Vous recevez un courrier, un mail de l’agence ou une ligne nouvelle sur la quittance : le loyer augmente en 2026.
Le réflexe habituel consiste à vérifier l’indice de référence des loyers. C’est nécessaire, mais ce n’est plus suffisant.
Depuis le gel des loyers des logements classés F ou G, une hausse peut être irrégulière même si le calcul IRL paraît correct. Le point décisif devient alors le diagnostic de performance énergétique, sa date, sa classe et sa remise au locataire.
En pratique, trois situations reviennent souvent.
Le bailleur applique la révision annuelle prévue au bail sans joindre le DPE.
L’agence affirme que le logement n’est pas concerné, alors que le diagnostic transmis indique une classe F ou G.
Le locataire découvre seulement après paiement que la hausse n’aurait pas dû être appliquée.
Dans ces cas, il ne faut pas se contenter d’une discussion orale. Il faut reconstituer les pièces, contester par écrit et demander le remboursement du trop-perçu lorsque la hausse a déjà été payée.
Ce que l’IRL permet réellement en 2026
L’indice de référence des loyers sert à plafonner la révision annuelle du loyer d’une résidence principale.
La fiche officielle Service-Public sur l’indice de référence des loyers rappelle que la révision suppose d’abord une clause dans le bail. Sans clause de révision, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer chaque année en invoquant seulement l’IRL.
Même avec une clause, la hausse doit respecter trois conditions.
La date de révision doit correspondre à la date prévue au contrat, ou à défaut au terme de chaque année du bail.
L’indice utilisé doit être le bon indice de référence.
La demande doit être faite dans le délai utile. Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans l’année suivant sa prise d’effet, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
Pour le premier trimestre 2026, Service-Public indique une valeur IRL de 146,60, publiée en avril 2026. Cette donnée est utile pour le calcul. Elle ne règle pas la question du DPE.
Le DPE peut bloquer une augmentation pourtant bien calculée
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision annuelle et la majoration de loyer après travaux ne peuvent pas être appliquées dans les logements classés F ou G au sens du Code de la construction et de l’habitation.
La conséquence est simple : si le logement est classé F ou G, le bailleur ne peut pas appliquer la révision annuelle, même si le bail contient une clause de révision et même si le pourcentage IRL est exact.
Cette règle ne concerne pas seulement les nouveaux baux.
Elle s’applique à la révision du loyer en cours de bail. Elle vise donc directement la quittance mensuelle et les avis d’échéance envoyés par l’agence.
Il faut distinguer deux questions.
La première est celle de la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement considérés comme non décents dans les conditions rappelées par Service-Public sur les passoires thermiques mises en location. Les logements F sont concernés à compter du 1er janvier 2028.
La seconde est celle du gel du loyer. Pour l’augmentation annuelle, les classes F et G bloquent déjà la révision.
Un locataire peut donc contester une hausse de loyer fondée sur l’IRL si le DPE classe le logement en F ou G, même lorsque le bailleur soutient que le logement reste louable.
Que faire si le DPE n’a pas été remis ?
Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique lors de la mise en location. Service-Public présente les règles générales du diagnostic de performance énergétique et son rôle d’information du locataire.
Lorsque le DPE est absent, ancien, illisible ou non communiqué, il faut éviter une formule vague du type « je refuse l’augmentation ».
Il faut demander le document précis.
Le courrier doit viser le bail, la date de la révision annoncée, le nouveau montant réclamé, puis demander la communication du DPE valable ayant servi à vérifier que le logement n’est pas classé F ou G.
Tant que le bailleur ne justifie pas du classement énergétique permettant la révision, le locataire dispose d’un argument sérieux pour contester la hausse.
Cela ne signifie pas qu’il faut cesser de payer tout loyer.
Le plus prudent consiste à payer le loyer non contesté, à isoler la part correspondant à la hausse, puis à contester par écrit. Si le locataire décide de payer le nouveau montant pour éviter un conflit immédiat, il doit écrire que ce paiement est effectué sous réserve de restitution du trop-perçu.
Cette réserve écrite peut devenir importante si le dossier part ensuite en commission de conciliation ou devant le juge.
Comment vérifier la hausse sur la quittance
Le contrôle doit être très concret.
Il faut d’abord reprendre le montant du loyer hors charges avant augmentation. Les provisions sur charges ne doivent pas être mélangées avec la révision du loyer.
Il faut ensuite retrouver la clause de révision dans le bail. Certains contrats indiquent une date et un trimestre de référence. D’autres se contentent d’une clause générale.
Il faut enfin comparer avec le DPE.
Si le DPE est F ou G, la hausse doit être contestée sur le principe.
Si le DPE est A, B, C, D ou E, la hausse peut encore être contestée si le calcul IRL est faux, si la clause manque, si la demande est tardive, ou si le logement est soumis à une autre règle locale, notamment l’encadrement des loyers.
À Paris et dans certaines communes d’Île-de-France, l’encadrement des loyers ajoute un second filtre. Un loyer révisé ne doit pas devenir un moyen de contourner le plafond applicable. Pour ce point, il peut être utile de relire aussi notre article sur l’encadrement des loyers à Paris.
Peut-on demander le remboursement du trop-perçu ?
Oui, si la hausse a été appliquée alors qu’elle ne pouvait pas l’être.
Le locataire peut demander la restitution de la différence entre le loyer légalement dû et le loyer effectivement payé.
La demande doit être chiffrée mois par mois.
Par exemple, si le bailleur a augmenté le loyer hors charges de 18 euros par mois pendant huit mois, le trop-perçu réclamé est de 144 euros, hors éventuelles conséquences sur les régularisations et les frais annexes.
Le courrier doit éviter les accusations inutiles. Il doit poser les faits.
Le bail a été signé à telle date.
La révision a été appliquée à compter de telle échéance.
Le DPE communiqué classe le logement F ou G, ou aucun DPE valable n’a été communiqué malgré demande.
La révision doit donc être annulée et le trop-perçu remboursé.
Si l’agence répond que « tous les loyers augmentent avec l’IRL », cette réponse ne suffit pas. L’IRL plafonne une hausse possible. Il ne crée pas un droit automatique à augmenter n’importe quel logement.
Quelles pièces réunir avant de contester
Avant d’envoyer une mise en demeure, il faut réunir un dossier simple.
Le bail complet.
L’état des lieux d’entrée.
Le DPE remis lors de la signature, ou les échanges montrant qu’il n’a pas été remis.
Les quittances avant et après augmentation.
Le courrier, mail ou avis d’échéance annonçant la hausse.
Les échanges avec l’agence ou le bailleur.
Les preuves de paiement.
Si le logement présente aussi des problèmes de chauffage, d’humidité, de ventilation ou d’isolation, il faut conserver les photos, constats, signalements, factures d’énergie et courriers. Ces éléments ne remplacent pas le DPE, mais ils peuvent renforcer un dossier de décence ou de trouble de jouissance.
Sur les logements dégradés, notre article sur le logement indécent et l’indemnisation du locataire peut compléter l’analyse.
Faut-il saisir la commission de conciliation ?
La commission départementale de conciliation peut être utile lorsque le litige porte sur le loyer, la révision ou certaines difficultés liées au bail d’habitation.
Elle présente deux intérêts.
Elle oblige le bailleur ou l’agence à répondre dans un cadre formalisé.
Elle permet de montrer au juge, si le litige continue, que le locataire a tenté une résolution amiable sérieuse.
Mais elle ne remplace pas toujours l’action judiciaire.
Si le bailleur continue à réclamer le nouveau montant, menace de commandement de payer ou impute la différence comme impayé, le locataire doit réagir rapidement. Une hausse contestée peut se transformer en arriéré artificiel si elle n’est pas isolée clairement dans les échanges.
Dans cette hypothèse, la stratégie consiste à écrire immédiatement que la dette alléguée correspond à une révision contestée, non à un défaut de paiement du loyer de base.
Que peut décider le juge ?
Le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour trancher un litige de bail d’habitation.
Selon le dossier, il peut être demandé de constater que la révision n’était pas applicable, de fixer le loyer au bon montant, d’ordonner le remboursement du trop-perçu et, si le comportement du bailleur a causé un préjudice distinct, d’examiner une demande indemnitaire.
Le résultat dépendra des pièces.
Un DPE F ou G produit au dossier est une pièce centrale.
Une clause de révision absente ou mal appliquée est également déterminante.
Des quittances montrant la hausse, puis les paiements effectués sous réserve, permettent de chiffrer proprement la restitution.
À l’inverse, un dossier construit seulement sur des conversations téléphoniques sera plus fragile. Il faut donc écrire tôt, conserver les réponses et éviter de laisser l’agence imposer son vocabulaire.
Paris et Île-de-France : attention au cumul des règles
À Paris, le locataire doit souvent vérifier trois niveaux.
D’abord, la clause de révision et l’IRL.
Ensuite, le DPE, surtout si le logement est ancien, mal isolé ou si aucun diagnostic récent n’a été remis.
Enfin, l’encadrement des loyers, qui peut limiter le montant initial ou renouvelé du loyer indépendamment du DPE.
En petite couronne, certaines communes sont également concernées par des dispositifs d’encadrement ou des règles locales de tension locative. Le bon raisonnement n’est donc pas seulement : « l’IRL autorise-t-il une hausse ? »
La vraie question est : « ce bailleur peut-il appliquer cette hausse précise, sur ce logement précis, avec ce DPE et dans cette commune ? »
Le courrier à envoyer au bailleur
Un courrier efficace doit rester court.
Il doit demander le retrait de la hausse, la rectification des quittances et le remboursement du trop-perçu.
Il doit aussi fixer un délai de réponse, par exemple quinze jours.
Il est préférable de l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception, ou au minimum par un canal écrit permettant de prouver la date d’envoi.
Si l’agence gère le bien, il faut écrire à l’agence et au propriétaire lorsque ses coordonnées sont disponibles. Cela évite que chacun renvoie la responsabilité à l’autre.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous pouvons relire votre bail, votre DPE, vos quittances et le courrier d’augmentation afin d’identifier si la hausse peut être contestée et si un remboursement peut être demandé.
À Paris et en Île-de-France, le contrôle doit aussi tenir compte de l’encadrement des loyers et du tribunal compétent.
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