation. Un locataire reçoit parfois une lettre de congé pour vente ou reprise sans savoir s’il doit partir. Un bailleur croit parfois avoir respecté le délai de six mois alors que la lettre n’a jamais été reçue. Entre les deux, une erreur de forme peut faire tomber tout le congé.
La difficulté tient à une idée simple : un propriétaire ne peut pas mettre fin librement à un bail d’habitation vide. Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, pour vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. Le reste se joue dans les détails : date de réception, contenu de la lettre, identité du bénéficiaire, prix de vente, notice jointe, qualité du signataire, situation du locataire protégé.
Le bon réflexe n’est donc pas de répondre trop vite. Il faut d’abord vérifier si le congé est valable, puis réunir les preuves utiles avant de négocier, de contester ou de préparer la sortie.
Congé du bailleur : les trois seuls motifs possibles en bail vide
En bail vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut donner congé pour trois motifs.
Le premier est le congé pour vendre. Le propriétaire veut récupérer le logement libre afin de le vendre. Dans ce cas, le congé vaut en principe offre de vente au profit du locataire. La lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle doit aussi reproduire les mentions légales relatives à cette offre.
Le deuxième est le congé pour reprise. Le propriétaire veut reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger une personne autorisée par la loi : conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendant, descendant ou certains proches du conjoint, partenaire ou concubin. La reprise doit être réelle et sérieuse. Une reprise fictive peut entraîner la nullité du congé, une indemnisation et une amende pénale.
Le troisième est le congé pour motif légitime et sérieux. Il peut viser une inexécution du locataire, par exemple des impayés, des troubles, une absence d’assurance, une sous-location interdite ou des dégradations. Mais le motif doit être précis. Une formule vague du type « difficultés avec le locataire » ne suffit pas toujours.
Ces règles concernent ici le bail vide. Le bail meublé obéit à des délais et à une logique différents. Le cabinet a déjà traité le congé pour vendre en bail meublé. Le présent article vise le bail vide, celui où le délai du bailleur est en principe de six mois.
Le délai de six mois se calcule à partir de la réception
Le délai de six mois ne se calcule pas à partir de la date d’envoi de la lettre. Il court à partir du jour où le locataire reçoit réellement le congé, ou du jour où le commissaire de justice remet ou dépose l’acte.
Cette distinction change beaucoup de dossiers.
Si le propriétaire envoie une lettre recommandée mais que le locataire ne la retire pas, le délai ne commence pas à courir. Le congé risque alors d’être tardif. C’est pourquoi un bailleur prudent fait souvent signifier le congé par commissaire de justice lorsque l’échéance approche.
Si le congé est reçu trop tard, il n’est pas simplement décalé de quelques jours. Il peut être privé d’effet pour l’échéance visée. Le bail se poursuit alors, sauf accord amiable.
Un simple courriel ne suffit pas. Un SMS ne suffit pas. Une conversation orale ne suffit pas. Le congé doit être notifié selon l’un des modes admis : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre recommandée électronique peut fonctionner seulement si les conditions légales sont réunies, notamment l’accord préalable du destinataire particulier.
Congé pour vendre : les erreurs qui annulent souvent le congé
Le congé pour vendre est strict, car il prive le locataire de la poursuite du bail tout en lui ouvrant, dans certains cas, un droit de priorité pour acheter.
La lettre doit indiquer le motif du congé, le prix, les conditions de la vente, la désignation du logement et des annexes, ainsi que les mentions légales utiles. Elle doit être adressée aux bons destinataires. Lorsque plusieurs personnes sont titulaires du bail, tous les signataires doivent être visés. Dans certains cas, le conjoint ou le partenaire de Pacs doit aussi recevoir le congé.
Le prix doit être sérieux. Un prix artificiellement élevé peut révéler une fraude si le propriétaire cherche seulement à faire partir le locataire avant de vendre moins cher à un tiers ou de relouer. Si le propriétaire vend ensuite à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification doit être faite au locataire dans les conditions prévues par la loi.
Le locataire dispose en principe des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. S’il accepte et indique qu’il recourt à un prêt, le délai de réalisation de la vente peut être porté à quatre mois. Si la vente n’est pas réalisée dans le délai applicable, l’acceptation devient caduque.
Une erreur de prix, une mauvaise désignation du bien, une absence de notice, une notification au mauvais destinataire, un signataire non habilité ou un délai mal calculé peuvent justifier une contestation.
Congé pour reprise : le bailleur doit prouver un projet réel
Le congé pour reprise n’est pas une formule de convenance. La loi exige un projet réel et sérieux.
La lettre doit indiquer le bénéficiaire de la reprise, son adresse et son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire doit faire partie des personnes autorisées. Le congé doit donc permettre au locataire de comprendre qui va occuper le logement et pourquoi.
Le juge peut vérifier la réalité du motif. Il peut regarder les circonstances : situation du bénéficiaire, résidence actuelle, cohérence du projet, délai d’occupation, annonces de relocation, travaux, mise en vente ultérieure, location touristique ou contradiction dans les échanges.
Le locataire qui soupçonne une reprise frauduleuse doit conserver les preuves. Une annonce publiée après son départ, une relocation rapide, une location courte durée, un changement de motif ou des messages contradictoires peuvent devenir déterminants.
La fraude ne se prouve pas seulement par une phrase maladroite du bailleur. Elle se prouve souvent par la chronologie.
Motif légitime et sérieux : le bailleur doit être précis
Le motif légitime et sérieux peut être utile lorsque le locataire a manqué à ses obligations. Mais il ne permet pas au bailleur d’écarter les règles de l’expulsion ou de sanctionner une difficulté mineure.
Un congé fondé sur des impayés doit être documenté. Il faut pouvoir produire un décompte, les relances, les paiements partiels et les éventuels plans d’apurement. Si les impayés ont été régularisés longtemps avant le congé, le débat devient plus délicat.
Un congé fondé sur des troubles doit être prouvé. Les courriers de voisins, les mains courantes, les procès-verbaux, les constats, les lettres du syndic et les décisions antérieures peuvent compter. Des reproches généraux, sans dates ni pièces, pèsent peu.
Un congé fondé sur des dégradations doit être relié au locataire. L’état des lieux d’entrée, les photos datées, les devis, les constats et les échanges écrits deviennent essentiels.
Le bailleur doit donc éviter les motifs trop larges. Le locataire doit, lui, éviter de contester dans le vide. Une contestation utile répond au motif exact et aux pièces réellement disponibles.
Locataire protégé : âge, ressources et relogement
Le locataire peut être protégé lorsque les conditions d’âge et de ressources sont réunies. La protection vise notamment les locataires de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures aux plafonds applicables, ainsi que certains foyers ayant à charge une personne âgée remplissant les conditions.
Dans ce cas, le bailleur ne peut pas simplement donner congé sans proposer un relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, dans le périmètre prévu par les textes. Cette protection comporte des exceptions, notamment lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux plafonds.
À Paris et dans les communes limitrophes, ce point est particulièrement sensible. Les plafonds de ressources et les contraintes de relogement doivent être vérifiés avec précision. Une offre de relogement trop éloignée, trop chère, inadaptée à l’état de santé ou incompatible avec la composition du foyer peut être discutée.
Le locataire protégé doit réunir rapidement ses justificatifs : avis d’imposition, âge, composition du foyer, justificatifs de la personne à charge, handicap éventuel, état de santé si utile, et échanges avec le bailleur.
Nouveau propriétaire d’un logement occupé : attention aux délais spéciaux
Lorsqu’un logement est vendu occupé, l’acheteur devient le nouveau bailleur. Le bail continue. Le changement de propriétaire ne permet pas de faire partir immédiatement le locataire.
La loi prévoit des règles particulières. Pour un congé pour vendre, si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire ne peut donner congé qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail. Pour un congé pour reprise, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.
Ces règles sont souvent mal comprises. Un acquéreur peut acheter un appartement occupé en pensant le récupérer dans quelques mois. En réalité, le calendrier du bail peut repousser fortement la libération du logement.
Avant d’acheter un bien loué, il faut donc lire le bail, identifier la date d’échéance, vérifier le type de location et simuler les délais. Après la signature, il est trop tard pour découvrir que le logement ne pourra pas être repris à la date imaginée.
Que faire quand le congé paraît irrégulier ?
Le locataire ne doit pas se contenter d’un appel téléphonique. Il faut répondre par écrit, calmement, en indiquant les irrégularités identifiées.
Il faut d’abord conserver l’enveloppe, l’avis de réception, l’acte de commissaire de justice ou le récépissé de remise en main propre. La date de réception est souvent la première preuve du dossier.
Il faut ensuite relire le bail. Date de signature, date d’effet, durée, reconductions, identité des titulaires, mariage ou Pacs signalé au bailleur, annexes louées et régime vide ou meublé : tout peut compter.
Il faut enfin comparer la lettre de congé aux exigences légales. Le motif est-il indiqué ? Le prix de vente est-il mentionné ? La notice est-elle jointe ? Le bénéficiaire de la reprise est-il identifié ? Le congé est-il adressé à toutes les personnes concernées ? Le signataire est-il habilité ? Le délai de six mois est-il respecté ?
Si le bailleur maintient sa position, le tribunal judiciaire peut être saisi. Dans certains dossiers, il est aussi possible de négocier un départ indemnisé, une date de sortie réaliste ou une sécurisation écrite de l’accord.
Paris et Île-de-France : pourquoi la contestation doit être préparée tôt
À Paris et en Île-de-France, les congés pour vendre ou pour reprise sont souvent liés à des enjeux économiques élevés : vente libre plus chère qu’une vente occupée, tension locative, location touristique, reprise familiale, séparation, succession ou stratégie patrimoniale.
Le locataire a intérêt à vérifier le congé avant de chercher un nouveau logement dans l’urgence. Le bailleur a intérêt à sécuriser son acte avant l’échéance. Une erreur de recommandé, de délai ou de destinataire peut faire perdre plusieurs années.
En cas de congé contesté, le cabinet peut intervenir sur l’analyse du bail, la réponse au bailleur, la négociation d’un accord de sortie ou la procédure devant le tribunal judiciaire. Pour les contentieux de baux d’habitation, vous pouvez consulter la page du cabinet relative au bail d’habitation à Paris. Lorsque le dossier bascule vers une libération forcée des lieux, la page consacrée à l’expulsion locative à Paris peut également être utile.
Pièces à réunir avant de contester
Avant toute contestation, il faut préparer un dossier lisible.
Conservez le bail, les avenants, l’état des lieux, les quittances, la lettre de congé, l’enveloppe, l’avis de réception, l’acte de commissaire de justice, les échanges avec l’agence ou le propriétaire, les justificatifs de situation familiale, les avis d’imposition et les preuves de paiement.
Pour un congé pour vente, ajoutez les annonces immobilières, les échanges sur le prix, les éléments de comparaison et toute nouvelle offre faite à un tiers.
Pour un congé pour reprise, conservez les indices sur l’occupation réelle du logement après votre départ : annonce de relocation, location courte durée, remise en vente, absence d’occupation ou changement de bénéficiaire.
Pour un motif légitime et sérieux, classez les pièces qui répondent précisément au reproche : paiement, assurance, courriers du syndic, attestations, constats, réparations ou contestations antérieures.
Sources utiles
Service-public, « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) », vérifié le 1er juin 2026 : service-public.gouv.fr.
Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Legifrance.
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Le cabinet peut vérifier la validité du congé, préparer une réponse au bailleur et évaluer l’opportunité d’une contestation ou d’une négociation.
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Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou transmettre vos pièces via le formulaire de contact du cabinet.
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