Le débat sur l’encadrement des loyers revient au premier plan depuis la publication, fin mai 2026, d’un rapport d’évaluation de l’expérimentation. Ce rapport ne supprime pas le dispositif. Il ne suspend pas non plus les droits des locataires. À Paris, en petite couronne concernée, à Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, au Pays basque et dans les autres territoires autorisés, les règles continuent donc de s’appliquer tant qu’un texte nouveau n’est pas entré en vigueur.
La question pratique est plus urgente : si votre bail dépasse déjà le loyer de référence majoré, ou si un complément de loyer vous paraît abusif, faut-il agir maintenant ou attendre de savoir ce que le gouvernement fera de l’expérimentation en novembre 2026 ?
Dans la plupart des dossiers, attendre est un mauvais réflexe. Les délais de contestation sont courts pour le complément de loyer. Les preuves se perdent. Le bailleur peut continuer à encaisser un loyer contestable. Et le débat politique de 2026 ne change pas le contrat déjà signé ni les sommes déjà versées.
Ce qui reste applicable aujourd’hui
Dans les territoires où l’encadrement est en vigueur, le bail d’habitation doit distinguer le loyer de base, les charges et, le cas échéant, le complément de loyer. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, selon l’adresse, la date de construction, le nombre de pièces, la location nue ou meublée et la surface habitable.
Le contrat doit aussi mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement. Cette mention n’est pas une décoration administrative. Elle permet au locataire de vérifier si le loyer a été fixé dans la limite autorisée.
Le complément de loyer obéit à une logique plus stricte. Il ne sert pas à augmenter mécaniquement le prix parce que le logement est bien situé, refait à neuf ou simplement agréable. Le bailleur doit pouvoir justifier des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur. Le montant et les caractéristiques justifiant ce complément doivent être écrits dans le bail.
Certains logements ne peuvent pas supporter de complément de loyer. C’est notamment le cas lorsqu’ils présentent des signes d’humidité sur certains murs, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, des infiltrations, une installation électrique dégradée, un vis-à-vis très proche, une mauvaise exposition de la pièce principale ou un niveau de performance énergétique F ou G.
Quand le bail dépasse le plafond : le premier calcul à faire
Le premier travail consiste à séparer les montants. Beaucoup de locataires comparent le loyer charges comprises au plafond. Ce n’est pas la bonne méthode. Le contrôle porte d’abord sur le loyer de base hors charges et hors complément de loyer.
Il faut ensuite retrouver le bon loyer de référence majoré. À Paris, la recherche se fait à partir de l’adresse, de l’époque de construction, du nombre de pièces, du type de location et de la surface. Une erreur de catégorie peut changer tout le calcul. Un studio meublé ancien n’est pas comparé comme un trois-pièces nu récent.
Le calcul utile est simple :
- Relever la surface habitable exacte dans le bail ou le diagnostic.
- Identifier le loyer de référence majoré applicable à la date de signature du bail.
- Multiplier ce montant au mètre carré par la surface habitable.
- Comparer ce plafond au loyer de base hors charges.
- Mettre à part tout complément de loyer et vérifier s’il est justifié par des caractéristiques précises.
Si le loyer de base dépasse le plafond, une action en diminution peut être engagée. Si le complément est injustifié, il peut être contesté séparément. Dans les deux cas, la demande peut porter sur la baisse du loyer et sur la restitution des sommes trop versées, selon la situation et les délais applicables.
Complément de loyer : le délai de trois mois impose d’agir vite
Le complément de loyer est souvent le point le plus sensible. La loi prévoit un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation lorsqu’un locataire veut contester ce complément.
Ce délai est court. Il passe vite, surtout lorsque le locataire découvre le mécanisme plusieurs mois après son entrée dans les lieux. Il faut donc vérifier le bail dès le départ : le complément est-il chiffré ? Les caractéristiques invoquées sont-elles écrites ? Sont-elles vraiment exceptionnelles par rapport aux logements comparables ? Le logement présente-t-il au contraire un défaut qui interdit tout complément ?
La jurisprudence récente confirme que les juges regardent le dossier concrètement. Le tribunal judiciaire de Paris a par exemple annulé un complément de loyer mensuel de 356,38 euros dans une décision du 26 mars 2026, après avoir examiné les caractéristiques invoquées et leur caractère réellement distinctif. Dans d’autres décisions, les juridictions ont rappelé que des prestations courantes, une cuisine équipée ordinaire ou des éléments déjà pris en compte par le loyer de référence ne suffisent pas nécessairement.
L’enjeu n’est donc pas de dire que tout complément est nul. Certains peuvent être défendus. Mais le bailleur doit pouvoir le prouver. Le locataire, lui, doit agir dans le bon ordre : vérifier, saisir la commission lorsque c’est nécessaire, puis saisir le juge si la conciliation échoue.
Faut-il attendre novembre 2026 ?
Non, pas lorsque le bail est déjà contestable.
Le rapport d’évaluation publié fin mai 2026 nourrit le débat sur l’avenir de l’expérimentation. Il peut conduire à une réforme, à une prolongation, à une adaptation ou à un abandon partiel. Mais, au 1er juin 2026, le droit applicable n’a pas disparu.
Attendre présente trois risques.
D’abord, le délai propre au complément de loyer peut être perdu. Ensuite, le trop-perçu continue à augmenter, ce qui rend le dossier plus conflictuel. Enfin, les éléments de comparaison deviennent plus difficiles à réunir : annonce locative disparue, bail incomplet, messages effacés, justificatifs de travaux non communiqués, état du logement modifié.
Pour le locataire, le bon réflexe consiste à vérifier immédiatement le bail et à envoyer une demande écrite structurée au bailleur. Pour le bailleur, le bon réflexe consiste à auditer le contrat avant toute relance ou tout renouvellement, surtout si le complément de loyer repose sur des arguments fragiles.
Que doit contenir une contestation sérieuse ?
Une contestation utile ne se limite pas à écrire que le loyer est trop élevé. Elle doit montrer le calcul.
Le courrier doit identifier le bail, l’adresse, la surface, le type de location et la date de prise d’effet. Il doit indiquer le loyer de référence majoré retenu, expliquer pourquoi il correspond au logement, puis comparer ce montant avec le loyer de base prévu au contrat.
Si un complément de loyer est contesté, il faut viser les caractéristiques écrites dans le bail. S’il n’y en a pas, c’est un point important. S’il y en a, il faut expliquer pourquoi elles ne justifient pas le supplément : équipement standard, localisation déjà intégrée dans le secteur géographique, absence de vue exceptionnelle, défaut du logement, performance énergétique F ou G, humidité, ventilation insuffisante, vis-à-vis ou installation électrique dégradée.
Les pièces les plus utiles sont les suivantes :
- Le bail complet, annexes comprises.
- Le diagnostic de performance énergétique.
- L’état des lieux d’entrée.
- Les quittances de loyer.
- Les annonces ou captures disponibles au moment de la location.
- Les échanges avec l’agence ou le bailleur.
- Des photographies datées des défauts du logement.
- Le résultat officiel du loyer de référence applicable à l’adresse.
La demande doit rester précise : diminution du loyer de base, annulation ou baisse du complément, restitution des trop-perçus, régularisation des quittances et, si nécessaire, saisine de la commission départementale de conciliation.
Paris et Île-de-France : points de vigilance
À Paris, l’encadrement du niveau des loyers s’applique depuis plusieurs années et les contentieux sont nombreux. Les baux meublés, les colocations et les contrats présentés comme des baux civils ou des conventions atypiques doivent être vérifiés avec attention. Lorsqu’un logement constitue la résidence principale du locataire, le bailleur ne peut pas toujours échapper au régime protecteur en changeant l’intitulé du contrat.
En Île-de-France, certains territoires de la métropole du Grand Paris sont également concernés. Il faut donc vérifier la commune exacte et le périmètre applicable. Une adresse à Paris, Plaine Commune ou Est Ensemble ne se traite pas comme une adresse située dans une commune non couverte par l’expérimentation.
Le tribunal compétent dépend du lieu de situation de l’immeuble. Pour un logement situé à Paris, le contentieux relève en pratique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris lorsque le litige porte sur un bail d’habitation. La commission départementale de conciliation doit être envisagée avant le juge lorsque la loi l’impose, notamment pour le complément de loyer.
Côté bailleur : sécuriser avant de réclamer
Le débat de 2026 ne doit pas seulement inquiéter les locataires. Il expose aussi les bailleurs qui ont fixé un loyer au-dessus du plafond ou ajouté un complément insuffisamment justifié.
Avant de répondre à une contestation, il faut reprendre le dossier dans l’ordre : bail signé, catégorie du logement, arrêté applicable, surface habitable, loyer de base, complément, justificatifs concrets, défauts éventuels du logement et quittances émises.
Un complément de loyer mal rédigé peut coûter cher. Il peut être annulé, donner lieu à restitution et fragiliser une procédure parallèle, notamment en cas d’impayés ou de renouvellement du bail. Un bailleur qui réclame des loyers impayés sur une base contestable peut se retrouver face à une demande reconventionnelle du locataire.
Il ne faut donc pas attendre l’audience pour découvrir que le plafond n’a pas été vérifié.
Sources utiles
Le régime applicable résulte notamment de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, accessible sur Légifrance, de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, accessible sur Légifrance, et des informations pratiques publiées par Service-public.fr.
La jurisprudence récente peut aussi éclairer les dossiers, notamment les décisions du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026 sur un complément de loyer de 356,38 euros et de la cour d’appel de Paris du 6 février 2025 sur les caractéristiques pouvant justifier ou non un complément.
Pour les litiges locatifs connexes, vous pouvez consulter notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris et notre analyse sur l’expulsion locative et les délais de procédure.
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