Les arrêtés 2026 d’encadrement des loyers pour Plaine Commune et Est Ensemble ont été publiés le 1er juin 2026 par la DRIHL Île-de-France.
Pour un locataire, cela change une chose très concrète : le loyer indiqué dans le bail doit être vérifié à partir du bon secteur, du bon nombre de pièces, du bon type de location et de la bonne période de construction.
Pour un propriétaire bailleur, l’enjeu est inverse. Un bail signé avec un loyer supérieur au loyer de référence majoré peut entraîner une demande de diminution, une demande de restitution des trop-perçus et, dans certains cas, une sanction administrative.
Les communes concernées ne sont pas seulement Paris. Plaine Commune vise notamment Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Stains, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis et Villetaneuse. Est Ensemble vise notamment Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Noisy-le-Sec et Romainville.
L’erreur la plus fréquente consiste à raisonner avec les réflexes parisiens. Or un logement situé à Montreuil, Pantin ou Saint-Denis ne se vérifie pas avec le même arrêté, le même secteur ni parfois les mêmes montants.
Ce que fixe l’arrêté 2026
L’arrêté annuel fixe trois valeurs.
Le loyer de référence correspond au loyer médian observé pour une catégorie de logement et un secteur géographique.
Le loyer de référence majoré correspond au plafond que le loyer de base ne doit pas dépasser.
Le loyer de référence minoré sert notamment lorsque le bailleur soutient qu’un loyer est sous-évalué au renouvellement.
Ces valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable. Elles varient selon plusieurs critères : commune, secteur, nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée.
La DRIHL a publié le 1er juin 2026 les arrêtés 2026 applicables à Plaine Commune et à Est Ensemble. Ces arrêtés doivent donc être consultés avant de signer un bail, de renouveler un contrat ou de contester un loyer.
Le simulateur public reste utile, mais il ne remplace pas le contrôle juridique du bail. Il faut encore vérifier la surface réellement louée, les annexes, le type de bail, le complément de loyer, les clauses du contrat et les justificatifs du bailleur.
Quels logements sont concernés ?
L’encadrement vise les logements du parc privé soumis à la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire. Il concerne les locations nues, les locations meublées et les colocations.
Le bail mobilité peut également être concerné.
En revanche, certains logements échappent au dispositif, notamment les logements sociaux, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières et certaines résidences avec services.
Il faut aussi distinguer deux mécanismes.
Le premier est l’encadrement du niveau du loyer. Il impose de ne pas dépasser le loyer de référence majoré dans les territoires concernés.
Le second est l’encadrement de l’évolution du loyer en zone tendue. Il limite parfois l’augmentation entre deux locataires, même lorsque le loyer reste inférieur au plafond.
Un bail peut donc être contestable pour deux raisons différentes : le loyer dépasse le plafond, ou le bailleur a augmenté trop vite entre deux contrats.
Comment vérifier le loyer de référence majoré ?
La vérification commence par l’adresse exacte du logement.
Il faut ensuite identifier le secteur applicable dans la carte officielle, puis retenir le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble et le caractère nu ou meublé de la location.
Le loyer de base doit être comparé au loyer de référence majoré. Cette comparaison se fait hors charges et hors complément de loyer.
Exemple simple : si le loyer de référence majoré applicable est de 24 euros par mètre carré et que le logement mesure 40 mètres carrés, le loyer de base ne doit pas dépasser 960 euros hors charges, sauf débat distinct sur un complément de loyer.
Il ne faut pas confondre surface habitable, surface au sol, surface pondérée ou surface indiquée dans une annonce. La surface utile pour le bail d’habitation n’est pas toujours celle qui a servi à la commercialisation du bien.
Lorsque le bail mentionne une surface inexacte, l’erreur peut fausser tout le calcul. C’est souvent le premier point à contrôler.
Le complément de loyer ne permet pas tout
Le complément de loyer est l’un des principaux points de litige.
Un bailleur peut le prévoir seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur.
Le complément doit être justifié dans le bail. Il ne suffit pas d’écrire « complément de loyer » ou « prestations exceptionnelles » sans précision.
Certains défauts rendent le complément particulièrement fragile. L’article 140 de la loi ELAN exclut notamment le complément lorsque le logement présente certains problèmes : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, problèmes d’évacuation d’eau récents, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.
Dans ces situations, le locataire ne doit pas se limiter à contester le montant. Il doit aussi documenter les caractéristiques du logement : photos datées, état des lieux, DPE, échanges avec l’agence, annonce initiale, diagnostic électrique, constats, courriers.
Locataire : que faire si le bail dépasse le plafond ?
La première étape consiste à conserver le bail signé, l’annonce, l’état des lieux, les quittances, le décompte des charges et le résultat du simulateur officiel.
La deuxième étape consiste à vérifier la date de signature du bail. Le loyer de référence majoré applicable est celui en vigueur à cette date. Un bail signé avant un nouvel arrêté ne se contrôle pas nécessairement avec les montants publiés ensuite.
La troisième étape consiste à distinguer le loyer de base et le complément de loyer.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, une action en diminution peut être engagée. Le locataire peut également demander la restitution des sommes trop versées.
Si le litige porte sur un complément de loyer, le délai est plus court. Le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail, sauf régime particulier.
Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de compléter le contrat. En cas de refus ou d’absence de réponse, il peut saisir le juge dans les délais prévus par la loi.
Le signalement administratif peut être utile, mais il ne remplace pas toujours une demande judiciaire. Il faut choisir le canal selon l’objectif : faire corriger le bail, récupérer un trop-perçu, obtenir une décision opposable ou préparer une négociation.
Propriétaire bailleur : comment sécuriser un nouveau bail ?
Le bailleur doit vérifier le plafond avant la mise en ligne de l’annonce.
Le bail doit ensuite mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement.
Si un complément de loyer est prévu, il doit être justifié par des éléments précis. Une terrasse, une vue, une hauteur sous plafond, des prestations rares ou une localisation particulière peuvent être discutées, mais elles doivent être comparées à des logements similaires du même secteur.
Le bailleur doit aussi conserver ses justificatifs.
En cas de contestation, il devra expliquer le calcul retenu, produire la source officielle, justifier la surface, démontrer les caractéristiques particulières et répondre aux éventuels défauts du logement.
Il est risqué de se contenter d’un loyer « de marché » observé dans les annonces. Les annonces ne prouvent pas toujours les loyers réellement signés. Elles ne neutralisent pas le plafond légal.
Le risque augmente lorsque le bailleur cumule plusieurs fragilités : surface incertaine, DPE médiocre, complément non motivé, bail incomplet, travaux invoqués sans facture ou relocation rapide après un ancien locataire.
À Saint-Denis, Montreuil ou Pantin, la preuve est souvent locale
Les litiges en petite couronne ont une particularité : les montants varient fortement d’un secteur à l’autre, parfois à quelques rues de distance.
Un appartement à Saint-Denis ne se vérifie pas comme un appartement à Saint-Ouen-sur-Seine. Un logement à Montreuil ne se vérifie pas comme un logement aux Lilas ou à Bagnolet.
La preuve doit donc être localisée.
Le locataire doit préparer l’adresse exacte, la surface habitable, la date du bail, la nature du logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et les quittances.
Le bailleur doit préparer le même dossier, avec les éléments qui justifient le prix retenu.
Lorsque le litige porte sur un complément de loyer, le débat devient encore plus concret. Il ne suffit pas d’affirmer que le logement est bien situé. Il faut démontrer ce qui le distingue réellement des logements comparables du secteur.
Faut-il agir dès maintenant ?
Oui, si un bail doit être signé ou renouvelé à partir de l’été 2026.
Le nouveau loyer doit être contrôlé avant la signature. Une correction après coup est possible, mais elle coûte du temps et crée un conflit immédiat entre locataire, bailleur et parfois agence immobilière.
Oui également si le bail est déjà signé et que le loyer paraît supérieur au plafond.
Dans ce cas, il faut calculer le dépassement mois par mois, vérifier les délais, puis choisir entre mise en demeure, commission de conciliation, signalement administratif ou action devant le juge des contentieux de la protection.
Le délai de trois mois pour contester certains compléments de loyer impose une réaction rapide. Le délai de trois ans pour agir sur un loyer supérieur au plafond ne doit pas conduire à attendre. Plus le dossier est traité tôt, plus la preuve est simple.
Pour les propriétaires, l’urgence est différente. Elle consiste à sécuriser le bail avant signature, surtout dans les communes où l’encadrement des loyers est moins connu qu’à Paris. Une erreur de plafond peut transformer un contrat rentable en dossier de restitution.
Quels documents réunir avant de consulter ?
Il faut réunir le bail complet, l’annonce publiée, l’état des lieux d’entrée, les quittances ou appels de loyer, le décompte des charges, le DPE, les diagnostics annexés, les échanges avec l’agence et les justificatifs du complément de loyer.
Si le logement a déjà été loué dans les dix-huit mois précédents, il faut aussi rechercher l’ancien loyer, car la hausse entre deux locations peut être encadrée.
En cas de colocation, il faut réunir tous les contrats. La somme des loyers demandés aux colocataires ne peut pas dépasser le montant applicable au logement lorsque l’encadrement s’applique.
En cas de bail meublé, il faut conserver l’inventaire du mobilier. Le caractère meublé influence le calcul, mais il ne justifie pas automatiquement un dépassement.
En cas de désaccord sérieux, un tableau simple peut être préparé : date, loyer payé hors charges, loyer plafond calculé, différence mensuelle, nombre de mois concernés, montant total réclamé.
Sources officielles utiles
La DRIHL Île-de-France a publié les arrêtés 2026 relatifs à Plaine Commune et Est Ensemble le 1er juin 2026 : arrêté 2026 Plaine Commune et arrêté 2026 Est Ensemble.
Le cadre légal principal est l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui prévoit le loyer de référence majoré, l’action en diminution, la contestation du complément de loyer et les sanctions.
Pour les baux parisiens, la Ville de Paris présente les démarches de vérification, de signalement, de remboursement des trop-perçus et de mise en conformité du bail. Cette page reste utile pour comprendre le mécanisme général : encadrement des loyers à Paris.
Pour approfondir les litiges déjà proches, vous pouvez lire notre article sur le loyer supérieur au plafond et le complément de loyer abusif, ainsi que notre analyse sur la commission de conciliation, le juge, les pièces et les délais.
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